【正文】 ? 可行性研究報告編制原則與依據(jù)1? 編制原則(1)嚴格遵循國家有關法律?法規(guī),從實際出發(fā),合理確定建設規(guī)模,做到選址合理?功能健全?設施完善?安全衛(wèi)生?(2)本著實事求是的原則分析論證該項目的實施條件和工程技術(shù)方案的可行性,認真調(diào)查研究各項基礎條件,避免不利因素對工程建設和運營過程中產(chǎn)生的不利影響?(3)在科學發(fā)展觀的指導下,堅持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略方針,貫徹執(zhí)行國家和地區(qū)對環(huán)保?安全及消防方面的有關規(guī)定和標準?(4)堅持 “獨立 ?客觀 ?科學?可靠”的原則,提出可供項目單位決 2 策的建議,也為有關部門審批項目提供參考依據(jù)?2?編制依據(jù)(1)建設單位編制可行性研究報告委托協(xié)議及設計要求(2)《 **市城市總體規(guī)劃》(20212020 年 )(3)《 **鎮(zhèn)總體規(guī)劃 》 (20212021 年)(4)《 **縣舊城區(qū)改造實施方案》(5)《 城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》GB5018093(6)《 民用建筑設計通則》GB503522021(7)《 住宅設計規(guī)范 》 GB500961999(2021 版)(8)《 **市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》(9)建設單位提供的基礎資料和數(shù)據(jù) 項目提出的理由與過程**市擁有儲藏豐厚的煤炭資源和礦產(chǎn)資源,目前,已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的具有工業(yè)開采價值的重要礦產(chǎn)資源有 12 類 35 種,是西部地區(qū)乃至全國煤炭和天然氣的重要產(chǎn)地?隨著全球經(jīng)濟的高速發(fā)展,全球性的能源供求緊張為****營造了得天獨厚的發(fā)展空間,豐富的資源成為**市城市發(fā)展的強力助推器?**市在全球性能源緊張的背景下依托資源優(yōu)勢抓住機遇實施科學合理的能源戰(zhàn)略,其經(jīng)濟建設在短短幾年之內(nèi)得到了迅速的發(fā)展,成為一座經(jīng)濟實力雄厚的新興工業(yè)化城市?尤其“十一五”以來,**市全力實施“結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型?創(chuàng)新強市”和“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)?集約發(fā)展”戰(zhàn)略,全市經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展,成為 我國西部最為活躍的經(jīng)濟區(qū)之一 3 ?然而,**市作為地處西部較為偏僻地區(qū),雖然近幾年依托資源優(yōu)勢實現(xiàn)了經(jīng)濟建設的跨越式發(fā)展,但是由于發(fā)展起點較晚?經(jīng)濟社會發(fā)展基礎較差,城鎮(zhèn)建設基礎和居住環(huán)境條件均較為薄弱,規(guī)模小?檔次低?服務功能差?承載能力弱,城鎮(zhèn)化嚴重滯后于工業(yè)化進程,“小城鎮(zhèn)?大工業(yè)”的矛盾日益突出,已不能滿足隨著經(jīng)濟發(fā)展而日益增長的經(jīng)濟?社會需求?為此,**市抓住契機,適時地提出了加快城市建設的發(fā)展戰(zhàn)略目標,制訂了《關于推進城鎮(zhèn)化的決定》,編制了《城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃》,將城鎮(zhèn)化作為新形勢下加快****跨越式發(fā)展的最大基礎建設全力推進?在城市建設中,堅持工業(yè)化帶動城鎮(zhèn)化?城鎮(zhèn)化促進工業(yè)化的互動戰(zhàn)略?