【正文】 的土地流轉(zhuǎn)合同，是避免土地糾紛，確保土地流轉(zhuǎn)健康有序發(fā)展的重要保證。要在干部群眾中多形式，多渠道地宣傳貫徹《土地承包法》，和中央、省、市有關(guān)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的一系列文件精神，通過政策宣傳和細致的思想解釋，讓每一個農(nóng)民了解農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策，消除農(nóng)民的懼變心理，增強農(nóng)民群眾的法律意識和參與意識。又根據(jù)該市統(tǒng)計資料，當?shù)爻擎?zhèn)居民2008年人均消費支出為10267元，典型農(nóng)戶土地被全數(shù)征收以后轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民，則其全家年均消費支出將達到61602元，若以該農(nóng)戶全部土地補償款除以家庭年均消費支出。此外，當?shù)剞r(nóng)民群眾出外打工的人數(shù)很少，絕大部分農(nóng)民長年在本村進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。其中，在耕地上每年種一季水稻，主要是供農(nóng)民家庭一年自食所需；在耕地和園地上主要種植蔬菜和水果，這些產(chǎn)品主要外銷到北方省區(qū)。我縣在發(fā)展茶葉、烤煙、辣椒和中藥材等產(chǎn)業(yè)中，有效促進了農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，充分說明：通過土地租賃實現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和規(guī)?；?jīng)營。其主要特點是，在村集體經(jīng)營性資產(chǎn)折股量化的基礎上，將農(nóng)戶承包的土地也折股量化，設置土地承包經(jīng)營權(quán)股。完善農(nóng)民工社會保障體系建設。制定鼓勵政策，激勵土地流轉(zhuǎn)。二是要健全工作制度。四、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的對策及建議加強領(lǐng)導，提高認識。依法、自愿、有償?shù)脑瓌t。土地產(chǎn)出率低，甚至虧本，影響土地的合理流轉(zhuǎn)。我縣農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诘?0%，由于農(nóng)村社會保障制度不完善，對大多數(shù)農(nóng)民來說，承包土地不僅具有就業(yè)生存功能，而且具有社會保障福利功能。（二）農(nóng)村土地制度不完善，土地市場化不充分?！稇椃ā返谑畻l規(guī)定：“農(nóng)村和**區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有外，屬于集體所有”。土地流轉(zhuǎn)使林地和四荒地得到了一定量的利用。烤煙生產(chǎn)土地流轉(zhuǎn)30畝以上大戶500戶。這一模式的運作，既一定程度上改變了農(nóng)戶生產(chǎn)受其自身經(jīng)濟條件、科技水平、勞力、市場風險等因素的限制，又對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平的提高，效益農(nóng)業(yè)的發(fā)展具有積極的現(xiàn)實意義。全縣土地流轉(zhuǎn)的特點是連片流轉(zhuǎn)、向大戶和生產(chǎn)能手流轉(zhuǎn)、向企業(yè)主流轉(zhuǎn)。隨著農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟的不斷發(fā)展，特別是上世紀九十年代以來，農(nóng)村勞動力大量向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出面積大、規(guī)?；内厔?。第三篇：土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報告土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報告**縣是**市東北部與重慶市**交匯的山區(qū)農(nóng)業(yè)大縣。要按照《農(nóng)村土地承包法》、《合同法》、中央省市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有關(guān)政策要求，引導農(nóng)民知曉農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的原則和政策，做到依法、自愿、有償、規(guī)范。特別是農(nóng)村金融信貸管理制度與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)資金借貸需求不匹配，無法滿足土地流轉(zhuǎn)的需要。