【正文】 .........................................................74 項(xiàng)目總投資及單方造價(jià) .......................................................74 資金來源 ..............................................................................75 資金使用計(jì)劃 ......................................................................75 第十五章 財(cái)務(wù)分析 .........................................................................76 財(cái)務(wù)分析的依據(jù)和方法 .......................................................76 大悟金色華府國際酒店項(xiàng)目 目錄 第 IV 頁，共 V 頁 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ..............................................................................76 服務(wù)規(guī)模 ..............................................................................77 生產(chǎn)成本估算 ......................................................................77 營業(yè)收入與稅金估算 ...........................................................78 財(cái)務(wù)分析 ..............................................................................79 財(cái)務(wù)分析結(jié)論 ......................................................................81 第十六章 項(xiàng)目建設(shè)組織與管理 ....................................................82 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) ......................................................................82 工程質(zhì)量管理 ......................................................................82 財(cái)務(wù)管理 ..............................................................................82 進(jìn)度管理 ..............................................................................82 第 十七章 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 ..............................................................84 投資估算的風(fēng)險(xiǎn) ..................................................................84 建設(shè)資金斷檔風(fēng)險(xiǎn) ...............................................................84 銷售風(fēng)險(xiǎn) ..............................................................................84 第十八章 社會(huì)評(píng)價(jià) .........................................................................86 項(xiàng)目的社會(huì)影響分析 ...........................................................86 與項(xiàng)目關(guān)系密切的主要群體分析 ........................................86 主要社會(huì)效益分析 ...............................................................87 負(fù)面影響與對(duì)策 ..................................................................87 項(xiàng)目與所在地相互適應(yīng)性分析 ............................................87 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié) 論 ......................................................................87 大悟金色華府國際酒店項(xiàng)目 目錄 第 V 頁，共 V 頁 第十九章 結(jié)論與建議 .....................................................................88 結(jié)論 .....................................................................................88 建議 .....................................................................................88 附表： 附表 1： 借款還本付息計(jì) 算 表 附表 2： 營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表 附表 3： 總成本費(fèi)用估算表 附表 4： 利潤及利潤分配表 附表 5： 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（全部投資） 附表 6： 全部財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表 附圖： 項(xiàng)目總平面布置圖 大悟金色華府國際酒店項(xiàng)目 第 1 頁，共 96 頁 第一章 總 論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱： 大悟金色華府國際酒店項(xiàng)目 項(xiàng)目性質(zhì)： 新建 建設(shè)地點(diǎn)： 大悟縣 興悟北路小區(qū)，北臨京珠連絡(luò)線，西臨興悟北路 。 優(yōu)越的地理位置和不斷改善的投資環(huán)境，使大悟縣的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。 投資估算、資金來源及使用計(jì)劃 投資估算 大悟金色華府國際酒店項(xiàng)目 總投資 10000 萬元，其中：第一部分建筑工程費(fèi)用為 2874 萬元，第二部分 酒店設(shè)備及工、器具購安裝費(fèi)5184 萬元，第三部分 其他費(fèi)用為 萬元，預(yù)備費(fèi)為 萬元 ，建設(shè)期利息 117 萬元，流動(dòng)資金 萬元 。