【正文】 第一篇：商品房及二手房買賣合同糾紛法院裁判標(biāo)準(zhǔn)及指導(dǎo)商品房及二手房買賣合同糾紛法院裁判標(biāo)準(zhǔn)及指導(dǎo)第一部分 商品房買賣合同糾紛第一章一般規(guī)定一、商品房預(yù)售與現(xiàn)售預(yù)售合同（并非認(rèn)購(gòu)書(shū)）以出賣人具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)并取得商品房預(yù)售許可證明為生效要件，若未取得預(yù)售許可證，則預(yù)售合同無(wú)效，但一審法庭辯論終結(jié)前取得的，可以認(rèn)定有效，法院對(duì)預(yù)售許可證只做形式審查。預(yù)售許可證過(guò)期的，不影響其后簽訂的預(yù)售合同的效力。預(yù)售許可證被撤銷的，不影響其前簽訂的預(yù)售合同效力。簽訂預(yù)售合同時(shí)：預(yù)售許可證被撤銷的，預(yù)售合同無(wú)效；過(guò)期的，合同有效。簽訂預(yù)售合同時(shí)未取得預(yù)售許可證，或者許可證過(guò)期或被撤銷的，但在合同履行過(guò)程中房屋已竣工的，可按現(xiàn)售合同相關(guān)規(guī)定辦理?，F(xiàn)售合同條件：（1）營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；（2）國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)或使用土地的批準(zhǔn)文件；（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）房屋已竣工。不符合上述條件的，應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效。認(rèn)定“故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證”：（1）故意向買受人提供取得預(yù)售許可證的虛假事實(shí)；或（2）買受人詢問(wèn)時(shí)，故意隱瞞未取得的事實(shí)。二、商品房買賣的預(yù)約（認(rèn)購(gòu)書(shū)）與本約（商品房買賣合同）判斷預(yù)約和本約的標(biāo)準(zhǔn)：（1）協(xié)議簽訂時(shí)間；（2）雙方是否僅僅是為購(gòu)買該房屋達(dá)成初步意向；（3）對(duì)房屋的具體位置、面積、房?jī)r(jià)、付款方式、交付時(shí)間等具體交易條件是否寫(xiě)進(jìn)合同內(nèi)容，是否有明確約定；（4）出賣人是否已按約定收受購(gòu)房款。判斷預(yù)約協(xié)議效力：根據(jù)《合同法》52條，不以出賣人取得預(yù)售許可證為要件。買受人簽訂預(yù)約協(xié)議后，又以出賣人未取得預(yù)售許可證為由主張預(yù)約協(xié)議無(wú)效的，不予支持。簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后無(wú)法簽訂正式買賣合同的責(zé)任承擔(dān)：（1）因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由的（雙方均忠實(shí)履行預(yù)約合同中的誠(chéng)信談判義務(wù)，雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)），或雙方均有過(guò)錯(cuò)的，出賣人將定金返還即可；（2）簽訂預(yù)約協(xié)議后一方無(wú)正當(dāng)理由拒絕簽訂本約的，若守約方要求法院強(qiáng)制違約方訂立本約，法院不予支持，但守約方有權(quán)要求違約方賠償信賴?yán)鎿p失。（3）一方以對(duì)方違反預(yù)約協(xié)議導(dǎo)致不能訂立本約為由，要求賠償履行本約的可得利益（即房屋全部差價(jià)損失）的，不予支持。若預(yù)約協(xié)議有定金條款，應(yīng)適用定金罰則；若無(wú)定金條款或定金數(shù)額明顯低于守約方實(shí)際損失的，則違約方應(yīng)賠償守約方受到的信賴?yán)鎿p失。三、管轄商品房買賣合同糾紛不適用不動(dòng)產(chǎn)專屬管轄規(guī)定，應(yīng)以普通合同糾紛來(lái)確定管轄。第二章交付、辦證及其他履行糾紛一、交付交付期限：有約定從約定，無(wú)約定或約定不明且房屋符合約定和法定交付條件的，買受人有權(quán)隨時(shí)要求交付。交房條件：房屋經(jīng)設(shè)計(jì)、施工、建設(shè)、監(jiān)理四單位竣工驗(yàn)收合格，消防專項(xiàng)驗(yàn)收合格。出賣人取得《工程竣工驗(yàn)收備案表》的，視為滿足交房條件。出賣人在交房時(shí)不能提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的，應(yīng)認(rèn)定不具備交房條件，出賣人應(yīng)承擔(dān)逾期交房責(zé)任，但合同中有相反約定的除外。