【正文】 辦備案； 整理招標工作資料，移交公司檔案室。部分章節(jié)與招標書有所重復，設計任務書相關內容可以 簡略。黃黃帝帝內內經經文文言言文文全全篇篇 設計深度要求：分概念性方案設計，建筑方案設計和初步方案（即擴初）設計三種。 介紹場外的環(huán)境情況，包括道路河流、周邊建筑的體量和高度、用途和風貌、人文景觀 等。市場調研報告，土地狀況調研報告和選址意見書批復。4．作業(yè)描述 收集資料：本崗位應把參加各種房展會當作自己的業(yè)務工作，關心媒體對各種優(yōu)秀建筑 的評論，注意各種優(yōu)秀建筑和設計師的評比活動，查閱新出版的建筑刊物和書籍，經常性地到網上收索，從各種途徑收集優(yōu)秀設計師個人信息和他們的作品樣本。建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : 人的因素是最關鍵和主要的，優(yōu)秀的設計成果來源于具備創(chuàng)新精神，具備職業(yè)道德，具備精湛技術的設計師，為了使每個項目都能有針對性地得到合適的設計師設計，需要收集和積累來自各種渠道的信息，建立動態(tài)的優(yōu)秀設計師的信息庫。 載入公司局域網共享平臺，供公司其他業(yè)務人員調用。 附件土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復文件、規(guī)劃管理部門對規(guī)劃方案的批復文件。 產品供需分析市場現(xiàn)狀調查，市場供求預測和價格預測，風險分析。 項目規(guī)劃及建筑構想建筑風格、建筑棟數、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積； 小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設施。 細分市場分析物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積； 總戶數、戶型及面積、樓高、售價/租金； 開工時間、預計竣工時間；投資商/開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設計公司、租售代理公司、廣告公司。對項目本體進行研判，分析項目優(yōu)劣勢，并進行項目的市場預測；提出項目的建設規(guī)模、產品定位、規(guī)劃方案、進度計劃以及資金籌措方案等，方案經比建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : ，提出推薦方案。 總經濟師組建工作小組，成員主要來自公司內部各業(yè)務部門，并基本固定。過去計劃經濟體制下的項目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時市場經濟條件下，項目可行性研究報告必須真正體現(xiàn)市黃黃帝帝內內經經文文言言文文全全篇篇場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現(xiàn)實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。對于坡地起伏的地塊須向當地測繪部門申領標有等高線的地形圖。 市政環(huán)境：包括周邊道路級別，有否拓路計劃；雨水和排污管徑，有否改造計劃，與本地塊最理想的接口位置。已獲取相關土地將要招標的信息。過程中的往來文件和方案成果均需妥善保密保管，復印資料的分發(fā)應嚴格登記并加蓋密級印戳，無保留價值的資料隨時粉碎銷毀，嚴禁向無關人員透露投標方案的內容。 內部評選一侯方案資料收全，本主辦崗位立即組織內部評選，會議由總建筑師主持，由本主辦崗位組織會務，包括確定參會人員名單（以本公司和本系統(tǒng)的營銷策劃為主），分發(fā)會議通知，落實設計師介紹方案思路。此項作業(yè)應在概念方案設計階段內同時完成，其中主要內容應盡早與設計單位溝通。3． 