【正文】 共物品、社會保障性、政府主導(dǎo)性、公益性和非營利性等特征。而在后10年，基本形成了投資主體多元化、資金來源多渠道的新格局，促使住宅市場快速發(fā)展，商品住房市場成為城鎮(zhèn)居民解決住房的主要渠道，突出市場機(jī)制的運(yùn)作效率。本文從微觀層面系統(tǒng)思考如何發(fā)展公共租賃住房。要加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，認(rèn)真落實《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號），重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供應(yīng)。財政部、稅務(wù)總局抓緊研究制定廉租住房建設(shè)、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和住房租賃的稅收支持政策。解決城市低收入家庭住房困難是城市人民政府的重要責(zé)任。（十八）健全工作機(jī)制。四是社會各界向政府捐贈廉租住房房源的，執(zhí)行公益性捐贈稅收扣除的有關(guān)政策。農(nóng)民工集中的開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)，應(yīng)按照集約用地的原則，集中建設(shè)向農(nóng)民工出租的集體宿舍，但不得按商品住房出售。四、逐步改善其他住房困難群體的居住條件（十三）加快集中成片棚戶區(qū)的改造。購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房，但應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。已經(jīng)購買了經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭又購買其他住房的，原經(jīng)濟(jì)適用住房由政府按規(guī)定回購。三是土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，各地還可根據(jù)實際情況進(jìn)一步適當(dāng)提高比例。（七）多渠道增加廉租住房房源。（五）合理確定廉租住房保障對象和保障標(biāo)準(zhǔn)。（二）總體要求。要加強(qiáng)房地產(chǎn)價格的監(jiān)管，抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，保持合理的價格水平，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。對在解決城市低收入家庭住房困難工作中以權(quán)謀私、玩忽職守的，要依法依規(guī)追究有關(guān)責(zé)任人的行政和法律責(zé)任。民政部會同有關(guān)部門抓緊制定城市低收入家庭資格認(rèn)定辦法。（十九）落實工作責(zé)任。要按照發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型住宅的要求，推廣新材料、新技術(shù)、新工藝。二是廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地實行行政劃撥方式供應(yīng)。要以改善低收入家庭居住環(huán)境和保護(hù)歷史文化街區(qū)為宗旨，遵循政府組織、居民參與的原則，積極進(jìn)行房屋維修養(yǎng)護(hù)、配套設(shè)施完善、環(huán)境整治和建筑節(jié)能改造。單位集資合作建房納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)計劃，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（十一）嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理。經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)，由城市人民政府確定，實行動態(tài)管理，每年向社會公布一次。（八）確保廉租住房保障資金來源。城市廉租住房保障實行貨幣補(bǔ)貼和實物配租等方式相結(jié)合，主要通過發(fā)放租賃補(bǔ)貼，增強(qiáng)低收入家庭在市場上承租住房的能力。城市廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。但也要看到，城市廉租住房制度建設(shè)相對滯后，經(jīng)濟(jì)適用住房制度不夠完善，政策措施還不配套，部分城市低收入家庭住房還比較困難。如“北京市大興舊宮三角地保障房項目應(yīng)質(zhì)量問題被拆除6棟樓”、“河南省鄭州市匯景嘉園保障房項目應(yīng)質(zhì)量問題被拆除8棟樓”、“青海省湟中縣康川新城保障房項目應(yīng)質(zhì)量問題被拆除部分樓層”等質(zhì)量事故屢有發(fā)生。工作中，還存在著政策邊界不夠清晰、利益調(diào)節(jié)和退出機(jī)制不夠完善等問題。有的保障性住房內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)不合理，影響了使用功能。2011年全國就將開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套，比上年增長70%以上，創(chuàng)歷年之最。