【正文】 三、加快宅基地入市流轉農村宅基地存在較多閑置現(xiàn)象，閑置本身就是一種浪費，在加強規(guī)范用地的同時，要對閑置宅基地進行有序合理分配，盡快實現(xiàn)全縣宅基地的無償收回流轉制度，實現(xiàn)農村宅基地的有序規(guī)范交易流通，盤活農村土地，實現(xiàn)高效利用。意見建議一、積極落實集體會審成果縣國土資源局從今年年初到7月初對全縣農村集體建設用地和宅基地使用權逐村逐戶集體會審工作，形成了所有村莊集體建設用地和宅基地使用權的會審記錄，并經(jīng)多方簽字確認，加蓋村委公章。隨著農村房屋買賣的出現(xiàn)，宅基地轉讓不可避免，但這些宅基地的轉讓行為并不受現(xiàn)行法律、法規(guī)的保護，屬于私下流轉。現(xiàn)行農村宅基地存在的主要問題宅基地面積嚴重超標我縣雖然在1991年經(jīng)縣政府平政發(fā)【1991】114號文規(guī)定了全縣所有村莊的宅基地使用面積，但從本次調查的結果看超用地限額現(xiàn)象十分突出。要明確舊村改造騰退土地的產(chǎn)權界定、處置及土地收益分配關系，充分考慮農民土地補償騰退土地收益，讓農民真正從中獲益。要規(guī)范農村宅基地申請報批程序，健全公開辦事制度,提供優(yōu)質服務。（二）、加大宣傳力度，嚴格依法行政。各居民點內各戶宅基地的位置和界址范圍，擬調整、控制、整治、新建的宅基地及居民點的布局、利用方案，規(guī)劃實施的保障措施。（二）必須堅持以人為本的理念，把服務人民、方便群眾為準則。另一方面有的農民在城市賺到錢后，在城市里買房的同時，又在農村修建新房，舍棄老宅破屋，進一步擴大了宅基地占用的土地面積，也使農村出現(xiàn)大量的閑置宅基地、閑置住房。六是缺乏有效的監(jiān)督管理手段。二是宅基地缺乏規(guī)劃。農民經(jīng)人民政府批準取得土地建房，對該宅基地只有使用權而無所有權，不得出賣、出租，即使在原宅基地建房，也得重新獲得批準?！蔽覈独^承法》第三條規(guī)定：“遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)。一是用途限制。王某認為其父母的房屋連同土地應作為遺產(chǎn)由其繼承。所以，中共中央、國務院在（中發(fā)〔1997〕11號）中規(guī)定：“農村居民每戶只能有一處不超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定標準的宅基地，多出的宅基地，要依法收歸集體所有。第三篇：宅基地問題《物權法》規(guī)定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。審批機關要切實轉變工作作風，不斷提高效率和辦事服務質量。堅持統(tǒng)一安排，定點放樣，不得自行選址。宅基地整理可實行政府定額補貼，誰整理誰受益，城鎮(zhèn)新增建設用地收益應拿出一定比例資金用于農村土地綜合整治與新農村建設，解決新農村建設和農村建設用地整理的資金渠道，充分調動農民對閑置宅基地整理的積極性，有效增加農用地數(shù)量。有條件的市、縣,應對農村宅基地進行一次普查,健全宅基地地籍檔案。規(guī)范并開征不動產(chǎn)流轉稅,加大對流轉環(huán)節(jié)的稅收監(jiān)管,促進宅基地在保護耕地的前提下,按規(guī)劃、有計劃合理流轉。建立農民宅基地使用權流轉制度。加強宅基地規(guī)劃管理,有計劃有步驟有重點地逐步推進農宅集居化建設。同時,根據(jù)上級文件精神，為了減輕農民負擔，超占的面積不得再處罰，必須按照法律規(guī)定拆除，而按照超多少拆多少，現(xiàn)實當中很難執(zhí)行，使執(zhí)法陷入兩難處境。首先是鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級規(guī)劃的技術力量薄弱，不僅缺少技術人員，也缺少對規(guī)劃的技術資金的投入。加之富裕起來的農民有求寬敞、講美觀、圖方便的思想，就舍棄老宅破屋，在村外或公路邊修建新房，以滿足自己擺闊氣、高人一籌或“想致富，臨公路”的狹隘心理。(二)原因分析國家在立法層面上，忽視了對農民財產(chǎn)權的保護。土地登記費的取消，使宅基地登記發(fā)證工作失去了經(jīng)費支持，登記發(fā)證工作進展緩慢,有的地方幾乎陷于停頓。未批先建、少批多建、超面積以及一戶多宅、房屋空置現(xiàn)象突出。在陜西省2004年調查的宅基地中，%，%。農村住宅建設用地規(guī)模難以控制。關于農民宅基地管理的法律法規(guī)數(shù)量少，且效力層次低，宅基地管理在很大程度上依靠規(guī)范性文件和地方政策調整。