【正文】 持。關(guān)于這部分公租房我們可以按照下列三種形式來進(jìn)行處理：①首先一定要儲備充分的公租房以備不時之需；②對有公租房居住年限的優(yōu)先考慮，并可給與優(yōu)惠價格；③建設(shè)地段好，房屋狀況較好的公租房應(yīng)積極投入房地產(chǎn)市場進(jìn)行市場交易。九、公租房的退出 關(guān)于公租房的退出，其中包含了兩層意思：其一，即公租房從住房市場中退出；其二，是指因為經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生了改變，使得受保障對象不得不退出公租房保障系統(tǒng)[66]。第一，租客享受的折扣比率，所有的資金都是由政府提供的；第二，因為公租房的性質(zhì)，致使公租房管理局經(jīng)常出現(xiàn)政策性虧損，所以必須要有國家補貼才能夠確保它正常的營運；第三，社會上的一些民間散戶和開發(fā)商，因為他們供應(yīng)了公租房，所以可以獲取公租房創(chuàng)造的利益，不僅僅能夠享受租金利益，還應(yīng)該享受國家給予的一定差價利益，保障他們的經(jīng)濟(jì)利益沒有受到一絲的損害；第四，某些在集體擁有的土地上建立起來的小產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)營主體可以是集體，獲得的租金由集體和國家共享，并由公租房管理局來一同管理，國家還要為這些人提供一定的補貼，但是不能直接給予一定的好處。調(diào)整值（二）租金繳納方式在房客租賃房子的時候，折扣標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)其實際經(jīng)濟(jì)狀況評級的，并給予基準(zhǔn)租金標(biāo)準(zhǔn)，給予一定的折扣價，租客的等級越高，享受的折扣也就越大。五、租金公租房能不能正常經(jīng)營下去，和租金以及繳納形式有莫大關(guān)聯(lián)，同時還和租客自身利益有很大關(guān)聯(lián)，用以確定租金，是最關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)。選擇家庭為單位，計算家庭中所有成員的人均收入情況、負(fù)擔(dān)情況等，以此作為輔助指標(biāo)。在這期間，政府就只是需要重點關(guān)注其營運過程中所涉及的重要環(huán)節(jié)，比如發(fā)放補貼等。唯有政府的主導(dǎo)、調(diào)節(jié)控制以及指引，才可以在以前的住房供應(yīng)方式中找出新的模式，成功推廣公租房。這是公租房保障制度中形式最高級以及階段最高層次的，也就是能夠保障所有人員都有住的地方，而且還能夠安定下來，方便快捷。此外，在試運行公租房保障制度的開始階段，要將那些潛在的所需人群都充分考慮進(jìn)來，使用發(fā)展眼光來正確對待公租房在未來的發(fā)展情況。初稿策劃案以投票方式進(jìn)行討論，超過討論組參會人員三分之一以上即為通過案，不同意見可在討論組中提出。第三篇：策劃一商業(yè)運作模式破 殼 計 劃商提 案 業(yè)模式運作方案人 ：醬油一． 思想破殼廣告人策劃一群擁有大批的專業(yè)廣告策劃人員，在專業(yè)領(lǐng)域擁有較強的專業(yè)知識。三、外部管理運作方式（１）成立商場管理委員會，在商場管理部設(shè)執(zhí)行機構(gòu)，讓經(jīng)營者參與管理。建立統(tǒng)一的臺帳記錄、統(tǒng)一的規(guī)章制度、統(tǒng)一的行為規(guī)范和操作規(guī)范及統(tǒng)一的文明用語規(guī)范，并按行業(yè)要求掛牌、上墻，實施制度化管理。管委會可以通過共同訂立的章程，規(guī)范每個經(jīng)營者的經(jīng)營行為，協(xié)調(diào)各經(jīng)營者之間的關(guān)系。管理委員會由全體經(jīng)營者投票選舉產(chǎn)生，代表全體經(jīng)營者的利益。小型商業(yè)物業(yè)，如一些住宅小區(qū)的購物中心則各方面都不必太全，其主要功能是為附近居民提供生活方便。這樣才能留住老顧客，吸引新顧客，有穩(wěn)定、壯大的顧客流，所以物業(yè)樓宇的良好形象就是銷售的先行指標(biāo)。