【正文】 ，冷菜間有空氣消毒設(shè)施，粗加工間與操作間隔離，有足夠的冷庫，有專門放置臨時垃圾的設(shè)施并保持其封閉 。 18)有與五星級相匹配的文具用品，提供開夜床服務(wù)， 24 小時提供冷熱飲用水及冰塊，免費(fèi)提供茶葉或咖啡，客房內(nèi)設(shè)微型酒吧， 24 小時提供中西式早餐，正餐送餐服務(wù)。 12)在非經(jīng)營區(qū)設(shè)客人休息場所、提供店內(nèi)尋人服務(wù)和安排出租車服務(wù)、門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道、配備輪椅。 4) 有中央空調(diào)系統(tǒng)。根據(jù)規(guī)劃，到 2020 年亞運(yùn)會前，廣州的 4星級以上酒店數(shù)量將達(dá)到 60家，其中五星級酒店在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上還會新添 10 至 15 家，廣州星級酒店總數(shù)會從現(xiàn)在的 205家增加到 300家。鼓勵各酒店集團(tuán)走出市中心，布局周邊快速發(fā)展區(qū)，如北上花都、南下南沙、東進(jìn)黃埔、蘿崗、增城；二是歡迎不同國家、不同風(fēng)格的酒店品牌落戶，尤其是在穗重點(diǎn)投資來源地的品牌；三是引進(jìn)酒店類型多樣化，適應(yīng)不同層次消費(fèi)需求；四是合作方 式靈活多樣，可投資自建、也可品牌輸出或并購方式進(jìn)駐廣州市場。整個太古匯項目總投資約 40億元 。 06 廣州地中海國際酒店 廣州市廣州市天河路518號 2020 年 3 月開業(yè) 樓高 50 層 ,共有客房總數(shù)400 間 (套 ),標(biāo)間面積 33 平米 。八間風(fēng)格各異的餐廳及酒吧 , 兩間宴會廳和八間多功能廳 。 4 項目建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益 根據(jù)天河北路地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展 CBD， 即將進(jìn)行建設(shè)的項目總商業(yè)面積超過 16800平方米。（凡涉及許可經(jīng)營的項目憑許可證經(jīng)營）。被天河干休所經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū) 西門入口 道路一分為二。 項 目現(xiàn)狀 動拆遷工作尚未完成，目前正在進(jìn)行規(guī)劃方案的設(shè)計、報批工作。 3 編制依據(jù) 本項目可行性報告根據(jù)廣東財潤投資管理公司現(xiàn)有資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī) 和天河區(qū)規(guī)劃，在實(shí)地考察與市場研究的基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟(jì)評估，為項目的開發(fā)貸款提供科學(xué)的決策依據(jù)。本項目將建設(shè)一個可以輻射周邊地區(qū)的全新多服務(wù)功能的現(xiàn)代化都市商業(yè)中心，這不僅大大提高了天河北路后花 園 商業(yè)中心的水平和規(guī)模，豐富了天河北商圈商業(yè)中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，對提升該區(qū)域的商業(yè)價值，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有明顯作用。 08 廣州天譽(yù)威斯汀酒店 廣州市天河區(qū)林和中路 6號（中信廣場后門） 2020 年 5 月開業(yè) 樓高 40 層 ,共有客房總數(shù) 448 間 (套 ),標(biāo)間面積50 平米。 