【正文】 置、定位、發(fā)展。上述材料提交復印件的，復印件需加蓋申請人印章并同時提交原件，原件核驗后退回申請人。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。：（1）《國有土地使用證》（含附圖，復印件）；（2）尚未取得《國有土地使用證》的項目，須提交項目《建設用地規(guī)劃許可證》（含附件及附圖，復印件）和下列之一的用地權屬文件：(a)《建設用地批準書》或《國有土地劃撥決定書》復印件；(b)《國有土地使用權出讓合同》復印件；(c)《國有土地使用權轉(zhuǎn)讓登記表》復印件；（3）只有《房屋產(chǎn)權證》的，應附國土行政主管部門出具的使用土地的有關證明文件 1份【中央單位及駐京部隊為上級主管部門（國管局、中直管理局、總后勤部、武警總部等）出具的使用土地的證明文件】； 5.《建設項目選址意見書》（含正本、附件及附圖，復印件）或《建設項目規(guī)劃條件》（含附圖，復印件）。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產(chǎn)權屬證件。土地評估報告（原件）。（1）協(xié)議出讓辦理流程 項目類型：行政許可 審批機關：市國土資源局 承辦部門：市土地利用事務中心 辦理依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第12條；《中華人民共和國土地管理法》第53條；《中華人民共和國土地管理法實施條例》第29條；《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第9條；《北京市實施〈中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉辦法》（市人民政府令[2007]第200號修改）第3條。三、申報單位出具加蓋單位印章和法人簽字或印章的《建設項目法人授權委托書》。（1）對申報時提交原證件（含正本和附件、附圖）的，規(guī)劃部門在核發(fā)新證件時，將原證件加蓋規(guī)劃管理專用章后退還建設單位。，為建設項目提供國有土地使用權的書面意見（原件或復印件）。法律后果：按照有關規(guī)定，房地產(chǎn)公司即使取得建設用地的批準文件，但如未取得《建設用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設用地批準文件無效。第7條 爭議的解決 如本合同各方就本合同之履行或解釋發(fā)生任何爭議的，應首先協(xié)商解決；若協(xié)商不成，應向北京仲裁委員會提請仲裁，仲裁適用該會之《仲裁規(guī)則》，仲裁裁決書終局對雙方均有約束力。第6條 違約責任 本協(xié)議生效后，甲、乙任何一方無故提出終止協(xié)議，應按委托費用總額的5%向?qū)Ψ街Ц哆`約金。 甲方支付的房地產(chǎn)項目的委托費用，包含征地補償費、拆遷費、青苗補償費，該費用應計入甲方的成本。第三篇：(房地產(chǎn)項目開發(fā))委托合同（房地產(chǎn)項目開發(fā)）委托合同甲方（委托方）：房地產(chǎn)開發(fā)公司乙方（受托方）：鑒于：甲方——房地產(chǎn)開發(fā)公司，系由公司與乙方合作投資的房地產(chǎn)開發(fā)公司，甲方已獲得了房地產(chǎn)項目的開發(fā)權。項目部持《投資計劃》及工程項目班子組成人員資格證明，到市建委辦理《建筑管理機構資格認證書》。本計劃書僅針對假設案例且排除了大量不可預知的因素，因此，本計劃書不可以套用在其他任何建設項目中，也不可以以此計劃書來判斷律師在假設案例之外的任何項目中可以發(fā)揮的作用或者衡量律師的能力。乙公司作為一個資本運營者，在本次合作中其終極目的不是項目建設而在于通過資本運營獲得預期的利潤回報，項目建設是其資本運營過程中的一個必要階段。應該說項目建設過程中雙方可能簽署的其他法律文書不會很多，更多的是乙公司代表甲方與第三方簽署的各種大量的合同文書，這些法律文件不在本計劃書中包括，故而略去不談。