【正文】 形。，選擇正規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，以免權(quán)利被非法侵害。未簽過(guò)戶確認(rèn)書(shū)，現(xiàn)售價(jià)變少的，視為雙方意思變更，現(xiàn)售合同有效。五、出賣人死亡 房屋買賣合同簽訂后，買受人已經(jīng)部分或全部履行了支付房屋價(jià)款的義務(wù)，出賣人死亡，買受人要求出賣人的繼承人繼續(xù)履行繼承債務(wù)的，應(yīng)予支持。三、借名登記借名人主張房屋所有權(quán)應(yīng)證明：（1）其對(duì)房屋存在出資關(guān)系；（2）存在保留所有權(quán)的意思表示。（2）買受人未辦理預(yù)告登記的，抵押權(quán)人有權(quán)行使抵押權(quán)，買受人有權(quán)解除房屋買賣合同并要求出賣人承擔(dān)違約或賠償責(zé)任。但權(quán)利人應(yīng)當(dāng)將房屋登記到自己名下后，再為買受人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。構(gòu)成表見(jiàn)代理的，買賣合同有效。三、特定房屋買賣限制交易期間轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的，合同無(wú)效。五、按揭合同對(duì)購(gòu)房者使用房屋的不合理限制實(shí)踐中，許多按揭合同約定購(gòu)房者不得將按揭抵押房產(chǎn)出租，或者約定出租必須經(jīng)過(guò)按揭銀行的同意，或者約定其他限制購(gòu)房者使用房屋的條款。對(duì)于因登記部門(mén)原因未辦理房屋抵押登記，價(jià)款人已將購(gòu)房合同等權(quán)利憑證交給銀行的，可以認(rèn)定銀行對(duì)房屋有優(yōu)先受償權(quán)，但未辦理登記的，不得對(duì)抗第三人。十、情勢(shì)變更原則的適用條件客觀上發(fā)生了情勢(shì)的變更，如價(jià)格非正常上漲、國(guó)家政策調(diào)整、幣值大幅度升降等；客觀情況的變化是提出方無(wú)法預(yù)見(jiàn)和防止的；情勢(shì)變更系因不可歸責(zé)于當(dāng)事人之事由而發(fā)生；因情勢(shì)變更導(dǎo)致合同的履行顯失公平。增加違約金后又要求賠償損失的，不予支持。計(jì)算止點(diǎn)：出賣人將辦證所需資料報(bào)備于房屋登記機(jī)關(guān)，具備辦證條件并向買受人履行告知義務(wù)之日止。第三章違約責(zé)任承擔(dān)一、商品房買賣合同解除一方根本違約，守約方有權(quán)解除合同，違約方不享有法定解除權(quán)；如因不可抗力、情勢(shì)變更等原因，致使合同在法律或事實(shí)上履行不能，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，雙方均可要求解除。三、其他履行糾紛銷售廣告和宣傳資料構(gòu)成要約的條件：（1）所涉內(nèi)容在商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)；（2）內(nèi)容是針對(duì)房屋和相關(guān)設(shè)施的；（3）所作的說(shuō)明和允諾明確具體，即品質(zhì)或數(shù)量能確定的，有執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)可以履行；（4）對(duì)合同訂立以及房?jī)r(jià)的確定有重大影響。二、辦證辦證義務(wù)主體：義務(wù)主體為買受人，出賣人僅負(fù)協(xié)助義務(wù)，但雙方另有約定的除外。出賣人要求買受人按照出賣人單方制訂的房屋交付流程預(yù)繳物業(yè)費(fèi)、代辦產(chǎn)權(quán)證費(fèi)用、公共維修基金等費(fèi)用后才交付的，若合同中對(duì)此并未約定，則買受人有權(quán)拒絕。（3）一方以對(duì)方違反預(yù)約協(xié)議導(dǎo)致不能訂立本約為由，要求賠償履行本約的可得利益（即房屋全部差價(jià)損失）的，不予支持。簽訂預(yù)售合同時(shí)未取得預(yù)售許可證，或者許可證過(guò)期或被撤銷的，但在合同履行過(guò)程中房屋已竣工的，可按現(xiàn)售合同相關(guān)規(guī)定辦理。簽訂預(yù)售合同時(shí)：預(yù)售許可證被撤銷的，預(yù)售合同無(wú)效；過(guò)期的，合同有效。簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后無(wú)法簽訂正式買賣合同的責(zé)任承擔(dān)：（1）因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由的（雙方均忠實(shí)履行預(yù)約合同中的誠(chéng)信談判義務(wù)，雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)），或雙方均有過(guò)錯(cuò)的，出賣人將定金返還即可；（2）簽訂預(yù)約協(xié)議后一方無(wú)正當(dāng)理由拒絕簽訂本約的，若守約方要求法院強(qiáng)制違約方訂立本約，法院不予支持，但守約方有權(quán)要求違約方賠償信賴?yán)鎿p失。