【正文】 青島市房地產(chǎn)市場研究報告》 234 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《西南證券 2020 年第 32周房地產(chǎn)行業(yè)周報》 18 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《天音房產(chǎn) 2020 年 5 月長沙房地產(chǎn)市場月報》 74頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020 年 8 月 14日北京通州房地產(chǎn)市場調(diào)研報告》 44 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《恒達集團 2020 年 6 月無錫城市研究》 24頁 研究報告 2020 年 09 月更 新 《 Wind 資訊 2020 年 8 月 5 日 8 月 11 日房地產(chǎn)行業(yè)研究精粹》 29頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年上半年鄭州市房地產(chǎn)市場運行情況及下半年展望》 7 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年上半年房地產(chǎn)市場政策發(fā)展分析》 10 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年上半年房地產(chǎn)企業(yè)拿地策略分析報告》 12 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年上半年標桿房地產(chǎn)企業(yè)市場分析報告》 10 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年青島膠州市商業(yè) 部分市場調(diào)研報告》 14 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年廣州房地產(chǎn)市場分析報告綱要》 21 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年房地產(chǎn)相關(guān)政策盤點》 2 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年蚌埠樓市第 31周報（ — ）》 3 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月興化市房地產(chǎn)調(diào)研報告》 49 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月南昌房地產(chǎn)市場分析報告》 20 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月 3 日養(yǎng)老社區(qū)投資分析（雷榮軍）》 23頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月洋房及類。 溫泉路商圈做為咸寧市的第一商圈，是咸寧商業(yè)的名片，而現(xiàn)有溫泉村商業(yè)街的的破舊景象與其商業(yè)地位明顯不協(xié)調(diào)，影響了城市商業(yè)的進一步發(fā)展。同一個案沿街店面與內(nèi)街店面、一層與二層差別較大，差價系數(shù)在 50%左右。 № 主力總價： 22萬～ 30 萬之間。 客 源 分 析： 主要為本地投資者和自營戶。 № 規(guī)模及規(guī)劃 MALL № 獨立產(chǎn)權(quán)商鋪 № 招商：“旗艦店帶動二級店”的招商模式；統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營管理。 營銷推廣賣點： № 區(qū)位：項目地處溫泉區(qū)繁華商業(yè)核心地段 № 招商：通過與知名品牌的快餐店的簽約意向洽談，意圖進一步聚攏人氣，目前正在洽談的包括 KFC等商家。 價 格： 一層均價 7000 元 /m2；二層均價 4000 元 /m2；三層均價 2800 元 /m2。 如果按本案街區(qū)現(xiàn)有的租金標準作為目前投資本案商鋪租金的年收益，參照國際通行的商鋪 1：150 的租售比，或按年 8%的收益率推算，則租金對本案售價的支持為，沿街約 17000 元 / m2，內(nèi)街約 10000 元 / m2，內(nèi)街二樓約 4500 元 / m2。 