【正文】 國由于消費市場潛力較大，投資環(huán)境較好，國外大型超市集團紛紛把中國作為拓寬發(fā)展領(lǐng)域的投資熱點。在此之后，國家又采取了一系列新的改革方案： 1993年 3 月，國務(wù)院在有關(guān)文件中第一次同意將物資供銷，即生產(chǎn)資料批發(fā)領(lǐng)域列入對外開放的范圍； 1995 年，國家對外開放連鎖經(jīng)營形式，批準荷蘭、日本兩家外商在北京進行連鎖商業(yè)試點； 1995年 6 月，《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》中，又將商業(yè)零售、批發(fā)和物資供銷從以前的禁止類列入現(xiàn)在的限制類，允許有限度地利用外資。 因此，隨著我國加入 WTO 步伐的不斷加快和國內(nèi)企業(yè)對物流成本控制的日益重視，客戶對服務(wù)需求水平的逐步提高和日趨多元化，我國物流業(yè)的發(fā)展具有廣闊空間。建議在項目的建設(shè)、經(jīng)營過程中注意加強工程建設(shè)管理，制定切實可行的營銷策略，控制項目的運行成本，以避免項目的固定資產(chǎn)投資、營業(yè)收入和成本支出出現(xiàn)較大的負面波動，而影響項目的預期效果。其中物流配送中心年貨物流通量達到彩電 10 萬臺、空調(diào) 10萬臺，其它家電 30 萬件，其它大宗 商品 30 萬件，一般商品 80 萬件。項目可行性研究的主要內(nèi)容包括： 項目建設(shè)的必要性和意義： 項目市場分析和預測； 項目主要經(jīng)營內(nèi)容和規(guī)模； 項目主要建設(shè)規(guī)模和功能； 項目投資估算； 經(jīng)濟效益分析及評價。股份公司將立足傳統(tǒng)零售百貨業(yè)，通過收購、兼并等資本運營的手段，實施低成本擴張，建立新型的連鎖經(jīng)營架構(gòu)；通過實施現(xiàn)代化的物流配送措施，實現(xiàn)內(nèi)部交易成本的最低化與市場范圍的放大；同時輔之以承載信息流的電子商務(wù)手段，實現(xiàn)商品及服務(wù)結(jié)構(gòu)、物流功能、營銷方式等的升級，形成發(fā)展“大流通 、大市場、大商業(yè)”的格局，實現(xiàn)股份公司的利潤率與市場占有率的同步增長，保證股份公司的可持續(xù)性發(fā)展努力建成新型的現(xiàn)代化商業(yè)企業(yè)目標。股份公司在 20xx 年實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 萬元，占全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實現(xiàn)總額的 %，位居全市商場企業(yè)第一位，其中品牌商品的銷售總額占無錫市大型企業(yè)整體銷售額的 50%以上，有近 50 個家用電器的著名品牌的銷售量位居無錫市第一位。 （ 2）經(jīng)營范圍 本資 料來自 國內(nèi)貿(mào)易，移動電話機配件的銷售，金飾品的修理改制，摩托車維修，家用電器的安裝、維修，服裝、眼鏡的加工服務(wù)，商品包裝，倉儲服務(wù)，汽車貨運，自有場地出租，電子游藝，經(jīng)濟信息咨詢服務(wù)，廣告、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)轉(zhuǎn)讓及咨詢服務(wù)，軟件開發(fā)、銷售。股份公司主營場所占地面積 萬平方米，建筑面積 4 萬平 方米，營業(yè)面積 2 萬平方米，擁有五層營業(yè)大樓，設(shè)五個賣場。 近兩年來，股份公司實現(xiàn)銷售總額在江蘇省零售市場均排在首位。 股份公司的發(fā)展戰(zhàn)略是“以零售百貨為主導，以連鎖經(jīng)營為主體， 以物流配送為重點，以電子商務(wù)為手段，建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)企業(yè)”。 國家計委和建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法 與參數(shù)》（第二版）； 國家發(fā)展計劃委員會計經(jīng)貿(mào) [20xx]999 號《關(guān)于無錫東方物流配送中心及超市項目建議書的批復》； 股份公司與有關(guān)方的土地租賃協(xié)議與土地及附屬建筑設(shè)備的收購協(xié)議； 專業(yè)評估機構(gòu)的土地評估報告及資產(chǎn)評估報告； 股東大會關(guān)于同意募集資金投向的決議； 國家、省、市有關(guān)統(tǒng)計調(diào)查資料； 本資 料來自 國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范、標準； 項目單位提供的有關(guān)資料； 研究過程中實際調(diào)查及收集的其它資料； 1無錫市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展 “十五”規(guī)劃； 1項目單位委托江蘇省工程咨詢中心編制可行性 研究報告的委托合同； 四、可行性報告主要研究內(nèi)容 本報告在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，以當前無錫商業(yè)大廈股份有限公司實際經(jīng)營及發(fā)展需要為基礎(chǔ)，對建設(shè)無錫東方物流配送中心及超市項目進行可行性研究。 