【正文】 銜接順暢放松；聯(lián)排和疊加注重空間的豐富感和實用性，令之有別墅感覺，最終達到悠閑、舒適的居住功能。 天際線 南歐地區(qū)的傳統(tǒng)民居建筑多為依山就勢的建筑 群落，三四層為主，建筑高低錯落，聚落以一高聳的塔為統(tǒng)領并以自然山體的曲線為背景。 節(jié)點 雅典衛(wèi)城山腳下，有一個景點叫作 Agora，是古時的議會等公共建筑的遺址，在兩千多年前是演說家的舞臺，他們對於公共事務精辟的看法比起現(xiàn)在的政治家有過之而無不及，影響所及，使民主政治儼然成為全世界的主流政體。 托斯卡納是意大利 森林最多的地區(qū) ，也是最早釀造葡萄酒的地方，傳統(tǒng)的奇安蒂（ Chianti）紅酒世界知名。 而從深層次的特征考量，南歐文化以希臘文明的璀璨光芒為開始，并經(jīng)過羅馬帝國的發(fā)揚光大，其根骨結合了兩大文明的優(yōu)點。 1． 3 項目創(chuàng)新理念 演繹“綠色健康生活 ” 概念，提供良好的室外活動空間，提高設計的高新科技含量，結合項目現(xiàn)有的坡地、魚塘，豐富植被品種、擴大水域面積，運用人工濕地，自我凈化等生 中山市中海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 12 態(tài)處理技術，減少能耗，降低物管費用，同時達到小區(qū)戶外可停留化、視覺綠色化、環(huán)境生態(tài)化等高品質(zhì)生活目標。在產(chǎn)品設計、宣傳包裝、推廣活動、社區(qū)文化等層面，突出本項目獨有的文化特質(zhì)和 11 形象概念，既提高項目形象，又可以形成有效的市場區(qū)隔。總體來講，起源于希臘的悠閑城邦生活是南歐文化的顯著的特征，其生活特點是富足（包括金錢和時間的富足）、公共參與、浪漫和一定的隨意感，其生活領域既具有自由的形態(tài)和豐富的變化，同時也有集散的中心和具有精神領域感的標志建筑。有的樓盤將多層、小高層應用一些簡單簡化的歐式符號的風格稱之為后現(xiàn)代簡約風格，也有部分樓盤提出加拿大、加勒比海等風格，但多數(shù)產(chǎn)品的實際效果和概念的關系不緊密，有張冠李戴的意味，沒有將建筑形象、小區(qū)環(huán)境和日常生活方式整合實施為整體的操作，未能創(chuàng)造真正的生活情境和社區(qū)文化感。四期約 526 戶。推廣主題 :“氣質(zhì)與生俱來”。 2． 1． 3 匯星臺（雍逸庭二期） 位于東區(qū)博愛路與興中道交匯處，占地面積 110000m2，總建筑面積 160600m2。 2020年 9月開盤。 項目機會 :由于 105 國道和市區(qū)規(guī)劃一環(huán)在側，項目交通便利，對比于沙溪、大涌鎮(zhèn)區(qū)的地段而言，具有對其他鎮(zhèn)區(qū)更強的輻射力度。 1． 5． 3 收入分層 根據(jù)調(diào)查顯示，置業(yè)者購房選擇銀行按揭的占 70%，中低收入家庭的按揭供款占家庭月收入的 30%，中高收入家庭的按揭供款可占家庭月收入的 40— 50%。 1． 4 市場營銷定位 結 合本項目的優(yōu)劣勢和競爭策略，建議充分利用本項目在地形地 貌的優(yōu)勢、中海地產(chǎn)的成功開發(fā)經(jīng)驗，開發(fā)高性價 比、高質(zhì)素、具有創(chuàng)新品質(zhì)的中高檔精品項目。南北兩端 長約 1300米，東西兩側距離約 150— 250米之間。通過規(guī)劃、建筑、環(huán)境設計以及物業(yè)管理等軟硬件措施， 對總平面設計、住宅平面設計、環(huán)境設計、售樓準備工程設計、場景氛圍設計提出了一套針對性的具體操作手法，以期從物質(zhì)層面及文化深層次上指導設計，達到銷售產(chǎn)品與包裝策劃的一致。 項目區(qū)位圖 項目位置圖 3 地塊北面 地塊南面 地塊東面 地塊西面 1． 