【正文】 受溫商的影響，也可能是浙江人的“傳統(tǒng)美德“，金華人投資置業(yè)的傳統(tǒng)意識(shí)非常強(qiáng)。目前金華已形成現(xiàn)代化商貿(mào)中心、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、傳統(tǒng)集貿(mào)市場(chǎng)三位一體的獨(dú)特市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建了多層次、多功能、多渠道流通的市場(chǎng)體系。 結(jié)論與啟發(fā)：項(xiàng)目需要集合高端消費(fèi)群、普通 消費(fèi)群，有效規(guī)避項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)較大的特點(diǎn)；在營(yíng)銷推廣過(guò)程中，主題注重概念抄作，注重與消費(fèi)者的溝通，注重利用當(dāng)?shù)氐恼Y源與公司的行業(yè)資源。土地面積 10918 平方公里，人口 萬(wàn)人，其中市區(qū) 萬(wàn)人。在商品市場(chǎng)的聚集力和輻射力的作用下，金華要素市場(chǎng)日趨活躍，產(chǎn)業(yè)配套能力不斷增強(qiáng)，產(chǎn)品市場(chǎng)占有率不斷提高。 金華應(yīng)整合自身的教育資源，大力培育與發(fā)展教育產(chǎn)業(yè)，同時(shí)發(fā)揮自身自然環(huán)境、生活環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，努力打造““浙中第一生活城、教育城”，與郊縣工業(yè)、制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)相區(qū)別，使金華成為郊縣精英人 士的“生活港灣”、“教育樂(lè)園”， 讓“工作在郊縣，生活在金華”的觀念更加深入人心。但由于市區(qū)的開(kāi) 放政策，今后的房?jī)r(jià)一定程度上受到市場(chǎng)投放量、當(dāng)?shù)卣恼叩闹萍s和引導(dǎo)，金華的房?jī)r(jià)會(huì)有不斷上升的過(guò)程。金華人選擇的房產(chǎn)一般希望離工作地點(diǎn)距離盡可能以步行不超過(guò)十分鐘為佳。 從金華房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合結(jié)果看，金華的房地 產(chǎn)發(fā)展較為平穩(wěn)的狀態(tài)，隨著近年房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展 ,商品房住宅市場(chǎng)供應(yīng)量較大。 目前金華市場(chǎng)所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)體量一般較小，處于小項(xiàng)目的特點(diǎn)，兩幢或者稍大一點(diǎn)的屢見(jiàn)不鮮。戶型單一，多數(shù)房與廳的布置方式雷同，一般處于 120180 平方米之間。銷售價(jià)格也只是考慮了層次系數(shù)，出現(xiàn)了區(qū)域無(wú)差價(jià)，景觀好壞價(jià)格相同等不合理現(xiàn)象，與現(xiàn)在流行的更為科學(xué)的售樓定價(jià)方法“一房一價(jià)”（綜合考慮影響樓價(jià)的各方面因素）相去甚遠(yuǎn)。 翰墨書(shū)香：一站式教育。 樓盤(pán)二 項(xiàng)目名稱：萬(wàn)通國(guó)際名座 發(fā) 展 商：金華萬(wàn)通置業(yè)有限公司 萬(wàn)通國(guó)際名座位于雙龍南街與賓虹路交叉組成的城市 CBD 核心尊位，南臨金華市中級(jí)人民法院，東與環(huán)球商務(wù)大廈、云都廣場(chǎng)隔街相望，西靠金華市高新科技園區(qū)，距離金華市政府大樓 200 米左右，是金華市的商務(wù)、文化、科技、人才相互交匯的中心地帶的標(biāo)志性建筑之一。無(wú)論從規(guī)模還是地段（其東臨主干道）都比我們項(xiàng)目條件好，只是他們開(kāi)發(fā)已經(jīng)基本完成，銷售也到了后 期，所以對(duì)我們的銷售沒(méi)有太大的直接威脅，但是其投入使用情況以及商業(yè)運(yùn)作的成功與否，會(huì)間接影響我們的商業(yè)板塊的市場(chǎng)口碑以及銷售、 商業(yè)出租等體現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的直接因素??！ 針對(duì)策略： （有效錯(cuò)開(kāi)，并利用其完成區(qū)域氛圍，變不利為有利） 戰(zhàn)略上稱： 羊群效應(yīng)！ （五）金華房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 從以上對(duì)金華房地產(chǎn)市場(chǎng)及房產(chǎn)品的分析后，我們可以看出金華房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本趨勢(shì)： 。 ★ 餐飲：肯得基、麥當(dāng)勞、麒麟閣、迪歐咖啡、上島咖啡等。總之一句話，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)存在著諸多內(nèi)部和外部的不確定因素。智 能 化：安防系統(tǒng)的智能化、信息系統(tǒng)智能化、小區(qū)管理手段的智能化； 會(huì)所功能個(gè)性：講求休閑、娛樂(lè)生活、講求生命質(zhì)量的功能和服務(wù)配套； （便利） —— 便利也是“ Style” 方案二： Sunny陽(yáng)光社區(qū) —— 讓你享受陽(yáng)光生活每一天，或擁抱陽(yáng)光生活，體驗(yàn)人生精彩等， 1． 定位框架構(gòu)成 以人為本，著想未來(lái)社區(qū)氛圍， 30— 50產(chǎn)品本項(xiàng)目 歲，注重健康、燦爛的 融 合 景 觀 生 態(tài) 等 人 文 情 節(jié) 與 現(xiàn) 生活方式，品味時(shí)尚理念的本 代 生 活 概 念 的 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 思 想 。項(xiàng)目周邊可開(kāi)發(fā)區(qū)塊較少，為項(xiàng)目差異性并最終實(shí)現(xiàn)保值增值產(chǎn)生了可能； 通過(guò)地理位置、企業(yè)形象、產(chǎn)品特征、裝修風(fēng)格等，勾勒出本項(xiàng)目高檔公寓 Sunny社區(qū)形象。 即開(kāi)發(fā)商企業(yè)名稱，從發(fā)展商品品牌戰(zhàn)略的角度來(lái)考慮，道出本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商由利瑪擔(dān)當(dāng)； “國(guó)際 +花園”道出了項(xiàng)目高品質(zhì)和花園式的特征，有名的生活的概念，他是具有國(guó)際水準(zhǔn)的； 講求建筑 產(chǎn)品的高品質(zhì)，體現(xiàn)在項(xiàng)目環(huán)節(jié)的每一處，于細(xì)微處體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷； 國(guó)際花園 ,將住宅本身完全融入整個(gè)生活 ，自我表現(xiàn)的一種重要方式，也是其品位和追求的價(jià)值體現(xiàn)。同樣也在開(kāi)創(chuàng)和倡導(dǎo)新時(shí)代居住的新方式和新理念。 品位時(shí)尚街或休閑娛樂(lè)精品廣場(chǎng) 3．商鋪營(yíng)銷策略 “先聚人氣，后聚財(cái)氣”，本項(xiàng)目商鋪的營(yíng)銷推廣工作要在購(gòu)買者對(duì)其有一定認(rèn)可的條件下展開(kāi)，主要依托項(xiàng)目住宅銷售，待項(xiàng)目 住宅銷售達(dá)到 50%時(shí)，展開(kāi)全面公開(kāi)發(fā)售。整體風(fēng)格：個(gè)性、品味、舒適、和諧 門(mén)面：主入口講求氣勢(shì)和地標(biāo)性廣告效果。戶型間隔多考慮可否靈活打通及相互結(jié)合 f. 庭院地勢(shì)不宜過(guò)于平坦 ,力求有坡度 ,有層次 ,有立體感 。其他 a．直飲水系統(tǒng) —— 引入凈水自動(dòng)過(guò)濾裝置，每戶皆有管道優(yōu)質(zhì)水接入，為小區(qū)業(yè)主提供直飲水系統(tǒng) 8． 物業(yè)管理服務(wù) 設(shè)計(jì)的原則：幸福的、和諧的、個(gè)性的、生態(tài)的、商業(yè)的 總 占 地：占地 1萬(wàn)多方，總建筑面積 4萬(wàn)方 （二）建筑產(chǎn)品 客 廳：比較氣派、開(kāi)闊，一般與餐廳相通 主題景觀：主入口利用標(biāo)高營(yíng)造立體景觀 ，以水為景觀主題展開(kāi) 針對(duì)前面項(xiàng)目市場(chǎng)形象的的框架，我門(mén)把項(xiàng)目 的支撐點(diǎn)或叫對(duì)消費(fèi)者的利益點(diǎn)與項(xiàng)目市場(chǎng)形象進(jìn)行對(duì)接，以推動(dòng)后期營(yíng)銷推廣工作的順利進(jìn)行。 配套及服務(wù) 國(guó)際化物管：專業(yè)物業(yè)管理顧問(wèn)、 24小時(shí)巡更、閉路電視監(jiān)控、智能化管理。 