【正文】 ） ； 其他有關(guān)材料。 4. 項目初審和審批 對編制《建設(shè)項目環(huán)境影響報告書》的建設(shè)項目，經(jīng)專家審查后，符合編制要求的給予審批，對不符合要求的繼續(xù)完善《建設(shè)項目環(huán)境影響報告書》的內(nèi)容，經(jīng)修改后再行審批。 注：由于市發(fā)改局的的審批權(quán)限為 50萬平方米建筑面積以下，立項時要據(jù)此分期申報。 調(diào)整的 1/500 至 1/20xx（適用于長輸管線）管線工程施工設(shè)計圖一式五份，其中排水工程的設(shè)計圖繪制在現(xiàn)狀地形圖上；其余工程一般繪制在廣州市番禺區(qū)綜合地下管線圖上，無綜合地下管線圖時則繪制在 1/500 至 1/20xx現(xiàn)狀地形圖上；配合新建、改建、擴(kuò)建道路的管線工程可繪制在已批準(zhǔn)的 1/500道路平面設(shè)計圖上；或與原要求一致。 (5)調(diào)整后繪制在 1/500或 1/20xx 現(xiàn)狀地形圖上的總平面圖上的總平面一式兩份及 DWG 格式電子文件一份。 在城市規(guī)劃發(fā)展區(qū)以外地區(qū)申請建設(shè)項目選址，應(yīng)當(dāng)按照《廣州市申請使用建設(shè)用地規(guī)則》規(guī)定提交建設(shè)項目規(guī)劃選址論證報告； 1/500 現(xiàn)狀地形圖，若無 1/500 現(xiàn)狀地形圖或用地面積超過 10 公頃，可用 1/20xx 現(xiàn)狀地形圖代替； 建設(shè)項目總平面關(guān)系布置圖（反映擬選址范圍的界線及拐點坐 標(biāo)、建筑的平面布局、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)）、現(xiàn)場照片。股東會決議由股東簽署（股東為自然人的由本人簽字；自然人以外的股東加蓋公章），董事會決議由董 事簽字。 （ 11）法律文件送達(dá)授權(quán)委托書； 由公司的境外投資者（授權(quán)人）與境內(nèi)法律文件送達(dá)接受人（被授權(quán)人）簽署，載明境內(nèi)被授權(quán)人的地址、聯(lián)系方式，明確授權(quán)其代為接受法律文件送達(dá)。 外商投資有限責(zé)任公司登記 登記條件 （ 1）經(jīng)審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)； （ 2）投資者符合法定人數(shù)（五十個以下）； （ 3）投資者出資達(dá)到法定資本最低限額； （ 4）投資者制定公司章程； （ 5）有公司名稱，建立符合有限責(zé)任公司要求的組織機(jī)構(gòu)； （ 6）有公司住所。由于開發(fā)項目的規(guī)模巨大，因此需要在取得圖紙后，項目部要對所有的圖紙作審圖工作，這方面的工作并不是 作設(shè)計審查，而是結(jié)合售樓部板房區(qū)以及開盤范圍和收樓范圍作全面的了解，評估開盤的時候要符合什么要求，如看樓路線與施工路線的考慮、如收樓的時候這個區(qū)域是否都考慮或具備了通永久水電、電信、電視等市政配套的條件？收樓區(qū)域的電房的供電范圍、電信機(jī)房的范圍是否都統(tǒng)一考慮和安排了？ 目前公司編定的計劃中大體包括土建、機(jī)電、裝修、綠化的施工計劃，但是現(xiàn)在項目越來越多的面對工程的外包問題，尤其是外省的項目，如土方、爆破、地質(zhì)鉆探、外水外電等市政工程等等，因此項目部的還應(yīng)該將所有外包工程的施工時間和進(jìn)度考慮進(jìn)整體工程的進(jìn)度里面 ，一環(huán)扣一環(huán)，避免工程的脫節(jié)。 在這個過程里面包括了對外大量的協(xié)調(diào)工作，如：項目報建、收地工作、對外的水電 工程、外包工程的談判等；此外，還包括了對內(nèi)的協(xié)調(diào)工作，主要是如下幾個方面： 項目 管理 部與集團(tuán)總部的上下級關(guān)系，集團(tuán)總部下達(dá)任務(wù)表，如取得施工許可證的時間、開工時間、售樓和收樓計劃等； 在項目的開發(fā)過程中緊密與設(shè)計單位、施工單位、售樓部、屋村管理處等部門的溝通協(xié)調(diào)； 項目 管理 部的內(nèi)部管理，也就是根據(jù)集團(tuán)公司給出的時間表和各方面的進(jìn)度做出工作計劃，如報建的進(jìn)度和施工進(jìn)度以及交地的時間表等，在這個過 程里面牽涉到方方面面的問題，許多的事情都是可變的，而這些因素如果沒有提前準(zhǔn)備或注意的話往往會變成影響項目開發(fā)的 阻力，因此需要有計劃地進(jìn)行多方面的協(xié)調(diào)和溝通，以項目 管理 部為主的主動管理尤為重要。 