3 歷史區(qū)域文脈 中山市 是偉人孫中山的故鄉(xiāng)， 位于廣東省中南部，珠江三角洲中部偏南的西、北江下游出海處，北接廣州市番禺區(qū)和順德市，西鄰江門市區(qū)、新會市和斗門縣，東南連珠海市，比鄰澳門， 東隔珠江口伶仃洋與深圳市和香港特別行政區(qū)相望。 中高收入以上的置業(yè)者對小區(qū)環(huán)境及物業(yè)的關注程度較高，追求較高的生活品質(zhì)；對價格及區(qū)位相對不太敏感；對小區(qū)的配套設施的依賴程度也相對較低。 地塊內(nèi)有著豐富高差的地形地貌及原生的樹木是地塊最大的優(yōu)勢及差異性，為日后建造優(yōu)質(zhì)而具有特色的小區(qū)規(guī)劃景觀環(huán)境提供非常良好的基礎。 地塊相比眾多開發(fā)商的大量供應產(chǎn)品而言，具有硬性（較偏遠、配套匱乏）和軟性（大多數(shù)置業(yè)者對區(qū)位的不認同）的先天劣勢， 重要競爭對手雅 居樂、新鴻基、萬科等首先從地理位置上將對項目的潛在客戶產(chǎn)生截流影響。 7 2． 1． 2 奕翠園 位于東區(qū)孫文東路，總占地面積 348000m2，一期建筑面積約 37000 m2，容積率為。推廣主題 :“在此人生更閃耀 ” 。小區(qū)規(guī)劃及環(huán)境特點：外圍布置小高層和部分 2層商業(yè)，內(nèi)部布置多層和別墅 ,物業(yè)按類型分布并具有不同的建筑和環(huán)境特征。推廣主題 :“全環(huán)境生態(tài)江景社區(qū)” 。 3． 1 “ 南歐城邦”的詮釋 “南歐”，從地理意義來說，不特指任何一個國家，它是一個區(qū)域位置和地貌上的概念，是具有明顯地域特征的一個概 指：它包括南部歐洲的意大利、西班牙、希臘、葡萄牙等美麗國家的臺地區(qū)域。更高檔次的消費者則追求環(huán)境素質(zhì)更加優(yōu)秀的雙拼別墅、獨立別墅。營造對高尚社區(qū)的歸屬感和對悠閑生活居住模式的認同感對吸引目標客戶至關重要。在開發(fā)的過程中，對以上概念恰當?shù)囊?guī)劃設計表達方式將誘導公眾對“都市悠閑 +綠色臺地”這一主題詞匯的理解，逐漸形成對于項目的高品質(zhì)低密度片區(qū)的印象 。 概念下之次概念 南歐地區(qū)豐富多樣的建筑文化和生活情境可以結合項目多期發(fā)展，分主題推出。托斯卡納的環(huán)境條件和品質(zhì)象征都和本項目一期的狀況有比較高的契合度，可以選擇托斯卡納一期開發(fā)的次一級概念。 道路 南歐臺地小鎮(zhèn)的道路意象是源于山體的自然形態(tài)以及山和水體關系，而在城市道路中多為環(huán)抱式曲線布局，層層后退，道路一般都是指向中心廣場。 1． 2 樓型、戶型設想 位于城市邊緣的聯(lián)立式住宅（ Townhouse）松快閑適，清新自在，家居氣息更加宜人。多層、小高層洋房的戶型在平面設計中，考慮三房、四房大戶型以景觀為先，廳及兩個臥室朝北朝向中心花園，并在入口設計花園陽臺 ， 并保證每戶都有房間朝南；朝南為二房和小三房戶型，在景觀條件一般的情況下，廳及兩個臥室朝南。 1． 5 會所和商業(yè)街設計設想 會所是整個小區(qū)的靈魂，它可以借助于地段中部的水面，同時設置半開敞的水岸濕地，綠化、水面及環(huán)境設計保持自然生趣。對于許多客人來說，這個小鎮(zhèn)實在是太邊緣了，但是“邊緣”才是她的魅力。 關聯(lián)性原則 ：道具是場景結構中的組成要素，每一個要素（如廣告、鋪地、座椅等）均與含義密切聯(lián)系，且共同形成具有的表達同一的主題整體結構。開盤時，可以結合托斯卡納的奇安蒂紅酒特產(chǎn)，開展紅酒節(jié)，在林中布置酒架、瓶裝酒和桶裝酒，邀請客戶暢飲。模型展示區(qū)分為戶型模型及樓盤整體模型，如有需要可單獨做出入口及中心花園的展示模型。 105 國道快速路輔道、一環(huán)方向綠色臺地景致展示區(qū)、商業(yè)街市廣場統(tǒng)一設計，各視覺焦點間距適中，以 25 米左右為宜，景點間以綠化或采用自然的鋪地 23 材 料若斷若連