【正文】 ，大兩外來企業(yè)涌入，對長春高檔樓盤的需求很大。 20xx 年 6月長春春季房交會期間開盤 20xx 年 6月正式動工 20xx 年 4月一期產(chǎn)權(quán)酒店及周邊商務(wù)區(qū)完工，該區(qū)景觀同時完工 20xx 年 5月黃金周期間正式對外開放，籌備二期 20xx 年 6月二期動工 ，景觀隨之動工 20xx 年 5月全盤完工 三、質(zhì)量監(jiān)督方式： 嚴格按照政府對各項建筑指標的要求進行施工。 ：售樓部應(yīng)設(shè)置在重慶路亞泰富苑旁邊，容易被路人所留意，其造型應(yīng)以寬敞明亮、簡潔清新為主調(diào)，全落地的大玻璃門墻，環(huán)境優(yōu)美的售樓部應(yīng)最能體現(xiàn)其審美水平。 各主要公 共場所均采用古典建筑設(shè)計思想設(shè)計。 ★旅游商業(yè)區(qū) —— 兩中心廣場四周設(shè)商業(yè)區(qū)，經(jīng)營特色小吃、超級市場、手工藝品等，以中國傳統(tǒng)繁華街道為規(guī)劃藍本。容積率控制在 ，綠化率控制在 65%以上。 24 小時中央控制室專職值班， 24 小時保安隊伍不間斷站崗、帶犬巡邏，全方位立體交叉安全防護。 六、長春酒店行業(yè)（三星級以上）統(tǒng)計調(diào)查： 賓館名稱星 級地址入住率 長春紫荊花飯店五星長春市人民大街 5688 號抽樣調(diào)查平均入住率 60%部分可達 70%以上 . 中日友好會館五星長春自由大路 102 號 香個里拉大飯店 五星長春西安大路 569 號 名門飯店 五星長春人民大街 135號 賓館名稱星 級 地址入住率 雁鳴湖溫泉酒店四星長春市北環(huán)路 8777 號抽樣調(diào)查全年平均入住率 35% 長春花園酒店四星朝陽區(qū)創(chuàng)業(yè)大街 39 號 長春教育賓館四星經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)金川街 151號 吉隆坡大酒店四星長春西安大路 823 號 樂府大酒店四星長春人民大街 1078 號 長白山賓館四星長春新民大街 1448 號 國際會展中心四星經(jīng)濟開發(fā)區(qū)會展大街 100 號 賓館名稱星 級地址入住率 長春華僑飯店三星長春市湖濱街 1號抽樣全年平均入住率 47% 長春金都飯店三星長春市西安大路 1077 號 長春天新飯店三星長春市北京大街 411 號 長春國貿(mào)飯店三星長春人民大街 2059 號 長春利洋大酒店三星長春朝陽區(qū)建設(shè)街 881 號 吉林省交通賓館三星長春解放大路 2518 號 國際大廈酒店三星長春西安大路 616 號 卓展天天酒店三星重慶路卓展時代廣場 612 亞泰大飯店三星長春人民大街 1968 號 長春龍達賓館三星長春吉林大路 283 號 第四章 項目定位： 一 .同類樓盤概況： 開發(fā)商：長春創(chuàng)實際房地產(chǎn)開發(fā)公司 開盤日期： 20xx 年 9 月 18 日 項目位置：凈月區(qū) 凈月潭國家森林公園正門東北 200 米 項目情況：已經(jīng)竣工；占地面積： 50370 平方米；建筑面積： 36364 平方米；容積率： 1；綠化率： 56%；樓層狀況： 4 層聯(lián)排別墅；客戶數(shù)： 139 價格： 3000— 4580 元 /平米 廣告投放：報紙 裝修狀況：毛坯 入住率： 45% 周邊配套：健身房，臺球室，師大附中，附小，二實驗小學(xué)，凈月商貿(mào)城，大學(xué)城商業(yè)街，工行，建行，農(nóng)行，中日醫(yī)院，玉潭鎮(zhèn)醫(yī)院。 ： 長春別墅資源少，價格集中在 3000 元 /平米左右。 三，商品房空置面積： 950265 平方米，住宅 50765 平方米。竣工面積； 50143 平方米。其中，城市居民人均可支配收入 8306 元 ，上漲 %。具有雄厚的資源，建成多個開發(fā)區(qū)，具有美好的發(fā)展前景。 20xx 年長春房地產(chǎn)施工 520 萬平方米，比上年增長 %，竣工面積 230萬平方米，比上年增長%。 全年居民消費價格總指數(shù)為 %,比上年上升 %。用靈魂撞擊夢想 用策劃超越夢想 亞泰●易林 全程營銷策劃方案 保密級別： AAAA 級 策劃人：李洪鋒 服務(wù)客戶：長春亞泰地產(chǎn)前 言 鄙人懶惰，加上對房地產(chǎn)市場也比較生疏，此篇策劃所有數(shù)據(jù)均為虛構(gòu)，切勿當真。由此看出長春遠遠高于國內(nèi)平均水平，具有雄厚的經(jīng)濟能力。全市外商投資企業(yè)完成產(chǎn)值 500 億，比上一年增長 90%，實現(xiàn)利潤總額20 億元人民幣，比上一年增長 20%， 四，房地產(chǎn)市場概況： 隨著改 革的深入，經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟新的增長點，各級政府也針對房地產(chǎn)出臺了各項政策。 七，長春總體環(huán)境 長春具有“汽車城”，“電影城”，“科技文化城”，“森林城”的美譽。市內(nèi)各區(qū)人口分布如下： ：面積 248 平方公里，人口 萬 ：面積 平方公里，人口 42 萬 ：面積 平方公里，人口 萬 ：面積 452 平方公里，人口 萬 ：面積 286 平方公里，人口 萬人 ：面積 1663 平方公里，人口 38萬 ：面積 平方公里，人口 萬人 二，生活指數(shù)： 居民生活水平持續(xù)提高。商品房銷售面積 240 萬平方米，增長 %，別墅、高檔住宅投資： 億。 長春市決定有三年時間對城市 108 個棚戶區(qū)進行改造，設(shè)計被拆遷房屋建筑面積 713 萬平方米，涉及居民近 10 萬戶 35萬人，其中 20xx 年改造 240 萬平方米，涉及 33130 無房戶居民。高檔住宅別墅有簡單裝修。 長春產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展不充分，僅三星產(chǎn)權(quán)酒店一家，但產(chǎn)權(quán)酒店市場很有開發(fā)潛力，長春不僅輻射整個東北，且越來越多的南方人也到長春安家、投資，越來越多的人認可長春，認可長春未來的發(fā)展方向。項目毗鄰凈月潭國家級森林公園，與長影世紀城僅一路之隔，整體規(guī)劃由建筑界泰斗齊康院士領(lǐng)銜設(shè)計，景觀規(guī)劃由加拿大奧雅園境師事務(wù)所主持，項目選擇與長春同緯度氣候條件接近的北美坡地別墅建筑做為參照，完美地表現(xiàn)出北美建筑風(fēng)格的渾厚莊重及與自然景觀的融洽，讓客戶零距離感受純正別墅生活的品質(zhì)，零距離感受異國風(fēng)情的尊崇 ： 開發(fā)商：吉林 省天元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開盤日期：未知 項目位置：凈月區(qū)凈月旅游開發(fā)區(qū)凈月分團 36 號 項目概況：已經(jīng)竣工；占地面積： 50000 平方米；建筑面積： 