【正文】 公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃 19 個鄰里中心。湖左岸高檔住宅區(qū)占地面積 萬平方米，東鄰金雞湖，北靠中央 CBD 和城市廣場。 1. 寫字樓 目前，工業(yè)園內(nèi)已投產(chǎn)的高新技術(shù)企業(yè)有近 200 多家，其中包括屬世界 500 強企業(yè)中的 46 家，在蘇州高新區(qū)首期的 30 多平方公里范圍內(nèi)，已形成三個功能區(qū)。 步入小康的市民更加注重生活質(zhì)量，體育、娛樂用品消費的需求擴大。市民收入的穩(wěn)步增長，對改善城鄉(xiāng)居民的消費預期、穩(wěn)定消費需求，促進消費的增長起到積極的作用，促進了市場銷售的上升。 2021 年新增合同外資 億美元，實際利用外資 億美元，約占中國的 12%，占全世界的%，在全國各大中城市的排名由 2021 年的雙雙第 2 位上升到雙雙第 1 位。雙方合作的具體細節(jié)將會進一步協(xié)商，現(xiàn)就此游泳館項目的投資預算以及市場效益做出分析評估，以便貴方參考。館內(nèi)設有一個 50m 25m 的標準游泳池和二個兒童嬉水池，是目前設施領(lǐng)先的室內(nèi)全溫控游泳館。同時，通過有效的國際合作，引進國外知名游泳館品牌、資金和管理體系，是游泳館迅速發(fā)展的重要舉措。作為某游泳館二期游泳館項目，設立游泳館會館有更深層次的設想，通過整合和改造一期現(xiàn)有游泳 館項目，配合二期新開的壁球、網(wǎng)球、羽毛球游泳館項目，打造一個特點鮮明的體育產(chǎn)業(yè)群。 公司發(fā)展的目標是采 取直營、合作經(jīng)營和特許加盟等方式，以京、滬、穗為重點，并輻射其它城市的連鎖格局，五年內(nèi)形成全國過百家的連鎖經(jīng)營規(guī)模，實現(xiàn)品牌、理念、營銷、管理、培訓的統(tǒng)一，建立起以游泳館業(yè)為核心，同時帶動體育用品業(yè)、信息業(yè)和無形資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)，實現(xiàn)多層次立體產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營格局。三樓設有 3 塊羽毛球以及器械、空手道游泳館項目。 第四節(jié) 游泳館項目主要財務指標 投資建設游泳館游泳館俱樂部某大廈游泳館項目的主要財務預測指標如下： 投資估算 人民幣 1109 萬元 年均經(jīng)營收入估算 人 民幣 萬元 年均經(jīng)營成本估算 人民幣 萬元 年均利潤估算 人民幣 214 萬元 靜態(tài)投資回收期 年 投資利潤率 % 財務凈現(xiàn)值（ I=10%） 萬元 內(nèi)部收益率 % 動態(tài)投資回收期 年 第二章 市 場 研 究 第一節(jié) 經(jīng)濟環(huán)境分析 蘇州市位于長江三角洲中部、江蘇省南部，東臨上海，南接浙江，西傍無錫，北依長江。 消費 市場方面 2021 年，蘇州全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，同比增長 %，增幅比上年的 %提高了 個百分點，為 1996 年以來增幅最高。社會消費品零售總額與城鄉(xiāng)居民的消費支出基本同步增長。 第二節(jié) 游泳館項目周邊環(huán)境分析 一、游泳館項目周邊環(huán)境分析 本項目 是中國和新加坡兩國政府間的重大合作游泳館項目，于1994 年正式啟動建設，開創(chuàng)了中外經(jīng)濟技術(shù)互利合作的新形式。 如此規(guī)模的辦公、科研和生產(chǎn)基地集聚地必然存在著大量的目標客戶，新區(qū)內(nèi)服務設施的欠缺更對本游泳館項目提供巨大的發(fā)展空間，這是其它游泳館項目無法比擬優(yōu)勢。占地約 公頃。主要道路成方格狀，與原有的河道相呼應。 蘇州英派斯游泳館俱樂部位于蘇州市體育中心，從游泳館俱樂部的輻射范圍看，對本游泳館項目不會形不成太大的沖擊。 第四節(jié) 目標市場分析與定位 蘇州市“人口東移”的房地產(chǎn)政策，使到在園區(qū)買房，已成為蘇州人心目中的首選。 2021 年度企業(yè)總數(shù) 205 家，總?cè)藬?shù) 3078 人 第三章 游泳館項目經(jīng)營設想 第一節(jié) 游泳館項目市場定位 一、游泳館項目經(jīng)營定位 某大廈游泳館會館游泳館項目投資規(guī)劃應以“高定位、低投資 、盡量控制成本”為原則，以有氧訓練、力量游泳館及健美操課程為主，與國際流行游泳館方式接軌，盡量減少針對少數(shù)人的配套設施，最大程度提高投資效率。俱樂部內(nèi)部裝修將以簡潔、明快、整潔、舒適、具有時尚品位為原則，運動游泳館區(qū)域通過在墻面、通道、屋頂?shù)仍O置色彩跳躍的游泳館圖片為裝飾，營造一種健康、動感的氛圍，促使會員產(chǎn)生運動和跳躍感。 二、開業(yè)活動 開業(yè)時各項活動的規(guī)模旨在盡可能多地吸引人們的參與。由于俱樂部不但能為企業(yè)雇員提供多種多樣的便利和服務，而且還能提供專門為企業(yè)設計的健康課程和游泳館課程以供到場或不到場的員工參與訓練，因此，企業(yè)將踴躍參與。健康教育在推銷會員卡時是個關(guān)鍵因素，人們將了解到游泳館運動給身體健康帶來的益處。 二、會員收費標準 通過對蘇州市已開設的中高檔次游泳館俱樂部具體情況進行考察，考慮到目前蘇州市消費者對游泳館俱樂部需求狀況，以及游泳館俱樂部的競爭狀況，對某游泳館會所價格標準制定如下： 分類 費用 使用范圍 半年卡 2600 本俱樂部 一年銀卡 3800 本市通用，全國短期 兩年金卡 6800 全球通用 蘇州市某大廈所處地段良好，游泳館項目豐富，并擁有良好的品牌效益，各方面優(yōu)勢明顯，在價格選擇上應能充分體現(xiàn)俱樂部的檔次。 二．內(nèi)部收益率 取 I1=35% 得 NPV1= 取 I2=40% 得 NPV2= 內(nèi) 部 收 益 率 IRR=I1+(I2I1)|NPV1|/( |NPV1|+|NPV2|) =% 由以上計算可知，游泳館項目所能達到的最高收益率為 %。