為拓寬保障性住房建設(shè)資金來源，充分發(fā)揮住房公積金的使用效益，選擇部分有條件的地區(qū)進(jìn)行試點，在確保資金安全的前提下，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等住房建設(shè)。二是加快實施國有林區(qū)、墾區(qū)、中西部地區(qū)中央下放地方煤礦的棚戶區(qū)和采煤沉陷區(qū)民房搬遷維修改造工程，解決棚戶區(qū)住房困難家庭的住房問題。權(quán)威測算顯示，2010年新增的75億元廉租房建設(shè)投資及其所帶動的地方和社會投資，可以拉動鋼材消費量65萬噸，水泥消費量50萬噸。已享受廉租住房實物配租和經(jīng)濟(jì)適用住房政策的家庭，不得承租公共租賃住房。兩限商品房即“限套型、限房價“的商品住房。廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。新加坡的保障性住房叫“組屋”，既有出租，也有銷售。（1）提供虛假申請材料的，受理部門不予受理，并給予警告，記錄其不誠信行為。（2）連續(xù)1年家庭收入高于當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)的。具體指通過統(tǒng)建、配建方式新建的廉租住房，購買在建工程、普通商品房、二手房等取得的廉租住房，回購經(jīng)濟(jì)適用房、按份共有產(chǎn)權(quán)廉租住房，改建原有公房、租賃其他住房取得的廉租住房。（3）房屋使用要求。2低收入住房困難家庭檔案的公示內(nèi)容有哪些？各地確定廉租住房保障對象時，必須履行公示程序。經(jīng)審查，不符合規(guī)定條件的，縣（市、區(qū)）住房保障部門應(yīng)當(dāng)在3日內(nèi)書面通知受理申請的街道辦事處，由其書面通知申請人并說明理由。（2）初審、公示。（3）居住情況。（3）財產(chǎn)性收入，是指家庭擁有的動產(chǎn)、不動產(chǎn)等所獲得的收入。(4)因入托、求學(xué)等原因，將子女戶口遷入親友處或?qū)W校的，其人口在父母處認(rèn)定。城鎮(zhèn)常住戶口應(yīng)是當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口。即：（1）套型建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偯娣e（2）套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積 廉租住房單套套型建筑面積應(yīng)控制在50㎡以內(nèi)。實物配租，是指由政府向城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭提供完全產(chǎn)權(quán)或者部分政府產(chǎn)權(quán)的住房，政府產(chǎn)權(quán)部分實行低租金或者零租金，我省實物配租包括棚改解決廉租住房部分。低收入標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府按照當(dāng)?shù)丶彝ト司芍涫杖氲囊欢ū壤?，結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平確定；住房困難是指家庭人均建筑面積較低，設(shè)施設(shè)備簡陋，居住環(huán)境較差。市、縣人民政府要通過財政預(yù)算等方式，多渠道籌措廉租住房保障資金。綜合考慮經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平、城市低收入住房困難家庭數(shù)量、住房困難程度、住房支付能力和財政承受能力等因素，確定保障目標(biāo)和任務(wù)，有計劃、有步驟地組織實施。是指國務(wù)院、省、市、縣人民政府關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干（實施）意見。什么是保障性安居工程？保障性安居工程是指為改善城鄉(xiāng)居民的居住條件和居住環(huán)境，而實施的具有保障性、政策性的住房建設(shè)。我國廉租住房制度的建立過程怎樣？1998年，國務(wù)院在《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)〔1998〕23號）文件中首次提出“廉租住房”。主要內(nèi)容是：確定廉租住房保障對象和保障標(biāo)準(zhǔn)，明確廉租住房保障方式，籌集廉租住房房源，確保廉租住房保障資金來源，建立廉租住房保障的進(jìn)入、退出機(jī)制等。這標(biāo)志著我國廉租住房制度的落實步入了實質(zhì)性階段；2008年，國家開始加大中央財政對廉租住房保障工作的支持力度；2009年，開始全面實施保障性安居工程建設(shè)。（1）綱領(lǐng)性文件。廉租住房保障的基本原則有哪些？（1）統(tǒng)籌規(guī)劃，分年實施。（4）地方加大投入，中央加大支持。我們通常說的“雙困戶”指什么？我們通常說的“雙困戶”指的就是廉租住房保障對象，具體是指同時符合當(dāng)?shù)氐褪杖霕?biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)的城鎮(zhèn)家庭。租賃補(bǔ)貼，是指由城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭自行租賃住房，政府向其發(fā)放租賃補(bǔ)貼，分為直接發(fā)放補(bǔ)貼和租金核減兩種形式。