47000 平方米；容積率： ；綠化率： 40%；樓層狀況： 6層；客戶數(shù)：未知 價格： 1880— 2450 元 /平米 廣告投放：無 裝修狀況：毛坯 入住率： 35% 周邊配套：精致會所、室內(nèi)網(wǎng)球場、師大附中、附小、農(nóng)行、工行、中日醫(yī)院、 玉潭鎮(zhèn)醫(yī)院 交通情況： 1 160 路 建材設(shè)備：未知 項目定位與特色：山清水秀，空氣清新，小區(qū)內(nèi) 20xx0 平方米 主題公園、 5萬余株花卉與凈月潭國家級森林公園相互滲透，處處融合。 ：資金有限，冬季節(jié)無法開工 三、建筑空間布局： ：以傳統(tǒng)易學(xué)八卦形狀規(guī)劃，水系穿插其中，和諧統(tǒng)一；以酒店廣場為中心向四周進行由動至靜的過渡。 ﹡ B酒店為度假酒店：每套面積 50— 200平米不等，內(nèi)部相關(guān)配套設(shè)施完備。 ：位于國家級森林公園對面，樹木眾多，政府在未來幾年內(nèi)將對改地區(qū)綠化項目支持；總體綠化思想為：產(chǎn)權(quán)酒店商業(yè)區(qū)少量種樹，景觀規(guī)劃成將樹“種”在建筑群內(nèi)，樹木為落葉木，沿路栽種，并有少量耐壓草坪，廣場上設(shè)立花壇；以蘑菇的形式設(shè)立建筑小品用以隱藏背景音樂音箱；別墅休閑區(qū)大量種樹，景觀規(guī)劃成將建筑“種”在樹林中，大面積草坪，草坪上種低矮的樹木，用鮮花帶將去內(nèi)個配套分為休閑區(qū)、運動區(qū)、學(xué)習(xí)區(qū)、住宅區(qū)，除別墅建筑和小區(qū)街道以外均為草坪，大量種植低矮樹木，使別墅隱藏在樹木中，增強其私秘性。 ：泛地產(chǎn)開發(fā)思路，項目一期為產(chǎn)權(quán)酒店及商業(yè)區(qū)，活躍旅游區(qū)商業(yè)氣息；二期為別墅休閑區(qū)，以前期的商業(yè)配套吸引消費者入住，總體帶動項目升值。不但有效 回籠資金而且保證價格上漲。 國家限制高檔低密度社區(qū)開發(fā)，將使項目絕版 二、項目需求分析 ： 1）總體經(jīng)濟態(tài)勢良好， GDP 顯著增長，有效刺激房地產(chǎn)需求 2）棚戶區(qū)改造政策的有效推動：該部分人家庭條件并不是很好，很少有能力 購買新房，這將有效刺激二手房市場發(fā)展，間接刺激新房市場。 ④建筑密度低：在適當?shù)馁Y金快速回籠基礎(chǔ)上，容積率控制在 左右，在綠化上充分利用空間，建筑間距的增大讓私密性得到充分體現(xiàn)。 4）市場機會 [Opportunity]： ①詳細了解周邊別墅的情況，在價格和風(fēng)格上都可更好定位于客戶。 ③長春旅游市場快速發(fā)展，為旅游區(qū)的酒店提供發(fā)展機會 ④凈月潭和長影世紀城等旅游項目的建立，每年來凈月旅游的人數(shù)將大大增加 ⑤市政府推行各個經(jīng)濟政策，有利吸引外來人口來長。和凈月潭旅游區(qū)合作，根據(jù)不同季節(jié)舉辦相應(yīng)的活動 外來人口少，旅游區(qū)市場不熱擴大內(nèi)需 市民對新生事物大多采取觀望態(tài)度。 2）成本加價法：項目成本為 4000 元 /平米，根據(jù)經(jīng)驗分析房地產(chǎn)利潤應(yīng)保持在 30%左右才能抵擋風(fēng)險。 三、物業(yè)管理組織設(shè)置： 、考核：嚴格按照《國家物業(yè)管理規(guī)定》中對于物業(yè)人員要求的各項指標進行招聘選拔。 