【正文】 分析是指辨識和估計風險，并對風險的結(jié)果進行評價，為風險管理計劃的制定和實施提供依據(jù)。 土地費用 由于本項目的土地費用在總開發(fā)成本中所占比例并不大，所以并不能對項目投資產(chǎn)生較大的風險。 [8] 該項目中， BEP=項目總成本 /（商品房均價銷售總面積 銷售稅金及附加） BEP=（ 3200 ） =% 由此表明當銷售率到達 %時，項目即實現(xiàn)盈虧平衡。 表 71 敏感性分析表 項目名稱 單價元 /㎡ 銷售數(shù)量㎡ 銷售收入萬元 成本費用萬元 所得稅 萬元 稅后利潤萬元 總投資 萬元 投資利潤率 % 敏感度 基本方案 3200 119772 44727 24426 2923 8769 33035 價格變動 +15% 3680 119772 50476 24426 4360 13081 33035 + +5% 3360 119772 46643 24426 3402 10206 33035 + 5% 3040 119772 42811 24426 2444 7332 33035 + 15% 2720 119772 38978 24426 1486 4457 33035 + 投資變動 +15% 3200 119772 44727 24426 1684 5053 37990 +5% 3200 119772 44727 24426 2510 7530 34687 5% 3200 119772 44727 24426 3336 10008 31383 15% 3200 119772 44727 24426 4162 12485 28080 成本變動 +15% 3200 119772 44727 28090 20xx 6021 36699 +5% 3200 119772 44727 25647 2618 7853 34256 5% 3200 119772 44727 23205 3228 9685 31814 15% 3200 119772 44727 20762 3839 11517 29371 數(shù)據(jù)來源：自行計算得出 南京工業(yè)大學畢業(yè)設(shè)計（論文） 25 該表反映了價格變動、投資變動及成本變動這三個因素對投資利潤率的影響。 [3] 稅前： 取 i1=38% NPV1=+（ ） /+178。因此，作為能夠反映一定的經(jīng)濟性和風險性的投資回收期指標，在項目經(jīng)濟評價中具有重要地位和作用，作為一個主要指標被廣泛采用。稅后利潤 == 萬元。 [1] 本項目預(yù)計銷售金額： 萬元 擬定投資 萬元 其它應(yīng)扣除項目為項目開發(fā)成本 的 20%： 20%= 萬元 應(yīng)扣除總額為 += 萬元 增值額為 = 萬元 增值率為 247。 項目指標 本項目總用地 m2，總建筑面積 m2，其中地下建筑面積 8000 m2，建筑基底面積 m2。小區(qū)規(guī)劃了五塊公共集中綠地和一塊健身場所。 南京工業(yè)大學畢業(yè)設(shè)計（論文） 15 第四章 項目規(guī)劃設(shè)計 戶型設(shè)計 本部分是以前期對廣漢市房地產(chǎn)開發(fā)市場細分及市場需求為依據(jù)，綜合考慮 天元吉第住宅小區(qū)的開發(fā)理念、周邊商業(yè)及市政配套設(shè)施情況等等因素進行方案設(shè)計。 表 34 戶型配比定位 戶型 二室二廳一衛(wèi) 二室二廳二衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 比例 25% 50% 25% 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計算得出 價格定位 05001000150020xx25003000350020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 圖 32 廣漢市近五年房地產(chǎn)價格走勢（元 /㎡） 第三章 項目定位 14 從圖 32 可以看 出， 20xx 年 廣漢 市 目前 的中高檔樓盤價位在 3500 元 / m2 左右， 這一價位 得到相當分市民的認可，并被業(yè)內(nèi)專家看好 。 產(chǎn)品定位 結(jié)構(gòu)定位 本項目的擬定方案中，全部為 14 層高層住宅，運用框架和框剪結(jié)構(gòu)，其建筑平面布置靈活，可設(shè)置地下室，有利于戶型多樣性的設(shè)計。 （ 3） 近期出臺的物業(yè)稅將會對投資者購房產(chǎn)生一定的影響。 （ 4） 周邊新建樓盤較多，競爭激烈。 （ 2） 地塊占地 52 畝，且比較規(guī)整，便于開發(fā)利用。 ，投資性需求越來越少，當價格上升到一定程度，投資性需求退出市場。 [3] 專業(yè)人士認為，二級城市由于土地成本較低、開發(fā)資金壓力小、項目增值空間大等優(yōu)南京工業(yè)大學畢業(yè)設(shè)計（論文） 9 勢條件，將吸引更多的外地、本地乃至成都的投資者的資金投入，這也是必將成為二級城市商業(yè)地產(chǎn)投資風暴的風向標。根據(jù) 20xx— 20xx 年消費額的發(fā)展趨勢可見，廣漢市市場發(fā)展?jié)摿艽?，市場需求能?有效地支撐城市發(fā)展。 20xx 年全市人口低速增長。從三大需求來看，消費有望繼續(xù)穩(wěn)定增長，考慮到價格上漲因素，消費品零售總額實際增速可能比 20xx 年略有回落。 “ 十二五 ” 期間房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)從 “ 保增長 ” 轉(zhuǎn)向 “ 保民生 ” ，在控制、防范和釋放風險的前提下，進入一個平穩(wěn)健康的發(fā)展期。要想使開發(fā)項目達到預(yù)期的經(jīng)濟效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使房地 產(chǎn)開發(fā)項目的許多重大經(jīng)濟技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實的解決和落實。建筑層數(shù)控制， ≤15層。 （ 4） 宗地地質(zhì)狀況 (地勘 ):無地質(zhì)災(zāi)害區(qū)、符合建設(shè)用地規(guī)劃 。 第一章 項目總論 2 “ 五組團 ”： 指由河流、干道、鐵路線所 分隔的城市五大功能組團 —— 河北岸由城市南北干道（原大件公路）所分隔的城西 “ 高尚居住組團 ” 和城東 “ 居住文教組團 ” ；河南岸由 “ 舊城中心組團 ” 、 “ 城南工業(yè)組團 ” 以及高速公路西南面的 “ 民航學院文教組團 ” 。全市城鎮(zhèn)化率達到 75%；人均期望壽命達到 78 歲。 Feasibility Analysis。房地產(chǎn)開發(fā)在這一新的情況下若要求得繼續(xù)長久平穩(wěn)地發(fā)展，須進行科學改進，不要盲目追求暴利收入。這需要大量的理論支持和實踐經(jīng)驗，因此成為行業(yè)內(nèi)的熱門問題。全市 東西寬 公里，南北長 27 公里，幅員面積 551 平方公里 ，轄 24 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?58 萬，城市人口 17 萬?？傮w規(guī)劃結(jié)構(gòu)概括為： “ 一城、兩區(qū)、五組團 ” 。 （ 3） 項目編制依據(jù) a、委托編制《 天元吉第 建設(shè)項目可行性研究報告》的項目委托書； b、廣漢市城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局關(guān)于市土地收購儲備中心中山大道與深圳路交匯處用地定點及坐標的批復(fù)；廣漢市建規(guī)規(guī)地 字 [20xx]10 號； c、廣漢市土地收購儲備中心 [20xx]35 號《關(guān)于中山大道與深圳路交匯處用地規(guī)劃定點的申請》； d、國家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于建設(shè)項目進行可行性研究的試行管理辦法》及相關(guān)要求； e、現(xiàn)場考察和調(diào)研搜集到的資料。 宗地規(guī)劃設(shè)計條件 用地規(guī)劃 （ 1） 規(guī)劃建設(shè)總用地面積約為： 畝 （ m2） ，為二類住宅用地 （ R21） 。 （ 3） 建筑間距及后退用地紅線距離應(yīng)符合《廣漢市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的有關(guān)要求。 南京工業(yè)大學畢業(yè)設(shè)計（論文） 5 第二章 房地產(chǎn)市場研究 宏觀環(huán)境分析 宏觀行業(yè)政策分析 房地產(chǎn)行業(yè) 驅(qū)動 著其他 各行各業(yè)的發(fā)展，在國民經(jīng)濟當中占據(jù)比較大的比例。進一步完善土地出讓方式，大力推廣 ‘ 限房價、競地價 ’ 方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。 區(qū)域環(huán)境分析 社會環(huán)境 20xx年 20xx年 20xx年 2020年年份人口數(shù)量（單位：萬） 圖 21 廣漢市人口變化趨圖 圖 21 反映 了 20xx 年 — 2020 年廣漢市區(qū)人口變化 趨勢。其中，工資性收入實現(xiàn) 7986 元，增長 %，20xx 年廣漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值突破 180 億元 。 20xx 年人均可支配純收入突破 14000，消費水平顯著提高。 