在此背景下,**縣作為**市總體規(guī)劃中的 15 個重點城鎮(zhèn),根據(jù)**市“ 三年大建設?三年大變樣”的城鎮(zhèn)總體發(fā)展戰(zhàn)略要求,圍繞“提升城鎮(zhèn)品位?優(yōu)化城鎮(zhèn)環(huán)境?完善城鎮(zhèn)功能?加強城鎮(zhèn)管理”的總體思路和實施“收縮轉(zhuǎn)移?集中發(fā)展”戰(zhàn)略要求,按照“循環(huán)漸進?節(jié)約土地?集約發(fā)展?合理布局”的原則,制定了《**鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃(20212020 年)》 和《**鎮(zhèn)舊城區(qū)改造實施方案 》,全面啟動了城鎮(zhèn)基礎設施建設和舊城區(qū)改造工程?在此基礎上,**市**房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司董事會?管理層經(jīng)過深入考察調(diào)研和研究討論,確定了建設一處集商住小區(qū)與酒店一體化開發(fā)方案,并取名為“百靈小區(qū)”,委托我公司對該項目進行可行性研究? 4 對此,本公司接受委托后,組織有關專業(yè)技術(shù)人員對項目所在地進行了實地考察,進行了相關的材料收集和調(diào)查研究,對當?shù)爻擎?zhèn)規(guī)劃要求和建設條件等情況進行了認真的調(diào)查研究,組織有關專家對研究方案進行了分析論證,并與建設單位交換意見的基礎上編制了本可行性研究報告,力求為建設單位提供一份專業(yè)而客觀的決策參考依據(jù),也為有關主管部門進行立項審批提供審批依據(jù)? 項目概況 擬建地點本項目建設地點為**市**縣政府所在地**鎮(zhèn),項目場址位于**鎮(zhèn)東北部舊城區(qū)改造區(qū)域,地塊南臨百靈路?西靠**中學,總占地面積20445m2(合 畝) ? 主要建設條件1?本項目擬建地點位于**鎮(zhèn)舊城區(qū),屬于由當?shù)卣y(tǒng)一組織實施的舊城區(qū)改造工程,符合當?shù)爻鞘锌傮w規(guī)劃和舊城改造政策,并且享受舊城區(qū)改造有關優(yōu)惠政策?2?本項目擬建地點屬于城鎮(zhèn)傳統(tǒng)生活區(qū),目前正處于全面實施舊城區(qū)改造,周邊正在或即將建設諸多新型小區(qū)?配套商業(yè)等,將形成良好的生活居住氛圍?3?項目地塊緊臨城市主干道路,區(qū)域內(nèi)市政道路?供配電?給排水?燃氣熱力等城鎮(zhèn)公用配套設施完善,向北可通過城鎮(zhèn)外環(huán)路方便出 5 行,向南可通過百靈路及**北路等進入城鎮(zhèn)中心區(qū),具有方便快捷的交通出行條件?4?本項目場址緊鄰**中學,周邊有**人民醫(yī)院?實驗小學及郵政居?購物中心等文體衛(wèi)生及商業(yè)設施,具有便捷完善的生活配套設施條件?5?本項目建設用地已落實,拆遷補償工作已得到政府?群眾等有關群體的認可和接受,場地工程地質(zhì)勘察工作已完成,項目各項基礎建設條件已基本落實?綜上所述,本項目具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和不可復制的商住配套條件,適合建設居住生活與商業(yè)休閑等居民商住地產(chǎn)的開發(fā)? 建設規(guī)模與目標1?建設規(guī)模本項目總用地面積為 20445m2,根據(jù)地塊規(guī)劃條件和項目規(guī)劃要求結(jié)合當?shù)厥袌鲂枨?規(guī)劃總建筑面積 35907m2,擬建 1 棟中高層住宅樓?2 棟多層住宅樓和 1 棟多層酒店及配套商業(yè)用房,其中:(1)中高層住宅樓按 9 層設計,其中底層為車庫,29 層為住宅樓,規(guī)劃建筑面積 9124m2,其中住宅建筑面積 7808m2?車庫建筑面積1316m2?(2)多層住宅樓中,1 棟按 6 層設計,底層為商業(yè),26 層為住宅,另1 棟按 5 層設計,全部為住宅,規(guī)劃建筑面積為 7775m2(不含底層商業(yè))? 6 (3)多層酒店按 6 層(底部 2 層按裙房)設計 ,其中 12 層為餐飲部?