07 頤和大酒店 廣州白云區(qū)同泰路頤和山莊內(nèi) 2020 年 酒店由東、西、中座三部分組成，擁有高檔標(biāo)準(zhǔn) 客房、商務(wù)套房、公寓、別墅以及總統(tǒng)套房 180余間 。 11 12 2 行業(yè)人士 對廣州高級酒店業(yè)的發(fā)展看法 五星級酒店被 業(yè)內(nèi)人士視為“城市之巔”，可以引領(lǐng)一座城市的風(fēng)尚，同時也是一座城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展最敏感的風(fēng)向標(biāo)。 孫雷表示，廣州是中國會展業(yè)中心，特別到了廣交會，不但五星級酒店及都市區(qū)內(nèi)的各類酒店爆滿，廣州周邊地區(qū)縣市酒店也是高入住率。經(jīng)濟(jì)型酒店 3年的預(yù)期數(shù)字也將過百，未來 3至 5年內(nèi)，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店客房超萬間。 5) 有背景音響系統(tǒng)。 13)至少能用 2 種外語提供服務(wù)（英語為必備語種），總機(jī)至少能用 3 種外語提供服務(wù)（英 語為必備語種），各種指示用和服務(wù)用文字至少用中英文同時表示。 16 19)提供叫醒服務(wù)，留言服務(wù)、衣裝濕洗、干洗，熨燙和修補(bǔ)服務(wù)，提供擦鞋服務(wù)。 公共區(qū)域基本要求 27)有足夠的停車場，有足夠的高質(zhì)量客用電梯，轎箱裝修高檔，并有服務(wù)電梯。 34)提供市內(nèi)觀光服務(wù)。 42)商務(wù)樓層的客房內(nèi)有收發(fā)傳真或電子郵件的設(shè)備。 5) 有風(fēng)味餐廳。 5) 圖書館（至少有 1000 冊圖書）。 8) 有現(xiàn)代化電子印刷及裝訂設(shè)備。 8) 室外游泳池（水面積至少 100 平方米）。 16) 實(shí)戰(zhàn)模擬游藝場。 20 安全設(shè)施（ 3 項） 1) 電子卡門鎖。 酒店 車位規(guī)劃 五星級酒店的車位一般按 1： 1的比例 配車位 。第二組數(shù)據(jù)涉及到酒店的可經(jīng)營面積、盈利能力等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，既關(guān)系到酒店客人消費(fèi)過程中的舒適度， 同時關(guān)系到 酒店的收益與壽命。 本項目定位五星級酒店的運(yùn)營收入測算 1) 推算依據(jù)： 本 酒店面積約 23983*65%=15589 平方米，按每間客房建筑面積 65平方米計算，約240間客房 。期間，新落成的寫字樓，無論是租金、進(jìn)駐率以及售價都處于廣州甲級寫字樓歷史的最高位。甲級寫字樓除卻新增供應(yīng)外，空置率保持在 10％以內(nèi)，頂級寫字樓更是少于 5％。功能主要為商務(wù)辦公、金融、高檔商業(yè)、酒店等，國際中央商務(wù)中心特 色明顯。天河北商務(wù)區(qū)的自然延伸，像天河北路的兩條肩膀，支撐著天河北的繁華。經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，令甲級寫字樓的需求快速增長。當(dāng)時，寫字樓處于賣方市場，如： 1995 年，美國銀行中心預(yù)售價為港幣 2 萬－ 萬元 /平方米，廣東國際大廈的租金按實(shí)用約為 300 元 /平方米 /月； 1996 年，中信廣場、大都會預(yù)售價為 萬元 /平方米，廣州國際貿(mào)易大廈、宜安廣場、東山廣場等都在 萬元 /平方米以上。 按照廣州五星級酒店平均開房率 65%分析，本物業(yè)未來十年平均每 3年增長率 7%計算，開房率平均按 76%計算。面積構(gòu)成分為營業(yè)面積及非營業(yè)面積，計算時采用以兩者占總樓地板面積的一半位一半原則。 65=240 個 22 4 本項目定位五星級酒店的成本運(yùn)營測算 測算基礎(chǔ) 本五星級酒店物業(yè)面積構(gòu)成： 在酒店設(shè)計中，各類設(shè)施的面積是有一定的比例配套要求的。 