享受國(guó)際品質(zhì)的生活 景觀（ Scenery） : 盡顯現(xiàn)代精致景觀 金華首個(gè)花園式高尚住宅，以水為主題，運(yùn)用現(xiàn)代造園設(shè)計(jì)，立體景觀，結(jié)合傳統(tǒng)園林設(shè)計(jì)手法，中西完美結(jié)合。同時(shí)這邊的商鋪可以盡快出售，給市場(chǎng)以一種旺銷的姿態(tài)，從而為賓虹路一帶的商鋪的銷售奠定一個(gè)良好的銷售氣氛。國(guó)際花園在體量上具有一定的規(guī)模，在宣傳方面就應(yīng)以高格調(diào)、高姿態(tài)向人們表現(xiàn)它與眾不同，務(wù)求在最短 的時(shí)間內(nèi)積聚最多的人氣，營(yíng)造出火爆的旺銷氣氛。 ：業(yè)內(nèi)人際推廣，工地現(xiàn)場(chǎng)包裝、燈箱廣告。 ： 這一時(shí)期為樓盤(pán)動(dòng)工后領(lǐng)取預(yù)售證之前。準(zhǔn)備單證 ,認(rèn)購(gòu)書(shū)確定 。 國(guó)際花園 的工作服 ,使用印有 利瑪現(xiàn)樓展示單位及外墻裝飾完畢 目的是讓所有的客戶能集中在同一天內(nèi)認(rèn)購(gòu)本項(xiàng)目，造成轟動(dòng)場(chǎng)面從而帶動(dòng)買家的“盲從心理”，務(wù)必在最短時(shí)間內(nèi)年促銷最多的單位。 （待開(kāi)發(fā)商認(rèn)可以上方案中 概念后具體展開(kāi)） ：根據(jù)前幾個(gè)階段的銷售情況，調(diào)整相關(guān)戰(zhàn)略，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行媒體相關(guān)評(píng)析、報(bào)道，制造市場(chǎng)關(guān)注熱度與輿論。 ：（待開(kāi)發(fā)商認(rèn)可以上方案中概念后具體展開(kāi)） d 銷售執(zhí)行： 小定補(bǔ)足、大訂簽約催款、按揭辦理、結(jié)案報(bào)告。 開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期 綜合考慮金華當(dāng)?shù)氐母黝惷襟w狀況，并充分結(jié)合金華傳播業(yè)的地域特色，從廣告投入及廣告效果的比價(jià)來(lái)看，由于當(dāng)?shù)氐碾娨暶襟w收視率高，觀眾人數(shù)多，覆蓋面廣泛，影響力大，較易吸引受眾的注意力，加上電視畫(huà)面清晰，制作精美，發(fā)布費(fèi)用相對(duì)低廉已成為當(dāng)?shù)氐闹髁髅襟w，因此我們?cè)谕茝V上采用金華電視臺(tái)作為廣告發(fā)布的主要媒體。 考慮到電視相對(duì)于報(bào)紙廣告的成本要高，但收效好，故建議其投放比例為：電視廣告占 30%，報(bào)紙廣告及其他媒體廣告占 70%。 5．本企劃的核心概念，有待于利瑪決策層的確認(rèn) 杭州華匯營(yíng)銷策劃有限公司 2006 年 5 月 8 日 備注：附項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)控制表（成本控制） 輔助報(bào)表 1 項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬(wàn)元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 總 投 資 估 算 說(shuō) 明 1 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 16376 土地費(fèi)用 4152 已計(jì)算 3%的土地契稅，見(jiàn)輔助報(bào)表 4 前期工程費(fèi) 101 見(jiàn)輔助報(bào)表 5 建安工程費(fèi) 10288 見(jiàn)輔助報(bào)表 61 和 62 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 556 見(jiàn)輔助報(bào)表 7 公建配套設(shè)施費(fèi) 52 見(jiàn)輔助報(bào)表 8 管理費(fèi)用 220 （ +++） % 財(cái)務(wù)費(fèi)用 560 銷售費(fèi)用 345 %銷售額 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 34 見(jiàn)輔助報(bào)表 9 其他費(fèi)用 68 見(jiàn)輔助報(bào)表 10 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 245 [+++++++]2% 2 經(jīng)營(yíng)資金 