在消防管理方面按消防要求設(shè)置消防栓，配備滅火器等。物業(yè)內(nèi)務(wù)類消防設(shè)施及消防通道的指示標(biāo)識必須完整、齊全、清楚，所有固定裝置、設(shè)備或裝飾品均須達(dá)到高度安全標(biāo)準(zhǔn)，保證顧客，特別是兒童不致意外受傷。商業(yè)物業(yè)屬開放型環(huán)境。安全保衛(wèi)管理商業(yè)物業(yè)面積廣、商品多、客流量大，需要一支訓(xùn)練有素的保安和消防隊伍，并有一套緊急情況下的應(yīng)急措施。若因此失去租戶或顧客，就意味著會失去物業(yè)業(yè)主的信任，影響本企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。二是及時探索公租房有效管理模式，通過與經(jīng)濟(jì)承受能力掛鉤的“租金券”政策，使租戶“階層混搭”，以改善租戶結(jié)構(gòu)，提前防范出現(xiàn)城市“貧民窟”。除此之外，還可盤活企業(yè)存量資產(chǎn)，拓展企業(yè)融資渠道，將企業(yè)長期依靠政府資金支持的狀態(tài)轉(zhuǎn)變成自我融資；同時將金融市場資金和房地產(chǎn)市場需求有機結(jié)合，撬動社會資金用于保障性住房建設(shè)，大大緩解了政府集中建設(shè)的財政壓力。REITs主要特點是集合分散資金投資成熟物業(yè)組合，由專業(yè)機構(gòu)經(jīng)營管理，并將大部分租金收益以分紅方式分配給投資者。一方面，需要通過政府補貼的方式彌補公租房資產(chǎn)租金回報率，達(dá)到市場可接受的收益率水平。借助資本市場，可以為公租房資產(chǎn)持有主體提供退出機制，直接或間接地拓寬公租房建設(shè)資金來源渠道?！夥慨a(chǎn)權(quán)屬于政府，一般歸屬于地方國有資產(chǎn)管理部門或房管部門。借助資本市場服務(wù)于公租房建設(shè)，是當(dāng)前保障性住房體系制度設(shè)計面臨的重要課題，核心難點在于如何使作為公共品的公租房滿足資本市場對資本品的要求。中國已經(jīng)認(rèn)識到，必須“兩條腿走路”，讓保障房與商品房同步。在公租房基礎(chǔ)上，REITs還可以在促進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展上有更廣泛的應(yīng)用。在資金來源方面，公租房建設(shè)面臨龐大資金需求，長期單純依靠政府財政支持難以為繼。資本市場投資者基于投資的風(fēng)險對投資回報率有明確要求和期望。具體來講，政府根據(jù)不同階層人群的實際承受能力劃分不同的補貼等級，支付不同數(shù)量的“租金券”，每份“租金券”代表約定的金額。結(jié)合中國的實際情況，可以試驗依托房地產(chǎn)投資基金這一資本市場金融工具，匯集投資者資金并在政府有關(guān)部門監(jiān)督指導(dǎo)下參與公租房建設(shè)和管理，探索出中國公租房建設(shè)商業(yè)化運作的模式。第二，政府行使公共職能，進(jìn)行租戶資格審核與持續(xù)監(jiān)督，確定補貼比例。（作者：李汝容 聯(lián)想融科投資管理公司總裁毛志榮 深圳證券交易所金融創(chuàng)新實驗室主任）第二篇：商業(yè)物業(yè)管理運作模式商業(yè)物業(yè)的管理運作模式商業(yè)物業(yè)的概念、管理特征商業(yè)物業(yè)是指集商業(yè)、娛樂、餐飲等各種功能于一體的經(jīng)營場所，其物業(yè)管理內(nèi)容包括超市、大賣場、餐飲、零售店等。環(huán)境清潔管理商業(yè)物業(yè)環(huán)境的清潔與否是衡量物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。消防安全是物業(yè)安全的重要環(huán)節(jié)，由于商業(yè)物業(yè)內(nèi)人員密集、設(shè)備昂貴、財物（產(chǎn)）匯集，發(fā)生火災(zāi)所造成的生命、財產(chǎn)損失無法估量。對此，物業(yè)管理機構(gòu)有許多需要改進(jìn)的地方，例如：增加照明燈以加強顧客安全感 ；人行道附近和停車場不應(yīng)有藏身之處 ；為顧客提供的哨崗應(yīng)安排在停車場重要位置等等。