決策崗位 總經理：負責土地投標書（技術）的批準和簽發(fā)。投標當日現(xiàn)場應備有應急的通訊和交通工具。成本核算：負責編制內部管理成本和稅費。本主辦崗位應參加招標地塊的答疑會，做好詳細記錄。協(xié)管崗位 總會計師：對財務部提供信息資料的真實性負責，對籌資方案的可靠性負責。萬科企業(yè)一直堅持相對固定的現(xiàn)金股利分配，每年向股東現(xiàn)金分紅，將企業(yè)的成長和盈利回饋給股東。萬科企業(yè)財務戰(zhàn)略思想聚焦于投資戰(zhàn)略、營運資本戰(zhàn)略、籌資戰(zhàn)略以及股利政策四個方面。盡管有些房產商已經開始重視并有意地應用銷售促進策略，比如我們常從報章上見到的內部認購大優(yōu)惠，一次性付款優(yōu)惠、贈送露臺或私家花園等，但仍需強調其依賴于充分的消費信息和科學統(tǒng)計的設計的重要性。所謂：“成也蕭何，敗也蕭何”，策劃人在運用此促銷法進行事件行銷時，一定要想清楚自己所制造的新聞話題是否會不利于樓盤行銷。十五、公益贊助促銷法主要是應用一些有社會效應的公益行為來提升和擴大項目和企業(yè)知名度。據分析，把房展辦進商場的做法有以下好處：一、觀念上的主動性有助于增加銷售機會。由此可見，該策略實際上是直接面對租賃市場與銷售市場并舉，通過租賃市場的較底風險進入，實現(xiàn)樓盤價值的初步實現(xiàn)，從而為銷售市場減輕壓力，促進銷售。例如“購買某樓盤，可或免費歐洲旅游”等，都屬于這種形式的促銷活動?，F(xiàn)在，每逢節(jié)假日或雙休日期間，有關單位都會舉辦房展會，而且頗受消費者和發(fā)展商的歡迎。九、保健賣點促銷法 對一個現(xiàn)代人來說，他可以不知道某某歌星或影星，但他不可以不知道綠色、環(huán)保所代表的意義。這樣的建筑不僅嚴重污染環(huán)境，導致城市“熱島效應”，而且危害人體健康。必須注意的是優(yōu)惠促銷法是促銷之最有效手段之一。又為項目挖掘了潛在購房戶，開拓了市場。無法滿足購房客戶對裝飾、裝修的個性追求，就是“精裝修房”所存在的缺陷?！懊鞣俊苯环亢筮€要經過一段時間的裝修、裝飾，并購置家具家電，這就需要購房者投入大量時間和精力。目前有關購房投訴已成為消費投訴的熱點，法院受理的購房糾紛案件急劇上升。二、購房俱樂部法 長期以來，許多購房者由于對房地產業(yè)比較陌生，對樓市行情不了解以及缺乏必要的購房知識，對怎樣才能買到稱心如意的房子感到困惑。換房促銷法該法的特征是客戶入住后仍可以自由換房。在房地產業(yè)競爭相當激烈的今天，房產促銷的多元化使其呈現(xiàn)出多種多樣的形式。因此，房地產策劃人必須拿出詳實可行的銷售進程控制計劃，其中影響銷售進程的重要因素之一就是銷售促進。內容：在房地產業(yè)競爭越來越激烈的今天，房產促銷的形式也五花八門，大有百花齊放的勢頭。那么，房產促銷有幾種基本方法？它們的具體內容是什么？宋紅斌在多年的工作中總結了房地產促銷的十七種基本形式，便于策劃人在實際工作中靈活地借鑒和運用：一、“無風險投資” 促銷法；二、購房俱樂部法；三、“購房安全卡”促銷法；四、“精裝修房”促銷法；五、周末購房直通車促銷法；六、優(yōu)惠價格促銷法；七、名人效應完美形象促銷法；八、環(huán)保賣點促銷法；九、保健賣點促銷法；十、展銷會促銷法；十一、贈獎促銷法；十二、抽獎促銷法；十三、先租后賣法；十四、聯(lián)合推廣樓盤法；十五、公益贊助促銷法；十六、節(jié)慶、典禮促銷法；十七、新聞、公關促銷法；這些促銷基本形式可以為房產策劃人制訂正確的促銷戰(zhàn)略時提供基本指導和啟發(fā)方向。狹義而言，是指支援銷售的各種活動。盡管在房子造好后，對于那些退房者要付給比銀行利息高的補償金，但是總的來說，還是劃算的。對于房地產公司來說，換來換去，都是他們公司的商品房，沒有換出“如來佛”的手掌，所以于他們無損。這種購房俱樂部的目的是為人們提供購買的選擇，事實上組織購房俱樂部的房產商常常近水樓臺先獲得大量購房訂單。