【正文】 化和精細化；最終充分發(fā)展有銷售渠道的高端圈層，并借助圈層人脈關(guān)系和朋友圈等口碑傳播力量，實現(xiàn)項目快速分銷。從印象系列實景山水演出到又見五臺山的室內(nèi)穿越演出，再到八小時超長、舞臺與觀眾的穿越話劇，體驗經(jīng)濟時代，品牌不斷被超越，以這樣的形式營銷地區(qū)和產(chǎn)品也是大勢所趨。這些新的營銷模式包括：粉絲營銷、精準(zhǔn)營銷、體驗營銷、點評營銷和電商營銷。這也為房地產(chǎn)企業(yè)運用“4R”營銷理論提高顧客忠誠度和粘合度提供了肥沃的土壤。首先，就房子本身而言，在確定明確的目標(biāo)群體的基礎(chǔ)之上，強化企業(yè)內(nèi)部管理，降低各個環(huán)節(jié)成本，才有可能個客戶更大的讓利空間，也為營銷策略的應(yīng)用掃清障礙。[5] 這些營銷策略同樣也說明了在房地產(chǎn)營銷中精準(zhǔn)定位產(chǎn)品的重要性。破產(chǎn)或倒閉的房企將會被渴望擴張的房企兼并或收購，最終實際損失有限。[4]就成交價格來講，從北京市相關(guān)統(tǒng)計來看，一手房成交價格基本停滯，也有明顯降價的，但只是個別項目；二手房成交價格在下降，下降幅度在5%到6%之間。一方面是大量的房子被空置坐等房價上漲，另一方面“提高首付比率”、“提高貸款利率”、“限購”、“限貸”、“二手房交易全額或差額征稅”等調(diào)控措施也提高了真正房子需求者的購房成本。這就為地方政府出讓土地增加財政收入維持公共服務(wù)提供了契機，也成為地價攀升，房價上漲的推動力；同時單一的以財政收入和經(jīng)濟發(fā)展考核評價地方政府的機制也從另外一個角度推動土地財政，依靠出讓土地增加財政收入，推動經(jīng)濟發(fā)展做出政績，以便順暢地方官員的升遷道路，這樣的政績考核制度也是房價攀升的隱形原因。土地制度從土地產(chǎn)權(quán)制度來看，我國實行二元土地所有制，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定外歸集體所有，城市土地歸國家所有。體驗式營銷就是體驗營銷方式，是指房地產(chǎn)企業(yè)以購房者的思維出發(fā)，在營銷的時候了解購房者的想法，并且在此基礎(chǔ)上制定營銷策略和模式。第三，投資價值創(chuàng)新，要在城市發(fā)展、地理位置等多方面充分挖掘房地產(chǎn)的投資價值，了解購房者的投資心理。品牌是通過一個過程塑造出來的，因此要有持續(xù)一致的品牌策略，最忌諱的就是朝令夕改，所有的信息都是只想一個焦點，要想真正培養(yǎng)消費者持久的忠誠度，就必須執(zhí)行持續(xù)一致的品牌策略；同時還要實施整合互動的品牌宣傳，通過媒體、曝光頻率、內(nèi)容以及控制版面等宣傳，在消費者的心中留下深刻印象，因此在廣告宣傳中，房地產(chǎn)要明確體現(xiàn)出產(chǎn)品的特色和消費者選取你的產(chǎn)品的理由，經(jīng)營出屬于自己企業(yè)的核心品牌。(四)對消費者需求，地產(chǎn)商調(diào)查咨詢不夠全面，或者說缺乏實地調(diào)研；在市場環(huán)境調(diào)查方面，不能透徹地分析競爭對手，未能充分規(guī)避缺點和借鑒其優(yōu)勢。在2012年，從政府高層釋放的信號來看，房地產(chǎn)界仍艱難地發(fā)展，中央繼續(xù)加強調(diào)控力度和決心不減，擴大保障房供給不放松，限購等抑制性政策仍將繼續(xù)，市場成交也仍陷于低迷，購房者仍處于觀望狀態(tài)。第一篇：新形勢下的房地產(chǎn)營銷策略新形勢下的房地產(chǎn)營銷策略張楠楠一、我國房地產(chǎn)市場形勢分析我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了2011年國家限價政策、貨幣從緊政策、限購政策。還有就是營銷人員的流動性偏大，從而致使房地產(chǎn)商在此過程中付出大量的人力和時間成本，也沒能收到好的效果。詳細一點來說，品牌是核心的重要競爭力，是一份積累、一份努力、一種文化和一種關(guān)系，因此房地產(chǎn)商要遵循目標(biāo)市場沒有完全被競爭者壟斷、目標(biāo)市場足夠大，以及企業(yè)有條件和能力進入新選定的目標(biāo)市場為原則，進行準(zhǔn)確的市場定位，打下堅實有力的企業(yè)品牌營銷基礎(chǔ)。第二，更新房屋的功能，隨著現(xiàn)在住房不再是單一的居住功能這一現(xiàn)狀，充分明白住房不僅僅是為人們提供休息的場所，要滿足人們對房屋的其他需要，在設(shè)計上應(yīng)有超前意識，例如餐廳和廚房的設(shè)計是否根據(jù)房間的大小設(shè)計了不同的區(qū)域，是否實現(xiàn)了對接等。(五)體驗營銷。在房地產(chǎn)的發(fā)展歷程中，制度背景和中央政府的適時宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展具有重大的影響，因此要明確當(dāng)下房地產(chǎn)形勢并制定相應(yīng)營銷計劃，必須從房地產(chǎn)行業(yè)的制度背景出發(fā)。分稅制改革導(dǎo)致財權(quán)上移，事權(quán)下移，表現(xiàn)為中央政府在財稅分配中提高比重，地方政府公共服務(wù)壓力增大，財政支出增多。