其中：套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。對于戶口在當(dāng)?shù)?，但在?dāng)?shù)鼐幼r間不滿足上述要求的，視為暫不符合申請條件，待滿足條件后，再申請廉租住房保障。實際居住人口少于戶口簿上記載的人口數(shù)量的，按實際居住人口計算。（2）經(jīng)營性凈收入，是指個體或私營業(yè)主扣除經(jīng)營費用后所取得的營業(yè)收入或銷售收入以及經(jīng)營房屋出租業(yè)務(wù)的租金收入。（2）家庭住房證明。由申請人向居住地街道辦事處提出書面申請，并提供相關(guān)材料。經(jīng)審查，符合規(guī)定條件的，由縣（市、區(qū)）住房保障部門列為縣（市、區(qū)）廉租住房保障對象，統(tǒng)一登記，參加輪候，并向社會公開輪候順序。農(nóng)林場廉租住房保障家庭檔案中還需要原有房屋照片，棚改解決廉租住房保障家庭檔案中還需要有拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。（2）租金及其支付方式。3廉租住房來源有那些？（1）政府建設(shè)、購買、回購、改建、租賃的住房。（1）領(lǐng)取租賃住房補(bǔ)貼后,無正當(dāng)理由連續(xù)6個月不在當(dāng)?shù)鼐幼〉摹σ圆m報、謊報、欺騙等手段獲得廉租住房保障的，住房保障主管部門應(yīng)按法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定嚴(yán)肅處理。日本有一種保障性住房叫公營住房，類似于廉租住房，住戶是沒有任何產(chǎn)權(quán)的；還有一種是公團(tuán)住房，政府提供相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠條件，使得住房者擁有一部分產(chǎn)權(quán)。低收入家庭對廉租住房沒有產(chǎn)權(quán)，是非產(chǎn)權(quán)的保障性住房。安置的對象是城市居民被拆遷戶，也包括征地拆遷房屋的農(nóng)戶。公共租賃住房的供應(yīng)范圍和供應(yīng)對象的收入線標(biāo)準(zhǔn)、住房困難條件，由市、縣人民政府確定。產(chǎn)業(yè)帶動加快建設(shè)保障性安居工程，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的帶動效應(yīng)。一是通過加大廉租住房建設(shè)力度和實施城市棚戶區(qū)（危舊房、筒子樓）改造等方式，解決城市低收入住房困難家庭的住房問題。（三）開展住房公積金用于住房建設(shè)的試點。未來五年，全國計劃新建保障性住房3600萬套，大約是過去10年建設(shè)規(guī)模的兩倍；同時，每年還將改造農(nóng)村危房150萬戶以上。少數(shù)地方保障性住房項目選在離城市中心較遠(yuǎn)的地方，配套設(shè)施沒能同步建設(shè)，建成后遲遲不能入住，或是入住了但生活不方便。政策不周我國保障性住房建設(shè)和管理總體上帶有探索性質(zhì)，包括政策、機(jī)制、保障范圍、保障方式等，還需要在實踐中不斷完善。保障性安居工程建設(shè)規(guī)模大、分布廣、項目多、工期緊，工程質(zhì)量要求高、管理任務(wù)重，加上一些制約工程質(zhì)量工作的深層次問題還未有效解決，使得目前在保障性安居工程建設(shè)中仍存在不少問題。20多年來，我國住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。二、進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度（四）逐步擴(kuò)大廉租住房制度的保障范圍。（六）健全廉租住房保障方式。積極發(fā)展住房租賃市場，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)中小戶型住房面向社會出租。經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接。房價較高、住房結(jié)構(gòu)性矛盾突出的城市，要增加經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)。單位集資合作建房只能由距離城區(qū)較遠(yuǎn)的獨立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)，在符合城市規(guī)劃前提下，經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)，并利用自用土地組織實施。對可整治的舊住宅區(qū)要力戒大拆大建。一是廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、舊住宅區(qū)整治一律免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金。要提高規(guī)劃設(shè)計水平，在較小的戶型內(nèi)實現(xiàn)基本的使用功能。要嚴(yán)肅紀(jì)律，堅決查處弄虛作假等違紀(jì)違規(guī)行為和有關(guān)責(zé)任人員，確保各項政策得以公開、公平、公正實施。建設(shè)部會同發(fā)展改革委、財政部、國土資源部等有關(guān)部門抓緊完善廉租住房管理辦法和經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法。