3) 自備發(fā)電系統(tǒng)。 18) 室外滑雪場。 10) 壁球室、桌球室。 10) 至少 5000 平方米的展覽廳。 2) 至少配有 2 個小會議室。 7) 有至少 10 個不同風(fēng)味的餐廳（大小宴會廳除外）。 44)24 小時提供洗衣加急服務(wù)。 選擇項目（共 78 項，至少具備 35 項，具備項目越多，酒店越高檔） 客房（ 10 項） 36)客房內(nèi)可通過視聽設(shè)備提供帳單等的可視性查詢服務(wù)，提供語言信箱服務(wù)。 29)有男女分設(shè)的公共衛(wèi)生間。 餐飲基本要求 21)有布局合理 、裝飾豪華的中餐廳，至少能提供 2 種風(fēng)味的中餐。 15)客房裝修豪華，有豪華的軟墊床、寫字臺、衣櫥及衣架，茶幾，座椅，床頭柜、床頭燈，臺燈，落地?zé)?、全身鏡，行李架等高級配套家具。 酒店接待大廳基本要求 7) 接待大廳寬敞、裝修豪華、光線充足。營業(yè)收入方面，比如東方賓館， 2020 年上半年的客房收入達(dá)到了 萬元，同比上升了 ％，凈利潤也從 2020 年上半年的 萬元增加到現(xiàn)在的 萬元。廣州五星級酒店增量仍很理性，當(dāng)然供給量增大、價格也自然受到市場調(diào)節(jié)。 市旅游局認(rèn)為，隨著廣州城市國際化程度越來越高，外資來穗將投資、設(shè)辦事處、包長包房以及會議經(jīng)濟(jì)、歐美市場的開拓等原因都將導(dǎo)致高星級酒店供不應(yīng)求。 10 正在建設(shè)中的酒店 序號 酒店名稱 地理位置 計劃開業(yè)時間 客房數(shù)量 01 正佳萬豪 天河正佳 2020年開業(yè) 正佳萬豪國際大酒店正佳 正佳廣場五星將擁有 360 間客房，其中標(biāo)準(zhǔn)間不超過 140 間，其余均為豪華商務(wù)套房、總統(tǒng)套房、副總統(tǒng)套房以及高級行政套房 。 9 正在申請中的五星級酒店 序號 酒店名稱 地理位置 開業(yè)時間 客房數(shù)量 01 廣州鼎龍國際大酒店 廣州天河廣州大道北63號 （天河區(qū)） 2020 年 5 月開業(yè) 樓高 20層，客 /套房 288間 。 02 廣東國際大酒店 廣州市廣州市環(huán)市東路 339 號 （越秀區(qū)） 1992 年 7 月 8 日開業(yè)， 2020 年局部裝修 樓高 63 層，共有客房總數(shù) 200 余間套。該商圈未來定位是成為 21 世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)、廣州市的核心商圈、華南第一商圈。 4 項目建筑面積指標(biāo) 整個項目總建筑面積為 58000 平方米，由兩棟 塔 樓組成， 分別為 6 層寫字樓和 6層酒店， 其中 裙樓 的 14層為商業(yè)用房 ，在第三層用連廊聯(lián)為一體 。 交通便利，有著天河最繁華的天河北后花園之稱，鬧中有靜，鄰近天河體育中心，天河火車東站及全市最高的建筑中信廣場。 機(jī)動車停車泊位 400 輛。由于該板塊休閑娛樂設(shè)施不足，一些適合開發(fā)為娛樂休閑設(shè)施的裙樓將得到發(fā)展。 05 廣東亞洲國際大酒店 廣州市環(huán)市東路 326號 2020 年開業(yè) 客房數(shù)目 422 間，位于2538 層 06 碧桂園鳳凰城酒店 廣州市廣園東路新塘路段鳳凰城 2020 年 11 月開業(yè) 樓高 6 層，共有客房總數(shù)621 間套。 04 廣東南洋長勝酒店 廣州市天河區(qū)廣州大道北興華 路 38 號 開業(yè)時間 2020年 9 月 29 日 主樓高 25 層，副樓多棟高 7層，擁有各類豪華客房 468間 /套，標(biāo)間面積 38 平米。 04 皇冠假日酒店（海景集團(tuán)） 天河員村 2020年開業(yè) 五星高 41層，占地面積 ，總建筑面積 14萬預(yù)定 2020年平方米，客房及預(yù)定 2020年投入運(yùn)營豪華客房約 500 間 。特別是二 0 一 0 年廣州將舉辦亞運(yùn)會，各類酒店配套需求十分迫切。