項目方案包括年經(jīng)營額約 億元的大型超市和物流配送中心。 表 13 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 序號 指標名稱 單位 數(shù)值 備 注 一 主要技術(shù)指標 1 總用地面積 m2 47400 2 總建筑面積 m2 48620 物流配送中心及超市大樓 m2 47970 其中超市賣場面積 120xxm2，倉儲及配送面積 16000m2 輔助配套設(shè)施 用房 m2 650 包括冷凍機房、變電室、泵房、 鍋爐房、發(fā)電機房等用房 3 建筑密度 % 4 容積率 本資 料來自 續(xù)上表 序號 指標名稱 單位 數(shù)值 備 注 5 綠化率 % 30 6 建設(shè)周期 年 1 7 勞動定員 人 800 二 主要經(jīng)濟指標 8 項目總投資 萬元 19300 資金來源全部為股票上市募 集資金 固定資產(chǎn)投資總額 萬元 17650 鋪底流動資金 萬元 1650 9 營業(yè)收入 萬元 60918 正常年 10 營業(yè)稅金及附加 萬元 1593 正常年 11 總成本費用 萬元 53214 正常年 12 經(jīng)營成本 萬元 52060 正常年 13 利潤總額 萬元 6111 正常年 14 所得稅 萬元 2017 正常年 15 稅后利潤 萬元 4094 正常年 16 未分配利潤 萬元 3480 正常年 17 投資利潤率 % 18 投資利稅率 % 19 主要財務(wù)評價指標 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率 所得稅前 % 所得稅后 % 自有資金內(nèi)部收益率 % 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值 評價基準 8% 所得稅前 萬元 36663 所得稅后 萬元 21551 自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 23160 全部投資回收期 所得稅前 年 含建設(shè)期 1年 所得稅后 年 含建設(shè)期 1年 自有資金投資回收期 年 含建設(shè)期 1年 盈虧平衡點 (生產(chǎn)能力 ) % 三、存在的問題及建議 項目的 建設(shè)投資、運行成本和經(jīng)營收入對本項目實現(xiàn)預期效果的影響均較大。其中，第三方物流業(yè)更是得到了迅猛而蓬勃的發(fā)展。 1992 年 7 月，我國政府出臺了《關(guān)于商業(yè)零售領(lǐng)域利用外資問題的批復》的文件，批準在北京、上海、天津、廣州、大連、青島等 6 個城市和 5 個經(jīng)濟 特區(qū)進行中外合資合作零售企業(yè)試點。當前，許多著名超市公司（如德國麥德龍、美國沃爾瑪、法國家樂福等）紛紛向國外拓展市場，進行跨國聯(lián)營，以尋求更大的發(fā)展空間。 三、無錫商業(yè)大廈股 份有限公司發(fā)展的需要 無錫商業(yè)大廈股份有限公司在做好百貨零售主業(yè)和發(fā)展“品牌經(jīng)營戰(zhàn)略”的基礎(chǔ)上，緊緊依托主業(yè)，發(fā)展多元經(jīng)營，成功躋身于全國商業(yè)流通領(lǐng)域領(lǐng)先地位，在江蘇省同行業(yè)綜合經(jīng)濟效益排名中位居前列。一旦突破了這一“物流瓶頸”，建立高效快速的物流配送體系，真正滿足在線用戶低成本、高質(zhì)量的服務(wù)需求，股份公司的電子商務(wù)將會產(chǎn)生質(zhì)的飛躍。解放后，特別是改革開放以來，貿(mào)易業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的支柱之一，獲得了日新月異的長足發(fā)展。 20xx 年全市人均城鄉(xiāng)居民消費支出 6975 元，比上年增長 %，共實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %。圍繞富民強市的總要求，“十五”時期無錫市經(jīng)濟和社會發(fā)展的主要目標是：國民經(jīng)濟保持較快的增長，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整取得重大進展，綜合實力和市場競爭能力進一步增強；基本建立起比較完善的社會主義市場經(jīng)濟運行機制；城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，生活質(zhì)量有較大 的改善，過上比較富裕的生活。特色商業(yè)群體已具規(guī)模，中山路地區(qū)已成為最繁華的商業(yè)集中之 地，中山路商業(yè)區(qū)除股份公司外還有無錫八佰伴商貿(mào)中心有限公司、無錫新世界百貨有限公司、無錫百盛商貿(mào)有限公司、無錫第一百貨集團有限公司等大型商業(yè)企業(yè)，中山路商業(yè)區(qū)商廈林立，購物設(shè)施集中，使得中山路近年來一直成為無錫市及其周 本資 料來自 邊地區(qū)消費者心中理想的購物場所。據(jù)此計算，無錫市區(qū)超市型商品性消費支出總?cè)萘繛? 