在退耕還林中，政策使土地增值，就出現(xiàn)了部分轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)民借合同不規(guī)范而索回土地經(jīng)營權(quán)現(xiàn)象。從目前的土地流轉(zhuǎn)的效果來看，農(nóng)民還沒有真正分享到現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展帶來的好處。農(nóng)戶通過轉(zhuǎn)包、入股、租賃等多種方式，將土地流轉(zhuǎn)給種養(yǎng)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、龍頭企業(yè)等經(jīng)營主體實行集中開發(fā)。建議各級政府在政策上加以扶持、農(nóng)業(yè)補貼項目向流轉(zhuǎn)土地農(nóng)機合作社傾斜、金融部門允許土地使用權(quán)抵押貸款、農(nóng)業(yè)機械抵押貸款。健全土地流轉(zhuǎn)制度，解決土地流轉(zhuǎn)不穩(wěn)定的問題。有的農(nóng)機合作社本來已經(jīng)與農(nóng)民簽訂了耕地承包或租賃合同，但看到土地產(chǎn)出效益提高后，不少農(nóng)民嫌承包價低了，要么漲錢、要么退地；也有農(nóng)民看到別人種植經(jīng)濟作物發(fā)財了，也想把地要回去。農(nóng)機合作社是新機具、新技術(shù)推廣的先鋒，農(nóng)機合作社推行的保護性耕作作業(yè)減少了作業(yè)次數(shù)，提高了農(nóng)作物產(chǎn)量。例如，定陶縣清山農(nóng)機合作社以每畝地每年500斤小麥的價格從農(nóng)戶手中租賃土地2000畝。四是積極幫助農(nóng)機合作社解決土地流轉(zhuǎn)中的困難。定陶縣農(nóng)機局加快農(nóng)機合作社土地流轉(zhuǎn)的措施一是加大宣傳力度，提高對農(nóng)機合作社開展土地流轉(zhuǎn)承包工作的認識。全縣農(nóng)機合作社已流轉(zhuǎn)土地9萬余畝。同時，指導各農(nóng)機合作社根據(jù)自身情況，以各種方式開展土地流轉(zhuǎn)，指導這些農(nóng)機合作社除了在租賃、托管或承包的土地上作業(yè)外，還進行跨區(qū)作業(yè)、良種供應等服務，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟效益，促進農(nóng)機合作社做大做強，更好的為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務。具體做法是，雙方協(xié)商，確定雙方認可的租賃起止時間，租賃費額度及付費方式與時間，最后雙方鑒訂土地租賃合同。四是農(nóng)機合作社推廣新技術(shù)降低了生產(chǎn)成本。土地流轉(zhuǎn)缺乏應有的監(jiān)督約束機制。采取電視、廣播、標語、條幅、下發(fā)宣傳單等多種方式，廣泛宣傳土地流轉(zhuǎn)的意義及土地流轉(zhuǎn)政策措施，以及流轉(zhuǎn)土地農(nóng)民增收的實際效果，消除農(nóng)民思想顧慮，提高土地流轉(zhuǎn)意識。另外，很多農(nóng)機合作社沒有充足的庫房停放農(nóng)業(yè)機械，建議庫房也缺乏足夠的資金。據(jù)調(diào)查，凡是土地流轉(zhuǎn)好且規(guī)范的地方，土地撂荒面積相對較少，反之則多。三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的問題土地流轉(zhuǎn)動力不足，農(nóng)戶積極性不高。流轉(zhuǎn)不規(guī)范給土地流轉(zhuǎn)管理造成很大不便，容易引起矛盾糾紛，調(diào)處工作也較困難。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和生產(chǎn)經(jīng)營過程中的風險因素很多，風險防范薄弱，流轉(zhuǎn)土地與抵押物評估、農(nóng)業(yè)保險、農(nóng)業(yè)風險補償、農(nóng)業(yè)貸款擔保等配套管理與服務都明顯滯后。因此，要充分利用各種行之有效的形式，廣泛宣傳土地流轉(zhuǎn)的意義，引導農(nóng)民增強流轉(zhuǎn)土地的自覺性。三是成立土地流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)解委員會，制定土地流轉(zhuǎn)價格評估制度和流轉(zhuǎn)檔案管理制度，統(tǒng)一土地流轉(zhuǎn)合同文本，嚴格規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的申報、協(xié)商、審查、簽訂、備案等五個程序，使農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的管理制度更加規(guī)范，交易方式更加便捷，市場信息更加暢通，交易風險更加可控。當時，主要是在農(nóng)戶之間為便于耕作進行的承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)（互換、轉(zhuǎn)包），流轉(zhuǎn)范圍小面積少。100元/，100元/畝以下的3萬畝；。