由于商業(yè)物業(yè)使用頻繁，預(yù)防性的維護(hù)工作與建筑地面、設(shè)備的日常檢查工作就顯得尤為重要。這是整個商業(yè)物業(yè)統(tǒng)一管理的一項必不可少的工作?？梢哉f，在不同商店里，同樣品牌的商品具有不同的價值與形象，商業(yè)物業(yè)的良好形象便具有提升商品價值和形象的作用。因為商業(yè)物業(yè)管理內(nèi)容雖包括物業(yè)管理、物業(yè)形象的宣傳推廣和對經(jīng)營者的分類、選擇與管理，但不涉及具體的經(jīng)營問題。商業(yè)物業(yè)管理委員會應(yīng)主要從以下幾個方面開展工作：（１）制定管理章程，并負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行，以規(guī)范每個經(jīng)營者的經(jīng)營行為。（４）開展一些經(jīng)營者之間的互幫互助工作，如互通信息、互相提供融資方便等。人力資源開發(fā)機制 建立有利于人力資源的開發(fā)和合理使用機制，打破地域，內(nèi)部流動，平衡各物業(yè)點之間的骨干力量和技術(shù)力量，壓縮冗員，緩解緊缺。管委會的人員應(yīng)該由具有一定代表性、有經(jīng)營經(jīng)驗和廣泛商業(yè)關(guān)系的人員擔(dān)任。破殼計劃需要有相應(yīng)的團(tuán)隊進(jìn)行對外宣傳，并且在團(tuán)隊內(nèi)部實行較為人性化的管理方式，讓大家在不耽誤工作的前提下，進(jìn)而提升自己的策劃水平。廣告人網(wǎng)站廣告招租分成微博營銷的發(fā)布策劃案全案的設(shè)計和執(zhí)行半案或提案的定價賣案每個項目結(jié)束后都會對團(tuán)隊成員公示，視具體數(shù)額來進(jìn)行分配處理，財務(wù)管理小組卡內(nèi)最多現(xiàn)金不可超過5000元?；诖耍覀兛梢宰龊罄m(xù)的深入分析，以此來明確公租房保障的前后順序。其次，缺房或者因為另外一些經(jīng)濟(jì)原因?qū)е戮幼±щy的這類人群，主要采取擴(kuò)充房源的方式，或者是有效管理已有房源這種方式來滿足他們的住房所需，不提供租金上的補貼，有時候還應(yīng)該收取部分公租房占用費，以此來填補為基礎(chǔ)保障對象提供公租房的補助而支付的一些費用，從而減輕國家的負(fù)擔(dān)[63]。（一）初期我國在最開始建設(shè)公租房的時候，缺口非常大，繼續(xù)填補，所以，還是完全照搬新加坡那樣的建設(shè)模式，資金全部由政府來供應(yīng)，這樣財政方面會面臨很大的壓力。（三）政府職能回歸期構(gòu)建完善的公租房營運系統(tǒng)以后，政府的作用也就完成了。因為每一個家庭或者個人的實際競技情況都是不一樣的，經(jīng)常發(fā)生改變，所以已經(jīng)評定過的家庭或個人，多年后要重新進(jìn)行審核，重新評定等級。公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)可以劃分成兩個部分，首先是成本租金，也就是依據(jù)構(gòu)建公租房用去的具體成本，在固定年份內(nèi)均攤下去，以此來明確租金。不管是什么樣的人，是從什么地方來的，也不管他要去什么地方，只要來到某個城市，先去公租房管理局登記相關(guān)信息，并進(jìn)行注冊，由公租房管理局為其尋找合適的房源，然后依據(jù)租客的實際經(jīng)濟(jì)情況評估等級，上繳自己應(yīng)該繳納的租金即可。政府公信力的大小會直接受到運行程序嚴(yán)密性，執(zhí)行環(huán)節(jié)的規(guī)范性，以及操作手法的透明性，制度建設(shè)的完備性的影響。此時，公租房的退出將成為一個有效減少這種危機的方法之一，就如日本處理問題的方法一樣。但是在這個過程中我們需要注意的是公租房的房源不能流入市場，不能倒賣，只能根據(jù)需要進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，且必須通過公租房管理局根據(jù)市場行情進(jìn)行回購，如此就可以最大化的減小公租房對房地產(chǎn)市場的直接沖擊，也抑制了部分投機者在市場的投機買賣行為。