（2）、在甲方取得項目建設用地的時候，乙公司必須先期支付甲方9000萬元人民幣，甲方用于支付項目開發(fā)用地的地價，雙方要簽訂另外一份協(xié)議（暫稱《借款協(xié)議》），該協(xié)議內(nèi)容可以包括“借款”性質(zhì)、期限、甲方償還方式和期限、甲方提供其在銀行1億元人民幣存款質(zhì)押擔保、甲方保證政府有80%地價款返還并直接投入項目建設等內(nèi)容。報告的錯誤將可能導致決策失誤，進而致使合作失敗。甲方董事會有權決定該款項對外提供擔保且可以取得存款行同意；甲方有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)且經(jīng)過當年度政府建設主管部門年度審核；乙公司有足夠資金支持除甲方投資外的全部項目開發(fā)所需資金，或有可靠融資渠道保證該資金能及時到位（包括先期支付給甲方的9000萬元人民幣）；乙公司的投資分析是全面的、科學的，利益回報在其期待范圍內(nèi)；乙公司對甲方取得土地使用權及80%地價返還款的判斷是正確的；乙公司確實取得了甲方關于A項目開發(fā)的全部授權，并有能力組織項目部進行具體項目開發(fā)工作；1乙公司有良好的商品房銷售渠道，有能力在半年內(nèi)完成 80%以上商品房的銷售及回款工作；1甲乙雙方均對A項目開發(fā)期間國家的政策、法律，特別是房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)金融政策有充分的了解預判，對不可抗力所可能導致的風險有足夠的應對措施和承受能力。第一篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)計劃房地產(chǎn)項目開發(fā)計劃書敬啟者：根據(jù)貴公司與我所李強律師的初步交流，為實現(xiàn)雙方進一步合作，現(xiàn)由我所李強律師結合我國房地產(chǎn)開發(fā)市場已經(jīng)成熟的模式及BOT項目模式，就貴公司擬開發(fā)的A項目提出本計劃書。二、排除條款甲方能夠順利取得30畝土地的合法使用權，并將其作為A項目開發(fā)的投資；甲方保證政府將地價款的80%返還并投入A項目開發(fā)且作為甲方在A項目中的投資；甲方的合作是善意的，雙方合作過程未產(chǎn)生重大誤解或糾紛；甲方除對項目開發(fā)工作進行監(jiān)審外，并不實質(zhì)性介入項目開發(fā)工作；甲方在銀行一億元的人民幣存款是真實的、自由的，未設定他項權利。上述二個報告是乙公司決策的依據(jù)，其重要性不言而喻。不可否認這是一個較為復雜且極為重要的法律文件，該協(xié)議的不規(guī)范或未盡注意，導致的風險將是根本性的，風險的防范就在于所簽協(xié)議文本的合法性和窮盡性。至此，甲乙雙方的合作便進入一個固定軌道，即按前期所簽一系列法律文書各盡其責，相互配合，通力合作，共同保證項目順利完成。在采用本計劃書分析的合作模式下，甲方不僅解決了資金缺乏的燃眉之急而且在有限的投入下取得了最大的利益回報，其應承受的建設風險也因乙公司投資的不斷加大而逐步消失，從其投入與利潤的取得分析，當然利大于弊。關于項目開發(fā)本身可能產(chǎn)生的法律風險我們有專業(yè)、詳盡、具體的書面分析材料，在我們雙方達成合作意向后便可提供。擴大初步設計審核批復后，設計院完成施工圖設計及工程結構計算，到政府建設行政主管部門申請辦理圖紙審查批準手續(xù)，獲得《施工圖紙審查批準書》。工程項目竣工移交后，項目部填寫《工程項目竣工文件移交單》向房地產(chǎn)事業(yè)部辦理所有政府批件、證件原件的移交手續(xù)。 ，即房地產(chǎn)項目的委托費用按照建設規(guī)劃用地每畝萬元人民幣、規(guī)劃代征用地每畝萬元人民幣的標準計算，甲方應向乙方支付的委托費用共計萬元人民幣。 經(jīng)甲方財務核算，若房地產(chǎn)項目的利潤在萬元（含萬元）以下時，甲方應按向乙方支付實際利潤的 %。 由于一方的過錯造成本合同不能履行、不能完全履行或被政府有關部門認定為無效時，由過錯的一方承擔違約責任，雙方均有過錯的，則由雙方按責任大小承擔各自相應的責任。