廣漢市房地產(chǎn)市場供給及需求趨勢分析 廣漢市房地產(chǎn)在宏觀政策的調(diào)整中并未受到?jīng)_擊，反而隨著近年來城市的開發(fā)及發(fā)展上升。 ，由于開發(fā)商之前的大力投入，供給的增加將超過需求，預(yù)計到 20xx 年下半年或 20xx 年，市場供給將達到高峰，出現(xiàn)供過于求的狀況，此時房地產(chǎn)價格將在高位運行。 （ 5） 本項目綠地率高達 45%，為廣漢地區(qū)少有，具有競爭優(yōu)勢。 （ 3） 成都第二繞城路縮短廣漢與成都之間的距離，對廣漢經(jīng)濟的拉動。為了深入研究， 以下 選擇周邊的多層住宅小區(qū)及高層住宅小區(qū)。故本項目擬將高層住宅根據(jù)地勘資料定位為框架結(jié)構(gòu)或框剪結(jié)構(gòu)。 計劃分兩期 高層住宅。每層四種戶型，代號依次為 A、 B、 C、 D。 第一年項目投入 +360= 萬元，銷售收入 萬元，初期結(jié)余 萬元，項目結(jié)余 萬元。 [1] （ 1） 土地費 表 61 土地費 表 土地費用： 2500 萬元 其中： 1．土地出讓金： 萬元 2．契稅（出讓金 3% ）： 萬元 （ 2）前期費 表 62 前期費 表 前期費用： 萬元 其中： 1．規(guī)劃勘測費（建安費 % ）： 萬元 2．規(guī)劃放樣費： 36 萬元 3．招投標費用（建安工程費 % ）： 萬元 南京工業(yè)大學畢業(yè)設(shè)計（論文） 19 （ 3）建安工程費 表 63 建安工程費 表 建安工程費： 萬元 1．建安費（ 1229 元 /㎡）： 萬元 2．環(huán)境工程： 280 萬元 3．機電設(shè)備： 520 萬元 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費 表 64 基礎(chǔ)設(shè)施費 表 基礎(chǔ)設(shè)施費： 420 萬元 其中： 1． 道路工程費： 180 萬元 2． 自來水工程費： 110 萬元 3． 照明綠化費： 100 萬元 4． 電訊設(shè)施費： 30 萬元 （ 5）公共配套費 表 65 公共配套費 表 公共配套費： 萬元 其中： 1．小區(qū)配套費： 360 萬元 2．質(zhì)監(jiān)監(jiān)理費 （建安費 1% ）： 萬元 3． 地下車庫建設(shè)費（車位數(shù) 單位面積 20xx 元 /平方米）： 3200 萬元 （ 6）不可預(yù)見費： 萬元 （ 7）總成本： 萬元 開發(fā)費用 表 66 開發(fā)費用表 開發(fā)費用： 萬元 其中： 1．管理費用： 270 萬 2．銷售推廣費（銷售收入 % ）： 萬元 3．財務(wù)費用： 1800 萬 數(shù)據(jù)來源：自行計算得出 第六章 財務(wù)分析 20 銷售稅金 開發(fā)期間稅費就是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。數(shù)據(jù)歸納如下： 表 69 銷售收入表 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計算得出 物業(yè)類別 銷售指標 合計 銷售期數(shù) 第一期 第二期 高層住宅 銷售面積（㎡） 銷售均價（元 /㎡） 3200 3100 3300 銷售收入（萬元） 停車位 銷售個數(shù)（個） 800 400 400 銷售價格（ 萬元 /個） 8 8 8 銷售收入（萬元） 6400 3200 3200 合計 銷售收入（萬元） 第六章 財務(wù)分析 22 財務(wù)盈利能力分析 項目總計銷售收入 萬元，其中一期收入 萬元，二期收入 萬元。最后 編制 財務(wù)報表 ,計算財務(wù)評價指標 ,從而考察項目的盈利能力、清償能力等財務(wù)狀況，據(jù)此評價和判斷項目的財務(wù)可行性 [2]。 [3] 基準收益率 ic=13% 稅前： NPV=+（ ） /+178。+179。由于銷售單價的變動帶來投資利潤率的變化不如成本費用的變動帶來投資利潤率的變化明顯，所以不應(yīng)當輕易使用降價策略。 [9] 因此，有必要就上述因素或參數(shù)的變化對評價結(jié)果產(chǎn)生的影響進行深入研究，以使開發(fā)投資項目經(jīng)濟評價的結(jié)果更加真實可靠，從而為房地產(chǎn)開發(fā)投資決策提供更科學的依據(jù)。同理，人工費也會對本項目投資不構(gòu)成較大影響。 [15]由于宏觀經(jīng)濟及市場分析以在上文中加以分析，以下將 對本項目的可行性研究報告中還存在的一些不確定性因素帶來的風險進行分析。而 這其中自然條件不能避免，只能在施工中盡量規(guī)避該種風險。 隨著廣漢市新豐鎮(zhèn)經(jīng)濟開發(fā)新區(qū)的不斷發(fā)展，近期內(nèi)其周邊 房價 也會持續(xù) 上漲。