【正文】 ? 可行性研究報告編制原則與依據(jù)1? 編制原則(1)嚴(yán)格遵循國家有關(guān)法律?法規(guī),從實(shí)際出發(fā),合理確定建設(shè)規(guī)模,做到選址合理?功能健全?設(shè)施完善?安全衛(wèi)生?(2)本著實(shí)事求是的原則分析論證該項(xiàng)目的實(shí)施條件和工程技術(shù)方案的可行性,認(rèn)真調(diào)查研究各項(xiàng)基礎(chǔ)條件,避免不利因素對工程建設(shè)和運(yùn)營過程中產(chǎn)生的不利影響?(3)在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下,堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略方針,貫徹執(zhí)行國家和地區(qū)對環(huán)保?安全及消防方面的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)?(4)堅(jiān)持 “獨(dú)立 ?客觀 ?科學(xué)?可靠”的原則,提出可供項(xiàng)目單位決 2 策的建議,也為有關(guān)部門審批項(xiàng)目提供參考依據(jù)?2?編制依據(jù)(1)建設(shè)單位編制可行性研究報告委托協(xié)議及設(shè)計(jì)要求(2)《 **市城市總體規(guī)劃》(20212020 年 )(3)《 **鎮(zhèn)總體規(guī)劃 》 (20212021 年)(4)《 **縣舊城區(qū)改造實(shí)施方案》(5)《 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5018093(6)《 民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB503522021(7)《 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 》 GB500961999(2021 版)(8)《 **市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》(9)建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù) 項(xiàng)目提出的理由與過程**市擁有儲藏豐厚的煤炭資源和礦產(chǎn)資源,目前,已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的具有工業(yè)開采價值的重要礦產(chǎn)資源有 12 類 35 種,是西部地區(qū)乃至全國煤炭和天然氣的重要產(chǎn)地?隨著全球經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,全球性的能源供求緊張為****營造了得天獨(dú)厚的發(fā)展空間,豐富的資源成為**市城市發(fā)展的強(qiáng)力助推器?**市在全球性能源緊張的背景下依托資源優(yōu)勢抓住機(jī)遇實(shí)施科學(xué)合理的能源戰(zhàn)略,其經(jīng)濟(jì)建設(shè)在短短幾年之內(nèi)得到了迅速的發(fā)展,成為一座經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的新興工業(yè)化城市?尤其“十一五”以來,**市全力實(shí)施“結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型?創(chuàng)新強(qiáng)市”和“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)?集約發(fā)展”戰(zhàn)略,全市經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展,成為 我國西部最為活躍的經(jīng)濟(jì)區(qū)之一 3 ?然而,**市作為地處西部較為偏僻地區(qū),雖然近幾年依托資源優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)建設(shè)的跨越式發(fā)展,但是由于發(fā)展起點(diǎn)較晚?經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展基礎(chǔ)較差,城鎮(zhèn)建設(shè)基礎(chǔ)和居住環(huán)境條件均較為薄弱,規(guī)模小?檔次低?服務(wù)功能差?承載能力弱,城鎮(zhèn)化嚴(yán)重滯后于工業(yè)化進(jìn)程,“小城鎮(zhèn)?大工業(yè)”的矛盾日益突出,已不能滿足隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而日益增長的經(jīng)濟(jì)?社會需求?為此,**市抓住契機(jī),適時地提出了加快城市建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo),制訂了《關(guān)于推進(jìn)城鎮(zhèn)化的決定》,編制了《城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃》,將城鎮(zhèn)化作為新形勢下加快****跨越式發(fā)展的最大基礎(chǔ)建設(shè)全力推進(jìn)?在城市建設(shè)中,堅(jiān)持工業(yè)化帶動城鎮(zhèn)化?城鎮(zhèn)化促進(jìn)工業(yè)化的互動戰(zhàn)略?