建設(shè)部會同監(jiān)察部等有關(guān)部門負(fù)責(zé)本意見執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查，對工作不落實、措施不到位的地區(qū)，要通報批評，限期整改，并追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。要加強(qiáng)市場監(jiān)管，堅決整治房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)、物業(yè)管理及房屋拆遷中的違法違規(guī)行為，維護(hù)群眾合法權(quán)益。以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，按照全面建設(shè)小康社會和構(gòu)建社會主義和諧社會的目標(biāo)要求，把解決城市（包括縣城，下同）低收入家庭住房困難作為維護(hù)群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé)，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系?！笆晃濉逼谀珖庾》恐贫缺Ｕ戏秶沙鞘凶畹褪杖胱》坷щy家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭；2008年底前，東部地區(qū)和其他有條件的地區(qū)要將保障范圍擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。其中，對符合條件的城市低保家庭，可按當(dāng)?shù)氐牧庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)和市場平均租金給予補(bǔ)貼。二是住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費用之后全部用于廉租住房建設(shè)。過去享受過福利分房或購買過經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭不得再購買經(jīng)濟(jì)適用住房。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。各級國家機(jī)關(guān)一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購買土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象出售。用工單位要向農(nóng)民工提供符合基本衛(wèi)生和安全條件的居住場所。要根據(jù)住房建設(shè)規(guī)劃，在土地供應(yīng)計劃中予以優(yōu)先安排，并在申報用地指標(biāo)時單獨列出。有關(guān)住房質(zhì)量和使用功能等方面的要求，應(yīng)在建設(shè)合同中予以明確。有關(guān)工作情況，納入對城市人民政府的政績考核之中。發(fā)展改革委會同建設(shè)部抓緊制定中央預(yù)算內(nèi)投資對中西部財政困難地區(qū)新建廉租住房項目的支持辦法。各地區(qū)、各有關(guān)部門要在認(rèn)真解決城市低收入家庭住房困難的同時，進(jìn)一步貫徹落實國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場各項宏觀調(diào)控政策措施。目前理論界對于公共租賃住房還缺乏系統(tǒng)的研究，研究重點集中在宏觀層面分析。在這一階段的前20年，住房供應(yīng)仍然過于追求住房分配的絕對公平、忽視市場效率，導(dǎo)致住房供應(yīng)不足。廉租房制度是中國住房保障制度的基礎(chǔ)和重要組成部分，以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭提供的住宅消費保障政策，具體包括住房租金補(bǔ)貼、實物配租、租金核減等實施方式。二是住房保障體系的運(yùn)作模式問題。二、保障性住房的分類：：是政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，實行稅收優(yōu)惠政策，以政府指導(dǎo)價出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位可以以在建項目作抵押向商業(yè)銀行申請住房開發(fā)貸款。⑤ 經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)管理：經(jīng)濟(jì)適用住房要統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、配套建設(shè)，充分考慮城市低收入住房困難家庭對交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件的要求，合理安排區(qū)位布局。單位集資合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、供應(yīng)對象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。① 公共租賃房的政策支持：，予以重點保障。，具體辦法由人民銀行、銀監(jiān)會制訂。