【正文】 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目核心競爭力分析 結(jié)合以上的市場定位綜合因素及房地產(chǎn)市場調(diào)查分析，如何設定獨特的開發(fā)理念，確立項目市場差異化競爭表現(xiàn)，其將是十分關鍵的，因此我司對本項目的品牌核心競爭力總結(jié)如下： ? 高性價比產(chǎn)品定位 ； ? 新區(qū)開發(fā)，市場低廉的價格競爭優(yōu)勢 ； ? 交通便利，緊鄰寧滬高速，區(qū)域未來升 值潛力大 ； ? 商業(yè)、住宅、公園、學校等聯(lián)動效應明顯 ； ? 后期開發(fā)，產(chǎn)品優(yōu)勢明顯 ； ? 大規(guī)模開發(fā)有利于節(jié)約成本，提高市場競爭力 ； ? 土地成本低，提高項目的市場抗風險能力； ? 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。全市地勢低平，張浦歷史悠遠流長，文化底蘊 深厚，人杰地靈，鐘靈毓秀，是著名的魚米之鄉(xiāng)，素有“銀張浦金不換”之美譽。這說明 昆山 房地產(chǎn)市場還不成熟，消費者消費比較盲目，家庭觀念以及攀比心理比較強。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 從 2021— 2021年三季度，昆山城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由 15011元提高到 17487元，年平均增幅為 %。 區(qū)位和地段因素 本項目隨著昆山整體城市“居住向西，產(chǎn)業(yè)向東”的城市規(guī)劃定位，本項目所在的南部區(qū)域發(fā)展受到了很大的限制，該區(qū)域發(fā)展基本上還是處于東部產(chǎn)業(yè)群的從屬地位，預計只有東部產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)飽和狀態(tài)之后，本區(qū)域才能夠作為東部產(chǎn)業(yè)鏈的延續(xù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 6) 所有市政管線全部埋地，雨污實行分流，并符合環(huán)保要求公共廁所垃圾房按規(guī)范配備。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 綜合分析： 根據(jù)以上的數(shù)據(jù)分析，近 20萬㎡規(guī)模說明項目具有一定的規(guī)模優(yōu)勢，而且容 積率為 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 住宅目標客戶定位 ............................................... 20 目標客戶群區(qū)域特征分析（住宅） ............................. 20 目標客戶形象定位分析 ....................................... 20 項目產(chǎn)品定位 ................................................... 21 產(chǎn)品定位及依據(jù) ............................................. 21 本案產(chǎn)品定位 ............................................... 22 定位支持 ................................................... 23 項目概念定位闡述 ........................................... 23 4 主題策劃方案一：項目核心開發(fā)理念 ................................... 24 主題設計核心出發(fā)點 ............................................. 24 競爭對手主題定位回顧分析 ....................................... 24 主題的引入 ..................................................... 27 主題的理解 ..................................................... 28 主題產(chǎn)品核心表現(xiàn) ............................................... 29 總體規(guī)劃設計理念 —— “現(xiàn) 代東方建筑規(guī)劃設計神韻” ............ 29 舒適型東方主題文化會所 ..................................... 30 舒適型社區(qū)配套服務 ......................................... 32 舒適 型社區(qū)智能系統(tǒng) ......................................... 33 舒適型東方人文建筑 ......................................... 34 舒適型東方園林藝術 ......................................... 37 舒適型東方魅力小鎮(zhèn) ......................................... 39 舒適型鄰里親情居 ........................................... 40 舒適型的東方人文 —— 享受現(xiàn)代東方神韻，傳統(tǒng)鄰里精神回歸 ...... 40 主入口規(guī)劃建議 ......................................... 41 戶型配比建議 ........................................... 43 部分園林設計建議 ....................................... 44 小高層電梯大堂入 口設計建議 ............................. 48 首層局部架空層設計建議 ................................. 50 現(xiàn)場展示中心建筑設計表現(xiàn) ............................... 