在此背景下,**縣作為**市總體規(guī)劃中的 15 個重點(diǎn)城鎮(zhèn),根據(jù)**市“ 三年大建設(shè)?三年大變樣”的城鎮(zhèn)總體發(fā)展戰(zhàn)略要求,圍繞“提升城鎮(zhèn)品位?優(yōu)化城鎮(zhèn)環(huán)境?完善城鎮(zhèn)功能?加強(qiáng)城鎮(zhèn)管理”的總體思路和實(shí)施“收縮轉(zhuǎn)移?集中發(fā)展”戰(zhàn)略要求,按照“循環(huán)漸進(jìn)?節(jié)約土地?集約發(fā)展?合理布局”的原則,制定了《**鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃(20212020 年)》 和《**鎮(zhèn)舊城區(qū)改造實(shí)施方案 》,全面啟動了城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城區(qū)改造工程?在此基礎(chǔ)上,**市**房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司董事會?管理層經(jīng)過深入考察調(diào)研和研究討論,確定了建設(shè)一處集商住小區(qū)與酒店一體化開發(fā)方案,并取名為“百靈小區(qū)”,委托我公司對該項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究? 4 對此,本公司接受委托后,組織有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員對項(xiàng)目所在地進(jìn)行了實(shí)地考察,進(jìn)行了相關(guān)的材料收集和調(diào)查研究,對當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)規(guī)劃要求和建設(shè)條件等情況進(jìn)行了認(rèn)真的調(diào)查研究,組織有關(guān)專家對研究方案進(jìn)行了分析論證,并與建設(shè)單位交換意見的基礎(chǔ)上編制了本可行性研究報告,力求為建設(shè)單位提供一份專業(yè)而客觀的決策參考依據(jù),也為有關(guān)主管部門進(jìn)行立項(xiàng)審批提供審批依據(jù)? 項(xiàng)目概況 擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)為**市**縣政府所在地**鎮(zhèn),項(xiàng)目場址位于**鎮(zhèn)東北部舊城區(qū)改造區(qū)域,地塊南臨百靈路?西靠**中學(xué),總占地面積20445m2(合 畝) ? 主要建設(shè)條件1?本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于**鎮(zhèn)舊城區(qū),屬于由當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一組織實(shí)施的舊城區(qū)改造工程,符合當(dāng)?shù)爻鞘锌傮w規(guī)劃和舊城改造政策,并且享受舊城區(qū)改造有關(guān)優(yōu)惠政策?2?本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)屬于城鎮(zhèn)傳統(tǒng)生活區(qū),目前正處于全面實(shí)施舊城區(qū)改造,周邊正在或即將建設(shè)諸多新型小區(qū)?配套商業(yè)等,將形成良好的生活居住氛圍?3?項(xiàng)目地塊緊臨城市主干道路,區(qū)域內(nèi)市政道路?供配電?給排水?燃?xì)鉄崃Φ瘸擎?zhèn)公用配套設(shè)施完善,向北可通過城鎮(zhèn)外環(huán)路方便出 5 行,向南可通過百靈路及**北路等進(jìn)入城鎮(zhèn)中心區(qū),具有方便快捷的交通出行條件?4?本項(xiàng)目場址緊鄰**中學(xué),周邊有**人民醫(yī)院?實(shí)驗(yàn)小學(xué)及郵政居?購物中心等文體衛(wèi)生及商業(yè)設(shè)施,具有便捷完善的生活配套設(shè)施條件?5?本項(xiàng)目建設(shè)用地已落實(shí),拆遷補(bǔ)償工作已得到政府?群眾等有關(guān)群體的認(rèn)可和接受,場地工程地質(zhì)勘察工作已完成,項(xiàng)目各項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)條件已基本落實(shí)?綜上所述,本項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢和不可復(fù)制的商住配套條件,適合建設(shè)居住生活與商業(yè)休閑等居民商住地產(chǎn)的開發(fā)? 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)1?建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總用地面積為 20445m2,根據(jù)地塊規(guī)劃條件和項(xiàng)目規(guī)劃要求結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鲂枨?規(guī)劃總建筑面積 35907m2,擬建 1 棟中高層住宅樓?2 棟多層住宅樓和 1 棟多層酒店及配套商業(yè)用房,其中:(1)中高層住宅樓按 9 層設(shè)計(jì),其中底層為車庫,29 層為住宅樓,規(guī)劃建筑面積 9124m2,其中住宅建筑面積 7808m2?車庫建筑面積1316m2?