會議室等,36 層全部為客房,規(guī)劃建筑面積 8000m2,另配套 619m2 地下車庫和設備用房?(4)配套商業(yè)除住宅樓底層為 1 層外,其余全部按 2 層設計,并在場地東側(cè)沿街布置,規(guī)劃建筑面積 10173m2,另建設 216m2 物業(yè)用房等公共配套設施?2?建設目標本項目根據(jù)當?shù)爻擎?zhèn)建設規(guī)劃和舊城區(qū)改造要求,結(jié)合當?shù)鼐幼⌒^(qū)及配套商業(yè)建設需求,通過市場化運作,擬建一處基礎設施齊全?配套設施完善?環(huán)境優(yōu)良?完全衛(wèi)生?出行便捷的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)商住小區(qū)?3?開發(fā)建設期本項目計劃開發(fā)建設期為 2021 年 7 月~2021 年 7 月,其中商品房自建設第一年下半年達到預售條件后開始銷售,計劃用 2 年時間內(nèi)全部出售,酒店部分建成后由本項目建設單位自營? 投資與效益情況1?總體投資與效益情況本項目估算總投資為 7000 萬元,其中: 商品房開發(fā)產(chǎn)品成本為4874 萬元?形成固定資產(chǎn) 2051 萬元?經(jīng)營資金 75 萬元?根據(jù)建設單位投融資計劃,本項目開發(fā)建設投資采用自籌資金與預收款結(jié)合的方式,其中投入資本金 2875 萬元,占總投資的 41%,其余4124 萬元由回籠預售款滾動投 入,占總投資的 59%? 7 (2)效益情況預測根據(jù)當?shù)厥袌鲂枨?價格水平預測數(shù)據(jù)和自營酒店運營方案,本項目預計實現(xiàn)商品房銷售收入 9292 萬元,其中營業(yè)稅金及附加為525 萬元?預提土地增值稅為 139 萬元?！?31” 號文提出了若干促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的措施,強 14 調(diào)落實地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責,之后一些地方政府陸續(xù)出臺財政補貼?購房入戶?放寬限外政策?緩解開發(fā)企業(yè)資金壓力等措施?影響:這些促進住房消費的優(yōu)惠措施 ,對金融危機以來走向低谷的房地產(chǎn)也在 2021 年得到快速回暖,成為抵御國際金融危機?抑制經(jīng)濟惡化的重要支撐產(chǎn)業(yè),實現(xiàn)了房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從低谷到高峰的華麗轉(zhuǎn)身?同時也造成了房價和銷量飛速上漲態(tài)勢,原本低迷的樓市迅速反彈,商品房銷售面積?銷售額?銷售均價達均超過 2021 年的最高點,使房地產(chǎn)政策由年初的刺激政策開始轉(zhuǎn)向抑制房價上漲轉(zhuǎn)變,形成房地產(chǎn)政策和樓市價格的過山車般的變化?9?2021 年:由于 2021 年下半年開始的新一輪房地產(chǎn)價格的快速上漲,造成了投機炒房等熱錢迅速流入樓市,房價過快上漲?泡沫隱現(xiàn)?投資趨熱等問題也隨之暴露,使國家房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策向“重民生?抑投機,抑制房價?擴大保障”轉(zhuǎn)變?上半年陸續(xù)出臺了抑制房價過快上漲?促進房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展及增加保障性住房等有關政策,如:2021年 12 月國土部等部委聯(lián)合發(fā)文收緊土地受讓政策,開發(fā)商須首付一半且一年內(nèi)繳全款。② 擬更新?lián)Q代商品房的消費者。 ⑧工程質(zhì)量?進度及完善的小區(qū)物業(yè)服務承諾和展示。 摩仁河溫泉汩汩涓流溫暖心扉,萬畝馬蓮灘,花香襲人。 建筑裝飾工程標準應滿足當?shù)亟ㄖこ坛跹b修竣工質(zhì)量核定規(guī)定的有關要求?6?防水防潮工程設計本項目地下結(jié)構(gòu)防水等級為二級,采用剛性防水和柔性防水相結(jié)合的形式,既設計抗?jié)B等級為 S6 的防水混凝土 ,外加雙層 厚單面自粘型橡膠瀝青防水卷材?