但此種“購房安全卡”也常常是由相關的房地產商贊助的，他們與律師事務所一起合作，在提供消費者一定保障的同時，也促進了該項目房產的銷售。并非每個購房者都懂得專業(yè)裝修知識，也就是說，在裝修過程中，購房者難免會因為缺乏專修知識和經驗而掉入裝修公司的陷阱，造成不必要的損失。例如，由我主持策劃的「徐匯37度2」（百第宜山大樓）就是以地段優(yōu)勢、小戶型優(yōu)勢和精裝修房優(yōu)勢為主要賣點，它推出市場后，其“精裝修房”的賣點受到購房者的普遍看好。參與活動的消費者可享受一系列的優(yōu)惠條件和服務。名人效應完美形象促銷法多半在大型的或者是高檔的項目上多見。「鋒尚國際公寓」主要依靠先進的、不受外界惡劣氣候影響的建筑“外圍護系統(tǒng)”，輔以“混凝土低溫輻射系統(tǒng)”調控室溫，并配合24小時的“健康新風系統(tǒng)”使得整幢建筑物的各個角落保持一年四季如春，同時建筑總能耗僅相當于北京節(jié)能標準建筑的五分之一。十、展銷會促銷法通過房產展銷會促進房產項目的銷售是銷售商的一貫作法。有的房產商會采用贈送購房者基本家具和家電的促銷方法。此種促銷策略的核心是，充分考慮客戶購買不動產后所存在的變現(xiàn)風險，使客戶在買樓之后即可享受到即時、現(xiàn)實的現(xiàn)金回報。之所以需要局部、小范圍地適用。四、樓盤推廣對象與商場客戶對象的有機結合能使房產商的推廣定位更加明確。十六、節(jié)慶、典禮促銷法該法是充分利用節(jié)假、雙休、或慶典的機會進行促銷，當然策劃人也可以建議開發(fā)商創(chuàng)造一些節(jié)慶或是慶典的事宜開進行促銷，比如，社區(qū)文化節(jié)、藝術節(jié)、開盤典禮、開工典禮……等這些都是屬于節(jié)慶或是典禮促銷法的應用。策劃人在運用銷售促進策略時，需要從整體設計和適應房產特性的角度出發(fā)，將銷售促進與廣告、公關、人員推銷有機地結合起來，單純地運用銷售促進策略，常常會使其效果大打折扣。這里需要指出的是，在實際運用的過程中，這十七種基本形式可以聯(lián)合應用，也可以獨立應用，還可以派生出更多的促銷形式。三、戰(zhàn)略重點戰(zhàn)略重點是指實現(xiàn)財力戰(zhàn)略目標過程中，必須予以解決的重大而又薄弱的環(huán)節(jié)和問題。其中商務標包括投標報價、開發(fā)企業(yè)資質、企業(yè)簡介、從業(yè)業(yè)績、銀行資信、可行性報告等內容。黃黃帝帝內內經經文文言言文文全全篇篇獲得土地招標文件和相關技術指標要求。建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : ：向各負責部門催辦其部門和崗位負責提交的投標文件資料，按照招標文件規(guī)定的格式編制商務標。總經濟師：審閱土地開發(fā)崗位整理提交的投標文件并組織修改。 文件資料向本主辦崗位匯總時應通過內部局域網傳送，未經授權不準打印和復 制。4．緊前工作條件黃黃帝帝內內經經文文言言文文全全篇篇已獲悉政府公布的土地公開招標信息，并已辦理了投標申請手續(xù)，取得地塊的規(guī)劃參數。 規(guī)劃內容與深度規(guī)劃說明書：包括現(xiàn)狀條件分析，規(guī)劃總體構思，規(guī)劃總體布局，主要空間組織和景觀特色，道路綠化設計，主要市政設施綜合考慮；用地平衡表，主要技術經濟指標（總用地面積、總建筑面積、住宅建筑面積、公建建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、集中綠地率等）。如對方提出要求，還可承諾同意將對方作為甲方推薦單位參加規(guī)劃方案招投標。公司開發(fā)計劃，土地招標書，地區(qū)地形圖，地區(qū)管線圖。報告經多次踏勘得到不斷補充直至包含以下全部內容，在建筑方案招投標結束之前整理完成。對貼近規(guī)劃紅線的區(qū)外建筑還需調查其建造年代，結構穩(wěn)固狀況，是否是政府命名的保護性建筑。 本小區(qū)比較理想的出入口位置。：組建工作小組，批準工作計劃，組織優(yōu)化和修改報告，審定報告。