【正文】 提供了基本的法律依據(jù)。因此，無論是王某還是其父母，都不再是宅基地使用權(quán)的主體，王某只能將房屋拆除，將宅基地使用權(quán)返還給村委會(huì)。《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村農(nóng)民出賣、出租住房后再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。宅基地使用權(quán)作為土地使用權(quán)的一部分，歸當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織(村委會(huì))所有，但公民可以依法取得對(duì)宅基地的使用權(quán)。1996年6月，王某的妹妹出嫁，戶口也隨之遷出，老家的住宅一直由王某的父母居住。宅基地為居民、村民各戶使用，包括屋基地和院落地，長期不變。在符合村莊建設(shè)詳細(xì)規(guī)劃的前提下，對(duì)建設(shè)中心村、縮并自然村、下山脫貧和整治“空心村”過程中進(jìn)行退宅還耕的，允許按照“退一補(bǔ)一”的原則，在中心城鎮(zhèn)和中心村規(guī)劃內(nèi)置換等面積的耕地用于村內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和住宅建設(shè)。要依法加強(qiáng)農(nóng)村宅基地權(quán)屬管理，實(shí)行以證管地。改革和完善宅基地審批制度,重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)新增宅基地的行政審批,各縣(市)根據(jù)農(nóng)村宅基地占用農(nóng)用地的計(jì)劃指標(biāo)一次性申請(qǐng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。土地整理是通過政府投入提高耕地質(zhì)量，增加耕地面積，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境的一項(xiàng)重要工作，是建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的重要手段。應(yīng)明確登記僅是宅基地使用權(quán)的成立要件,是物權(quán)變動(dòng)的要件,而不是出讓合同的成立要件。堅(jiān)持用途管制原則,明確禁止買受人擅自將宅基地改變?yōu)樯虡I(yè)用地,謹(jǐn)防利用宅基地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)等商業(yè)投機(jī)活動(dòng)。對(duì)于經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城鎮(zhèn)周邊的自然村或零星村民住宅，應(yīng)納入城鎮(zhèn)規(guī)劃，有步驟地整體搬遷，向城鎮(zhèn)集中。如農(nóng)村村民新建住宅，審批條件和建設(shè)程序有哪些；土地管理部門的權(quán)力和義務(wù)有哪些；農(nóng)村基層組織的權(quán)力和義務(wù)有哪些；村民群眾有哪些義務(wù)和權(quán)利；符合申請(qǐng)建房的農(nóng)村居民向所在地集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)不到宅基地，其救濟(jì)途徑有哪些；國土資源管理部門違規(guī)批地，村民未批先建，超面積占地等需承擔(dān)什么法律責(zé)任等均需在規(guī)范性文件中作出明確具體的規(guī)定。于是，新房越建越多，被閑置的舊宅基地自然就不斷擴(kuò)大。農(nóng)村里一座座新樓拔地而起，但伴隨著一座座新房的建成卻并不是一個(gè)新農(nóng)村面貌的出現(xiàn)。雖然土地管理法中明確規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村民集體所有，由村集體組織或村民委員會(huì)經(jīng)營管理，但由于在實(shí)際生活中農(nóng)村居民對(duì)農(nóng)村宅基地所有權(quán)普遍存在著私有的觀念，認(rèn)為宅基地可以祖祖輩輩繼承下來，是一種私有財(cái)產(chǎn)。小城鎮(zhèn)建設(shè)由于受各村行政界限的限制，各自為政，不利于節(jié)約集約用地。由于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)缺乏相應(yīng)的法律規(guī)定，對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)的條件、范圍、方式、期限、收益分配及流轉(zhuǎn)后土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系調(diào)整等方面缺乏規(guī)范和指導(dǎo)，一方面大量宅基地私下流轉(zhuǎn)，擾亂了土地市場的正常秩序；另一方面，宅基地隱形交易加劇了土地權(quán)屬混亂和產(chǎn)權(quán)糾紛，增加了土地管理的難度。