三、 溫泉路商圈商鋪租賃調(diào)查： 淦河路商業(yè)調(diào)查表： 店名 經(jīng)營行業(yè) 商品檔次 實用面積（ m2） 門面寬度（米） 租金（元） /m2 月租金 經(jīng)營狀況 淦河路北區(qū)商業(yè)（調(diào)查順序由藍海酒店 —— 花壇） 卡斯高 鞋類 中高 25 3 2020/月 80 一般 咸寧特產(chǎn) 副食品 中 15 8 500/月 33 差 頂好飾品 飾品 中低 10 500/月 50 良好 九牧王 服裝 高 200 20 12020/月 60 一般 雅戈爾 服裝 高 80 10 7000/月 一般 淦河路南區(qū)商業(yè)（調(diào)查順序由藍海酒店 —— 花壇） ,備注 :文化廣場二樓 45 平方米標準店面的租金 — 2 萬 /年 花店 花卉 中低 20 350/月 良 金蘋果 運動休閑 中低 120 10 9 萬 /年 差 七匹狼 運動服飾 中 30 2020/月 67 一般 SHE 服裝 30 3 1500/月 50 一般 文化廣場 與狼共舞 服裝 中 高 90 萬 /年 51 一般 達芙妮 鞋 中高 30 3 1500/月 50 良 步森 服裝 中高 60 5000/月 83 一般 溫泉路商業(yè)調(diào)查表 店名 經(jīng)營行業(yè) 商品檔次 實用面積（ m2） 門面寬度（米） 租金（元） /m2 月租金 經(jīng)營狀況 步行街沿溫泉路商業(yè) 群豪精英男裝 服裝 高檔 80 12 萬 /年 125 良 步行街內(nèi)街一樓商業(yè) ICE 服飾 女裝 中檔 35 24000/年 一般 浪漫一身 女裝 中檔 35 28000/年 良 時代褲行 褲子 中低檔 35 28000/年 一般 步行街內(nèi)街二樓商業(yè) 璦瑋瑋 女裝 中檔 52 15000/年 24 轉(zhuǎn)讓 灰鼠 女裝 中檔 70 25000/年 30 轉(zhuǎn)讓 夢幻河馬 女裝 中低檔 70 25000/年 30 轉(zhuǎn)讓 日本 3 年 2 組 服飾 中低檔 35 14000/年 33 轉(zhuǎn)讓 金門街商業(yè) 黛富妮 床上用品 中高檔 100 10 萬 /年 83 一般 誠信男裝 服裝 中檔 80 9 萬 /年 94 一 般 賓女皮鞋 鞋 中檔 33 4 萬 /年 101 良 溫泉路商業(yè)調(diào)查表 店名 經(jīng)營行業(yè) 商品檔次 實用面積（ m2） 門面寬度（米） 租金（元） /m2 月租金 經(jīng)營狀況 本案沿街商業(yè) 維康藥房 醫(yī)藥 中 36 4000 元 /月 111 賣得快 服裝 中低檔 36 5 萬 /年 116 火玫瑰 女裝 中低檔 36 5 萬 /年 116 花壇 —— 茶花街商業(yè)（調(diào)查順序由花壇起） 波絲登 服裝 高 100 7 5 萬 /年 42 一般 卡朱米 服裝 中高 100 7 4 萬 /年 33 一般 味添面館 飲食 中 170 萬 /年 42 差 夢潔家紡 床上用品 高 80 8 萬 /年 36 良 天逸童裝 服裝 中 18 3 7000/年 33 一般 藥店 醫(yī)藥 中低 50 6 2 萬 /年 33 差 如意超市 超市 中低 70 9 萬 /年 18 差 [小結(jié) ]： 從經(jīng)營業(yè)態(tài)分析，服裝與鞋類占大多數(shù)，大型百貨與數(shù)碼通訊類商業(yè)少。 ? 次要商圈：范圍以浮山街道為主，消費人群以街道內(nèi)居民和溫泉開發(fā)區(qū)的工人為主。 溫泉路商圈 ? 商圈簡介 位于溫泉城區(qū)，商圈以溫泉路與淦河大道交匯處的花壇為中心，商業(yè)沿淦河大道與溫泉路呈“ V”字 型分布，區(qū)域內(nèi)集中了溫泉購物中心、步步高購物廣場、中百倉儲購物廣場等大、中型購物商場，以及大量的品牌專業(yè)、專賣店。 咸寧市區(qū)擁有華中第一泉的溫泉，隨著溫泉谷的開發(fā)建設，咸寧旅游業(yè)將有可能把現(xiàn)有中心城區(qū)周邊的星星竹海、太乙洞、金桂湖等多個旅游景點有機串聯(lián)起來，形成白天游周邊，晚上住溫泉的旅游經(jīng)濟鏈。人文旅游資源以革命歷史紀念地、古文化遺址而著名，主要有具有考古價值的新石器時代古遺址、羊樓洞明清一條街；雄風千古的三國古戰(zhàn)場赤壁；情懷悲壯、感天動地的闖王陵；聞名中外的北伐戰(zhàn)爭遺址汀泗橋；神秘宏偉的“ 131”地下工程以及中國向陽湖文化村等等。市 區(qū) 由咸安區(qū)的永安街道、浮山街道、 溫泉街道 3 個街道 組成，永安街道人口 11 萬人、浮山街道 萬人、溫泉街道 12余萬人。十五期間全市社會 消費品零售額從 2020 年的 億元增長到 2020 年的 億元，年均增長 %。全市財政收入 億元，增長 %。內(nèi)河港區(qū)及庫區(qū)港區(qū)各３個。咸寧市人民政府駐咸安區(qū)溫泉辦事處。因此本項目的拆遷重建，符合咸寧城市商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，具有重塑溫泉商圈形象，提升城市商業(yè)品牌和城市經(jīng)濟的作用。 二、 項目市場背景： 溫泉商圈做為咸寧市的核心商圈，是咸寧市城市 形象的窗口，在咸寧十一五規(guī)劃構(gòu)建鄂南門戶和湘鄂贛邊界區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)物流中心的城市發(fā)展目標中，具有舉足輕重的作用，但由于現(xiàn)有溫泉商圈內(nèi)街區(qū)發(fā)展不均衡，特別是本項目用地商業(yè)建筑現(xiàn)狀多為臨時搭建和棚戶結(jié)構(gòu)，商業(yè)形態(tài)和形象落后，與溫泉核心商圈的形象不協(xié)調(diào)、不匹配，極大的影響了商圈形象的進一步提升和商圈的發(fā)展與壯大。咸寧市轄嘉魚縣、通城縣、崇陽縣、通山縣、赤壁市、咸安區(qū)四縣一市一區(qū)，共設 11 個鄉(xiāng)、 51 個鎮(zhèn)、 6 個辦事處，下轄 1271 個村民委員會、 11585 個村民小組。 ? 水運方面：全市現(xiàn)有通航里程５６４公里，其中長江干流航道長１１８公里，深水岸線８６公里，港口４個，港區(qū)１２個，其中長江港區(qū)６個（赤壁港區(qū)、陸溪口港區(qū)、石礬頭港區(qū)、魚岳港區(qū)、潘家灣港區(qū)、牌洲港區(qū)）。 二、 經(jīng)濟環(huán)境分析： 國民經(jīng)濟增長快速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，商業(yè)具有可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟基礎： ? 從 2020 年起咸寧國民經(jīng)濟進入提速增長階段，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長都超過 10%， 2020 年咸寧全市生產(chǎn)總值達 億元，比上年增長 13%，快于全省 個百分點，人均 GDP7372 元，比上年增長 %；其中咸安區(qū)經(jīng)濟增長更為快速， 2020 年地區(qū)生產(chǎn)總值達 億元，比上年增長 %。 ? 2020 年咸寧全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，增長 %，從城鄉(xiāng)消費市場看，城市消費快于農(nóng)村，城市消費品零售額 億元，增長 %；農(nóng)村消費品零售額 億元，增長 %。 三、 人口環(huán)境分析（溫泉城區(qū)）： 溫泉城區(qū)居民構(gòu)成以具有高消費能力的市政府機關(guān)、事業(yè)單位人 員為主，商業(yè)市場具有堅實的消費基礎： ? 2020 年咸寧城市建成區(qū)面積為 25 平方公里，城市人口 26 萬人。自然旅游資源以山青、水秀、洞奇、泉溫、桂香、竹翠為主要特色，有聞名遐邇的地熱水資源溫泉；秀麗飄逸、景色迷人的省級風景名勝區(qū)星星竹海；聞名全國、獨樹一幟的桂花之鄉(xiāng)；鬼 斧神工、分布 廣泛的天然溶洞；飛瀑流泉、移步易景的省級風景名勝區(qū)陸水湖。咸寧市做為湖北省的 生態(tài)旅游城市也將會吸引越來越多的周邊城市居民到寧旅游消費，拉動地方經(jīng)濟的發(fā)展，帶動旅游商貿(mào)業(yè)的繁榮。 第二部分 咸寧市商業(yè)環(huán)境研究分析 ? 商圈分析 ? 商業(yè)業(yè)態(tài)分布分析 ? 溫泉路商圈商鋪租賃調(diào)查 一、 商圈分析： 咸寧市城市地形結(jié)構(gòu)呈“亞鈴型”形態(tài)，區(qū)域現(xiàn)狀形成了咸安與溫泉兩個相對獨立的城區(qū)，兩地 中心相距約 6公里，路距相對較長，現(xiàn)狀主要通過長安大道連接，區(qū)域緊密度不夠，呈割裂狀態(tài)，因此在商業(yè)格局上咸安與溫泉也形成了各自獨立的商業(yè)圈。 ? 商圈構(gòu)成 ? 主要商圈：以現(xiàn)有咸安街道轄區(qū)為核心商業(yè)圈，以街道內(nèi)的常住居民為主力消費購物群體。因此，專業(yè)批發(fā)市場的開發(fā)規(guī)模不宜太大 從商業(yè)經(jīng)營狀況分析，步行街二樓、文化廣場二樓店面轉(zhuǎn)讓頻繁、聚富時代廣場二樓空置的商業(yè) 經(jīng)營現(xiàn)象，說明咸寧市民的逛街購物習慣以一層平面為主，對立體型商業(yè)有排斥心理，因此在立體型商業(yè)的規(guī)劃設計上宜實行差異化經(jīng)營策略，有機引導消費者的購物習慣。 [提示 ] 溫泉商圈的經(jīng)營業(yè)態(tài)和消費人群結(jié)構(gòu)的綜合分析表明，溫泉商圈目前的經(jīng)營業(yè)態(tài)較為單一，導致同業(yè)競爭加劇，因此溫泉商業(yè)街的改造宜立足現(xiàn)有政府工作人員與學生兩大消費群體，在提 升整體街區(qū)商業(yè)品位的同時，有機 營造學生專門消費街區(qū)，打造多業(yè)態(tài)經(jīng)營的復合商業(yè)模式，實現(xiàn)與其它商業(yè)形態(tài)的良性互動。 № 招商政策：采取統(tǒng)一的招商、統(tǒng)一的經(jīng)營管理。 配套及路網(wǎng)規(guī)劃： 在街區(qū)兩側(cè)二層及三層分別架設兩條過街天橋，形成環(huán)形路網(wǎng)。 營銷推廣賣點： № 區(qū)位：地處咸安區(qū)人口密集區(qū)，交通便利。 工 程 進 度： 2020 年 11 月 28日交付使用。 去 化： № 主力面積： 40 m2～ 60 m2 之間。 從銷售價格分析，不同區(qū)域地 段的商業(yè)項目價格差異較大，溫泉核心商圈內(nèi)的商鋪以其優(yōu)越的商業(yè)地段，價格高出其它商業(yè)街 10000元 /平方米，商業(yè)地位優(yōu)勢明顯。 隨著居民生活水平的不斷提高，消費結(jié)構(gòu)的不斷升級，必將對商品零售業(yè)的經(jīng)營理念、經(jīng)營業(yè)態(tài)提出 更高的要求，因此，溫泉商業(yè)街的改造開發(fā)迎合了消費者不斷升級的消費需求，它的開發(fā)建設將大大改善咸寧居民現(xiàn)有的消費購物環(huán)境，提升城市的商業(yè)品位，具有顯著的社會效