廣州正籌建的 30 多家五級星酒店中，有 10多家將在未來 3年內(nèi)建成并開業(yè)。 2) 酒店室內(nèi)外裝修高檔、建筑及裝修選用豪華材料。 15 10)總服務(wù)臺提供酒店服務(wù)項目宣傳品、酒店價目表、中英文本市交通地圖，全國旅游交通地圖、本市和全國旅游景點(diǎn)介紹、各種交通工具時刻表、報刊雜志等。梳妝臺，浴缸并帶淋浴噴頭，配 浴簾，晾曬繩， 24 小時供應(yīng)冷熱水。 24)有適當(dāng)?shù)男⊙鐣d，有封閉的酒吧間。提供打字服務(wù)。 39)不少于 50% 的客房衛(wèi)生間干濕區(qū)分設(shè)。 2) 有專業(yè)性茶室。 2) 封閉的電話間（至少 2 個）。 5) 有現(xiàn)場視音頻轉(zhuǎn)播系統(tǒng)。 5) 多功能廳，能提供會議，冷餐會、酒會等服務(wù)及兼作歌舞廳。 13) 高爾夫球場（至少 9 洞）。 21) 美容美發(fā)室?，F(xiàn)時共規(guī)劃了 200 個停車位，其中 180 個為位處于地庫三層的有蓋車位，其余 20 個 則設(shè)于一樓。酒店類型不同，比例差距明顯。 7969 m2＝ 元 /m2 23 酒店土地成本： 元 / m2* 3697m2＝ 萬 元 2） 建安與裝修設(shè)備成本 （包括土建部分） 包含地上與地下部分，取最小經(jīng)濟(jì)值（見下表）： 24 序號 分項工程名稱 計算依據(jù) 單方造價（元 /m2） 1 樁基工程（受力樁） 總建筑面積 160180 2 地下室工程、基坑圍護(hù)及支撐 地下室建筑面積 38004200 3 結(jié)構(gòu)工程 地上建筑面積 11001300 4 建筑工程（除外墻玻璃幕墻） 地上建筑面積 800900 5 新型節(jié)能幕墻 外立面建筑面積 12001500 6 給排水（含潔具，鍋爐房管線） 總建筑面積 350380 7 噴淋、氣體消防 總建筑面積 100110 8 污水處理（含管線） 總建筑面積 3540 9 空調(diào)工程 地上建筑面積 550600 10 地下室通風(fēng)工程 地下室建筑面積 170190 11 照明、防雷、動力、變配電 總建筑面積 800900 12 電話總機(jī)及配線、閉路電視、監(jiān)視、廣播音響、管理電腦、火災(zāi)報警、共用天線、電報電傳 總建筑面積 500550 13 煤氣工程 總建筑面積 4550 14 電梯、自動扶梯 總建筑面積 320360 15 室外總體 總建筑面積 100115 16 室內(nèi)精裝修連家具 地上建筑面積 32003500 17 雜項工程 總建筑面積 280330 18 洗衣房設(shè)備 地上建筑面積 150170 19 廚房 設(shè)備 地上建筑面積 250280 總建筑面積為 23983 平方米，其中地上建筑面積為 15589 平方米，地下建筑面積約 8394 平方米 ，外墻面積約 10000 平方米 。 30 第二部分 5A 甲級 寫字樓 寫 字 樓項目 整體 由辦公、商業(yè)等功能組成，本部分將通過分析廣州市及天河區(qū)房產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢，從而進(jìn)行本項目各功能房產(chǎn)的市場定位。期間， 97 亞洲金融風(fēng)暴對港澳投資者造成了很大的影響，對寫字樓銷售市場也造成了嚴(yán)重的打擊。 廣州正加快步入國際大都市的步伐，開發(fā)商對甲級寫字樓的客戶定位有了更 高的標(biāo)準(zhǔn)，寫字樓的建筑標(biāo)準(zhǔn)向國際標(biāo)準(zhǔn)看齊。共劃分為 14個 20～ 40公頃的街區(qū)，包括商務(wù)、行政辦公街區(qū)、高層居住區(qū)、金融貿(mào)易街區(qū)、文化活動街區(qū)、商業(yè)購物街區(qū)等，規(guī)劃發(fā)展成為集國際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、行政和居住等