全縣現(xiàn)有農(nóng)業(yè)（含種、養(yǎng)、林）大戶共計1萬戶，林地近7萬畝的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?jīng)營。如全縣1萬個大戶擁有旋耕機416臺，擁有標準化智能烤房3500余間（占全縣智能烤房的50%），集群式烤房今年7月5日前建完后1178間。與2006年相比，土地撂荒下降了5個百分點（），約占總耕地面積的5%。（一）農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)不清晰。加之難以安置、補償較低、行政強制性改變土地用途的開發(fā)流轉(zhuǎn)，使土地級差收益從農(nóng)民流向社會集團或個人，而失地農(nóng)民不斷增加，貧困人口不斷擴大，加劇了城鄉(xiāng)差別和貧福差距，增添了社會不穩(wěn)定因素。（三）土地的社會保障功能過強。幾十年來，農(nóng)產(chǎn)品價格始終處于劣勢價位，漲價幅度始終在其他產(chǎn)品后面，農(nóng)產(chǎn)品增產(chǎn)農(nóng)民難增收，比較效益低；加上土薄坡陡和氣候條件的制約，部分農(nóng)民對承包的土地粗放經(jīng)營，對15cm左右土層厚的土地開展流轉(zhuǎn)、發(fā)展集約化經(jīng)營的愿望不強，農(nóng)民發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的積極性不高。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和發(fā)展規(guī)模經(jīng)營，要穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營體制，在不改變土地承包關(guān)系的前提下，實行土地所有權(quán)、承包權(quán)和土地使用權(quán)分離，創(chuàng)新流轉(zhuǎn)機制，探索有效形式，放活土地使用權(quán)。在推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模經(jīng)營的過程中，要設立專門機構(gòu)管理和指導，建立健全土地流轉(zhuǎn)的各項規(guī)章制度，強化土地流轉(zhuǎn)信息服務，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)合同，及時調(diào)解土地流轉(zhuǎn)糾紛，維護雙方利益，確保土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營有序開展。為了解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息不暢的問題，可在縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)部門建立“土地流轉(zhuǎn)服務中心”和土地流轉(zhuǎn)仲裁機構(gòu)，按照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》履行鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對土地流轉(zhuǎn)工作的指導、調(diào)控和管理職能，提供政策咨詢、信息服務、規(guī)范合同、辦證簽章等免費服務，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)當好“紅娘”。建立土地流轉(zhuǎn)中介組織，制定其職責制度，專門為土地流轉(zhuǎn)人服務，并引導流轉(zhuǎn)的土地發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營項目，著重解決農(nóng)戶與農(nóng)戶之間、農(nóng)戶與村集體之間的土地流轉(zhuǎn)速度、規(guī)模、效益問題，真正解決農(nóng)戶與市場之間的利益問題。要不斷增加農(nóng)業(yè)水、電、路等基礎設施投入，降低農(nóng)業(yè)經(jīng)營風險，提高農(nóng)業(yè)經(jīng)濟效益，逐步形成土地流轉(zhuǎn)長效機制。他們的基本做法是：（1）村集體土地與村集體經(jīng)營性資產(chǎn)一起折股量化，明確每個社員的股份，經(jīng)營收益按股分紅。采取保底收入、盈余分紅形式，農(nóng)民既可承包產(chǎn)業(yè)項目，又可在自己的土地上打工，并優(yōu)先在產(chǎn)業(yè)項目中就業(yè)。二、被征地農(nóng)民群眾對現(xiàn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地賠償政策的主要意見農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地補償標準過低當?shù)剞r(nóng)村蔬菜和熱帶水果種植業(yè)經(jīng)營收益相當高，成為當?shù)剞r(nóng)民的主要經(jīng)濟來源。