二是“塊狀”擴(kuò)張。隨著農(nóng)村勞動(dòng)力流動(dòng)、農(nóng)戶搬遷和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，農(nóng)村人口大量涌入城市，不少地方出現(xiàn)了“空殼村”，很多老宅基地閑置，這些宅基地應(yīng)該如何管理，如何處置現(xiàn)有的農(nóng)村宅基地管理的法律法規(guī)都沒有明確的規(guī)定。法律法規(guī)不完善進(jìn)一步增加了農(nóng)村宅基地的管理難度，對(duì)土地行政執(zhí)法和民事司法工作造成很大的困難。（二）我國現(xiàn)行農(nóng)村宅基地制度的利弊分析通過以上分析可以發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村住宅法律制度以及農(nóng)村宅基地制度，伴隨著中國革命，社會(huì)主義建設(shè)和改革開放的進(jìn)程，走過了一段光輝燦爛而又艱難曲折的歷程，為我國土地革命的勝利，社會(huì)主義制度的鞏固和農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定作出了不可磨滅的貢獻(xiàn)。三是取得方式的單一性。鑒于農(nóng)民宅基地功能的特殊性，為防止濫用宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)牟取不法利益或眼前利益，有必要對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)限制。同時(shí)，宅基地有償使用制度的建立，可以破除傳統(tǒng)的宅基地使用制度的行政區(qū)域界限，推動(dòng)農(nóng)村村民住宅建設(shè)逐步向小城鎮(zhèn)和中心村集中。四、農(nóng)村宅基地管理的對(duì)策與建議農(nóng)村宅基地管理事關(guān)農(nóng)民的切身利益，農(nóng)村的社會(huì)發(fā)展 穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展是一項(xiàng)社會(huì)系統(tǒng)工程，需要社會(huì)各方齊心努力，并且是前瞻性的努力，當(dāng)前“三農(nóng)”問題成為國是之重，新農(nóng)村建設(shè)又方興未艾，我們應(yīng)該直面這一復(fù)雜局面，在謀求立法支持的同時(shí)，各地應(yīng)因地制宜，尋求解決之策。農(nóng)村宅基地中最普遍的現(xiàn)象是超過法定面積標(biāo)準(zhǔn)，這里主要有兩種情形。陜西省國土資源廳2004年開展了一次農(nóng)村宅基地專題調(diào)研，僅西安市非法買賣宅基地約有10825戶，西安未央?yún)^(qū)212個(gè)行政村幾乎每年都有村組干部出賣宅基地的案件發(fā)生。目前，農(nóng)村宅基地的取得、使用、處臵，在很大程度上依靠規(guī)范性文件和地方政策調(diào)整，其中關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方面的規(guī)范性文件少之又少，且缺乏對(duì)相關(guān)部門、行業(yè)的約束力。2004年10月《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次提出：“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購臵宅基地”。1986年中共中央、國務(wù)院發(fā)出《加強(qiáng)土地管理、禁止亂占耕地的通知》，同年6月25日《中華人民共和國土地管理法》頒布。1962年頒布實(shí)施的《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》規(guī)定，宅基地“歸生產(chǎn)隊(duì)所有”，一律“不準(zhǔn)出租和買賣”，宅基地流轉(zhuǎn)被禁止，但同時(shí)規(guī)定，房屋歸農(nóng)民私有，可自由買賣和出租。但是，當(dāng)時(shí)農(nóng)民剛剛翻身，剛剛脫離一無所有的苦海，宅基地是其重要財(cái)產(chǎn)，出賣、出租只有理論意義，基本上沒有實(shí)際轉(zhuǎn)讓的案例。國家從保護(hù)土地資源的角度，從保障農(nóng)民生活的角度以凸現(xiàn)社會(huì)主義公有制角度出發(fā)，對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得和流轉(zhuǎn)附加了許多限制條件，甚至說是禁止條件。宅基地包括住宅、輔助用房以及房前屋后庭院等用地。一、宅基地的性質(zhì)宅基地或稱宅基地使用權(quán)，一般說來，其本質(zhì)屬于土地使用權(quán)，是指農(nóng)村居民或特定條件下的城鎮(zhèn)居民，因建造自有住宅對(duì)集體所有的土地占有、使用的權(quán)利。特別是二十世紀(jì)八十年代以后，宅基地既是庭院經(jīng)濟(jì)的載體，又是家庭養(yǎng)殖加工基地。