【正文】 貸款的處理買受人支付首付款后以銀行按揭貸款形式支付尾款的，貸款義務一般由買受人承擔，出賣人僅負協(xié)助義務。二、按揭房屋抵押與保證責任買受人與銀行之間的擔保貸款合同解除的：（1）銀行向買受人主張對訴爭房屋行使抵押權的，若銀行已就訴爭房屋辦理了抵押預告登記或本登記，則銀行有權就抵押房屋拍賣或變賣后所得的價款優(yōu)先受償。第四章商品房買賣與商品房按揭擔保一、商品房買賣合同與商品房擔保貸款合同以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同，一方起訴要求確認合同無效、被撤銷或解除的，法院應告知按揭銀行有權作為有獨三參加訴訟。若因買受人未能按期付款等違約行為解除合同，出賣人有權主張商品房使用費。七、違約金訴訟時效合同中明確約定違約金具體數額的，為一時性債權，從合同約定或法定的交房、辦證期限屆滿之次日起算訴訟時效。六、違約金調整違約金條款屬于結算和清理條款，合同解除不影響違約金條款。計算標準：合同未約定違約金或損失數額難以確定的，可按已付購房款總額，按人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。三、逾期交房違約金的計算當事人有約定的從約定，無約定的，以逾期交房期間有關主管部門公布或者有資格的地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準來確定。當事人收到合同解除的通知后，雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出并向法院起訴的，不予支持；若未約定異議期間，當事人在解除合同通知到達之日起三個月后才起訴的，不予支持。商品房質量問題：（1）小區(qū)的公共配套設施、附屬設施質量問題引起買受人生活不便的，一般不屬于“因房屋質量問題嚴重影響居住使用的，買受人可要求解除合同并賠償損失”的情形；（2）房屋毗鄰交通干線受噪音污染，買受人以合同目的不能實現為由要求解除合同的，不予支持。房屋面積誤差：出賣人交付的房屋公用分攤建筑面積的差異實行多退少不補的原則，套內建筑面積或建筑面積與合同約定不符的，若合同有約定則按約定處理，若無約定，則按《商品房買賣合同解釋》第14條處理。買受人支付全部或大部分（超出50%）購房款后，建設工程承包人就該房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。出賣人協(xié)助義務：完成房屋的初始登記。遲延交付：（1）因自然現象導致遲延交付的，若該自然現象為該地區(qū)的慣常氣候現象，則不視為不可抗力；（2）因政府部門的行政行為導致遲延的，可比照不可抗力延長交房期限；（3）因政府部門以外的第三人原因造成遲延的，出賣人應先向買受人承擔違約責任，再向第三人追償。買受人接受了出賣人交付的商品房鑰匙，視為房屋已交付使用。出賣人取得《工程竣工驗收備案表》的，視為滿足交房條件。若預約協(xié)議有定金條款，應適用定金罰則；若無定金條款或定金數額明顯低于守約方實際損失的，則違約方應賠償守約方受到的信賴利益損失。判斷預約協(xié)議效力：根據《合同法》52條，不以出賣人取得預售許可證為要件?，F售合同條件：（1）營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；（2）國有土地使用權證書或使用土地的批準文件；（3）建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）房屋已竣工。預售許可證過期的，不影響其后簽訂的預售合同的效力。預售許可證被撤銷的，不影響其前簽訂的預售合同效力。不符合上述條件的，應認定合同無效。買受人簽訂預約協(xié)議后，又以出賣人未取得預售許可證為由主張預約協(xié)議無效的，不予支持。三、管轄商品房買賣合同糾紛不適用不動產專屬管轄規(guī)定，應以普通合同糾紛來確定管轄。出賣人在交房時不能提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的，應認定不具備交房條件，出賣人應承擔逾期交房責任，但合同中有相反約定的除外。買受人接受房屋后，又以出賣人未同時提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》為由主張房屋不具備交房條件，并要求出賣人承擔逾期交付責任的，不予支持。1《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條“房屋交付使用”應理解為“交鑰匙”、“房屋轉移占有”，并不要求辦理產權轉移手續(xù)。出賣人在合同約定或法定期限內將需要由其提供的辦理房屋權屬初始登記的資料遞交給房屋權屬登記機關，并告知買受人，即視為出賣人履行了協(xié)助辦證義務，若由于行政部門或其他非出賣人原因導致買受人未能在合同約定或法定期限內取得房屋產權證書的，出賣人不承擔責任。訴訟時效：出賣人交付房屋后，買受人請求出賣人辦證的，屬于物權請求權，不適用訴訟時效規(guī)定。