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，與內(nèi)地農(nóng)村相比，當?shù)剞r(nóng)民家庭平均人口數(shù)量較大，往往是三代人生活在一起，這從側(cè)面反映了當?shù)赝恋刭Y源有限的現(xiàn)實狀況。當?shù)氐湫娃r(nóng)戶的平均人口約為6人，人均農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地1畝左右，合計6畝；調(diào)研表明當?shù)剞r(nóng)戶平均每年每人生活消費支出為550元，則該典型農(nóng)戶每年消費支出為39600元，以現(xiàn)行耕地補償標準每畝80000元計算，共得土地補償款480000元，以土地補償款除以典型農(nóng)戶年均消費支出水平。完善土地流轉(zhuǎn)工作不容忽視，以下建議供參考：一、加大宣傳，統(tǒng)一思想。以加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化為契機，緊緊圍繞本地主導產(chǎn)業(yè)，建立有地方特色的產(chǎn)業(yè)帶，在尊重農(nóng)民意愿的前提下，鼓勵和引導農(nóng)民的承包土地向主導產(chǎn)業(yè)和規(guī)?；胤较虬l(fā)展；（二）規(guī)范建制抓流轉(zhuǎn)。首先，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)基本操作規(guī)程，實行程序化操作。四、制定配套措施，完善法律政策，為土地合理流轉(zhuǎn)提供堅強的政策支持和法律保障。（三）完善法律。任何單位和個人不得強迫或者阻礙承包方依法流轉(zhuǎn)其承包土地；土地流轉(zhuǎn)收益歸承包方所有,任何組織和個人不得侵占、截留、扣繳；承包方自愿委托發(fā)包方或中介組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，應當由承包方出具土地流轉(zhuǎn)委托書。分析我縣土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，呈現(xiàn)以下幾個特點： 一是從流轉(zhuǎn)方式看，主要以出租、轉(zhuǎn)包為主，占流轉(zhuǎn)土地總量的81%，以轉(zhuǎn)讓、入股、互換及其它形式為輔，占流轉(zhuǎn)土地總量的19%。方案提出“縣里列出專項資金，重點對集中流轉(zhuǎn)500畝以上、流轉(zhuǎn)期限5年以上的龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作社和種養(yǎng)大戶給以扶持，每畝一次性給予補貼100元。2011年我縣新增土地流轉(zhuǎn)面積呈現(xiàn)“政府引導、集中連片、程序規(guī)范”等特點。四是加了農(nóng)民收入。認為土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)戶自己的事，應由農(nóng)戶和業(yè)主自由協(xié)商，與鄉(xiāng)鎮(zhèn)村無關(guān)，對之采取聽之任之的態(tài)度。農(nóng)村缺少具有現(xiàn)代經(jīng)營理念的致富帶頭人。三是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同的簽訂不規(guī)范。平頂山郟縣2010年出臺了《關(guān)于加快農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)促進規(guī)模經(jīng)營的意見》規(guī)定“縣財政從2010年起，每年安排200萬元專項資金，用于鼓勵和支持流轉(zhuǎn)承包土地的各類經(jīng)營主體。土地流轉(zhuǎn)是促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展、增加農(nóng)民收入的關(guān)鍵措施，是市委、市政府提出的“三篇文章”一起做的基礎，是我國繼土地下放、土地延包之后的又一次土地變革，各級領(lǐng)導干部必須引起高度重視，加強政策學習，加大宣傳力度，將當前這一惠及三農(nóng)的政策落到實處，嚴格遵循“依法、自愿、有償、有序”的原則，將土地流轉(zhuǎn)工作與農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收、農(nóng)村繁榮相結(jié)合，與目前農(nóng)民工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)、發(fā)展民營經(jīng)濟相結(jié)合，與實施建設社會主義新農(nóng)村相結(jié)合?？h土地流承包仲裁委員會還要做好土地承包及流轉(zhuǎn)糾紛的調(diào)解和仲裁，保障土地流轉(zhuǎn)雙方利益。對集中流轉(zhuǎn)300畝以上、流轉(zhuǎn)期限5年以上的龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作社和種養(yǎng)大戶給以扶持，每畝給予補貼100元，連補3