另外，前期的準(zhǔn)備工作還需要對整個征地范圍包括周邊的村莊的現(xiàn)狀作詳細(xì)的了解，評估項目的開發(fā)改變了現(xiàn)狀之后對周邊環(huán)境的影響，如附近村莊的排水和交通情況，是否要處理？是否要調(diào)整規(guī)劃紅線？所有的這些細(xì)節(jié)的問題如果沒有注意和恰當(dāng)?shù)奶幚?，那將影響到項目的開發(fā)。 第二篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)流程 簽署地塊合作開發(fā)合同 設(shè)立項目公司（辦理工商、組織機(jī)構(gòu)代碼、稅務(wù)登記、銀行開戶） 項目選址意見 用地規(guī)劃許可證 取得國土證 房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)申報（暫定級） 立項申請 做環(huán)評和環(huán)保審批 報修建性詳規(guī) 消防審核意見書 工程規(guī)劃許可證 招標(biāo) /議標(biāo) 防雷、人防、施工圖審查、辦理地名 質(zhì)量監(jiān)督 /安全監(jiān)督 施工許可證 辦理預(yù)售 規(guī)劃驗收 消防、環(huán)保驗收 工程竣工資料審查 竣工驗收備案 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程 在與政府簽訂了地塊合作開發(fā)合同后，項目部可以正式進(jìn)入項目的報建和開發(fā)流程。某些國家的海外屬地出具的文書，應(yīng)先在該屬地辦妥公證，再經(jīng)該國外交機(jī)構(gòu)認(rèn)證，最后由我國駐該國使（領(lǐng)）館認(rèn)證。 內(nèi)資企業(yè)有限責(zé)任公司登記 １、公司法定代表人簽署的《公司設(shè)立登記申請書》； ２、全體股東簽署的《指定代表或者共同委托代理人的證明》（股東為自然人的由本人簽字；自然人以外的股東 加蓋公章）及指定代表或委托代理人的身份證復(fù)印件（本人簽字）； 應(yīng)標(biāo)明具體委托事項、被委托人的權(quán)限、委托期限。 注： 依照《公司法》、《公司登記管理條例》設(shè)立的除一人有限責(zé)任公司和國有獨資公司以外的有限責(zé)任公司申請設(shè)立登記適用本規(guī)范。 (五 )新征建設(shè)用地辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，需提供下列資料： 已取得的《建設(shè)項目選址意見書》復(fù)印件； 土地管理部門核發(fā)的《建設(shè)項目用地預(yù)審報告書》復(fù)印件； 《建設(shè)項目選址意見書》中要求提交的專業(yè)管理部門的意見（如交通影響評估報告、環(huán)境影響評估報告批復(fù)意見等）； 區(qū)屬單位應(yīng)當(dāng)由區(qū)城市規(guī)劃部門加具規(guī)劃審查意見； 農(nóng)村村民申請建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)按下列情況提交下列相關(guān)資料（ 在 申請選址意見書階段已提供的除外，但需在申請函中加以說明）： * (1)村民住宅建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)按《廣州市農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地管理規(guī)定》提交下列資料： ① 各申請人戶內(nèi)家庭成員的戶口薄、身份證明文件； ② 申請非公寓式住宅用地，應(yīng)當(dāng)提供經(jīng)鎮(zhèn)土地管理機(jī)構(gòu)審查的申請人現(xiàn)居住情況證明； ③ 申請公寓式住宅用地，應(yīng)當(dāng)提供村民委員會和各申請人簽訂的農(nóng)村村民建房協(xié)議； ④ 