上海華亭榮園項(xiàng)目招商建議書(shū)(更新版)
【正文】 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪： 由于市場(chǎng)和客群對(duì)于產(chǎn)品區(qū)分的需求影響，催生了一些專(zhuān)業(yè)的商鋪集中市場(chǎng)，他的特征就是業(yè)態(tài)統(tǒng)一，由零散的多個(gè)個(gè)體商鋪構(gòu)成規(guī)模較大的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，以吸引特定的客群并為其提供便利的服務(wù)； 購(gòu)物中心： 購(gòu)物中心指具備一定規(guī)模，有足夠多的 “ 元素 ” 可以集納消費(fèi)、娛樂(lè)、餐飲、休閑等功能的購(gòu)物中心。 因此，在新住宅區(qū)大多缺少商業(yè)設(shè)施的狀況下，這類(lèi)在住宅地產(chǎn)的基礎(chǔ)上建造的商業(yè)地產(chǎn)，如何健康發(fā)展，還需要 從以下 幾個(gè)方面 進(jìn)行 不斷探索 ： ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì) ? 準(zhǔn)確定位 ? 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)策劃 ? 營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行（銷(xiāo)售＋招商） ? 運(yùn)營(yíng)管理結(jié)合經(jīng)營(yíng)理念 下文將著重從產(chǎn)品定位和銷(xiāo)售執(zhí)行方面的內(nèi)容進(jìn)行擴(kuò)展 四、商業(yè)地產(chǎn)定位 6 ? 圍繞市場(chǎng)定位展開(kāi)項(xiàng)目推廣 社區(qū)生活配套 及 休閑娛樂(lè)于一體的 綜合商業(yè) 街區(qū) ? 明確功能定位 滿(mǎn)足該小區(qū)及附近社區(qū)業(yè)主的生活、娛樂(lè)、餐飲及購(gòu)物等功能的服務(wù) ? 以業(yè)態(tài)定位吸引投資者 業(yè)態(tài)和區(qū)域市場(chǎng) 需求相 穩(wěn)合，同時(shí)能填補(bǔ)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)配套不足的問(wèn)題 ? 以主題定位搶占市場(chǎng)先機(jī) 從某種意義上說(shuō)， 商業(yè) 物業(yè)需要先樹(shù)立 概念 ，再進(jìn)行品牌認(rèn)知經(jīng)營(yíng)。 商業(yè)集中體：作為“社區(qū)商業(yè)中心”對(duì)外進(jìn)行招商，目標(biāo)客戶(hù)定向招商。 消化風(fēng)險(xiǎn)單位促銷(xiāo)策略：在一定階段對(duì)質(zhì)素較差的單位制定一套促銷(xiāo)方法，以低價(jià)限時(shí)、限量的形式轟動(dòng)推出，達(dá)到暢銷(xiāo)的目的。 預(yù)訂金購(gòu)買(mǎi) 在預(yù)售許可證發(fā)放以前，對(duì)意向客戶(hù)按購(gòu)房款的 10%收取預(yù)訂款，預(yù)訂合同簽訂后，預(yù)訂 商鋪 予以保留，在不違犯雙方約定的情況下，預(yù)訂款原則上不予退還。 ? 沿街商業(yè) 1＋ 2F： 70%招商， 30%銷(xiāo)售，目標(biāo)以散戶(hù) 和品牌店 為主； 14 ? 商業(yè)集中體 ： 90%招商， 10%銷(xiāo)售，目標(biāo)以大戶(hù)整體租賃為主。當(dāng)市場(chǎng)入住率達(dá)到 70%以上，且銷(xiāo)售控制符合本方案提出的控 制比例、租售比例時(shí)，應(yīng)視為營(yíng)銷(xiāo)成功 。 廣告區(qū)域 印刷品廣告 ： 松江老城區(qū) 12 廣告形式 印刷品：海報(bào)、樓書(shū)、招商手冊(cè)（或折頁(yè)）； 戶(hù)外廣告：布標(biāo)、 T型旗； 報(bào)紙廣告：硬廣告、軟文、新聞。 先關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)，后市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)主要是針對(duì)于大宗的購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)，而市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)則是針對(duì)于單個(gè)客戶(hù)。 ② 對(duì)于 沿街 商鋪 分體推出：將商鋪的功能細(xì)分化，并且予以分隔推出。 目標(biāo)客戶(hù) 鎖定 生活在小區(qū)周邊半徑 3 公里范圍內(nèi)的當(dāng)?shù)鼐用?，也包括到該區(qū)域大賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物的 其他區(qū)域 人群。 三 、 社區(qū) 商業(yè)地產(chǎn)核心 問(wèn)題 一是規(guī)模過(guò)小 ，無(wú)法滿(mǎn)足現(xiàn)代人的多方面的需求。 我們認(rèn)為在此再值得一題的是：商用物業(yè)的開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目的準(zhǔn)確市場(chǎng)定位和科學(xué)決策，是保證項(xiàng)目成功 開(kāi)發(fā) 的一半。底商的鋪面多采用出賣(mài)方式，對(duì)于投資者的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及經(jīng)營(yíng)方式 需要進(jìn)行 控制。 9 商服于民： 住宅商業(yè)休戚與共 ， 對(duì)于一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)有著極大的促進(jìn)和補(bǔ)充作用。實(shí)踐證明，這種策略是最為保險(xiǎn)而且容易造成樓盤(pán) 10 熱銷(xiāo)效果的方法。 六、 銷(xiāo)售政策 一次性購(gòu)買(mǎi) 一次性付清全部購(gòu)房款時(shí)，在現(xiàn)行銷(xiāo)售價(jià)格的基礎(chǔ)上，給予 5%的優(yōu)惠讓利。 ? 開(kāi)業(yè)籌備，完成開(kāi)業(yè)活動(dòng)策劃和籌備工作，做好開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備； ? 使市場(chǎng)招商率達(dá)到 30%，市場(chǎng)商戶(hù)的進(jìn)駐率（招商和銷(xiāo)售）達(dá)到 40%，初步具備開(kāi)業(yè)條件
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