(2)多層住宅樓中,1 棟按 6 層設(shè)計(jì),底層為商業(yè),26 層為住宅,另1 棟按 5 層設(shè)計(jì),全部為住宅,規(guī)劃建筑面積為 7775m2(不含底層商業(yè))? 6 (3)多層酒店按 6 層(底部 2 層按裙房)設(shè)計(jì) ,其中 12 層為餐飲部?會議室等,36 層全部為客房,規(guī)劃建筑面積 8000m2,另配套 619m2 地下車庫和設(shè)備用房?(4)配套商業(yè)除住宅樓底層為 1 層外,其余全部按 2 層設(shè)計(jì),并在場地東側(cè)沿街布置,規(guī)劃建筑面積 10173m2,另建設(shè) 216m2 物業(yè)用房等公共配套設(shè)施?2?建設(shè)目標(biāo)本項(xiàng)目根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)建設(shè)規(guī)劃和舊城區(qū)改造要求,結(jié)合當(dāng)?shù)鼐幼⌒^(qū)及配套商業(yè)建設(shè)需求,通過市場化運(yùn)作,擬建一處基礎(chǔ)設(shè)施齊全?配套設(shè)施完善?環(huán)境優(yōu)良?完全衛(wèi)生?出行便捷的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)商住小區(qū)?3?開發(fā)建設(shè)期本項(xiàng)目計(jì)劃開發(fā)建設(shè)期為 2021 年 7 月~2021 年 7 月,其中商品房自建設(shè)第一年下半年達(dá)到預(yù)售條件后開始銷售,計(jì)劃用 2 年時間內(nèi)全部出售,酒店部分建成后由本項(xiàng)目建設(shè)單位自營? 投資與效益情況1?總體投資與效益情況本項(xiàng)目估算總投資為 7000 萬元,其中: 商品房開發(fā)產(chǎn)品成本為4874 萬元?形成固定資產(chǎn) 2051 萬元?經(jīng)營資金 75 萬元?根據(jù)建設(shè)單位投融資計(jì)劃,本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資采用自籌資金與預(yù)收款結(jié)合的方式,其中投入資本金 2875 萬元,占總投資的 41%,其余4124 萬元由回籠預(yù)售款滾動投 入,占總投資的 59%? 7 (2)效益情況預(yù)測根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲂枨?價格水平預(yù)測數(shù)據(jù)和自營酒店運(yùn)營方案,本項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)商品房銷售收入 9292 萬元,其中營業(yè)稅金及附加為525 萬元?預(yù)提土地增值稅為 139 萬元。“131” 號文提出了若干促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的措施,強(qiáng) 14 調(diào)落實(shí)地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé),之后一些地方政府陸續(xù)出臺財政補(bǔ)貼?購房入戶?放寬限外政策?緩解開發(fā)企業(yè)資金壓力等措施?影響:這些促進(jìn)住房消費(fèi)的優(yōu)惠措施 ,對金融危機(jī)以來走向低谷的房地產(chǎn)也在 2021 年得到快速回暖,成為抵御國際金融危機(jī)?抑制經(jīng)濟(jì)惡化的重要支撐產(chǎn)業(yè),實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從低谷到高峰的華麗轉(zhuǎn)身?同時也造成了房價和銷量飛速上漲態(tài)勢,原本低迷的樓市迅速反彈,商品房銷售面積?銷售額?銷售均價達(dá)均超過 2021 年的最高點(diǎn),使房地產(chǎn)政策由年初的刺激政策開始轉(zhuǎn)向抑制房價上漲轉(zhuǎn)變,形成房地產(chǎn)政策和樓市價格的過山車般的變化?9?2021 年:由于 2021 年下半年開始的新一輪房地產(chǎn)價格的快速上漲,造成了投機(jī)炒房等熱錢迅速流入樓市,房價過快上漲?泡沫隱現(xiàn)?投資趨熱等問題也隨之暴露,使國家房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策向“重民生?抑投機(jī),抑制房價?擴(kuò)大保障”轉(zhuǎn)變?上半年陸續(xù)出臺了抑制房價過快上漲?促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展及增加保障性住房等有關(guān)政策,如:2021年 12 月國土部等部委聯(lián)合發(fā)文收緊土地受讓政策,開發(fā)商須首付一半且一年內(nèi)繳全款。② 擬更新?lián)Q代商品房的消費(fèi)者。 ⑧工程質(zhì)量?進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)服務(wù)承諾和展示。 摩仁河溫泉汩汩涓流溫暖心扉,萬畝馬蓮灘,花香襲人。 建筑裝飾工程標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)滿足當(dāng)?shù)亟ㄖこ坛跹b修竣工質(zhì)量核定規(guī)定的有關(guān)要求?6?防水防潮工程設(shè)計(jì)本項(xiàng)目地下結(jié)構(gòu)防水等級為二級,采用剛性防水和柔性防水相結(jié)合的形式,既設(shè)計(jì)抗?jié)B等級為 S6 的防水混凝土 ,外加雙層 厚單面自粘型橡膠瀝青防水卷材?