52 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1 項目概況 項目經(jīng)濟技術指標分析 地塊名稱 銀河路西、海虹路南側(cè) 2地塊 建設項目用地須同時符合有關標準、規(guī)范和技術規(guī)定，如與本要點抵觸，應及時與我局聯(lián)系，本要點有效期為６個月 坐落位置 張浦鎮(zhèn)銀河路西側(cè)、海虹路南側(cè) 序號 規(guī)劃設計要點 內(nèi)容 序號 用地性質(zhì) 居住用地 ５ 道路 本小區(qū)道路標高４米（吳淞高程） 1 用地 范圍 四至 南距道路中心線 12米，西距道路中心線 14米，北距海虹中心線 18 米（詳見用地紅線圖） ６ 管線 另詳 2 用地面積 91536 ㎡（以土地局實測為準） ７ 市政公用設施 所有市政管線全部埋地，雨污實行分流，并符合環(huán)保要求公共廁所垃圾房按規(guī)范要求配備 3 建設控制 容積率 ≤ ８ 公共設施 按《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》配置相應的公建設施；物業(yè)管理用房、建設規(guī)模為小區(qū)總建筑面積千分之五；按 ㎡ /戶配套社區(qū)用房，無償 提供且出入口直接對外 建筑密度 28% ９ 景觀要求 小區(qū)應做專門的環(huán)境設計，并與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào) 綠地率 ≥ 40% １０ 其他要求 １、 規(guī)劃設計方案報市規(guī)劃局審批，沿街立面單獨審批 ２、 小區(qū)智能化管理和物業(yè)管理同步進行，小區(qū)智能化設計方案報規(guī)劃局審批； ３、 屋頂太陽能隱蔽，總量控制不小于住戶戶數(shù)的１／３，建議采用集中式太陽能裝置；空調(diào)室外機隱蔽；雨水管盡量隱蔽； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。５、小區(qū)入口應做景觀效果設計，圍墻采用開放式 擬稿 另外還有占地 21103平方米的商業(yè)，容積率 ，總建筑面積達到 3萬平方米左右的購物小鎮(zhèn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 5) 小區(qū)入口應做景觀效果設計，圍墻采用開放式 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。另外一些項目則以品牌和產(chǎn)品取勝，立足于高端市場，獨占高端消費市場，同樣也取得成功。 經(jīng)濟收入和消費水平因素 目前昆山市民的整體消費能力非常強， 排在全國富裕城市前列。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 影響項目市場定位的最主要因素 市場狀況及走向 目前，昆山市房地產(chǎn)市場經(jīng)過了前兩年的高速發(fā)展，現(xiàn)階段處于調(diào)整階段，市場逐漸走向成熟，其樓市狀況主要表現(xiàn)在： 1) 開發(fā)企業(yè)基本上形成了以大盤開發(fā)為主的品牌開發(fā)戰(zhàn)略，市場潛在增量住宅比較大，雖然產(chǎn)品整體品質(zhì)比較高的，有一定的產(chǎn)品突破空間； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。另外本項目規(guī)劃為未來區(qū)域的新城中心，新鎮(zhèn)政府 將在項目附近，同時區(qū)域內(nèi)規(guī)劃為未來新城的商業(yè)中心，本項目未來發(fā)展?jié)摿涫芸春谩? 張浦鎮(zhèn)還憑借西聯(lián)蘇州，東 達 上海的地理位置優(yōu)勢， 至 2021年 9月底， 全鎮(zhèn)累計引進外資項目 443 家，累計注冊外資 億美元；投產(chǎn)外資企業(yè) 278家，投資超千萬美元的外資項目達 82家，培育了臺玻、海虹、日滔等 25家銷售超億元企業(yè)；連續(xù)多年被評為“蘇州市年度利用外資先進單位”、“ 蘇州市外 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。例如，對洋房，目標顧客關心的是戶型、建筑外形、還是價格，或者是園林 、社區(qū)配套 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 優(yōu)越的氣候特征，濃郁的文化 氛圍 為進一步促進張浦經(jīng)濟的發(fā)展增添了新的活力 。 ? 本 區(qū)域大型項目的陸續(xù)上市，一定程度上形成了整體市場的關注。 總結(jié)： 本項目所處劣勢與威脅相對比較明顯，其一是項目所在區(qū)位自身缺乏跳躍性發(fā)展的能力，同時也不在城市發(fā)展主導方向，因此外部 動力不足。 項目核心競爭力研判 本項目雖然面臨嚴峻的市場 環(huán)境，但 其面臨的最大的問題就是其所擁有的最 強有力的核心競爭優(yōu)勢， 即： 在大量同質(zhì)化競爭的環(huán)境下， 具備創(chuàng)造 創(chuàng)新開發(fā)模式的有利 條件 和市場空間 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 綜合分析： 根據(jù)前期對城市及區(qū)域市場調(diào)研的結(jié)果，我們認為，目前新 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。根 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。格林陽光 現(xiàn)代 張浦 異性，而且符合本項目“高知一族，新昆山人”的人群特征。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 高質(zhì)量物業(yè)管理服務，建議邀請國際知名的物業(yè)管理公司進行管理，如金鑰匙物業(yè)管理集團、世邦魏理仕等國際知名物業(yè)管理集團進行管理； 4） 舒適型 社區(qū) 智能 系統(tǒng) —— 要求提供一流的智能生活品質(zhì)配套； 5） 舒適型 東方人文 建筑 —— 現(xiàn)代新徽派獨院表現(xiàn)，前庭后院， ； 6） 舒適型 東方園林藝術 —— 營造具有現(xiàn)代品味特色的“江南園林”，亭、臺、樓、閣，同時融入體現(xiàn)東方園林的神韻 ； （ 50畝的東方 主題藝術 園林 ，將亭臺樓閣、琴棋書畫、道儒佛禪等元素點綴在“東方園林”上。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 另外考慮在會所的上面建立一個大型的娛樂配套中心以及一些產(chǎn)權式酒店式公寓，這樣形成一個 完善的配套 會所 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 外部園林要求表現(xiàn)出 “東方 園林的 神韻”，中心園林造型 建議以 古琴 為藍圖進行設計 ，將亭臺樓閣、琴棋書畫、道儒佛禪等元素點綴在“古琴園林