億元。由于長期以來重生產(chǎn)、輕流通，加上歷史形成的條塊分割與“大而全”、“小而全”等類型或行業(yè) 法人單位 （個） 所屬全部貿(mào)易、餐飲 產(chǎn)業(yè)活動單位（個） 從業(yè)人員 （個） 營業(yè)面積 （ m2） 銷售額 （萬元） 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)合計 124 216 56371 428513 3805557 市區(qū) 73 93 25989 297096 1824143 批發(fā)業(yè) 90 114 40281 3144401 市區(qū) 53 63 15315 1337894 零售業(yè) 34 102 15550 428513 661156 市區(qū) 20 30 10674 297096 486249 零售業(yè)安經(jīng)營方式 連鎖商店 6 12 3415 76824 91536 非連鎖商店 28 90 12135 351689 569620 零售業(yè)按業(yè)態(tài)分 綜合商店 17 22 10544 306027 522384 超級市場 4 8 1621 35480 48965 專業(yè)商店 12 30 3277 65427 77738 其他 1 42 108 21579 12068 本資 料來自 傳統(tǒng)觀念，我國企業(yè)在“物流陷阱”中造成的損失和浪費難計其數(shù)。 （ 3）外資企業(yè)大舉進入帶來的市場機會。 可以預見，隨著進一步深化社會分工和擴大對外開放，我國的物流業(yè)尤其是第三方物流業(yè)存在著廣闊的發(fā)展前景。 面對飛速發(fā)展的經(jīng)濟形勢，特別是我國即將加入 WTO，機制、規(guī)模、技術(shù)、管理遠勝于己的外資商業(yè)企業(yè)將迅速進入和擴大國內(nèi)市場，國內(nèi)商業(yè)企業(yè)競爭力必將經(jīng)受相當嚴峻的考驗。 本資 料來自 ★采用現(xiàn)代標準化的物流設(shè)施和先進的物流管理技術(shù)。 二、輔助配套設(shè)施工程 輔助配套設(shè)施用房 650m2，主要為冷凍機房、變電室、泵房、鍋爐房、發(fā)電機房等用房，均為單層磚混結(jié)構(gòu)； 多功能廣場、室外停車場等室外工程； 本資 料來自 給排水、強弱電、暖通、消防等配套公用工程； 物流配送中心及超市所需的物流設(shè)備、信息系統(tǒng)及辦公用具等。 第二節(jié) 建設(shè)條件 一、自然條件 地形地貌 無錫地形以平原為主，零 散分布著低山、殘丘。 溫 度： 年平均溫度 ℃ 最冷月平均氣溫 ℃ 最熱月平均氣溫 ℃ 極端最低氣溫 10℃ 極端最熱氣溫 39℃ 濕 度： 最冷月平均相對濕度 76% 最熱 月平均相對濕度 86% 降雨量： 年總降雨 1100mm 日最大降雨量 氣 壓： 夏季大氣壓 本資 料來自 冬季大氣壓 風： 夏季平均風速 冬季平均風速 積 雪： 冬季最大積雪深度 26cm 無霜期 ： 230 天 二、交通條件 無錫是華東地區(qū)主要的交通樞紐，已形成由鐵路、公路、水路、航空配套組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)。無錫市區(qū)與這些港口有高速公路和國道相連，距上海港 165 公里，距江陰港 38 公里，距張家港港 43 公里?；匾晕饔需F路專線連接無錫火車站，與滬寧鐵路聯(lián)網(wǎng)，對外交通狀況優(yōu)。 本資 料來自 第一節(jié) 物流配送中心的選擇及流程 一、物流中心的種類 世界物流業(yè)的發(fā)展歷程已經(jīng)走過了廠內(nèi)物流、實體分配物流、綜合物流三個階段，正邁向 EC 物流的新階段，伴隨著 EC 出現(xiàn)了一系列全新的物流模式。物流一體化就是利用物流管理，使產(chǎn)品在有效的供應鏈內(nèi)迅速移動，使參與各方的企業(yè)都能獲益，使整個社會獲得明顯的經(jīng)濟效益。 許多專家提出我國 物流產(chǎn)業(yè)應積極采取代理形式的客戶定制物流服務(wù)的第三方物流模式。 表 62 配送品種方案 序號 分 類 主要品種 一 家電類 電視機、空調(diào)、洗衣機、電腦、冰箱、影碟機、熱水器、小家電等 二 日用品類 化妝品、箱包、玩具、音像制品、小五金、體育用品等 三 學習用品類 書、練習冊、筆、其它學習用具等 四 其它品類 包括輕工機械類、紡織服裝類、工藝品及珠寶類等 五、配送流程 配送中心的作業(yè)流程可分為：進貨、檢驗、加工、編碼 、入庫、配貨、補貨、調(diào)庫、盤點、作業(yè)計劃編制、配載、庫管、新品登錄與工藝編制。 二、普通倉儲配送區(qū) 設(shè)備選擇原則為管理信息系統(tǒng)現(xiàn)代化和庫內(nèi)設(shè)備機械化。 庫區(qū)擬選用高架庫貨架，貨架高 6 米，分三層，其單元規(guī)格為長 米、深為 1 米、高為 2 米，貨架面積為 萬平方米。 根據(jù)擬建物流 配送中心的建設(shè)目標及發(fā)展趨勢，應該加強學習和采用物流現(xiàn)代化技術(shù)。其中，信息流一方面伴隨著商品流而產(chǎn)生，另一方面又起著引導物流進行有規(guī)律運動的重要作用，它是分析商品流、導向資金流、進行經(jīng)營決策的重要依據(jù)