國家以法律的形式宣布農(nóng)民宅基地和房屋均屬于農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)，允許宅基地及房屋甚至田地自由流轉(zhuǎn)，買賣、出租、典當(dāng)、贈(zèng)與完全自由，任何單位、個(gè)人不得干涉。統(tǒng)一經(jīng)營使用的土地制度，宅基地所有權(quán)也收歸集體所有，農(nóng)民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)，不能出租、買賣等。至此，宅基地的農(nóng)民集體所有制屬性以憲法的形式予以確立。1999年《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第一次提出：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住房，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。關(guān)于農(nóng)民宅基地管理的法律法規(guī)數(shù)量少，即便是剛剛頒布的《物權(quán)法》對(duì)“宅基地使用權(quán)”單列一章且有四條專述，但因過于原則缺乏操作性仍需配套法規(guī)。宅基地市場流轉(zhuǎn)法律缺位，遭遇制度性障礙，被迫隱形交易，勢(shì)必產(chǎn)生后遺癥。農(nóng)村宅基地登記發(fā)證的實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，對(duì)于“超過規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的宅基地”、“一戶多宅”等問題，如何進(jìn)行初始登記發(fā)證，既沒有法律規(guī)定，也沒有政策規(guī)定。這樣，在一定程度上導(dǎo)致新一輪的宅基地?cái)U(kuò)張，其新農(nóng)村建設(shè)走了味。實(shí)踐證明，此項(xiàng)制度有利于明晰農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)，使集體的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)，而且能夠促進(jìn)農(nóng)村土地資源的市場化配臵。建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度包括買賣、租賃、抵押制度。農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地只可向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出，特定村民申請(qǐng)取得宅基地后只可自己建房不可將其出賣、轉(zhuǎn)讓。也不可以抵押。與立法較為完備的城市房地產(chǎn)管理相比，農(nóng)村宅基地管理方面缺少權(quán)威性的法律規(guī)范文件,已出臺(tái)的文件大多只對(duì)農(nóng)村宅基地管理作原則性規(guī)定,缺乏可操作性。隨著城市化進(jìn)程加快，在目前相關(guān)配套改革滯后的情況下，農(nóng)村住宅空置現(xiàn)象將較為普遍。農(nóng)民建新房“沿路爬”，公路、村內(nèi)道路通到哪里，新房就建到哪里，臨路、臨街亂搭亂建生產(chǎn)性、經(jīng)營性用房比較普遍，形成“馬路經(jīng)濟(jì)”。據(jù)2004年《北京農(nóng)民宅基地與房產(chǎn)制度研究》課題組對(duì)北京市朝陽、昌平和懷柔三個(gè)區(qū)各選擇的１個(gè)～３個(gè)村的典型調(diào)查看，宅基地流轉(zhuǎn)已占宅基地總數(shù)的10％左右，有的甚至高達(dá)40％以上。當(dāng)前，隨著新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn)，部分地方未能正確理解建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的目的，一些地方存在將新農(nóng)村建設(shè)片面理解為推行新村建設(shè)等現(xiàn)象，出現(xiàn)大拆大建的苗頭，有的地方甚至存在盲目推行農(nóng)宅公寓化、建設(shè)農(nóng)村社區(qū)等現(xiàn)象。農(nóng)村居民的舊思想觀念作怪。改革開放20年來，農(nóng)村發(fā)生了翻天覆地的變化，農(nóng)民的生活水平提高很快，相應(yīng)地對(duì)衣、食、住、行等生活需求也越來越高。加上建房時(shí)缺乏長遠(yuǎn)眼光，住宅設(shè)計(jì)不合理，給采光、通風(fēng)、排水等留下隱患，致使房屋更新?lián)Q代速度快。而現(xiàn)行相關(guān)法規(guī)對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得只是作了原則性規(guī)定，缺乏可操作的規(guī)范性審批辦法。