所在中心村的規(guī)劃批準(zhǔn)文件、附圖； (2)申請村經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地，應(yīng)當(dāng)提交下列資料： ① 土地管理部門核準(zhǔn)的村被征用的土地面積證明； ② 土地管理部門核發(fā)給原征地單位的建設(shè)用地批準(zhǔn)文件； 農(nóng)民成建制轉(zhuǎn)為城市居民后成立的經(jīng)濟(jì)組織實施 城中村 改造，申請住宅建設(shè)用地和公共配套設(shè)施建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)提交下列資料（在申請選址意見書階段已提供的除外，但需在申請函中加以說明）： * (1)城中村 改造規(guī)劃的批復(fù)文件、附圖； (2)經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)的 城中村 改造實施計劃； (3)土地管理部門核發(fā)的《國有土地使用證》或用地權(quán)屬證明文件及附圖、附件； 因政府公共工程征用或拆遷需要申請拆遷安置復(fù)建用地，應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)拆遷安置的部門統(tǒng)一申請，并提供下列相關(guān)資料（在申請選址意見書階段已提供的除外，但需在申請函中加以說明）： (1)申請農(nóng)村村民的拆遷安置用地，應(yīng)當(dāng)提交下列資料： ① 市、區(qū)拆遷行政主管部門有關(guān)拆遷量和實際需安置戶數(shù)的核準(zhǔn)文件（應(yīng)當(dāng)去除不符合安置規(guī)定的被拆遷戶數(shù)）； ② 拆遷雙方簽訂的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議； ③ 土地管理部門核發(fā)給原征地單位的建設(shè)用地批準(zhǔn)文件； (2)申請復(fù)建用地，應(yīng)當(dāng)提交下列資料： ① 政府批準(zhǔn)同意拆遷后復(fù)建安置的批準(zhǔn)文件； ② 市、區(qū)拆遷行政主管部門核準(zhǔn)的需復(fù)建的被拆遷物業(yè)總建筑面積、總用地面積（違章建筑總面積應(yīng)當(dāng)予扣除）； ③ 拆遷雙方簽訂的拆遷復(fù)建補(bǔ)償協(xié)議； ④ 土地管理部門核發(fā)給原征地單位的建設(shè)用地批準(zhǔn)文件； 投資主管部門核發(fā)的投資批準(zhǔn)文件或投資核準(zhǔn)文件或投資備案登記文件； 建設(shè)項目涉及國家安全、消防、文物保護(hù)、航空、通信等部門的，應(yīng)當(dāng)提供各相關(guān)專業(yè)主管部門的書面意見； 1/500 現(xiàn)狀地形圖，若無 1/500 現(xiàn)狀地形圖或用地面積超過 10 公頃，可用 1/20xx 現(xiàn)狀地形圖代替； 1建設(shè)項目總平面規(guī)劃圖（反映擬選址范圍的界線及拐點坐標(biāo)、建筑的平面布局、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表）、現(xiàn)場照片。 (5)調(diào)整后繪制在 1/500或 1/20xx 現(xiàn)狀地形圖上的總平面圖上的總平面一式兩份及 DWG 格式電子文件一份。 （十一） 管線工程規(guī)劃驗收，需提交下列資料： 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 復(fù)印件、審核書及附圖原件，如經(jīng)批準(zhǔn)調(diào)整《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，應(yīng)當(dāng)提交城市規(guī)劃部門同意調(diào)整的歷次批復(fù)文件復(fù)印件； 《廣州市建設(shè)工程規(guī)劃驗收測量記錄冊》兩冊。 《建設(shè)項目環(huán)境影響報告書》連同《項目可行性研究報告》或項目批文報給審批部門經(jīng)辦人。 立項批文。 ⑶ 、技術(shù)審核。 