項目名稱 —— “易 林”從目標消費者的真實寫照和渴望高檔次的清靜自然的生活方式。 ：按照 易學(xué)六十四卦將六十四棟別墅定為乾、坤、離、坎、震、艮、兌、巽?? ：略 三、標志、標準色、標準字體： ：抽象字體亞泰●易林，設(shè)計具有道家拂塵飄然效果 ：白色 ：隸書 第十章 項目營銷推廣方式 一、項目賣點提煉： ：毗鄰國家級森林公園凈月潭旅游區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)秀，空氣質(zhì)量達標，地域稀缺，升值潛力巨大。本案的價格對于這些人接受不是太難，特別是社區(qū)的文化氛圍需要適合這部分人的身份地位。 B) 3)然后根據(jù)戶型結(jié)構(gòu)，應(yīng)在 Mb的基礎(chǔ)上根據(jù)戶型系數(shù)（ C 系數(shù)）確定不同戶型單位的均價 Mc，即 Mc=Mb*(1177。 報紙軟文： 穩(wěn)坐金鋪地，財源滾滾來 ———— 亞泰●易林、最安全的投資，最固定的回報 要投資、經(jīng)營地產(chǎn)項目，穩(wěn)定是關(guān)鍵，穩(wěn)定的投資，才能有穩(wěn)定的回報。 最絕版的地段： 亞泰●易林就像一塊巨大的財富磁場，占據(jù)凈月核心地區(qū)，國家級森林公園凈月潭正門斜對角，總規(guī)劃占地面積 120xx0 平米，內(nèi)含旅游商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)、別墅區(qū)等，每年將帶來上萬的中外游客。 90年代，城市規(guī)劃繁榮了重慶路。 容積率， 60%綠化面積，只允許五分之一的地面生長房子，錯落、有致，像八卦圖一樣和諧，互調(diào)。 凈月地區(qū)標志性建筑，高 30米， —— 僅為 150 戶服務(wù) ★第四階段 :(20xx 年 10月 — 20xx 年 6月 )別墅廣告 以別墅的宣傳為主 ※文案一：（概念篇） 即將開始的生活盛宴 享有少數(shù)人才能享有的！ 亞泰●易林譜寫長春居住傳奇 中國古典建筑風(fēng)味，實現(xiàn)建筑與自然的完美統(tǒng)一 水林逸動之間，盡顯高貴之美 讓感官自由自在，心情怡然自得 64 戶上品別墅 64 戶私家專屬領(lǐng)地 亞泰●易林 即將開啟的生活盛宴 ※文案二：（形象篇） 代言一個時代的上層風(fēng)景 易學(xué)講究和諧貫通，人與自然的天人合一是亞泰●易林的至高境界 漫步亞泰●易林，一步一景、一步一情 ???？紤]這幾種媒介的效果比較好 ,也比較適合房地產(chǎn)項目 ,加上廣告對于消費者也有類似商圈的效應(yīng)。另一方面，對客戶介紹說：由于我們樓盤銷售狀況 較佳，下星期開始提高銷價。 2）以高端人群出現(xiàn)的活動現(xiàn)場為銷售契機，如高峰論壇會等。建議重點采納。 通過開盤策劃宣傳亞泰●易林 —— 易學(xué)思想與中國古典建筑相集合的規(guī)劃思想和清靜中體驗尊貴的生活方式。 現(xiàn)場平面圖： 五、開盤時間： 20xx 年 6月長春春季房展會開幕第二天 六、開盤地點： 亞泰富苑一樓大廳 七、參加人員： 亞泰集團領(lǐng)導(dǎo)人 —— XXX、 XXX、 XXX 特邀嘉賓：政府官員、建設(shè)部建設(shè)局領(lǐng)導(dǎo)、市政府領(lǐng)導(dǎo)（具體紅包由亞泰集團負責(zé)發(fā)放） 媒體：吉林電視臺、首望都 市、新文化、交通文藝臺、長春電視臺（具體紅包由亞泰集團負責(zé)發(fā)放） 客戶：前期交納預(yù)定金的