對(duì)于二三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的縣城控制區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)和控制區(qū)范圍內(nèi)的村莊和城中村，宜推行農(nóng)民公寓化，開發(fā)農(nóng)民住宅小區(qū)。這種限制應(yīng)主要體現(xiàn)為,在堅(jiān)持“一戶只能申請(qǐng)一處宅基地”的原則下,農(nóng)民轉(zhuǎn)讓了宅基地使用權(quán)的,不得再申請(qǐng)新的宅基地。由于房屋是附著在宅基地上的建筑物,房屋與宅基地的關(guān)系是從物與主物的關(guān)系,且國土資源地籍管理部門掌握豐富的地籍資料,地籍管理信息系統(tǒng)建設(shè)也日漸完善,為節(jié)約行政管理成本,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)規(guī)定為國土資源行政主管部門為宜。立足內(nèi)涵挖潛,積極推進(jìn)農(nóng)村宅基地整理,推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。加強(qiáng)農(nóng)村宅基地用地計(jì)劃管理，改革宅基地審批制度，進(jìn)一步嚴(yán)格宅基地審批全程管理。要進(jìn)一步健全和嚴(yán)格執(zhí)行居民建房按規(guī)定辦理規(guī)劃、建設(shè)用地審批手續(xù)和臺(tái)帳制度，推行“四公開、三到場、一監(jiān)督”制度，即建房用地指標(biāo)公開，建房用地審批程序公開，建房用地條件及申請(qǐng)名單公開，建房用地審批結(jié)果公開；選址到場，放線到場，砌基到場；接受群眾監(jiān)督。二是積極推行土地置換政策。遺產(chǎn)必須是公民合法擁有的財(cái)產(chǎn)，所以，公民是不能將宅基地作為遺產(chǎn)繼承的，而只享有使用權(quán)。1992年王某高中畢業(yè)，考上省城的一所大學(xué)，戶口隨之遷出，后分配到距離家鄉(xiāng)不遠(yuǎn)的一座城市里的機(jī)關(guān)工作，婚后在市里居住。在我國廣大農(nóng)村，宅基地的管理實(shí)行的是所有權(quán)與使用權(quán)相分離的使用制度。三是宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受法律限制。本案中，隨著王某戶口的遷出，其宅基地使用權(quán)資格就隨之喪失，而其父母的土地使用權(quán)也因他們的死亡而喪失。黨的十七屆三中全會(huì)指出，要“完善農(nóng)村宅基地管理制度，嚴(yán)格宅基地管理，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)”。四是宅基地管理薄弱。宅基地轉(zhuǎn)讓受現(xiàn)行法律法規(guī)限制，農(nóng)村出現(xiàn)大量閑置宅基地、閑置住房。由于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))基層國土資源管理人員編制少，人員不夠，很難實(shí)施有效監(jiān)管，對(duì)這些違法案件的查處在現(xiàn)實(shí)中很難執(zhí)行。（四）必須依法加強(qiáng)各級(jí)政府第一把手責(zé)任制制度和離任審計(jì)制度，依法追究責(zé)任制度。三是建立農(nóng)民住宅小區(qū)用地制度。對(duì)亂占亂用耕地建房等違法行為，國土、建設(shè)、紀(jì)檢監(jiān)察，公安，法院等多部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，形成大家管大家用的濃厚氛圍，形成執(zhí)法合力，堅(jiān)決依法查處。立足內(nèi)涵挖潛，有計(jì)劃、有步驟、有重點(diǎn)地逐步推進(jìn)宅基地集居化建設(shè)。（4）《集體土地流轉(zhuǎn)與工業(yè)用地模式的思考》，《中國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)》，2004年第2期。村、鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃落后村、鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃不理想，農(nóng)民住宅處在低水平重復(fù)建設(shè)之中，經(jīng)常出現(xiàn)“只見新屋，不見新村”的現(xiàn)象。如此多的宅基地沒有合法權(quán)屬來源就意味著這部分宅基地不經(jīng)縣政府審批將無法進(jìn)行證書打印，從而無法盡快實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)制度改革的順利進(jìn)行。通過農(nóng)村集體土地確權(quán)發(fā)證前集體會(huì)審能夠依法確認(rèn)農(nóng)民的權(quán)益，保證“頒鐵證”、“發(fā)實(shí)證”，經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)，不留“后遺癥”，切實(shí)維護(hù)廣大農(nóng)民群眾的合法利益。