【正文】 三、加快宅基地入市流轉(zhuǎn)農(nóng)村宅基地存在較多閑置現(xiàn)象，閑置本身就是一種浪費(fèi)，在加強(qiáng)規(guī)范用地的同時(shí)，要對(duì)閑置宅基地進(jìn)行有序合理分配，盡快實(shí)現(xiàn)全縣宅基地的無償收回流轉(zhuǎn)制度，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地的有序規(guī)范交易流通，盤活農(nóng)村土地，實(shí)現(xiàn)高效利用。意見建議一、積極落實(shí)集體會(huì)審成果縣國(guó)土資源局從今年年初到7月初對(duì)全縣農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)逐村逐戶集體會(huì)審工作，形成了所有村莊集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)的會(huì)審記錄，并經(jīng)多方簽字確認(rèn)，加蓋村委公章。隨著農(nóng)村房屋買賣的出現(xiàn)，宅基地轉(zhuǎn)讓不可避免，但這些宅基地的轉(zhuǎn)讓行為并不受現(xiàn)行法律、法規(guī)的保護(hù)，屬于私下流轉(zhuǎn)?，F(xiàn)行農(nóng)村宅基地存在的主要問題宅基地面積嚴(yán)重超標(biāo)我縣雖然在1991年經(jīng)縣政府平政發(fā)【1991】114號(hào)文規(guī)定了全縣所有村莊的宅基地使用面積，但從本次調(diào)查的結(jié)果看超用地限額現(xiàn)象十分突出。要明確舊村改造騰退土地的產(chǎn)權(quán)界定、處置及土地收益分配關(guān)系，充分考慮農(nóng)民土地補(bǔ)償騰退土地收益，讓農(nóng)民真正從中獲益。要規(guī)范農(nóng)村宅基地申請(qǐng)報(bào)批程序，健全公開辦事制度,提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。（二）、加大宣傳力度，嚴(yán)格依法行政。各居民點(diǎn)內(nèi)各戶宅基地的位置和界址范圍，擬調(diào)整、控制、整治、新建的宅基地及居民點(diǎn)的布局、利用方案，規(guī)劃實(shí)施的保障措施。（二）必須堅(jiān)持以人為本的理念，把服務(wù)人民、方便群眾為準(zhǔn)則。另一方面有的農(nóng)民在城市賺到錢后，在城市里買房的同時(shí)，又在農(nóng)村修建新房，舍棄老宅破屋，進(jìn)一步擴(kuò)大了宅基地占用的土地面積，也使農(nóng)村出現(xiàn)大量的閑置宅基地、閑置住房。六是缺乏有效的監(jiān)督管理手段。二是宅基地缺乏規(guī)劃。農(nóng)民經(jīng)人民政府批準(zhǔn)取得土地建房，對(duì)該宅基地只有使用權(quán)而無所有權(quán)，不得出賣、出租，即使在原宅基地建房，也得重新獲得批準(zhǔn)?！蔽覈?guó)《繼承法》第三條規(guī)定：“遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)。一是用途限制。王某認(rèn)為其父母的房屋連同土地應(yīng)作為遺產(chǎn)由其繼承。所以，中共中央、國(guó)務(wù)院在（中發(fā)〔1997〕11號(hào)）中規(guī)定：“農(nóng)村居民每戶只能有一處不超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的宅基地，多出的宅基地，要依法收歸集體所有。第三篇：宅基地問題《物權(quán)法》規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。審批機(jī)關(guān)要切實(shí)轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，不斷提高效率和辦事服務(wù)質(zhì)量。堅(jiān)持統(tǒng)一安排，定點(diǎn)放樣，不得自行選址。宅基地整理可實(shí)行政府定額補(bǔ)貼，誰整理誰受益，城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地收益應(yīng)拿出一定比例資金用于農(nóng)村土地綜合整治與新農(nóng)村建設(shè)，解決新農(nóng)村建設(shè)和農(nóng)村建設(shè)用地整理的資金渠道，充分調(diào)動(dòng)農(nóng)民對(duì)閑置宅基地整理的積極性，有效增加農(nóng)用地?cái)?shù)量。有條件的市、縣,應(yīng)對(duì)農(nóng)村宅基地進(jìn)行一次普查,健全宅基地地籍檔案。規(guī)范并開征不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅,加大對(duì)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收監(jiān)管,促進(jìn)宅基地在保護(hù)耕地的前提下,按規(guī)劃、有計(jì)劃合理流轉(zhuǎn)。