、申報建筑內(nèi)部裝修工程設(shè)計審核 （ 1）領(lǐng)取填寫《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火審 核申報表》； （ 2）報送室內(nèi)裝修設(shè)計圖紙及動力、照明等電氣線路布置圖、空調(diào)風(fēng)管走向平面圖、系統(tǒng)圖一套； （ 3）裝修防火材料相關(guān)證書、性能說明及法定檢測機(jī)構(gòu)檢驗報告。 （ 4）驗收或復(fù)驗合格的，《建筑工程消防驗收意見書》填寫驗收合格、同意投入使用。 再由項目管理部結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r，向規(guī)劃設(shè)計院提供 用地紅線圖；《規(guī)劃設(shè)計條件》（規(guī)劃局或相關(guān)部門）；最新的現(xiàn)狀地形圖（比例：1： 500~1： 1000），（近幾年對現(xiàn)狀地貌有改變的需補(bǔ)測）（電子文件）；當(dāng)?shù)卣髨?zhí)行實施的《城市規(guī)劃實施細(xì)則》或《城市設(shè)計實施導(dǎo)則》；《控制性詳細(xì)規(guī)劃》（項目用地所在地）；用地內(nèi)有哪些建構(gòu)筑物是當(dāng) 地有關(guān)部門要求保留的（不允許拆遷）。 裝修施工圖完成后，建筑設(shè)計院水電室完成水電施工圖。 二、 征地合同簽訂后準(zhǔn)備階段 ： 1. 與當(dāng)?shù)毓╇娋?、自來水公司進(jìn)行緊密接觸，獲得準(zhǔn)確的 技術(shù)參數(shù)（單位負(fù)荷指標(biāo)、同時率、供電半徑、允許安裝變壓器的大小、近中遠(yuǎn)期可提供的出線間隔、供電線路走向、電纜溝做法、配電房做法、供電習(xí)慣方案、高壓電纜纜徑等）提供給公司規(guī)劃設(shè)計院作為設(shè)計依據(jù)； 2. 擬訂供電、供水、電信、電視的框架協(xié)議，框架協(xié)議中要明確投資、建設(shè)、控制點時間、技術(shù)參數(shù)、設(shè)計要點及施工要點等，在經(jīng)過審核后與供電局、自來水公司、電信、有線電視進(jìn)行談判，在保證公司利益的前提下與其簽訂框架合同； 3. 根據(jù)框架協(xié)議的相關(guān)內(nèi)容、當(dāng)?shù)厥召M依據(jù)、實際工作內(nèi)容，與電力設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位就實際收費進(jìn)行談判，盡可 能降低各項收費的費率并與其簽訂相關(guān)協(xié)議、合同。 二、 項目首期地塊的施工階段 ： 對照《發(fā)售及收樓工作進(jìn)度計劃》監(jiān)督現(xiàn)場施工進(jìn)度，定期與項目管理部召開溝通會議（每個月 1~2 次，開盤前的 3個月必須保持最少每月 2 次的溝通）； 按照初步設(shè)定的開盤時間，提前 6 個月聯(lián)系銷售管理小 組、房地產(chǎn)管理部和項目管理部共同與政府溝通，確定稅費及辦證流程等問題； 提前 4 個月提交包括樓盤外標(biāo)識系統(tǒng)（路牌）、廣告包裝（如燈旗、空飄）、員工宿舍租用、參觀車輛停放、看樓車的線 路租用等需要與外部部門溝通的工作單給項目管理部，由項目管理部統(tǒng)籌公司其他部門提供必要的協(xié)助 ； 提前 3 個月聯(lián)系項目管理部（如有需要）和法務(wù)部（或律師辦），協(xié)助銷售管理小組與當(dāng)?shù)劂y行進(jìn)行銀企合作的協(xié)商； 提前 3 個月與項目管理部溝通，確定管理公司的落實情況； 根據(jù)實際工程進(jìn)度，最少提前 2 個月與項目管理部落實最終的開盤時間及各項開盤協(xié)助工作 （包括樣板房、售樓部等的準(zhǔn)備）的最終完成期限，并敦促項目管理部頒布和執(zhí)行； 提前 1 個月提交各類宣傳彩圖（包括規(guī)劃圖、戶型圖）給項目管理部、裝修設(shè)計室、建筑設(shè)計研究院、房地產(chǎn)管理部等部門確定； 提前 2 個月聯(lián)同項目管理部共同制定與建筑、裝修等有關(guān)的文字說明文件（如《裝修標(biāo)準(zhǔn)》、《房屋質(zhì)量保證書》、《稅費及其他應(yīng)付款項明細(xì)》等），上述文件在經(jīng)相關(guān)部門確認(rèn)后，復(fù)印件送項目管理部存檔，原件由售樓部留存； 提前 10 天與項目管理部簽收開盤所需預(yù)售證，以便做好公示和《商品房買賣合同》的購買等準(zhǔn)備工作；