大型項(xiàng)目前期策劃安排及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避推薦(更新版)
【正文】 目所在商圈及競爭商圈分析商圈也稱購買圈、商勢圈，是指零售店以其所在點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。一般情況下，商業(yè)地產(chǎn)的市場調(diào)研可采用以下四種方式：（1）直接調(diào)查直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會、社會有關(guān)機(jī)構(gòu)以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請教，以較快的速度獲利所需的市場信息。否則，眾多項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)顯示，這將使項(xiàng)目投資者的利益面臨極大風(fēng)險(xiǎn)和遭受重大損失。第一篇：大型項(xiàng)目前期策劃安排及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避（推薦）大型項(xiàng)目前期策劃安排及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避隨著中國加入WTO，北京申奧獲得成功，北京面臨前所未有的投資與發(fā)展機(jī)遇。東方恒信律師事務(wù)所認(rèn)為，大型項(xiàng)目投資者應(yīng)高度重視大型項(xiàng)目前期的法律分析策劃及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，這是大型項(xiàng)目前期的必經(jīng)程序。從而為項(xiàng)目的開發(fā)制定一套整體發(fā)決策和計(jì)劃方案：項(xiàng)目整體開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的控制：分階段開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目目標(biāo)商家總體分析項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位分析項(xiàng)目整體競爭策略考慮項(xiàng)目核心競爭優(yōu)勢的構(gòu)筑項(xiàng)目發(fā)展策略三、市場調(diào)研分析策略市場調(diào)研步驟第一步：界定問題 第二步：尋求解決問題的方法第三步：制定調(diào)研方案 第四步：進(jìn)入現(xiàn)場或收集數(shù)據(jù)第五步：整理和分析數(shù)據(jù) 第六步：準(zhǔn)備及呈送調(diào)研報(bào)告市場調(diào)研分類研究市場調(diào)研按以識別問題為目的和以解決問題為目的兩個標(biāo)準(zhǔn)分類；（1）以識別問題為目的的調(diào)研有助于確認(rèn)潛在的可能發(fā)生的問題；①市場潛力――攀升、下降； ②市場分額――擴(kuò)大、縮??； ③企業(yè)形象④市場特征 ⑤招商與銷售 ⑥市場趨勢――短期與長期預(yù)測（2）以解決問題為目的的調(diào)研步驟①市場細(xì)分的依據(jù) ②確定細(xì)分的依據(jù)③確定各種細(xì)分的市場潛力 ④選擇目標(biāo)市場市場調(diào)研各類各類調(diào)研種類 所需資料 研究范圍商圈研究 對項(xiàng)目所在的商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍，業(yè)態(tài)情況、營業(yè)品種、商業(yè)租金水平、人流狀況、與交通狀況及其購買力消費(fèi)者研究 對消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、消費(fèi)力分析、消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好等作調(diào)研投資客戶研究 對投資客戶投資的商鋪，作基本調(diào)研，如營業(yè)時間、業(yè)績、鋪面狀況等確定市場調(diào)研的方法市場調(diào)研的準(zhǔn)確與否，很大程度取決于所采用的市場調(diào)研方法。（4）現(xiàn)場“踩點(diǎn)”調(diào)查調(diào)查人員以買樓者身份直接進(jìn)入銷售現(xiàn)場，通過索取樓盤資料，聽售樓員介紹，實(shí)地調(diào)查觀察，從而獲得資料。⑤區(qū)域內(nèi)終端客戶分析消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究⑥區(qū)域競爭項(xiàng)目調(diào)查競爭樓盤開發(fā)地塊狀況研究、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工程進(jìn)度、配套、現(xiàn)場包裝、媒體選擇、廣告效率、售價、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營狀況、物管等分析。從這一規(guī)定可以看出，《勞動合同法》的精神是用人單位原則上不得解除試用期的員工的勞動合同，言外之意，用人單位與試用期員工解除勞動合同的，不能依據(jù)第40條第3項(xiàng)(即客觀條件發(fā)生重大變化，雙方無法就變更勞動合同達(dá)成一致意見)。案例解析：(一)敗訴原因分析在試用期內(nèi)辭退員工，是許多公司在解聘員工中經(jīng)常使用的殺手锏，在公司管理層的概念中，公司并沒有承諾員工什么，想讓你離開就可以讓你離開，如案例中那位人力資源經(jīng)理的理由，“試用期雙方關(guān)系不確定，可以隨便解除勞動關(guān)系”。(二)預(yù)防措施在上述用人單位可以用來解除試用期員工合同的，比較常用的就是用人單位證明勞動者不符合錄用條件可以解除勞動合同，這也是法律賦予用人單位在試用期辭退勞動者的一項(xiàng)特權(quán)。對錄用條件一定要明確化、具體化。此外，需要指出的是，用人單位還必須事先對錄用條件進(jìn)行公示。因?yàn)橛萌藛挝灰獬囉闷趩T工的勞動合同，舉證責(zé)任在用人單位，而要證明勞動者不符合錄用條件，需要以考核結(jié)果為依據(jù)。而這兩種觀念有本質(zhì)的不同。很多風(fēng)險(xiǎn)評估需要相關(guān)的計(jì)算公式和測量工具?！捌髽I(yè)內(nèi)部人員一旦掌握了風(fēng)險(xiǎn)管理方面的知識性內(nèi)容，憑借其對企業(yè)的了解，會做得更
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