建立農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。加強(qiáng)宅基地規(guī)劃管理,有計(jì)劃有步驟有重點(diǎn)地逐步推進(jìn)農(nóng)宅集居化建設(shè)。同時(shí),根據(jù)上級(jí)文件精神，為了減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，超占的面積不得再處罰，必須按照法律規(guī)定拆除，而按照超多少拆多少，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中很難執(zhí)行，使執(zhí)法陷入兩難處境。首先是鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)規(guī)劃的技術(shù)力量薄弱，不僅缺少技術(shù)人員，也缺少對(duì)規(guī)劃的技術(shù)資金的投入。加之富裕起來的農(nóng)民有求寬敞、講美觀、圖方便的思想，就舍棄老宅破屋，在村外或公路邊修建新房，以滿足自己擺闊氣、高人一籌或“想致富，臨公路”的狹隘心理。(二)原因分析國(guó)家在立法層面上，忽視了對(duì)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)。土地登記費(fèi)的取消，使宅基地登記發(fā)證工作失去了經(jīng)費(fèi)支持，登記發(fā)證工作進(jìn)展緩慢,有的地方幾乎陷于停頓。未批先建、少批多建、超面積以及一戶多宅、房屋空置現(xiàn)象突出。在陜西省2004年調(diào)查的宅基地中，%，%。農(nóng)村住宅建設(shè)用地規(guī)模難以控制。關(guān)于農(nóng)民宅基地管理的法律法規(guī)數(shù)量少，且效力層次低，宅基地管理在很大程度上依靠規(guī)范性文件和地方政策調(diào)整。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》第62條第1款的規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。第二篇：論新形勢(shì)下的農(nóng)村宅基地管理論新形勢(shì)下的農(nóng)村宅基地管理作者：胡能燦一、農(nóng)村宅基地管理現(xiàn)行立法狀況及利弊分析（一）農(nóng)村宅基地法律基本特征一是集體所有。（五）明晰土地產(chǎn)權(quán)，實(shí)行宅基地強(qiáng)制登記制度 農(nóng)村宅基地使用權(quán)隸屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，根據(jù)物權(quán)法的基本原則，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式為登記，未經(jīng)登記不生效力或不得對(duì)抗善競(jìng)第三人在城鎮(zhèn)居民的住宅土地使用權(quán)實(shí)行強(qiáng)制登記制度，未經(jīng)變更登記的房屋買賣，法律不予認(rèn)可，而農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記由于宅基地?zé)o法流轉(zhuǎn)成為可有可無。為此，需要將這些實(shí)踐完善為法律、法規(guī)或規(guī)范性文件條款。對(duì)于超占部分的登記方法，各地處理方法不盡相同，歸納起來有以下三種：一是按原標(biāo)準(zhǔn)面積予以登記，但在土地證的宗地圖上用紅線圈定使用權(quán)范圍。宅基地隱形交易加劇了土地權(quán)屬混亂，給土地管理造成了極大的困難，增加了土地違法案件查處的難度，據(jù)某地法院統(tǒng)計(jì)，該區(qū)法院近年來宅基地訴訟案件占土地行政訴訟案件的81%，我區(qū)自2000年以來，每年因宅基地糾紛引發(fā)的信訪案件占總數(shù)的60%以上。但是，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村人口城市化、城市人口居住的鄉(xiāng)村化以及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化程度的提升，這種禁令有悖經(jīng)濟(jì) 發(fā)展，有悖城鄉(xiāng)一體化的社會(huì)發(fā)展規(guī)律，尤其是《物權(quán)法》的公布使農(nóng)村宅基地的物權(quán)顯化，成為眾多專家、學(xué)者尤其廣大農(nóng)民共同的期盼。呈逐年上升趨勢(shì)。占用耕地建房必須報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。第四階段 家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制之后至今。