房地產(chǎn)價格的暴漲與大量的房屋囤積和圈地行為有關(guān)，房地產(chǎn)商的炒作、著重抑制需求的調(diào)控并不能真正限制炒房者，也不能滿足非炒房者的剛性需求。綜合來看，就北京前五個月的成交量相比去年，一手房暴跌42%，二手房暴跌57%。即使很多房地產(chǎn)企業(yè)債臺高筑，運作資金不足，但是由于房地產(chǎn)市場并不乏消費者，因此，就目前房地產(chǎn)市場來看，只要房價調(diào)整到位，就會刺激剛性需求的增長，部分出現(xiàn)問題的房企并不會對房地產(chǎn)市場有實質(zhì)性的傷害。科特勒在此基礎(chǔ)上，圍繞如何滿足市場需求的核心思想，又補充了市場調(diào)研（Probe）、市場細分（Partition）、目標(biāo)市場選擇（Priority）和市場定位（Position），從而豐富和完善了市場營銷“滿足顧客需要”的基本功能。房子作為一個長期的消費品，產(chǎn)品質(zhì)量不僅包括房子本身的質(zhì)量，也包括后期的物業(yè)管理。新媒體營銷隨著新媒體的強勢崛起，微信、微博、APP等移動互聯(lián)網(wǎng)逐漸滲透大眾生活，即時信息、電子郵件、BBS、SMN、網(wǎng)絡(luò)視頻、論壇、在線廣播、手機等方便在網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下實現(xiàn)雙向溝通的新媒體，還有以博客、播客、微博為代表的自媒體形式的新媒體，改變了傳統(tǒng)企業(yè)的營銷模式，對企業(yè)的整合營銷傳播產(chǎn)生了極大的影響。在房地產(chǎn)市場發(fā)展進入拐點走向健康有序之際，新媒體的出現(xiàn)也為房地產(chǎn)行業(yè)提供了新的營銷模式，這也是日后房地產(chǎn)行業(yè)有序發(fā)展的一部分，對房企團隊的營銷提供了方向，掌握新媒體時代的營銷模式也是新時期對房企營銷團隊的基本要求。體驗營銷《體驗經(jīng)濟》書中寫到：在體驗經(jīng)濟時代，每個人都是演員。在房地產(chǎn)行業(yè)進入深度整合的時期，掌握政策動向，把握大形勢、升級新媒體營銷技能、完善資金鏈的運營等等，這都是對新時期房企的挑戰(zhàn)，能否戰(zhàn)勝這些挑戰(zhàn)并且預(yù)測下一個時期的利益點并及時建立優(yōu)勢對日后的競爭尤為重要。房地產(chǎn)由于其位置固定、不可移動，通常又被稱為不動產(chǎn)。房地產(chǎn)的總體概念可總結(jié)如下：房地產(chǎn)概念圖。對于房地產(chǎn)的開發(fā)商和經(jīng)營商而言，為了達到獲取利潤的目的，公司將聯(lián)合一批供應(yīng)商和營銷中間商來接近目標(biāo)顧客。但迄今為止，在房地產(chǎn)營銷實踐中，企業(yè)與顧客之間仍然維持著一種建立在生意之上的交易活動，企業(yè)關(guān)心的是每一次交易的利潤最大化，每一筆交易都要對顧客錙珠必較，而交易完成后就將顧客扔掉，主要存在的問題是：第一，客戶以外的各種關(guān)系主體缺乏明確的認識和全面的關(guān)系促進政策。第三，與員工關(guān)系經(jīng)常被忽視。從我國房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的內(nèi)外部環(huán)境來看，基本關(guān)系主體除客戶外，主要有同行、員工、媒體、公眾。第四 充分注重內(nèi)部營銷，創(chuàng)造企業(yè)發(fā)展的動力。房地產(chǎn)企業(yè)必須對不同顧客的關(guān)系營銷深度層次加以甄別，才不至于分散營銷力量。研究表明，一個滿意的顧客會向三個人講述買了件好產(chǎn)品，而不滿意的顧客會向十個人進行抱怨，如果抱怨能夠得到迅速解決，95%提出抱怨的顧客還會購買公司產(chǎn)品。整合營銷，開拓市場1990年，美國企業(yè)營銷專家勞特明提出了整合營銷理論，強調(diào)用4C組合來進行營銷策略安排，這一理論的關(guān)鍵在于真正重視消費者的行為反應(yīng)，通過企業(yè)與消費者的雙向溝通，建立長久的穩(wěn)定的對應(yīng)關(guān)系，在市場上樹立企業(yè)品牌的競爭優(yōu)勢。特別是現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場已充分細分，任何一種戶型、一種建筑風(fēng)格都難以獨占市場風(fēng)騷，消費者需求已出現(xiàn)多樣化趨勢。不斷改進購房服務(wù)，努力方便消費者購買。特別是在房地產(chǎn)行業(yè)，用概念玩地產(chǎn)更是異?；鸨８＝ㄊ「拍畹禺a(chǎn) “天元花園”的概念營銷策劃頗具典型。另外象節(jié)能小區(qū)、生態(tài)小區(qū)、節(jié)能小區(qū)、陽光小區(qū)、健康住區(qū)、新都市主義、商務(wù)中心區(qū)、國際公寓、TOW NHOUSE（聯(lián)排別墅）、CBD（國際商會大廈）、CLD（生活中心區(qū)）、SOLO（3050平米的小戶型）、STUDIO（底層商鋪）、SUNCITY（陽光小區(qū)）、分時度假住宅等概念也使房地產(chǎn)概念營銷異?；?