【正文】 商服用地 A4 公共管理 與公共服務(wù)用地 A5 遵化市工業(yè)園區(qū) 土地集約利用評(píng)價(jià)技術(shù)報(bào)告 23 其中：公園與綠地 A51 其他城鎮(zhèn)建設(shè)用地 A6 B 已建成農(nóng)村建設(shè)用地 B1 其中：已建成農(nóng)村工礦倉儲(chǔ)用地 B11 其他未建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地 B2 其中：已達(dá)到供地條件的其他土地 B21 未達(dá)到供地條件的其他土地 B22 C 河湖及其蓄滯洪區(qū)土地 C1 自然、生態(tài)保護(hù)區(qū)土地 C2 其他不可建設(shè)土地 C3 注：數(shù)據(jù)為截至評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)數(shù)據(jù)。 圖 32 已供應(yīng)和尚可供應(yīng)土地調(diào)查內(nèi)容序列圖 （三）調(diào)查結(jié)果 開發(fā)區(qū) 土地利用狀況 按照 開發(fā)區(qū) 界樁點(diǎn)坐標(biāo)，導(dǎo)入 MAPGIS 系統(tǒng)，測(cè)算出 開發(fā)區(qū) 面積已供應(yīng)國有建設(shè)用地 根據(jù)土地建設(shè) 情況劃分 已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地 已經(jīng) 供應(yīng)尚未建成土地 閑置土地 應(yīng)收回閑置土 地 根據(jù)土地供應(yīng)方式劃分 劃撥土地 有償使用土地 有償使用且未到期土地 有償使用且已到期但未處置土地 尚可供應(yīng)土地 尚可劃撥土地 尚可有償使用土地 尚可供應(yīng)的工礦倉儲(chǔ)用地 遵化市工業(yè)園區(qū) 土地集約利用評(píng)價(jià)技術(shù)報(bào)告 22 公頃，與國土部公告面積 1537 公頃 誤差在允許范圍之內(nèi) 。 （二）調(diào)查程序 開發(fā)區(qū) 土地利用狀況調(diào)查工作主要是在 XXX 國土局的配合下完成，具體程序： 1） 在工作底圖上劃定評(píng)價(jià)范圍。 （ 2）明確未建成土地的位置、范圍、土地面積、供地狀況、規(guī)劃用途和開發(fā)狀況等，以及其中應(yīng)收回閑置土地的位置 、 范圍和土地面積。 （ 2）表格類 此次調(diào)查收集到的表格類主要為規(guī)程規(guī)定的若干表格，主要內(nèi)容為： 1） 開發(fā)區(qū) 基本信息調(diào)查表 ； 2） 開發(fā)區(qū) 用地審批情況調(diào)查表； 3） 開發(fā)區(qū) 土地利用狀況統(tǒng)計(jì)表（ I） —按 建設(shè)狀況 劃分 ； 4） 開發(fā)區(qū) 土地利用狀況統(tǒng)計(jì)表（ II） —按 供應(yīng)狀況 劃分 ； 5） 開發(fā)區(qū) 建筑工程狀況統(tǒng)計(jì)表 ； 6） 開發(fā)區(qū) 土地供應(yīng)市場(chǎng)化情況統(tǒng)計(jì)表 ； 7） 開發(fā)區(qū) 土地供應(yīng)情況統(tǒng)計(jì)表 ； 8） 開發(fā)區(qū) 典型工業(yè)企業(yè)情況調(diào)查表 。技術(shù)小組根據(jù)實(shí)際工作的需要，在《規(guī)程》規(guī)定的工作表的基礎(chǔ)上，還專門設(shè)置了兩張典型企業(yè)調(diào)查表。 典型工業(yè)企業(yè)調(diào)查是在基礎(chǔ)調(diào)查上，根據(jù)銷售收入或工業(yè)產(chǎn)值等指標(biāo)，選取若干家典型工業(yè)企業(yè)和典型非工業(yè)企業(yè)，對(duì)企業(yè)的基本情況、投入、產(chǎn)出、用地狀況、建設(shè)情況等開展調(diào)查。調(diào)查的重點(diǎn)在于 工業(yè)園區(qū) 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和企業(yè)用地情況，難點(diǎn)在于為保證統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)口徑與評(píng)價(jià) 范圍保持一致，需要對(duì) 工業(yè)園區(qū) 經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行選擇剝離，只對(duì)注冊(cè)和生產(chǎn)均在評(píng)價(jià)范圍內(nèi)的工業(yè)企業(yè)用地和經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。在應(yīng)用中，本成果僅適用于土地集約利用評(píng)價(jià)，其他管理工作需要應(yīng)用本成果時(shí)，需要考慮內(nèi)涵和口徑等方面的差異。在用地調(diào)查中，采用實(shí)地調(diào)查與空間影像判識(shí)相結(jié)合的方法。 主導(dǎo)性原則 評(píng)價(jià)工作重點(diǎn)分析對(duì)土地集約利用起支配作用的主導(dǎo)因素，并將其作為評(píng)價(jià)指標(biāo)選取的重要依據(jù)。 （二）技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 《 開發(fā)區(qū) 土地集約利用評(píng)價(jià)規(guī)程（試行）》（ 20xx 年度） ； 《 開發(fā)區(qū) 土地集約利用評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》（ 20xx 年度）； 《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（ GBJ 12790） ； 《村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》（ GB 518893） ； 《土地利用現(xiàn)狀分類》（ GB/T 2101020xx） 。