這一時(shí)期，宅基地仍然由農(nóng)民保有絕對(duì)的所有權(quán)，對(duì)其自由處分沒有禁止性規(guī)定。這一時(shí)期，宅基地屬于農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)，可自由流轉(zhuǎn)。同時(shí)，對(duì)宅基地使用權(quán)的取得、行使，特別是轉(zhuǎn)讓，留出了法律空間——《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。第一篇：農(nóng)村宅基地問題初論農(nóng)村宅基地問題初論——兼談?wù)刂贫葎?chuàng)新丁 玉 蚌宅基地使用權(quán)是我國(guó)特有的一種用益物權(quán)形式?！鞭r(nóng)村宅基地取得的首要條件是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，其取得形式是劃撥，其使用特征是無償、無限期。1950年6月28日頒布實(shí)施了《中華人民共和國(guó)土地改革法》，廢除了封建的土地制度，實(shí)行“耕者有其田”的制度，國(guó)家將依法沒收或征收來的土地統(tǒng)一分配給了無地或少地及缺乏房屋等其他生產(chǎn)資料的農(nóng)民所有，建立了農(nóng)民私人所有的土地制度。1956年全國(guó)人大一屆三次會(huì)議通過的《高級(jí)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社示范章程》特別規(guī)定：“社員原有的墳地和房屋地基不必入社。1979年實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制之后，農(nóng)民生活有了根本性的好轉(zhuǎn)，二十世紀(jì)八十年代初期，農(nóng)村興起第一輪建房熱潮，圈占土地、亂占濫用耕地現(xiàn)象十分嚴(yán)重。上個(gè)世紀(jì)，城鎮(zhèn)居民需要使用農(nóng)村集體土地建房的，經(jīng)批準(zhǔn)可以取得宅基地?！翱招拇濉眴栴}突出，宅基地閑臵和荒廢現(xiàn)象嚴(yán)重當(dāng)前，許多地方存在閑臵和荒廢宅基地，其數(shù)量約占居民點(diǎn)總量的20%左右，在近郊和集鎮(zhèn)周邊村莊，這一比例還要高，究其原因主要有：一是部分農(nóng)民到城鎮(zhèn)打工、經(jīng)商或遷徒到城鎮(zhèn)，農(nóng)村房屋仍然保留著卻無人居住，造成宅基地閑臵，這是目前農(nóng)村宅基地閑臵、荒廢的主要原因；二是部分村民在舊村改造中搬進(jìn)了新住宅，而舊宅基地仍舊存在，形成宅基地閑臵、荒廢。這也是新農(nóng)村建設(shè)必須突破的瓶頸之一。農(nóng)村宅基地初始登記發(fā)證工作效果不顯，問題較多 我區(qū)自1990年開始農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作，由于宅基地使用證作用不顯，加上農(nóng)民的宅基地維權(quán)意識(shí)淡薄，此項(xiàng)工作進(jìn)展不順。二是在土地證上不反映超過面積，僅在土地登記卡上注冊(cè)。（二）大力推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，科學(xué)規(guī)劃宅基地 本著節(jié)約、集約用地原則，在新農(nóng)村建設(shè)中，科學(xué)編制土地利用總體規(guī)劃，因地制宜、合理布局新農(nóng)村建設(shè)，從嚴(yán)控制村莊建設(shè)用地、宅基地用地規(guī)模和布局，充分發(fā)揮村莊規(guī)劃的調(diào)控和引導(dǎo)作用，統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)存量建設(shè)用地，整合優(yōu)化農(nóng)村居民點(diǎn)布局和用地，從而有計(jì)劃、有步驟、有特色地改善農(nóng)村生活和村容村貌。為此，建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)的登記制度已勢(shì)在必行。我國(guó)1982年《憲法》規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有”?！睆淖置嫔峡催@條規(guī)定再明白不過了，如果一戶農(nóng)民擁有了兩處以上宅基地當(dāng)然就構(gòu)成違法。目前我國(guó)還沒有一部專門調(diào)整農(nóng)村房屋和土地方面的法律法規(guī)。從全國(guó)農(nóng)村宅基地利用情況看，大部分地方宅基地只有在土地利用總體規(guī)劃上確定的數(shù)字規(guī)劃，沒有落實(shí)到具體村莊和地塊的點(diǎn)和面上，大部分市、縣村莊布局規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃普遍缺乏，而且部分規(guī)劃也早已過了規(guī)劃期，規(guī)劃建設(shè)未能合理確定農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量、布局和用地規(guī)模及調(diào)整范圍，導(dǎo)致農(nóng)村住宅建設(shè)用地規(guī)模在一定程度上的失控。