根據(jù)我國《土地管理法》第62條第1款的規(guī)定，“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。第二篇：論新形勢下的農村宅基地管理論新形勢下的農村宅基地管理作者：胡能燦一、農村宅基地管理現(xiàn)行立法狀況及利弊分析（一）農村宅基地法律基本特征一是集體所有。（五）明晰土地產(chǎn)權，實行宅基地強制登記制度 農村宅基地使用權隸屬于不動產(chǎn)物權，根據(jù)物權法的基本原則，不動產(chǎn)物權的公示方式為登記，未經(jīng)登記不生效力或不得對抗善競第三人在城鎮(zhèn)居民的住宅土地使用權實行強制登記制度，未經(jīng)變更登記的房屋買賣，法律不予認可，而農村宅基地使用權登記由于宅基地無法流轉成為可有可無。為此，需要將這些實踐完善為法律、法規(guī)或規(guī)范性文件條款。對于超占部分的登記方法，各地處理方法不盡相同，歸納起來有以下三種：一是按原標準面積予以登記，但在土地證的宗地圖上用紅線圈定使用權范圍。宅基地隱形交易加劇了土地權屬混亂，給土地管理造成了極大的困難，增加了土地違法案件查處的難度，據(jù)某地法院統(tǒng)計，該區(qū)法院近年來宅基地訴訟案件占土地行政訴訟案件的81%，我區(qū)自2000年以來，每年因宅基地糾紛引發(fā)的信訪案件占總數(shù)的60%以上。但是，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，農村人口城市化、城市人口居住的鄉(xiāng)村化以及農村經(jīng)濟市場化程度的提升，這種禁令有悖經(jīng)濟 發(fā)展，有悖城鄉(xiāng)一體化的社會發(fā)展規(guī)律，尤其是《物權法》的公布使農村宅基地的物權顯化，成為眾多專家、學者尤其廣大農民共同的期盼。呈逐年上升趨勢。占用耕地建房必須報縣級人民政府批準。第四階段 家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制之后至今。這一時期，宅基地仍然由農民保有絕對的所有權，對其自由處分沒有禁止性規(guī)定。這一時期，宅基地屬于農民私有財產(chǎn)，可自由流轉。同時，對宅基地使用權的取得、行使，特別是轉讓，留出了法律空間——《物權法》第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。第一篇：農村宅基地問題初論農村宅基地問題初論——兼談宅基地制度創(chuàng)新丁 玉 蚌宅基地使用權是我國特有的一種用益物權形式?！鞭r村宅基地取得的首要條件是農村集體經(jīng)濟組織成員，是計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物，其取得形式是劃撥，其使用特征是無償、無限期。1950年6月28日頒布實施了《中華人民共和國土地改革法》，廢除了封建的土地制度，實行“耕者有其田”的制度，國家將依法沒收或征收來的土地統(tǒng)一分配給了無地或少地及缺乏房屋等其他生產(chǎn)資料的農民所有，建立了農民私人所有的土地制度。1956年全國人大一屆三次會議通過的《高級農業(yè)生產(chǎn)合作社示范章程》特別規(guī)定：“社員原有的墳地和房屋地基不必入社。1979年實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制之后，農民生活有了根本性的好轉，二十世紀八十年代初期，農村興起第一輪建房熱潮，圈占土地、亂占濫用耕地現(xiàn)象十分嚴重。上個世紀，城鎮(zhèn)居民需要使用農村集體土地建房的，經(jīng)批準可以取得宅基地?！翱招拇濉眴栴}突出，宅基地閑臵和荒廢現(xiàn)象嚴重當前，許多地方存在閑臵和荒廢宅基地，其數(shù)量約占居民點總量的20%左右，在近郊和集鎮(zhèn)周邊村莊，這一比例還要高，究其原因主要有：一是部分農民到城鎮(zhèn)打工、經(jīng)商或遷徒到城鎮(zhèn)，農村房屋仍然保留著卻無人居住，造成宅基地閑臵，這是目前農村宅基地閑臵、荒廢的主要原因；二是部分村民在舊村改造中搬進了新住宅，而舊宅基地仍舊存在，形成宅基地閑臵、荒廢。這也是新農村建設必須突破的瓶頸之一。農村宅基地初始登記發(fā)證工作效果不顯，問題較多 我區(qū)自1990年開始農村宅基地登記發(fā)證工作，由于宅基地使用證作用不顯，加上農民的宅基地維權意識淡薄，此項工作進展不順。二是在土地證上不反映超過面積，僅在土地登記卡上注冊。