500 企業(yè)用于日常開(kāi) 支和應(yīng)付意外的準(zhǔn)備金 3 項(xiàng)目總投資 16876 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 16318 擬用于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本 固定資產(chǎn)投資 68 不能出售的用房，開(kāi)發(fā)商有所有權(quán) 經(jīng)營(yíng)資金 500 可以回收的企業(yè)流動(dòng)資金 4 單方成本 3626 元 /平方米 輔助報(bào)表 4 土地費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 估 算 說(shuō) 明 1 土地出讓金 3194 拍賣競(jìng)標(biāo)價(jià) 2 土地契稅 958 3%拍賣價(jià) 合 計(jì) 4152 輔助報(bào)表 5 前期工程費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 估 算 說(shuō) 明 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 17 元 /㎡ 2 水文、地質(zhì)勘察費(fèi) 元 /㎡ 3 可研與策劃費(fèi) 20 — 4 三通一平費(fèi) 0 0 元 /㎡ 合 計(jì) 101 輔助報(bào)表６ １ 建筑工程費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 序 號(hào) 建筑面積 土建工程 估 算 說(shuō) 明 1 高層公寓 7600 20xx 元 /㎡ 2 3 層商業(yè) 497 710 元 /㎡ 3 地下室 950 1200 元 /㎡ 4 合 計(jì) 9047 占總建安成本的 85% 輔助報(bào)表６ 2 安裝工程費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 序 號(hào) 建筑面積 安裝工程 估 算 說(shuō) 明 1 高層公寓 1064 280 元 /㎡ 3 層商業(yè) 104 元 /㎡ 5 地下室 115 元 /㎡ 6 合 計(jì) 1241 占總建安成本的 15% 輔助報(bào)表 7 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 估 算 說(shuō) 明 1 供電工程 165 含供電增容費(fèi)，設(shè)計(jì) 2470KVA 2 供水工程 48 按建筑面積每平方 10 元計(jì)算 3 供氣工程 18 按管線每米 700 元計(jì)算 4 排污工程 50 設(shè)計(jì)管線總長(zhǎng) 500 米 5 小區(qū)道路工程 150 設(shè)計(jì)道路總長(zhǎng) 260 米、另有廣場(chǎng) 6 路燈工程 12 設(shè)計(jì)路燈 20 盞 7 小區(qū)綠化 68 按種植面積每平方 120 元計(jì)算， 30% 8 通訊工程 35 電纜、電話和有線電視 9 防雷接地 8 10 環(huán)衛(wèi)設(shè)施 2 垃圾桶、垃圾站及其他設(shè)施 合 計(jì) 556 占建安總成本的 6%左右 輔助報(bào)表 8 公建配套設(shè)施費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 估 算 說(shuō) 明 1 社區(qū)用房 18 公建房屋整體按 700 元 /平米計(jì)算 2 物管用房 8 3 文體用房 11 4 公共廁所 5 5 其他用房 10 合 計(jì) 52 輔助報(bào)表 9 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 估 算 說(shuō) 明 1 人防工程費(fèi) 0 考慮減免，原價(jià) 40 元 /㎡ 2 白蟻防治費(fèi) 元 /㎡ 3 建設(shè)工程許可證 4 元 /㎡ 4 標(biāo)底編制費(fèi) 10 元 /㎡ 5 合同預(yù)算審查費(fèi) 元 /㎡ 6 施工圖審查費(fèi) 元 /㎡ 7 氣象費(fèi) 4 1 元 /㎡ 8 質(zhì)監(jiān)費(fèi) 元 /㎡ 合 計(jì) 34 輔助報(bào)表 10 其他費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 估 算 說(shuō) 明 1 工程監(jiān)理費(fèi) 18 4 元 /㎡ 2 測(cè)樁費(fèi) 10 3 元 /㎡ 3 放樣費(fèi) 2 元 /㎡ 4 檔案費(fèi)