商品房銷售后，出賣人依據規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更及設計單位同意的設計變更建造房屋，使房屋的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向發(fā)生變化，或有其他影響商品房質量、使用功能的情形，出賣人應在合理期限內通知買受人。合同簽訂后，因國家政策調整致使買受人無法辦理按揭貸款的，應視為不可歸責于任何一方當事人的原因，當事人要求解除合同的，可予支持，但合同另有約定的除外。二、合同無效、被撤銷或解除時的房屋漲價損失因出賣人違約導致合同無法履行，買受人解除合同的，買受人請求出賣人賠償其房屋漲價等預期可得利益損失的，應予支持。四、逾期辦證的違約金或損失計算當事人有約定的從約定，若無約定，則按以下標準計算：計算起點?！坝馄谫J款利息的標準”一般按人民銀行同期基準貸款利率之上加收30%50%確定逾期貸款利率或按照人民銀行同期貸款利率計算。違約方主張違約金過高的，應對其主張承擔舉證責任；非違約方主張違約金合理的，也應提供相應證據。合同約定以日或月累計計算的，為繼續(xù)行債權，以每個個別的債權分別適用訴訟時效。合同被確認無效的，應按無效合同的處理原則將房屋使用費作為損失進行處理，應以雙方約定的合同總價款除以房屋的設計使用年限，在按買受人實際使用該房的年限得出款項返還給出賣人。按揭銀行以有獨三身份參加并提出獨立訴訟請求的：如果法院確認買賣合同無效、被撤銷或解除，則應同時解除買受人與銀行之間的擔保貸款合同，判決出賣人分別將買受人尚欠的銀行貸款本息直接償付給銀行，將買受人已付的購房款（首付和已付給銀行的按揭款）返還給買受人；如果法院認為當事人要求確認合同無效、被撤銷或解除的請求不能得到支持，則銀行要求解除貸款合同的要求也得不到支持，但貸款合同自身已經符合合同約定或法定解除條件的除外。（2）銀行同時向出賣人主張保證責任的，如當事人對銀行如何實現債權有約定的，按約定處理；若無約定或約定不明，銀行應當優(yōu)先就買受人提供的房屋抵押權實現債權，未清償部分由出賣人承擔連帶保證責任。當買受人辦理按揭貸款失敗時，若買受人無力以其他方式支付尾款，則購房合同屬于事實上不能履行，當事人可請求解除合同。實踐中，法院可參照如下處理方式：開發(fā)商將房屋交付購買者使用以前，或為購房者辦理房地產權屬登記之前，按揭房產因開發(fā)商的原因而毀損、滅失、停建的，由開發(fā)商承擔責任，購房者不承擔責任；開發(fā)商將房屋交付購買者使用以前，或為購房者辦理房地產權屬登記之前，按揭房產因不可抗力而毀損、滅失、停建的，則開發(fā)商和購房者均不承擔責任。因此，法院審理時可根據《合同法》第40條的規(guī)定認定該類約定無效。房屋竣工后，在交付及取得產權證前轉讓的，轉讓合同有效。當事人轉讓按房改成本價或標準價購買的共有住房，或轉讓央產房的，合同有效。但符合表見代理構成要件的，可視為有效。六、被有權國家機關采取強制措施房屋的買賣采取強制措施后轉讓的，屬于無權處分行為，買賣合同效力待定。（2）如不符合法定解除強制措施的條件，該強制措施導致出賣人無法交付或過戶給買受人的，構成合同履行不能，買受人有權要求解除合同，但不得要求繼續(xù)履行合同。出賣人依據拆遷取得的房屋，依據拆遷政策拆遷被安置人有權繼續(xù)居住該房屋，但不構成對房屋的共有，不影響出賣人處置房屋。出賣人轉讓房屋，尚未辦理產權過戶登記前又在房屋上設定抵押權的，不影響之前簽訂的房屋買賣合同的效力。當事人以規(guī)避稅收征管為由請求確認合同無效的，不予支持。均未辦理過戶登記和預告登記手續(xù)，又未合法占有使用房屋的，已先行支付購房款的買受人優(yōu)先。登記人的債權人請求對登記在登記人名下的房屋查封、強制執(zhí)行用于償債，借名人以其對房屋享有實際權利為由提出異議的，一般不予支持。如果定金性質為解約定金，當事人已構成違約的，在條件成就時解約定金和違約金可以并用。六、履行利益和信賴利益損害賠償合同簽訂后，因一方當事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實現，守約方要求解除合同并要求違約方賠償直接損失和房屋差價損失、轉售利益損失等可得利益損失的，應酌情予以支持，但當事人另有約定的除外。對于買方不想買而主張賣方避稅，或者簽署后只想以現售合同上的低價買，一般認定合同有效，但過戶借個條款無效。九、公有住房轉讓公有住房在限制交易期間轉讓，在超過限制交易期間訴至法院的，只要當事人在訂立轉讓協(xié)議時的意思表示是真實的，可以確認轉讓合同有效。1)房地產經紀機構在深圳市房產交易市場辦理產權證時不在《深圳市房地產買賣契約》（現變更為《深圳市存量房買賣合同》）上簽字蓋章，不如實將雙方的權利義務反映在合同上，逃避居間義務。2)二手房買賣合同中應明確二手房的位置、產權歸屬、面積、結構、格局、裝修、質量及附屬設施等；二手房的物業(yè)管理費用及其他交費狀況和二手房相關文書資料的移交。交房時間、條件、辦理相關手續(xù)的過程亦應在合同中明確寫明。這