屋面防水等級為二級,防水年限 15 年?采用單面自粘型橡膠瀝青防水卷材,厚度 +?排水方式采用有組織外排水?室內(nèi)衛(wèi)生間?淋浴間?廚房等有水房間地面防水采用單組份環(huán)保型聚氨酯涂膜 厚?建筑物墻體在首層室內(nèi)地坪下約 處做 20 厚水泥砂漿內(nèi) 36 摻 3%防水劑的墻身防潮層,散水采用水泥散水?7?無障礙設(shè)計(jì)各建筑出入口處設(shè)置無障礙坡道和欄桿,電梯選用無障礙電梯,在各建筑物入口臺階粘貼盲道專用地磚,并于小區(qū)內(nèi)和市政道路的盲道相銜接? 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基本參數(shù)建筑結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限和安全等級結(jié)構(gòu)安全等級 設(shè)計(jì)使用年限 抗震設(shè)防類 別 地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級 地 下 室防水等級二級 50 年 丙類 乙級 Ⅱ自然條件?風(fēng)雪荷載 基本風(fēng)壓 地面粗糙度 基本雪壓 場地標(biāo)準(zhǔn)凍深Wo=抗震設(shè)防的有關(guān)參數(shù)抗震設(shè)防烈度 設(shè)計(jì)基本地震加速度值 設(shè)計(jì)地震分組 建筑物設(shè)計(jì)特征周期6 度 g 第三組 豎向活荷載設(shè)計(jì)參數(shù)住宅?客房 商業(yè) 陽臺 屋面 樓梯 衛(wèi)生間 酒店餐廳廚房 KN/m2 KN/m2 KN/m2 KN/m2 KN/m2 KN/m2 KN/m2 37 地基與基礎(chǔ)選型根據(jù)建設(shè)單位提到“地質(zhì)勘察報告中”的地質(zhì)條件,本項(xiàng)目場地地基巖土種類較少,結(jié)構(gòu)較簡單,單元層①—細(xì)砂工程特性較差,但均在設(shè)計(jì)基礎(chǔ)砌深范圍以內(nèi)分布,可進(jìn)行挖除處理,下伏的單元層工程特性較好,平面及垂向均一性較好,場地屬較均一地基?場地各建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級均為丙級,按照《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50007—2021)之規(guī)定,在天然地基上的淺基礎(chǔ)條件下,均不需進(jìn)行變形驗(yàn)算?因此,本項(xiàng)目各建筑地基選持力層為單元層②—細(xì)砂巖,基礎(chǔ)設(shè)計(jì)采用天然地基上的淺基礎(chǔ)方案,根據(jù)地基承載力特征,基礎(chǔ)埋深應(yīng)大于 ?另根據(jù)項(xiàng)目各單體建筑功能特點(diǎn),本項(xiàng)目住宅與商業(yè)建筑地基采用墻下條形基礎(chǔ),酒店建筑基礎(chǔ)采用柱下獨(dú)立基礎(chǔ)? 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案根據(jù)各建筑總高度?抗震設(shè)防烈度?建筑使用功能等,本項(xiàng)目住宅和商業(yè)建筑上部結(jié)構(gòu)形式采用磚混結(jié)構(gòu),酒店建筑采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)?樓蓋的選型對使用功能?安全要求?結(jié)構(gòu)合理性?經(jīng)濟(jì)性影響較大,本項(xiàng)目各單體建筑均采用經(jīng)濟(jì)合理的現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)? 主要抗震措施在基礎(chǔ)設(shè)計(jì)上,應(yīng)根據(jù)場地地質(zhì)勘查報告,選擇可靠的持力層,并進(jìn)行專門的場地安全性評價,確保場地地震動參數(shù)的可靠性,保證建 38 筑物的抗傾覆能力?在建筑設(shè)計(jì)上,因規(guī)則結(jié)構(gòu)的扭轉(zhuǎn)效應(yīng)和鞭端效應(yīng)較小,遭遇地震后的破壞較輕,建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)盡量采用均勻?qū)ΨQ的型體? 電氣設(shè)計(jì)方案 強(qiáng)電部分1?設(shè)計(jì)范圍供電電源,用電負(fù)荷,供配電系統(tǒng),防雷接地系統(tǒng)2?供電電源(1)電源電源由市政電網(wǎng)提供,接口位于場地東側(cè),供電電壓 10kV,用電設(shè)備供電電壓為 380/220 伏,具體引入方式由當(dāng)?shù)毓╇姴块T負(fù)責(zé)?小區(qū)內(nèi)各單元用電電源均由小區(qū)內(nèi)變電站配出低壓回路引入,小區(qū)內(nèi)變電站由供電部門設(shè)計(jì)?由變配電站配出的低壓線路均采用YJV22 交聯(lián)金屬鎧裝電力電纜埋地敷設(shè)至各建筑物,小區(qū)內(nèi)的所有電氣管線均為埋地暗敷?(2)負(fù)荷等級根據(jù)建筑使用功能?經(jīng)濟(jì)安全性要求,本項(xiàng)目用電負(fù)荷等級劃分如下:二級負(fù)荷:火災(zāi)報警及聯(lián)動控制設(shè)備 ?消防泵?消防電梯?排煙風(fēng)機(jī)?加壓風(fēng)機(jī)?應(yīng)急照明?疏散照明?防火卷簾及保安監(jiān)控系統(tǒng)?三級負(fù)荷: 除二級負(fù)荷外的其他負(fù)荷?