交付的房屋符合合同約定的交房條件，但存在一定質(zhì)量瑕疵的，若買受人拒絕接受并要求出賣人承擔(dān)逾期交付責(zé)任，不予支持，但出賣人應(yīng)對(duì)質(zhì)量瑕疵進(jìn)行修復(fù)。但雙方在合同中另有約定的除外。辦證糾紛中出賣人舉證：（1）房屋初始登記的大產(chǎn)權(quán)證（可認(rèn)定不存在未足額繳納土地出讓金、土地使用權(quán)抵押、超規(guī)劃建設(shè)等無(wú)法辦證的情形）；（2）房屋登記部門(mén)出具的收到出賣人遞交辦理房屋初始登記及分割小產(chǎn)權(quán)必要材料的收件單或回執(zhí)；（3）通知買受人可以自行辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)的證據(jù)。國(guó)家稅費(fèi)調(diào)整：合同簽訂后國(guó)家進(jìn)行稅費(fèi)調(diào)整的，若合同對(duì)稅費(fèi)支付有約定，則按約定辦理；若對(duì)調(diào)整后的稅費(fèi)支付無(wú)約定或約定不明，則應(yīng)根據(jù)國(guó)家稅費(fèi)法規(guī)確定承擔(dān)主體。從合同約定或法定的辦證期限屆滿之日起算：（1）合同約定的辦證期限；（2）合同標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（3）合同標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。請(qǐng)求增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過(guò)實(shí)際損失為限。九、不可抗力的認(rèn)定自然災(zāi)害和社會(huì)異常事件屬于不可抗力；政府抽象行政行為（如頒布新的規(guī)定、政策等）屬于不可抗力；具體行政行為要具體問(wèn)題具體分析，如果開(kāi)發(fā)商對(duì)此能夠預(yù)見(jiàn)，或者可以采取企業(yè)行為或行政、司法途徑加以解決，則不屬于不可抗力。銀行與借款人未辦理房屋抵押預(yù)告登記或本登記的，抵押合同有效，但抵押權(quán)不成立。如果按揭房產(chǎn)已經(jīng)買了保險(xiǎn)，按揭銀行可以就保險(xiǎn)金請(qǐng)求行使物上代位權(quán)；開(kāi)發(fā)商將房屋交付購(gòu)買者使用以后，或?yàn)橘?gòu)房者辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之后，按揭房產(chǎn)毀損、滅失的，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任由購(gòu)房者承擔(dān)。商品房預(yù)售合同無(wú)效的，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓合同一般也認(rèn)定為無(wú)效。五、法定共有房屋轉(zhuǎn)讓出賣人將登記在其個(gè)人名下的法定共有房屋（包括夫妻共有、繼承共有等）擅自轉(zhuǎn)讓的，出賣人或其他房屋共有人以轉(zhuǎn)讓時(shí)未經(jīng)其他共有人同意為由請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無(wú)效的：出賣人與買受人存在惡意串通、損害其他共有人利益的情形的，買賣合同無(wú)效。七、未辦理宣示登記房屋的轉(zhuǎn)讓房屋權(quán)利人依據(jù)生效法律文件、人民政府征收決定、繼承或遺贈(zèng)取得房屋所有權(quán)，尚未辦理宣示登記即轉(zhuǎn)讓該房屋的，合同有效。抵押權(quán)人要求行使抵押權(quán)的：（1）買受人已經(jīng)辦理了預(yù)告登記的，抵押權(quán)人主張對(duì)房屋行使抵押權(quán)優(yōu)先受償?shù)模荒軐?duì)抗買受人。合同均未履行的，成立在先的合同買受人優(yōu)先。定金數(shù)額不足以彌補(bǔ)守約方實(shí)際損失，守約方請(qǐng)求賠償不足部分的，應(yīng)予支持。對(duì)于雙方仍想交易但過(guò)戶時(shí)一方主張以真實(shí)價(jià)格過(guò)戶，另一方拒絕的，可調(diào)解，調(diào)解不成則認(rèn)定合同不成立。2)這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方經(jīng)常會(huì)就二手房買賣合同是否成立以及如何履行發(fā)生爭(zhēng)議。6)支付價(jià)款的方式，應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間和數(shù)額等。商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將尚未建成的商品房向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購(gòu)房者，購(gòu)房者支付房款的買賣合同。四、如何解決商品房買賣合同糾紛？