長(zhǎng)期以來的農(nóng)村集體土地?zé)o償使用，使建房戶不但想多占地，而且要占好地。村內(nèi)的廢棄地、閑置地多，農(nóng)戶建新拆舊積極性不高。同時(shí)，當(dāng)前農(nóng)村宅基地登記發(fā)證過程中，對(duì)于“超過標(biāo)準(zhǔn)面積”、“一戶多宅”等土地登記尚未有明確的政策規(guī)定。筆者認(rèn)為現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地管理法律制度，無論是即將實(shí)施的《物權(quán)法》，還是過去的法律法規(guī)，均忽視了對(duì)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)益的保護(hù)，房屋作為農(nóng)民財(cái)產(chǎn)的主要部分，由于受宅基地制度的制約，其抵押、轉(zhuǎn)讓、繼承均受到很大的限制。導(dǎo)致有的農(nóng)戶建新不拆舊，多處占地建房；有的農(nóng)戶舊宅基地閑置，自己不建，也不讓他人使用，造成了閑置宅基地不能盤活利用，而又要占用園地甚至耕地用于新的建設(shè)。其次是近幾年農(nóng)村中已建成了大量新房，新房的更新需要好幾十年的時(shí)間，對(duì)它們進(jìn)行拆遷的費(fèi)用相當(dāng)高，這對(duì)制定出的規(guī)劃的實(shí)施又帶來了困難。三、新形勢(shì)下加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的對(duì)策和建議加強(qiáng)宅基地立法體系建設(shè)，規(guī)范宅基地管理。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的客觀需要，科學(xué)預(yù)測(cè)農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量和用地規(guī)模。要建立農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，參照土地承包權(quán)的改革方向，調(diào)整農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)設(shè)置。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以采用“法定面積,集中建設(shè),節(jié)余流轉(zhuǎn),收益歸己”的方式推進(jìn)集約化用地和土地流轉(zhuǎn),村集體可以對(duì)節(jié)約使用宅基地后節(jié)余的土地進(jìn)行工業(yè)投資、商業(yè)經(jīng)營(yíng)或農(nóng)民公寓建設(shè)開發(fā)等。在技術(shù)基礎(chǔ)方面還需要進(jìn)一步健全和完善地籍調(diào)查規(guī)程及土地確權(quán)規(guī)定,如城鄉(xiāng)地籍圖數(shù)學(xué)基礎(chǔ)的統(tǒng)一,農(nóng)村地籍的完善及與城鎮(zhèn)地籍的整合。城市郊區(qū)農(nóng)民集中建設(shè)住宅小區(qū)并將原有宅基地復(fù)墾的,可以給房屋并可以流轉(zhuǎn)。要提倡相對(duì)集中建房，推廣聯(lián)建統(tǒng)建，嚴(yán)格控制建造單家獨(dú)院式住宅。注重實(shí)效，開拓創(chuàng)新，在現(xiàn)行法律框架下為農(nóng)村宅基地管理探索新路徑?！倍锻恋毓芾矸ā返?條規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于全民所有即國(guó)家所有。”房產(chǎn)是可以繼承的，也是可以過戶的，費(fèi)用也不高，但前提必須是宅基地的“集體土地使用權(quán)證”要辦理下來。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，最后村委會(huì)將王某告上了法庭。對(duì)已取得宅基地使用權(quán)的，權(quán)利人如需變更土地用途，必須依法經(jīng)過批準(zhǔn)。”但根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，基于身份關(guān)系，無償從村集體經(jīng)濟(jì)組織獲得的宅基地使用權(quán)，應(yīng)作為一種特殊物權(quán)。因此，你親戚的子女不能對(duì)其父親留下的宅基地進(jìn)行繼承分割。第二輪土地利用總體規(guī)劃基本上沒有預(yù)留新的宅基地規(guī)劃點(diǎn)，沒有為發(fā)展預(yù)留空