屋面防水等級為二級,防水年限 15 年?采用單面自粘型橡膠瀝青防水卷材,厚度 +?排水方式采用有組織外排水?室內(nèi)衛(wèi)生間?淋浴間?廚房等有水房間地面防水采用單組份環(huán)保型聚氨酯涂膜 厚?建筑物墻體在首層室內(nèi)地坪下約 處做 20 厚水泥砂漿內(nèi) 36 摻 3%防水劑的墻身防潮層,散水采用水泥散水?7?無障礙設計各建筑出入口處設置無障礙坡道和欄桿,電梯選用無障礙電梯,在各建筑物入口臺階粘貼盲道專用地磚,并于小區(qū)內(nèi)和市政道路的盲道相銜接? 結(jié)構(gòu)設計方案 結(jié)構(gòu)設計基本參數(shù)建筑結(jié)構(gòu)的設計使用年限和安全等級結(jié)構(gòu)安全等級 設計使用年限 抗震設防類 別 地基基礎設計等級 地 下 室防水等級二級 50 年 丙類 乙級 Ⅱ自然條件?風雪荷載 基本風壓 地面粗糙度 基本雪壓 場地標準凍深Wo=抗震設防的有關參數(shù)抗震設防烈度 設計基本地震加速度值 設計地震分組 建筑物設計特征周期6 度 g 第三組 豎向活荷載設計參數(shù)住宅?客房 商業(yè) 陽臺 屋面 樓梯 衛(wèi)生間 酒店餐廳廚房 KN/m2 KN/m2 KN/m2 KN/m2 KN/m2 KN/m2 KN/m2 37 地基與基礎選型根據(jù)建設單位提到“地質(zhì)勘察報告中”的地質(zhì)條件,本項目場地地基巖土種類較少,結(jié)構(gòu)較簡單,單元層①—細砂工程特性較差,但均在設計基礎砌深范圍以內(nèi)分布,可進行挖除處理,下伏的單元層工程特性較好,平面及垂向均一性較好,場地屬較均一地基?場地各建筑地基基礎設計等級均為丙級,按照《建筑地基基礎設計規(guī)范》(GB50007—2021)之規(guī)定,在天然地基上的淺基礎條件下,均不需進行變形驗算?因此,本項目各建筑地基選持力層為單元層②—細砂巖,基礎設計采用天然地基上的淺基礎方案,根據(jù)地基承載力特征,基礎埋深應大于 ?另根據(jù)項目各單體建筑功能特點,本項目住宅與商業(yè)建筑地基采用墻下條形基礎,酒店建筑基礎采用柱下獨立基礎? 結(jié)構(gòu)設計方案根據(jù)各建筑總高度?抗震設防烈度?建筑使用功能等,本項目住宅和商業(yè)建筑上部結(jié)構(gòu)形式采用磚混結(jié)構(gòu),酒店建筑采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)?樓蓋的選型對使用功能?安全要求?結(jié)構(gòu)合理性?經(jīng)濟性影響較大,本項目各單體建筑均采用經(jīng)濟合理的現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)? 主要抗震措施在基礎設計上,應根據(jù)場地地質(zhì)勘查報告,選擇可靠的持力層,并進行專門的場地安全性評價,確保場地地震動參數(shù)的可靠性,保證建 38 筑物的抗傾覆能力?在建筑設計上,因規(guī)則結(jié)構(gòu)的扭轉(zhuǎn)效應和鞭端效應較小,遭遇地震后的破壞較輕,建筑規(guī)劃設計應盡量采用均勻?qū)ΨQ的型體? 電氣設計方案 強電部分1?設計范圍供電電源,用電負荷,供配電系統(tǒng),防雷接地系統(tǒng)2?供電電源(1)電源電源由市政電網(wǎng)提供,接口位于場地東側(cè),供電電壓 10kV,用電設備供電電壓為 380/220 伏,具體引入方式由當?shù)毓╇姴块T負責?小區(qū)內(nèi)各單元用電電源均由小區(qū)內(nèi)變電站配出低壓回路引入,小區(qū)內(nèi)變電站由供電部門設計?由變配電站配出的低壓線路均采用YJV22 交聯(lián)金屬鎧裝電力電纜埋地敷設至各建筑物,小區(qū)內(nèi)的所有電氣管線均為埋地暗敷?(2)負荷等級根據(jù)建筑使用功能?經(jīng)濟安全性要求,本項目用電負荷等級劃分如下:二級負荷:火災報警及聯(lián)動控制設備 ?消防泵?消防電梯?排煙風機?加壓風機?應急照明?疏散照明?防火卷簾及保安監(jiān)控系統(tǒng)?三級負荷: 除二級負荷外的其他負荷?