（二）大力推進新農村建設，科學規(guī)劃宅基地 本著節(jié)約、集約用地原則，在新農村建設中，科學編制土地利用總體規(guī)劃，因地制宜、合理布局新農村建設，從嚴控制村莊建設用地、宅基地用地規(guī)模和布局，充分發(fā)揮村莊規(guī)劃的調控和引導作用，統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)存量建設用地，整合優(yōu)化農村居民點布局和用地，從而有計劃、有步驟、有特色地改善農村生活和村容村貌。為此，建立農村宅基地使用權的登記制度已勢在必行。我國1982年《憲法》規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有，農村和郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有”?！睆淖置嫔峡催@條規(guī)定再明白不過了，如果一戶農民擁有了兩處以上宅基地當然就構成違法。目前我國還沒有一部專門調整農村房屋和土地方面的法律法規(guī)。從全國農村宅基地利用情況看，大部分地方宅基地只有在土地利用總體規(guī)劃上確定的數(shù)字規(guī)劃，沒有落實到具體村莊和地塊的點和面上，大部分市、縣村莊布局規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃普遍缺乏，而且部分規(guī)劃也早已過了規(guī)劃期，規(guī)劃建設未能合理確定農村居民點的數(shù)量、布局和用地規(guī)模及調整范圍，導致農村住宅建設用地規(guī)模在一定程度上的失控。長期以來的農村集體土地無償使用，使建房戶不但想多占地，而且要占好地。村內的廢棄地、閑置地多，農戶建新拆舊積極性不高。同時，當前農村宅基地登記發(fā)證過程中，對于“超過標準面積”、“一戶多宅”等土地登記尚未有明確的政策規(guī)定。筆者認為現(xiàn)行的農村宅基地管理法律制度，無論是即將實施的《物權法》，還是過去的法律法規(guī)，均忽視了對農民財產(chǎn)權益的保護，房屋作為農民財產(chǎn)的主要部分，由于受宅基地制度的制約，其抵押、轉讓、繼承均受到很大的限制。導致有的農戶建新不拆舊，多處占地建房；有的農戶舊宅基地閑置，自己不建，也不讓他人使用，造成了閑置宅基地不能盤活利用，而又要占用園地甚至耕地用于新的建設。其次是近幾年農村中已建成了大量新房，新房的更新需要好幾十年的時間，對它們進行拆遷的費用相當高，這對制定出的規(guī)劃的實施又帶來了困難。三、新形勢下加強農村宅基地管理的對策和建議加強宅基地立法體系建設，規(guī)范宅基地管理。根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程的客觀需要，科學預測農村居民點的數(shù)量和用地規(guī)模。要建立農民宅基地使用權流轉制度，參照土地承包權的改革方向，調整農村宅基地的產(chǎn)權設置。農村集體經(jīng)濟組織可以采用“法定面積,集中建設,節(jié)余流轉,收益歸己”的方式推進集約化用地和土地流轉,村集體可以對節(jié)約使用宅基地后節(jié)余的土地進行工業(yè)投資、商業(yè)經(jīng)營或農民公寓建設開發(fā)等。在技術基礎方面還需要進一步健全和完善地籍調查規(guī)程及土地確權規(guī)定,如城鄉(xiāng)地籍圖數(shù)學基礎的統(tǒng)一,農村地籍的完善及與城鎮(zhèn)地籍的整合。城市郊區(qū)農民集中建設住宅小區(qū)并將原有宅基地復墾的,可以給房屋并可以流轉。要提倡相對集中建房，推廣聯(lián)建統(tǒng)建，嚴格控制建造單家獨院式住宅。注重實效，開拓創(chuàng)新，在現(xiàn)行法律框架下為農村宅基地管理探索新路徑?！倍锻恋毓芾矸ā返?條規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于全民所有即國家所有?！狈慨a(chǎn)是可以繼承的，也是可以過戶的，費用也不高，但前提必須是宅基地的“集體土地使用權證”要辦理下來。雙方爭執(zhí)不下，最后村委會將王某告上了法庭。對已取得宅基地使用權的，權利人如需變更土地用途，必須依法經(jīng)過批準。”但根據(jù)我國現(xiàn)行法律，基于身份關系，無償從村集體經(jīng)濟組織獲得的宅基地使用權，應作為一種特殊物權。因此，你親戚的子女不能對其父親留下的宅基地進行繼承分割。第二輪土地利用總體規(guī)劃基本上沒有預留新的宅基地規(guī)劃點，沒有為發(fā)展預留空