該類型 開發(fā)區(qū) 在擴(kuò)區(qū)獲得充足土地資源后，經(jīng)過科學(xué)規(guī)劃、合理定位，可能回歸為成 長型 開發(fā)區(qū) 或轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合型城市。如將 開發(fā)區(qū) 自創(chuàng)建到衰亡分為創(chuàng)建期 、成長期、轉(zhuǎn)換期、成熟期和回歸期，從制度的視角將 開發(fā)區(qū) 分為強(qiáng)制度優(yōu)勢(shì)階段、弱制度化階段和后制度化階段三個(gè)階段 ,將 開發(fā)區(qū) 的生命周期分為要素驅(qū)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)、創(chuàng)新突破和財(cái)富凝聚四個(gè)階段。 另一方面， XXX 近幾年來 GDP 總量、人均 GDP、第二產(chǎn)業(yè)、地方財(cái)政收入、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資等主要指標(biāo)上，一直位列唐山地區(qū) 8 個(gè)縣級(jí)市縣前列。 （三）區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 河北省、京津冀區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略研究對(duì)唐山地區(qū)的定位 20xx 年河北省委省政府提出了 “加快發(fā)展中間一線，積極推進(jìn)南北兩廂 ”的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，即以石家莊、保定、廊坊、唐山、 XXX 五市為 “中間一線 ”，建設(shè)全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的隆起帶。 二 、 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 工業(yè)園區(qū)啟動(dòng)區(qū)基本上在邦寬公路以北，西三環(huán)北路以南，地勢(shì)比較平坦，啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃占地有效面積約 3300 畝。工業(yè)園區(qū)距京唐港、天津港、 XXX 港以及在建唐山曹妃甸港均有公路抵達(dá)，車程約 1～ 2小時(shí)；距首都機(jī)場(chǎng)、天津機(jī)場(chǎng)車程近 2 小時(shí)。 氣候 屬溫帶半濕潤季風(fēng)氣候，四季分明，常年平均日照時(shí)數(shù) 小時(shí)，氣溫 ℃ ，最低氣溫 ℃ 。 河北 唐山 XXX 工業(yè)園區(qū) 成立于 20xx 年， 審核 規(guī)劃面積 公頃。為保證經(jīng)濟(jì) 社會(huì)可持續(xù)發(fā)展、提高土地資源持續(xù)保障能力、緩解土地供需矛盾，必須按照落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀和建立資源節(jié)約型社會(huì)的要求，著力改變 開發(fā)區(qū) 外延擴(kuò)張、用地粗放的局面，建立集約高效的 開發(fā)區(qū) 用地模式。素有 “三山不到頭，河水向西流 ”之稱。國道 112 線唐宣公路、省道邦寬公路和唐遵鐵路穿境而過，電氣化大秦鐵路橫貫東西，擬建的唐承高速公路與北京東環(huán)、天津外環(huán)、京沈高速、京津鐵路聯(lián)網(wǎng)。 遵化市工業(yè)園區(qū) 土地集約利用評(píng)價(jià)技術(shù)報(bào)告 4 總之，隨著 XXX 基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，工業(yè)園區(qū)對(duì)外公路及鐵路交通聯(lián)系將十分通暢便利，基本上構(gòu)建了連接南北、橫貫東西的立體交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)體系，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，加之市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套完備，并可依托毗鄰的城區(qū)，因而具有良好的投資環(huán)境 和開發(fā)建設(shè)前景。因此，在園區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局上，也將按照建設(shè)生態(tài)環(huán)保型工業(yè)園的要求，在北部工業(yè)小區(qū)、中部工業(yè)小區(qū)、南部工業(yè)小區(qū)之間實(shí)現(xiàn)適度的合理分工。 隨著唐承高速公路、曹妃甸港區(qū)的建設(shè)開通，以及擬建設(shè)的由北京經(jīng)薊縣至 XXX、 XXX 的快速路的開通， XXX 在唐山大十字交通主軸上（東西向：北京 —薊縣 —XXX—XXX；南北向：承德 —唐山 —天津、塘沽）居于重要交通地位，與周邊玉田、遷西、遷安，乃至寬城、興隆等縣級(jí)市縣相比，是唐山以北區(qū)域唯一的交通節(jié)點(diǎn)，區(qū)位度將大大提升，區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯。一般認(rèn)為， 開發(fā)區(qū) 是一個(gè)隨時(shí)間發(fā)展而不斷演化的客觀存在 , 其演化過程表現(xiàn)出遵化市工業(yè)園區(qū) 土地集約利用評(píng)價(jià)技術(shù)報(bào)告 7 明顯的周期性和階段性特點(diǎn)。 成熟型 “硬件 ”、軟件環(huán)境具備成長型 開發(fā)區(qū) 所有特征，進(jìn)區(qū)企業(yè)布置合理，經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)突出，但發(fā)展空間不足。 第二章 評(píng)價(jià)概論 一、評(píng)價(jià)依據(jù) （一）法律法規(guī) 《中華人民共和國土地管理法》； 國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔 20xx〕 3 號(hào)）文件； 國土資源部《 關(guān)于開展 20xx 年度開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)成果更新工作的通知 》國土 資 電 發(fā)〔 20xx〕 143 號(hào)）文件； 國土資源部《關(guān)于貫徹落實(shí) 國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知 的通知》（國土資發(fā)〔 20xx〕 16 號(hào)）； 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》（國辦發(fā)〔 20xx〕 70 號(hào)）； 遵化市工業(yè)園區(qū) 土地集約利用評(píng)價(jià)技術(shù)報(bào)告 10 《開發(fā)區(qū)規(guī)劃管理辦法》（建設(shè)部 43 號(hào)令）； 《中華人民共和國國土資源部公告》（ 20xx 年第 14 號(hào)令）； 國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（ 20xx 年 7月 1 日起施行）； 國土資源部、監(jiān)察部《關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問題的通知》（ 國土資發(fā) [20xx]78 號(hào)）； 《閑置土地處置辦法》（國土資源部〔 1999〕第 5 號(hào)令） ； 1關(guān)于發(fā)布和實(shí)施《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》的通知國土資發(fā)〔 20xx〕 24 號(hào)。因此，指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)必須包括土地利用狀況、經(jīng)濟(jì)效益、管理績效等多方面內(nèi)容，全面考察和評(píng)價(jià) 開發(fā)區(qū) 土地利用集約 程度。 四、評(píng)價(jià)的技術(shù)路線及方法 開發(fā)區(qū) 土地集約利用評(píng)價(jià)，以定量評(píng)價(jià)為主，注重定性分析與定量評(píng)價(jià)相結(jié)合，整體評(píng)價(jià)與典型分析相結(jié)合，實(shí)地調(diào)查與統(tǒng)計(jì)分析相結(jié)合。評(píng)價(jià)成果的對(duì)應(yīng)時(shí)點(diǎn)為 20xx 年 12 月 31日，用地調(diào)查數(shù)據(jù)根據(jù)評(píng)價(jià)需要進(jìn)行了邊界、實(shí)際利用等方面的相應(yīng)處理，與地籍管理原始數(shù)據(jù)、規(guī)劃建設(shè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存在差異。 一、調(diào)查組織及收集資料情況 根據(jù)《 開發(fā)區(qū) 土地集約利用評(píng)價(jià)規(guī)程（試行）》的要求，以及對(duì) XXX工業(yè)園區(qū) 的初步了解，調(diào)查所需要的各項(xiàng)資料涉及到的部門包括： 黨政辦公室、招商部、企業(yè)部、規(guī)劃建設(shè)部、財(cái)務(wù)部、勞動(dòng)人事和社會(huì)保障部 等部門。 管理績效調(diào)查主要針對(duì)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)已供應(yīng)國有建設(shè)用地的管理成效開展調(diào)查，包括開發(fā)區(qū)建區(qū)以來累計(jì)已到期土地及其中已處置土地、累計(jì)閑置土地及其中已處置土地、以及至評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)收回閑置土地等土地利用監(jiān)管績效；以及開發(fā)區(qū)建區(qū)以來累計(jì)有償使用土地面積，通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓 的土地面積及其中的工礦倉儲(chǔ)用地面積等土地供應(yīng)市場(chǎng)化程度。在培訓(xùn)過程中，對(duì)資料名稱、調(diào)查內(nèi)容、資料對(duì)應(yīng)時(shí)點(diǎn)或時(shí)段、調(diào)查空間范圍、數(shù)據(jù)要求、表格填寫要求、以及圖件格式、比例尺、內(nèi)容要求等進(jìn)行了細(xì)致的說明。 （ 三 ）收集資料情況 經(jīng)過各相關(guān)單位的協(xié)助收集，主要得到以下資料： （ 1）報(bào)告類 1） XXX 工業(yè)園區(qū) 控制性詳細(xì)規(guī)劃（ 20xx）文本說明書 ； 2） 《 中共 XXX 委 XXX 人民政府關(guān)于加快工業(yè)園區(qū)建設(shè)的意見 》 ； 3） 《 XXX 國土資源局年度 工作總結(jié)（ 20xx20xx）》 ； 4）《 XXX 工業(yè)園區(qū)入園企業(yè)簡介》 ； 5） XXX 工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃文本和說明書（ 20xx2020） 。明確已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地的位置、范圍、土地面積、權(quán)屬、土地用途等，以及已建成農(nóng)村建設(shè)用地的位置、 范圍、土地面積等。 已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地內(nèi)的總建筑面積和建筑基底總面積、工礦倉儲(chǔ)總建筑面積和建筑基底總面積等。 8）調(diào)查評(píng)價(jià)范圍內(nèi)已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地內(nèi)的總建筑面積和建筑基底總面積、工礦倉儲(chǔ)總建筑面積和建筑基底總面積等。 詳細(xì)情況見 表 33。 現(xiàn)狀 全部為集體 農(nóng)用地和建設(shè)用地 ，這部分土地最終要 轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地。 表 35 開發(fā)區(qū) 建筑工程狀況統(tǒng)計(jì)表 單位：萬平方米 項(xiàng)目 面積 備注 已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地內(nèi)的總建筑面積 280 其中：工礦倉儲(chǔ)用地上的總建筑面積 280 遵化市工業(yè)園區(qū) 土地集約利用評(píng)價(jià)技術(shù)報(bào)告 25 已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地內(nèi)的建筑基 底 總面積 其中：工礦倉儲(chǔ)用地上的建筑基底總面積 四、 開發(fā)區(qū) 用地效益調(diào)查 土地是重要的資產(chǎn)性資源， “十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地 ”是我國的基本國策 ，因此國家相關(guān)部門制訂了工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)，對(duì)工業(yè)項(xiàng)目投資強(qiáng)度、容積率、工業(yè)項(xiàng)目的建筑系數(shù)、工業(yè)項(xiàng)目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積占工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的比例作出了詳細(xì)的規(guī)定。 遵化市工業(yè)園區(qū) 土地集約利用評(píng)價(jià)技術(shù)報(bào)告 26 （ 1） 開發(fā)區(qū) 到期土地處置情況 根據(jù) 1989 年《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，法定最高出讓年限商業(yè)用地 40 年、住宅 70 年、工業(yè)和其他土地使用年限 50 年。 表 39 開發(fā)區(qū) 土地供應(yīng)與保障情況調(diào)查表 單位：公頃 項(xiàng)目 面積 遵化市工業(yè)園區(qū) 土地集約利用評(píng)價(jià)技術(shù)報(bào)告 28 尚可供應(yīng)土地 尚可供應(yīng)工礦倉儲(chǔ)用地 其他尚可有償使用 的土地 根據(jù)調(diào)查，尚可供應(yīng)土地主要為 工業(yè)園區(qū) 內(nèi)的未達(dá)到供地條件的農(nóng)用地和已建成農(nóng)村建設(shè)用地 。 項(xiàng)目區(qū)有 清水河 流經(jīng) ， 按照《規(guī)程》，河湖及其蓄滯洪區(qū)土地屬于不可建設(shè)土地。 道路在城市發(fā)展過程中有著非常重要的作用，是重要的基礎(chǔ)設(shè)施。 未建成土地利用狀況分析 未建成土地指已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地 、已建成農(nóng)村建設(shè)用地和不可建設(shè)土地以外的土地。隨著評(píng)價(jià)范圍內(nèi)用地空間逐步縮小， 工業(yè)園區(qū) 正在尋求向外發(fā)展空間。目的是使地塊得到有效而合理的利用，其集中的指標(biāo)表述就是 “容積率 ”和 “建筑密度 ”，因此，容積率和建筑密度是評(píng)價(jià) 工業(yè)園區(qū) 土地開發(fā)利用合理程度的重要指標(biāo)。 （二） 工業(yè)園區(qū) 土地供應(yīng)和保障 情況 圖 43 工業(yè)園區(qū) 土地供應(yīng)情況比例圖 根據(jù) 工業(yè)園區(qū) 土地利用狀況統(tǒng)計(jì)表（ II），園區(qū)評(píng)價(jià)范圍內(nèi)已供應(yīng)國有建設(shè)用地 公頃，占 工業(yè)園區(qū) 土地總面積的 %。調(diào)查所涉及的工業(yè)企業(yè)，其注冊(cè)和生產(chǎn)均在評(píng)價(jià)范圍內(nèi)。此日期之前的 開發(fā)區(qū) 大部分項(xiàng)目用地采取協(xié)議方式出讓，部分市政公共設(shè)施、公用設(shè)施用地采取劃撥方式供