核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護建設單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權益。同意申請單位作為項目主體的立項批復文件（原件或復印件）。《建設用地規(guī)劃許可證》（含正本、附件及附圖）原件或復印件。二、申報單位填寫完整并加蓋單位印章的《建設項目規(guī)劃許可及其他事項申報表》。北京市國土資源局對直接填發(fā)的《國有土地使用證》根據(jù)國有土地使用方式不同，分別加蓋《北京市國土資源局劃撥土地使用證專用章》、《北京市國土資源局有償土地使用證專用章》、《北京市國土資源局交納使用費土地使用專用章》、《北京市國土資源局臨時土地使用證專用章》。外國法人或其他組織委托辦理的，其授權委托書應經(jīng)公證，并需中國駐該國使、領館認證（原件）。（2）招拍掛出讓辦理流程取得土地中標通知書簽訂土地出讓合同繳納土地出讓金繳納契稅其他同上三、建設工程規(guī)劃許可證（北京市規(guī)劃委員會海淀分局）《建設工程規(guī)劃許可證》是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)?！督ㄔO項目法人授權委托書》。四、建筑工程施工許可證（北京市海淀區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設委員會）《建筑工程施工許可證》是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一。裝飾裝修工程，申請人需提交如下申請材料：（1）按規(guī)定填寫、蓋章的《建筑工程施工許可申請表》一式三份；（2）建設工程規(guī)劃許可證正本、附件、附圖的復印件（僅外立面裝修 時提交）；（3）房屋產(chǎn)權證復印件（租賃房屋的還需出具租賃協(xié)議復印件、產(chǎn)權 人出具的同意裝修證明）；（4）招投標管理部門出具的施工合同備案表；（5）招投標管理部門出具的監(jiān)理合同備案表（依法應當委托監(jiān)理的工 程提交）；（6）建筑施工企業(yè)安全生產(chǎn)管理人員安全生產(chǎn)考核合格證書（B本、C本）原件（施工安全監(jiān)督備案用，核驗后退回申請人）；（7）項目建設資金落實證明原件；（8）法人委托書（附受托人身份證復印件）。拓展部土地初判 了解地塊的上市方式和土地款 同土地所有方進行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調(diào)整?！颁N售、商業(yè)：結合項目地塊的基本素質(zhì)、成本測算情況和預期銷售情況，對項目規(guī)劃設計提供合理性意見工程：從施工角度，對主要部位做法提出建設性意見開發(fā)：提供各項前期配套費用標準” 研發(fā) 運營 開發(fā) 銷售 工程 商業(yè)彩色總平面圖（含經(jīng)濟指標）送規(guī)劃預審 研發(fā)部：負責提供圖紙 開發(fā)部 研發(fā)部修建性詳規(guī)成果 開發(fā)：提供參考意見 研發(fā) 開發(fā)詳細性規(guī)劃方案（配套場站點）報建及確定（公示會市政府）研發(fā)部：負責提供圖紙 開發(fā)部 研發(fā)部建筑平、立面功能效果及成本測算的研討及確定 各部門共同商討成本指標，逐步深化?！颁N管：提供相關政策培訓 法務：提供相關政策培訓及統(tǒng)一口徑的法律審查研發(fā)：提供建筑設計單位、景觀設計公司、建筑風格、各項控規(guī)指標、交工標準、戶型賣點資料、全部圖紙等工程：提供施工材料、施工工藝、重點節(jié)點、工程進度、入住時間、交工標準等資料” 項目銷售 銷管 法務 研發(fā) 工程分賣場設立 為實現(xiàn)項目宣傳的最大化，在合理地段設立商品房展示中心 企劃：提供外賣場設計、包裝方案并協(xié)助完成包裝，賣場相關銷售道具制作 外賣場 企劃部銷售道具準備 現(xiàn)場房型手冊（亮相版）研發(fā)：提供各單體戶型圖和樓層平面圖、小區(qū)擺位圖等 企劃 