交付的房屋符合合同約定的交房條件，但存在一定質(zhì)量瑕疵的，若買受人拒絕接受并要求出賣人承擔(dān)逾期交付責(zé)任，不予支持，但出賣人應(yīng)對(duì)質(zhì)量瑕疵進(jìn)行修復(fù)。出賣人要求買受人按照出賣人單方制訂的房屋交付流程預(yù)繳物業(yè)費(fèi)、代辦產(chǎn)權(quán)證費(fèi)用、公共維修基金等費(fèi)用后才交付的，若合同中對(duì)此并未約定，則買受人有權(quán)拒絕。買受人接受了出賣人交付的商品房鑰匙，視為房屋已交付使用。買受人接受房屋后，又以出賣人未同時(shí)提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》為由主張房屋不具備交房條件，并要求出賣人承擔(dān)逾期交付責(zé)任的，不予支持。買受人接受房屋后，又要求以通過(guò)消防驗(yàn)收合格的時(shí)間作為交房時(shí)間，進(jìn)而要求出賣人承擔(dān)逾期交房責(zé)任的，不予支持，但法院應(yīng)判令出賣人限期辦理消防驗(yàn)收手續(xù)。訴訟時(shí)效：合同約定交房期限屆滿時(shí)房屋具備法定交付條件的，訴訟時(shí)效期間自交付期滿之日計(jì)算；房屋尚不具備法定交付條件的，訴訟時(shí)效期間自房屋具備法定交付條件之日計(jì)算。遲延交付：（1）因自然現(xiàn)象導(dǎo)致遲延交付的，若該自然現(xiàn)象為該地區(qū)的慣常氣候現(xiàn)象，則不視為不可抗力；（2）因政府部門(mén)的行政行為導(dǎo)致遲延的，可比照不可抗力延長(zhǎng)交房期限；（3）因政府部門(mén)以外的第三人原因造成遲延的，出賣人應(yīng)先向買受人承擔(dān)違約責(zé)任，再向第三人追償。1《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第11條“房屋交付使用”應(yīng)理解為“交鑰匙”、“房屋轉(zhuǎn)移占有”，并不要求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。但雙方在合同中另有約定的除外。二、辦證辦證義務(wù)主體：義務(wù)主體為買受人，出賣人僅負(fù)協(xié)助義務(wù)，但雙方另有約定的除外。出賣人協(xié)助義務(wù)：完成房屋的初始登記。出賣人在合同約定或法定期限內(nèi)將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬初始登記的資料遞交給房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)，并告知買受人，即視為出賣人履行了協(xié)助辦證義務(wù)，若由于行政部門(mén)或其他非出賣人原因?qū)е沦I受人未能在合同約定或法定期限內(nèi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，出賣人不承擔(dān)責(zé)任。買受人起訴要求出賣人辦理產(chǎn)權(quán)證的，若出賣人一時(shí)履行不能，法院可判出賣人在符合辦證條件后履行協(xié)助辦證義務(wù)；若出賣人永久履行不能，則法院應(yīng)告知買受人有權(quán)要求解除合同并賠償損失，買受人堅(jiān)持要求繼續(xù)辦證的，不予支持。出賣人履行協(xié)助辦證義務(wù)后，由于買受人原因?qū)е路课菟袡?quán)無(wú)法轉(zhuǎn)移的，出賣人可起訴要求買受人辦證并承擔(dān)違約責(zé)任，若合同另有約定，出賣人還可要求解除合同。買受人支付全部或大部分（超出50%）購(gòu)房款后，建設(shè)工程承包人就該房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。訴訟時(shí)效：出賣人交付房屋后，買受人請(qǐng)求出賣人辦證的，屬于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不適用訴訟時(shí)效規(guī)定。辦證糾紛中出賣人舉證：（1）房屋初始登記的大產(chǎn)權(quán)證（可認(rèn)定不存在未足額繳納土地出讓金、土地使用權(quán)抵押、超規(guī)劃建設(shè)等無(wú)法辦證的情形）；（2）房屋登記部門(mén)出具的收到出賣人遞交辦理房屋初始登記及分割小產(chǎn)權(quán)必要材料的收件單或回執(zhí)；（3）通知買受人可以自行辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)的證據(jù)。三、其他履行糾紛銷售廣告和宣傳資料構(gòu)成要約的條件：（1）所涉內(nèi)容在商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)；（2）內(nèi)容是針對(duì)房屋和相關(guān)設(shè)施的；（3）所作的說(shuō)明和允諾明確具體，即品質(zhì)或數(shù)量能確定的，有執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)可以履行；（4）對(duì)合同訂立以及房?jī)r(jià)的確定有重大影響。