房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭(zhēng)議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。合同當(dāng)事人可以通過(guò)協(xié)商一致的方式對(duì)合同的內(nèi)容進(jìn)行變更，包括但不限于標(biāo)的數(shù)量的增減、價(jià)款的變化、履行時(shí)間、地點(diǎn)、方式的變化等。合同簽訂后，被告（反訴原告）于2011年11月14日交付定金50萬(wàn)，于2010年12月3日取得截止日期為2011年1月31日的銀行貸款授信1850萬(wàn)，2010年12月6日監(jiān)管首期款100萬(wàn)。被告（反訴原告）在2010年12月6日履行完合同關(guān)于價(jià)款支付的義務(wù)，而原告（反訴被告）一直到2011年2月28日才解除標(biāo)的房產(chǎn)的抵押，懈怠履行標(biāo)的權(quán)利瑕疵的擔(dān)保義務(wù)。XX律師事務(wù)所律師：XX年XX月XX日第五篇：商品房買賣合同糾紛正文房屋買賣合同糾紛問(wèn)題調(diào)研報(bào)告一、商品房買賣合同糾紛熱點(diǎn)、難點(diǎn)分析（一）、開(kāi)發(fā)商不能交付違約責(zé)任的認(rèn)定，是不可抗力還是情勢(shì)變更？我國(guó)合同法沒(méi)有明確規(guī)定情勢(shì)變更原則，但是在《關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋》（二）中第26條明確規(guī)定了情勢(shì)變更原則。（二）、關(guān)于產(chǎn)權(quán)辦理引發(fā)的糾紛，誰(shuí)是辦理房產(chǎn)證的義務(wù)主體？ 逾期辦證是引發(fā)商品房買賣合同糾紛最主要的起因，要追究逾期辦證的違約責(zé)任，必須首先弄清楚誰(shuí)為辦證義務(wù)的主體？由于法律法規(guī)規(guī)定不一致，審判實(shí)踐中對(duì)辦證義務(wù)主體存在不同的理解，主要有三種不同的意見(jiàn)；第一種意見(jiàn)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商是辦證義務(wù)主體，因?yàn)椤逗贤ā返?30條與最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下稱《司法解釋》）第1條，均規(guī)定出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，而且《司法解釋》第18條列舉了由于出賣人原因?qū)е沦I受人不能按期取得房產(chǎn)證應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的情形，這充分說(shuō)明辦理房產(chǎn)證義務(wù)主體是出賣人。對(duì)交房的時(shí)間認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一，導(dǎo)致出現(xiàn)同案不同判，嚴(yán)重?fù)p害了司法的嚴(yán)肅性與威嚴(yán)性。而大多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)是權(quán)威部門(mén)的驗(yàn)收。其次，我們可以借鑒我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)行政機(jī)關(guān)頒布的《預(yù)售房屋買賣定性化契約應(yīng)記載及不得記載事項(xiàng)》中規(guī)定的預(yù)售合同必須記載“賣方應(yīng)確保廣告內(nèi)容之真是，本預(yù)售房之廣告宣傳品及其所記載之建材設(shè)備表，房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分”，在法律中強(qiáng)制規(guī)定廣告喜歡穿中的某些內(nèi)容為預(yù)售合同的一部分，以制約開(kāi)發(fā)商夸大廣告宣傳行為。筆者不能同意這種觀點(diǎn)，因?yàn)榇祟惽闆r也是開(kāi)發(fā)商不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況，不能歸責(zé)于開(kāi)發(fā)商，完全剛性地適用合同法的嚴(yán)格責(zé)任制度，在處理這類糾紛時(shí)會(huì)造成明顯不公。（九）、房屋訂購(gòu)書(shū)能否認(rèn)定為商品買賣合同？房屋訂（定）購(gòu)書(shū)（單）是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同之前，書(shū)面約定雙方在將來(lái)某一時(shí)間訂立正式的房屋買賣合同的協(xié)議，其目的是對(duì)雙方買賣房屋的有關(guān)事宜作出初步的認(rèn)定。根據(jù)此條，商品房交付使用，僅指商品房的轉(zhuǎn)移占有，不包括辦理產(chǎn)權(quán)登記。此條沒(méi)有規(guī)定在房?jī)r(jià)上漲出賣人違約致使合同不能履行的情況下，出賣人損害賠償是否包括房屋的