： 公租房運營因素及對策分析第七章 研究結(jié)論與展望第一節(jié)研究結(jié)論本文根據(jù)上述內(nèi)容講解的公租房改革問題，找到公租房可能存在經(jīng)營上的不足，同時研究和歸納發(fā)現(xiàn)的不足之處，然后表達(dá)該課題的態(tài)度，設(shè)立了公租房的經(jīng)營制度，其中有設(shè)置公租房的資料庫、設(shè)置公租房的監(jiān)管部門、設(shè)置家庭和個體的經(jīng)濟(jì)情況資料庫、設(shè)置公租房的法律機制、設(shè)置公租房確定價格的規(guī)定等，建立起完整的、綜合的公租房經(jīng)營系統(tǒng)。把該市的低收入人卻當(dāng)成首次公租房的保障人群；把才走出校園的學(xué)生、農(nóng)村來的務(wù)工人員與才就業(yè)的職員當(dāng)成第二批的受益人群；將工程建設(shè)者與久居且有需要的人群當(dāng)成第三批的受益人群。八、信息公示公租房的監(jiān)管部門需要把房源在租用時間、長短、價格等詳細(xì)信息發(fā)布出來。通過本文的分析與研究，筆者對公租房的發(fā)展充滿信心，通過理論與實踐相結(jié)合的進(jìn)一步發(fā)展，對公租房的研究也將越來越完善。眾多商界人士介入之后，基金會的勸募、捐助呈現(xiàn)了漸趨濃厚的企業(yè)化特征。由于網(wǎng)絡(luò)與固定電話、手機短信成為募捐箱之外的有效勸募途徑，擁有網(wǎng)絡(luò)社區(qū)優(yōu)勢的騰訊獲準(zhǔn)設(shè)立了公募性質(zhì)的騰訊公益慈善基金會。譬如李連杰發(fā)起的“壹基金”在中國紅十字總會的架構(gòu)下獨立運作，李亞鵬與王菲夫婦發(fā)起的“嫣然天使基金”由中國紅十字基金會（簡稱“紅基會”）主管（表2）。勸募的技巧基金會數(shù)量的躍升，帶來了募款能力的競爭，尤其是企業(yè)紛紛成立專屬基金會，分流了捐款的來源，也增加了公募基金會勸募的難度。壹基金還獲得電影《赤壁》、瑞士名表DeWitt帝威合辦的慈善晚宴募得的100萬元善款，并吸引了微軟、阿里巴巴、俏江南等企業(yè)捐資。以扶貧為主旨的樂施會，將子網(wǎng)站“樂施有禮”做成購物網(wǎng)站的格局，捐助者可購買若干份牛羊、柑樹苗、沼氣池、醫(yī)療箱、學(xué)校設(shè)施等禮物放入購物籃結(jié)賬。 Melinda Gates Foundation，簡稱蓋茨基金會）的管理費即多由蓋茨本人捐贈。正如資本市場上的中介機構(gòu)，它們的存在也有助于慈善資源的有效配置。在中國，基金會原本多采取購買國債、銀行存款的方式投資，隨著中國進(jìn)入減息周期，%，一些大型基金會開始嘗試介入資本市場。2000年前后進(jìn)入資本市場的上海慈善基金會，同時委托數(shù)家公司進(jìn)行資金運營，出于慈善目的，這幾家公司均承諾：一旦出現(xiàn)虧損，將用贈款補足。蓋茨和沃倫目前國內(nèi)也有非公募基金效法這一模式，2007年2月成立的友成企業(yè)家扶貧基金會，當(dāng)年6月即成立了北京友成資產(chǎn)管理有限公司。在中國，傳統(tǒng)的基金會往往以運作型基金會（Operating foundation）為主，即基金會利用所籌資金自行運作慈善項目。作為中國內(nèi)地首家慈善創(chuàng)投機構(gòu)的NPP，率先對公益組織進(jìn)行“風(fēng)險投資”，目前其援助了南都基金會的新公民學(xué)校等項目。正如投資一樣，基金會的資助也有失敗的風(fēng)險，有些資金或許難以落實到項目上，即使落實也可能效果有限，這更凸顯了基金會投資眼光的重要性。在中國扶貧基金會發(fā)起的“圓夢2008”活動（沿奧運火炬?zhèn)鬟f路線修建2008個操場）中，搭建網(wǎng)絡(luò)在線募捐平臺的騰訊公益慈善基金會進(jìn)行了匹配捐贈—所有騰訊網(wǎng)友通過財付通每捐贈1元，騰訊匹配1元，網(wǎng)友每捐贈1000個積分，騰訊捐贈2元錢。而世界各國普遍對基金會投資收益實行稅收優(yōu)惠，美國私人基金會只繳納相當(dāng)于凈投資收益12%