房屋面積誤差：出賣人交付的房屋公用分?jǐn)偨ㄖ娣e的差異實(shí)行多退少不補(bǔ)的原則，套內(nèi)建筑面積或建筑面積與合同約定不符的，若合同有約定則按約定處理，若無(wú)約定，則按《商品房買賣合同解釋》第14條處理。商品房銷售后，出賣人依據(jù)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更及設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更建造房屋，使房屋的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向發(fā)生變化，或有其他影響商品房質(zhì)量、使用功能的情形，出賣人應(yīng)在合理期限內(nèi)通知買受人。若未通知，或通知后買受人不同意變更，則買受人有權(quán)解除合同并要求賠償，但合同另有約定的除外。外墻面使用權(quán)：合同約定買受人同意出賣人保留外墻面使用權(quán)的，侵害了全體買受人的權(quán)益，該條款無(wú)效。商品房質(zhì)量問(wèn)題：（1）小區(qū)的公共配套設(shè)施、附屬設(shè)施質(zhì)量問(wèn)題引起買受人生活不便的，一般不屬于“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響居住使用的，買受人可要求解除合同并賠償損失”的情形；（2）房屋毗鄰交通干線受噪音污染，買受人以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同的，不予支持。合同簽訂后，因國(guó)家政策調(diào)整致使買受人無(wú)法辦理按揭貸款的，應(yīng)視為不可歸責(zé)于任何一方當(dāng)事人的原因，當(dāng)事人要求解除合同的，可予支持，但合同另有約定的除外。國(guó)家稅費(fèi)調(diào)整：合同簽訂后國(guó)家進(jìn)行稅費(fèi)調(diào)整的，若合同對(duì)稅費(fèi)支付有約定，則按約定辦理；若對(duì)調(diào)整后的稅費(fèi)支付無(wú)約定或約定不明，則應(yīng)根據(jù)國(guó)家稅費(fèi)法規(guī)確定承擔(dān)主體。第三章違約責(zé)任承擔(dān)一、商品房買賣合同解除一方根本違約，守約方有權(quán)解除合同，違約方不享有法定解除權(quán)；如因不可抗力、情勢(shì)變更等原因，致使合同在法律或事實(shí)上履行不能，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，雙方均可要求解除。當(dāng)事人收到合同解除的通知后，雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出并向法院起訴的，不予支持；若未約定異議期間，當(dāng)事人在解除合同通知到達(dá)之日起三個(gè)月后才起訴的，不予支持。二、合同無(wú)效、被撤銷或解除時(shí)的房屋漲價(jià)損失因出賣人違約導(dǎo)致合同無(wú)法履行，買受人解除合同的，買受人請(qǐng)求出賣人賠償其房屋漲價(jià)等預(yù)期可得利益損失的，應(yīng)予支持。合同無(wú)效或被撤銷的，一般以賠償當(dāng)事人的信賴?yán)鎿p失為限，一方主張可得利益損失的，不予支持。買受人同時(shí)要求出賣人賠償房屋漲價(jià)損失和承擔(dān)不超過(guò)一倍已付購(gòu)房款的懲罰性賠償責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)支持兩者中較高的請(qǐng)求。三、逾期交房違約金的計(jì)算當(dāng)事人有約定的從約定，無(wú)約定的，以逾期交房期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定。四、逾期辦證的違約金或損失計(jì)算當(dāng)事人有約定的從約定，若無(wú)約定，則按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算：計(jì)算起點(diǎn)。從合同約定或法定的辦證期限屆滿之日起算：（1）合同約定的辦證期限；（2）合同標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（3）合同標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。計(jì)算止點(diǎn)：出賣人將辦證所需資料報(bào)備于房屋登記機(jī)關(guān)，具備辦證條件并向買受人履行告知義務(wù)之日止。計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)