達(dá)產(chǎn)年利潤總額： 萬元；達(dá)產(chǎn)年凈利潤： 萬元；總投資收益率： %。 大悟金色華府國際酒店項(xiàng)目 第 7 頁，共 96 頁 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景與必要性 項(xiàng)目建設(shè)的背景 20xx年經(jīng)濟(jì)分析 從已公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看， 20xx 年大悟國民經(jīng)濟(jì) 繼續(xù)保持在高位運(yùn)行，國民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。具體表現(xiàn)如下： 隨著融入武 漢城市圈步伐逐步加快人，大悟已逐漸建設(shè)成為武漢市的后花園，五一由原來的長(zhǎng)假變?yōu)樾￠L(zhǎng)假，居民不宜遠(yuǎn)行，不少武漢市民駕車來大悟進(jìn)行農(nóng)業(yè)觀光，客觀上增加游客數(shù)量。周恩來、董必武、李先念、徐向前等黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人 曾在大悟留下光輝的戰(zhàn)斗足跡。我國已把旅游業(yè)擺在加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略地位，湖北 省大悟金色華府國際酒店項(xiàng)目 第 11 頁，共 96 頁 委、省政府在制定湖北省國民經(jīng)濟(jì)跨世紀(jì)戰(zhàn)略時(shí)，已將現(xiàn)代旅游業(yè)確定為今后培育壯大的支柱產(chǎn)業(yè)，加快旅游業(yè)發(fā)展，充分發(fā)揮我省旅游資源優(yōu)勢(shì)，將資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)變成經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，已 成為省委、省政府的重要工作之一?？h域南北長(zhǎng) ，東西寬 ，面積 1986km2。其余各月為偏北風(fēng)，以東北風(fēng)向最多，頻率為 24%。 新建縣級(jí)體育中心，占地 10 公頃，在城北片區(qū)和火車站片區(qū)建設(shè)商業(yè)區(qū)。 電力電訊 新建大新 110kv變電站，新建工業(yè)園 110kv變電站。 正是這些利好消息，吸引了大批投資者投身于大悟酒店行業(yè)。 但是在黃金周，由于大悟旅游資源缺乏深度開發(fā)，大量的人員外出旅游，于是就形成了大悟酒店業(yè)務(wù)逆黃金周的現(xiàn)象。 從入住酒店的時(shí)間上看，來自海外和長(zhǎng)三角的客戶入住的時(shí)間相對(duì)來說長(zhǎng)一點(diǎn)，一般是三天左右，而且這種入住都帶有非常強(qiáng)的季節(jié)性；省內(nèi)客戶因?yàn)槭情L(zhǎng)駐大悟，一般在大悟都擁有自己固定的住大悟金色華府國際酒店項(xiàng)目 第 20 頁，共 96 頁 所，他們?nèi)ゾ频晗M(fèi)時(shí)往往在餐飲、娛樂方面消費(fèi)的比較多而住店的時(shí)候少，而且他們?cè)诰频昀锩嫦M(fèi)這些項(xiàng)目的頻率非常高； 從消費(fèi)偏好來看，一般來說，來自海外和長(zhǎng)三角客戶更注重保健、休閑、安全與保密（水療、游泳、書吧），另外，因?yàn)轶w格的緣故，他們對(duì)房間的空間要求比較多一些；本省客戶 大多比較喜歡娛樂（桑拿、 KTV、酒吧）以及相關(guān)服務(wù)； 另外，平均來講，大悟酒店所接待的業(yè)務(wù)中，有 20%左右的業(yè)務(wù)為省市政府部門的會(huì)議、考察、度假、旅游，大悟本地也占有一定比例，他們大都喜歡選擇幽雅、安靜的環(huán)境，而且基本上每年他們平均都有兩次這種消費(fèi)機(jī)會(huì)； 從文化層次來看，這些酒店消費(fèi)者一般都具備較好的文化素養(yǎng)，其中大專和本科學(xué)歷的占據(jù) 50%以上，也有少部分客戶只接受過中學(xué)文化教育； 5 . 1 4 %1 4 . 2 9 %2 2 . 2 9 %3 0 . 8 6 %1 3 . 1 4 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %初中 大專 研究生及以上酒店消費(fèi)者文化程度分布圖 從收入角度來看，大悟酒店消費(fèi)者特征比較獨(dú)特：低收入人群占 客戶總數(shù)的絕對(duì)多數(shù)，而高收入階層在總數(shù)中所占比例非常少； 大悟金色華府國際酒店項(xiàng)目 第 21 頁，共 96 頁 4 1 . 0 3 %3 2 . 0 5 %2 3 . 0 8 %2 . 5 6 % 1 . 2 8 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %0 1 萬 1 5 萬 5 1 0 萬 1 0 2 0 萬 20 萬以上消費(fèi)者收入分布圖 ： 項(xiàng)目定位：白金四星級(jí) 到目前為止，大悟周圍縣區(qū)基本上都擁有本地的四星級(jí)大酒店，大悟?qū)儆凇爸胁克荨钡貐^(qū)，興建一座四星級(jí)大酒店能彌補(bǔ)這個(gè)缺憾； 如果興建一座四星級(jí)大酒店，不僅可以彌補(bǔ)這種塌陷，而且可以把外出其他縣區(qū)消費(fèi)的客人留在大悟，為大悟創(chuàng)造價(jià)值；如果興建一座低于四星級(jí)的酒店，則不僅很難抵擋住周圍縣區(qū)其他酒店的競(jìng)爭(zhēng)，而且也不能保證能有效地參與本縣酒店市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng) ； 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 項(xiàng)目占地 21730平方米，是一座集酒店、會(huì)議、餐飲及娛樂為一體的綜合性建筑，建筑高度 50 米 12 層，并在項(xiàng)目空地東北角設(shè)有職工宿舍。正在辦理規(guī)劃和用地批準(zhǔn)手續(xù)。 (3)排水：排水采用雨污分流的排水系統(tǒng)，雨水直接排入城區(qū)雨水 管網(wǎng)，污水經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后排放，排水管網(wǎng)已鋪設(shè)至建設(shè)場(chǎng)地附近，本項(xiàng)目只需就近接入即可使用。項(xiàng)目所需要的用水，由大悟縣城市自來水管網(wǎng)提供，享受大悟縣市政管網(wǎng)的配套，水質(zhì)符合 GB5784標(biāo)準(zhǔn)。 綜上所述，項(xiàng)目建設(shè)條件已具備。 建筑設(shè)計(jì)應(yīng)給二次裝飾設(shè)計(jì)留出創(chuàng)作空間。其中，宴會(huì)廳有序廳、廚房、貴賓休息廳、工具間等與之相配套，其自身可以分為三個(gè)小廳獨(dú)立使用。總統(tǒng)套房又可以分為三個(gè)獨(dú)立的套房分別出租，以提高使用率。 （ 1）入口設(shè)計(jì)： 室外采用 2%平坡與入口相接，而不是傳統(tǒng)的臺(tái)階方式。二層中餐廳，有著備餐區(qū)，以方便 客進(jìn)行人性化點(diǎn)菜。 設(shè)計(jì)荷載標(biāo)準(zhǔn)值 基本風(fēng)壓： W0＝ ㎡，地面粗糙度按 B 類考慮 雪荷載： kN/㎡。 （ 3）地下室集中泵房?jī)?nèi)設(shè)置 50m3不銹鋼生活調(diào)節(jié)水箱及 1 套高效成套變頻供水設(shè)備，水泵從生活水箱吸水 ,提供酒店用水。循環(huán)泵啟閉由熱 水回水溫度直接控制。室外道路邊適當(dāng)位置設(shè)置平箅式雨水口，收集道路、人行道及屋面雨水 ,排至市政雨水