研發(fā)部售樓處裝修裝飾及售樓處內(nèi)外部指引包裝（精神堡壘、工地圍檔、吊旗、道旗、形象墻、指示牌、資料架、展示架）“銷售：提出裝飾及指引系統(tǒng)的合理化建議工程：組織招標確定施工單位，協(xié)助企劃部進行售樓處內(nèi)部裝修和項目指引系統(tǒng)的施工 運營：核算售樓處裝修成本，進行合同審批和付款工作財務：提供裝修及包裝所需資金支持” 企劃 工程、財務、項目銷售、運營樣板間及樣板環(huán)境指示說明系統(tǒng) “銷售：協(xié)商決定樣板間建造的具體戶型 研發(fā)：提供樣板間戶型的詳細房型圖和尺寸工程：組織招標確定施工單位并施工，組織樣板間施工和節(jié)點支持 運營：樣板間裝修成本核算及合同審批工作財務：提供裝修及包裝所需資金支持” 企劃 工程 研發(fā) 財務、項目銷售、運營沙盤（概念）、戶型單體模型（外形、景觀、綠化、車棚、能源站點等位置應明確）“研發(fā)：提供項目整體規(guī)劃方案和單體戶型圖，支持企劃部制作概念沙盤和單體沙盤銷售：與企劃部協(xié)商，選定概念沙盤的方案及單體沙盤的戶型選擇” 企劃 研發(fā)、項目銷售入市前印刷品的設計、制作（概念樓書、房型圖、DM單、宣傳海報等）“銷售：各種印刷類銷售道具制作的確定研發(fā)：項目研發(fā)設計方面資料的提供，如平面規(guī)劃圖、景觀規(guī)劃圖、房型圖、人行系統(tǒng)、車行系統(tǒng)等 工程：提供工程進度及交工標準，施工材料、施工工藝等相關方面的資料法務：相關印刷文件的法律審核以及合同的審核” 企劃 研發(fā) 工程項目 銷售 法務項目周邊主要道路設置醒目指示系統(tǒng) 企劃（意向）派籌卡及紀念禮品 企劃聯(lián)動工作的準備 配備看房車及看房車的包裝 車管部：提供看房車及司機 企劃 車管部進行聯(lián)動單位的培訓和包裝 企劃：提供重點聯(lián)動單位的包裝，相關銷售道具的制作 銷售部（客資組）企劃意向商家簽約 進駐意向書 法務：合同的談判以及審核 商業(yè)銷售部運營組 法務確定項目亮相方案 項目形象表情、主題、創(chuàng)意表現(xiàn)確定 項目銷售部：參與討論，提出建設性意見 企劃 項目銷售 項目亮相細化方案確定 企劃 項目銷售項目亮相媒體確定 企劃 項目銷售項目亮相 項目亮相 項目形象出街，媒介組合應用（戶外、報紙、電視、電臺、車體、電梯）法務：相關印刷文件的法律審核以及合同的審核 企劃 法務新聞媒體新聞信息亮相 品牌傳播中心：通過媒體擴大宣傳信息 企劃 品牌傳播中心亮相慶典活動及產(chǎn)品推介會的宣傳和安排 “研發(fā)：項目研發(fā)設計資料、研發(fā)設計專業(yè)人士的支持 銷售：項目亮相各項工作的配合開展，電話接聽解答，現(xiàn)場客戶接待，活動的協(xié)同組織等” 企劃 研發(fā) 項目銷售項目開盤前準備 銷售內(nèi)部資料 房型、房號及面積對照表 “研發(fā)：提供房型本冊、技術支持 銷管：提供房號及面積表” 項目銷售 銷售管理部 研發(fā)銷控 運營：由運營確定考核均價； 銷售：和銷售現(xiàn)場根據(jù)推盤節(jié)奏確定銷控 銷管部客戶接待、客戶問題匯總及反饋 研發(fā)、工程：配合解釋、解決客戶提出的研發(fā)及工程問題 項目銷售 研發(fā) 工程客戶積累 意向卡銷售，客戶梳理，意向銷控制定，客戶關系維護 “銷管：意向卡銷售的組織工作外賣場：意向客戶推薦，客戶關系維護” 項目銷售 銷售管理部 外賣場交工標準確定 “銷售、工程、開發(fā)、運營：討論并確定項目交工標準 法務：法律風險提示?！?工程圖紙問題解決 圖紙問題的發(fā)現(xiàn)及分析 研發(fā)：配合分析問題 工程 研發(fā)設計變更 “研發(fā)：配合完成設計變更 運營：核定變更成本影響” 工程 研發(fā) 運營施工質(zhì)量問題、事故處理 施工質(zhì)量問題、事故的分析及調(diào)查 研發(fā)：配合分析問題 工程 研發(fā) 處理方案的制定、審核、審批 “研發(fā)：配合制定方案 運營：核定成本影響” 工程 研發(fā) 運營 處理方案的實施 工程變更簽證 設計變更 與設計溝通，協(xié)調(diào)，收發(fā)相關變更文件 “研發(fā)：配合完成設計變更 運營：核