工作計劃報總經濟師批準后，布置安排落實。當有關評價指標結論不足以支持項目方案成立時，可對原設計方案進行調整或重 新設計。 項目周邊情況主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點等）、配套設施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。 項目風險分析與敏感性分析 風險分析、主要指標的敏感性分析。 投資估算與資金籌措建設總投資估算，資本金籌措，債務資金籌措，融資方案分析。黃黃帝帝內內經經文文言言文文全全篇篇 總建筑師：負責本作業(yè)工作質量的檢查和評價。 電子相冊制作方法 按以下分類制成分冊：獨立別墅，聯(lián)排別墅，多層住宅，高層住宅，辦公樓，商場，會所，小品雕塑，優(yōu)秀歷史建筑，優(yōu)秀小區(qū)規(guī)劃，室內裝修。主辦崗位 設計管理：負責按以下作業(yè)要求和描述，持之以恒地做好信息庫的建立和使用。 表格形式由主辦崗位自行設計，但至少應包含以下信息：姓名、性別、出生年‘目前的注冊單位和注冊等級、職稱職務、榮譽稱號、工作經歷、擅長專業(yè)、業(yè)余愛好、性格特征、黃黃帝帝內內經經文文言言文文全全篇篇公關途徑、代表性作品和論著等。協(xié)管崗位 總經濟師，總工程師：會簽草稿，提出修改意見。 市場定位：包括建筑標準檔次的定位和客戶類型的定向。建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : ：注意盡量給于充足的時間，一般情況下不得少于30~40 個工作日，催得太急，方案構思和制作質量肯定大打折扣。市場調研報告正式成文，修建性詳細規(guī)劃已獲批 準。 編制設計招標書 經組長簽字后報設招辦審批，待批準后才能發(fā)給投標人。補償標準應在招標書中明確。專家由招標小組推薦或委托設招辦推薦，經公司總經理批準后報設招辦核準。 評標建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : ，設招辦可以派員列席。 招標小組應當確定排名黃黃帝帝內內經經文文言言文文全全篇篇招標人自發(fā)出中標通知書之日起十五日內，向設招辦提交招標投標情況的書面報告。 總建筑師：負責規(guī)劃設計方案的定稿，在報審過程中處理主辦崗位解決不了的 協(xié)調問題?！督ㄔO項目選址意見書的通知》中要求申請單位送審的相關其它文件、圖紙等。主辦崗位 土地開發(fā)：具體經辦本項作業(yè)。 項目建議書經市發(fā)展與改革委員會批準后，項目即已立項。主辦崗位 土地開發(fā)：負責收集整理申辦資料文件，具體經辦申辦手續(xù)。領取內容包括《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖；《建設用地規(guī)劃許可證的通知》。主管崗位 總經濟師：在與總建筑師和總工程師協(xié)商一致的前提下負責落實在項目前期策劃階段的計劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調整。 工作要素事件的內容稱為工作，也就是按需要的粗細程度拆分而成的消耗時間或同時也消耗資源 的一個子項目或子任務。兩各相鄰圓圈之間的時間段稱為時距。黃黃帝帝內內經經文文言言文文全全篇篇持續(xù)時間和時距相同的工作稱為關鍵工作，自始至終全部由關鍵工作連接起來的路線，也就是線路上總的工作持續(xù)時間最長的線路稱之為關鍵線路。如以日歷的日期為單位，則原點是項目啟動的首日日期，終點是項目結束的日期。關鍵路線的盡端如沒有超出工期，可把持續(xù)時間相對緊張的關鍵工作適當延長。例如某個項目要求進度優(yōu)先。其實當地在中秋期間買東西送月餅的商家并不少，但是能加賀卡并替客戶免費送到指定地點的卻只有我們一家，事后統(tǒng)計，每盒月餅加郵遞的成本是90元，平均每銷售350元送出一套。設計出這個促銷方式的靈感是來源于