【正文】 6 年 7 月 電梯數(shù) 5 部 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 11 重點(diǎn)個(gè)案 《 中山名都 》 開發(fā)商 嘉興 東方萊茵達(dá)置業(yè)有限公司 基地位置 中山路 /縣前街 行銷企劃 華聞溝通 占地（ m2） 萬 建面 10 萬 m2 容積率 面積范圍 86166 m2 物管費(fèi) 元 /㎡月 價(jià)格 5100 元 / m2 總戶數(shù) 165 套 去化率 123 套 銷售速度 816 ㎡ /月 主推賣點(diǎn) 位于嘉興市商業(yè)中心內(nèi)，原市府所在地， 成熟的周邊配套。從這里可以看出中山路沿線城市商業(yè)辦公中心的地位。 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 9 二 、 寫字樓 市場 市場供應(yīng) 項(xiàng)目名稱 中山名都 財(cái)富廣場 國浩廣場 銘樓商廈 位置 中山路 /縣前街 中山西路 /昌盛路 中山西路 /環(huán)城西路 中山路江南大廈東 總建筑面積（㎡） 萬 23750 11500 9000 建筑形態(tài) 14， 22 層 25 層 22 層 7 層 標(biāo)準(zhǔn)面積（㎡） 665， 595 950 599 / 層高（ m） 418 層 米 1922 層 米 3 米 物業(yè)管理費(fèi) / / 未定 電梯數(shù) 2 部， 3 部 5 部 2 部觀光電梯 1 部 車位數(shù) 300 個(gè)地下 / 1： 1 32 個(gè) 購買客體 企業(yè)在嘉興辦事處，起步不久的小型公司等。 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 8 結(jié)論： 中山路沿線在嘉興市市民心中的認(rèn)可度較高，特別是江南商廈為中心的商圈和大潤發(fā)商圈。 ⑵ 價(jià)格分析 項(xiàng)目的均價(jià)為 4800 元 /㎡。 但從最近開盤的中央花園可以看出月均去化可以保持在 30套左右 。 個(gè)體老板、政府公務(wù)人員、 項(xiàng)目寫字樓內(nèi)的公司領(lǐng)導(dǎo)。因?yàn)橛兄墒斓耐獠颗涮?，以及中心城區(qū)的地理位置，中山路沿線成為高檔樓盤的據(jù)點(diǎn)。 嘉興 受 上海開發(fā)開放的輻射、蘇南開放型經(jīng)濟(jì)和浙南民營經(jīng)濟(jì)的交匯影響，經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)， 目前所轄縣（市）均進(jìn)入中國百強(qiáng)縣前 30強(qiáng)和 “ 浙江省小康縣 ” 行列。如今的嘉興是國務(wù)院批準(zhǔn)的第 一批沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)和浙江省重要的工貿(mào)城市，現(xiàn)轄 南湖區(qū) 、 秀洲區(qū) 、 嘉善縣 、 平湖市 、 海鹽縣 、 海寧市 、桐鄉(xiāng)市 ， 全市陸地面積 3915平方公里，總?cè)丝?360萬。嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 1 目錄 第一部分：項(xiàng)目背景 ................................................................................................... 2 一、城市背景 ............................................... 2 城市概況 .................................................................................................... 2 城市經(jīng)濟(jì) .................................................................................................... 2 城市人口 .................................................................................................... 3 城市地位 .................................................................................................... 3 二、區(qū)位背景 .................................錯(cuò)誤 !未定義書簽。 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 2 第一部分：項(xiàng)目背景 一、城市背景 城市概況 嘉興市 位于長江三角洲南翼的杭嘉湖平原，東接上海，南瀕杭州灣，西連杭州，北鄰蘇州，是馬家洪文化 (距今 7000 年 )的發(fā)祥地之一，唐宋以來一直是我國東南沿海重要的對外貿(mào)易口岸，被譽(yù)為 “ 魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府 ” 。嘉興素有魚米之鄉(xiāng)，絲綢之府的美寓。 在 2020年末和 2020 年，嘉興市老城區(qū)內(nèi)中山路沿線陸續(xù)推出了中央名都，中央花園，財(cái)富廣場等一批中高檔樓盤。 秀州區(qū)檢查 院 、 法院等政府公務(wù)人員及附近私營業(yè)主。 ⑶ 去化 由于選取個(gè)案開盤時(shí)間較早，目前都處于尾盤階段，去化速度有所下降 。南依城市黃金 大動(dòng)脈中山路，西靠嘉興賓館，東臨禾興路，北接老城區(qū)的商務(wù)居住區(qū)， 絕對的中心區(qū)域。地下有 300個(gè)地下車位。 小區(qū)配套： 智能化的保安和管理。所剩的房源基本上是低區(qū)的房源， 但是 140平米以上的三房，四房等，還剩余一些。 客源基本上都是嘉興市的本地居民，導(dǎo)入 外地客源來該區(qū)域置業(yè)，會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)該區(qū)域樓市發(fā)展。 開盤價(jià)格（元 /㎡） 5100 5300 50007000 5200 目前均價(jià)（元 /㎡） 5100 5400（裝修 300） 50007000 5200 供應(yīng)套數(shù) 165 套 230 套 108 套 60 套 目前可售 42 套 38 套 56 0（預(yù)定） 去化率 % % % 100% 首次開盤 04 年 9 月 04 年 11 月 05 年 3 月 05 年 1 月 月平均去化 816 ㎡ /月 1166 ㎡ /月 422 ㎡ /月 1280 ㎡ /月 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 10 ⑴ 價(jià)格 位 于中山路沿線的寫字樓的價(jià)格均價(jià)在 5000元 /㎡以上，中山路以北的寫字樓的價(jià)格在5000元 /㎡以下。 未來入市項(xiàng)目 《 龍威大廈 》 開發(fā)商 嘉興市龍威經(jīng)貿(mào)有限公司 基地位置 城南路 /中環(huán)南路 建筑形態(tài) 25 層（地下 2 層，地上 23 層） 占地 / 建面 萬平米 容積率 / 標(biāo)準(zhǔn)層面積 1100 平米 物管費(fèi) 未定 價(jià)格 5400 元 /平米 總戶數(shù) 108 套 裝修配置 玻璃景觀幕墻，智能系統(tǒng)，永大中央空調(diào)等。 立面： 現(xiàn)代式的立面風(fēng)格，突出了簡約與大氣。 配置： 日立電梯，分體式大金空調(diào)。 而且寫字樓的成本要高于住宅，所以在相同地塊條件下， 開發(fā) 寫字樓的利潤要低于開發(fā)住宅。但由于它是全裝修的，所以價(jià)格要比它周邊同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的產(chǎn)品價(jià)格高出 10%左右。房源都是前期銷售的剩余戶型，特別是 100㎡以上的大戶型為主。 ⑹ 物業(yè)及服務(wù)分析 24小時(shí)電視監(jiān)控系統(tǒng)，保安巡邏，清潔服務(wù)，中點(diǎn)工服務(wù)，信件的訂閱，公共環(huán)境的清掃等。 客源上： 客源基本都是嘉興本地人。 ⑴ 住宅底商 A:概況 代表樓盤 商業(yè)業(yè)態(tài) 建筑形態(tài) 中山名都 暫未入駐 ，沿街分布餐飲內(nèi)街分布為服 裝、衣帽等商業(yè) 23 層 中央花園 暫未入駐 ，購買者主要為休閑娛樂場所及 國家機(jī)關(guān)辦事處 2 層 財(cái)富廣場 暫未入駐，購買者主要為 銀行、休閑娛樂、貿(mào)易公司 4 層 國浩廣場 暫未入駐，沿街分布主要為社區(qū)配套商業(yè) 3 層 幾個(gè)新開樓盤都配制了底層商業(yè)的商 業(yè)業(yè)態(tài)，其中“中山名都”選擇商業(yè)內(nèi)街的形式 —— 從中山路及縣前街引入社區(qū)內(nèi)部形成環(huán)狀商業(yè)街，其余幾個(gè)樓盤都采用沿街底層商鋪的形式。 從中山名都和財(cái)富廣場商鋪的熱銷情況可以 看出， 市場對于這種臨街型商鋪還是具有較強(qiáng)的需求 。 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 21 分析： 由于嘉興距離上海 和杭州兩個(gè)超大型城市太近，造成其自有商場內(nèi)高檔品牌較少，而主要為重高檔品牌。以經(jīng)營中低檔服飾、大眾休閑品牌為主，而知名品牌較少。此后，華庭街又創(chuàng)造了嘉興市單套商鋪單價(jià)每平方米 6 萬元和總價(jià) 971 萬元的雙紀(jì)錄。 10 月下旬，太平洋百貨在華庭街徹底關(guān)門。 規(guī)模 萬平方米土地 建筑形態(tài) 地下建筑 業(yè)態(tài) 提供 17,000 種以上食品， 30,000 種以上的非食品 目標(biāo)顧客 老城區(qū)內(nèi)居民， 包括餐飲業(yè)，酒店業(yè)，食品、非食品貿(mào)易服務(wù)商以及機(jī)構(gòu)采購。 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 28 ⑶ 餐飲娛樂 餐飲、娛樂行業(yè)一直是最具人氣的商業(yè)業(yè)態(tài)， 目前主要集中在 嘉興老城區(qū)內(nèi) 。 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 29 商業(yè)業(yè)態(tài) 結(jié)論： 目前區(qū)域商業(yè)市場呈現(xiàn)多元化發(fā)展態(tài)勢。 嘉興賓館 中西風(fēng)格的餐廳、 13 個(gè)宴會(huì)廳、 400 多個(gè)餐位， 8 個(gè)大小會(huì)議室 。 通過綜合分析 ，我司認(rèn)為，本項(xiàng)目所在位置雖 處于嘉興市的商業(yè)中心和老城區(qū)，但酒店行業(yè)競爭激烈 ，從各酒店 68 折的折扣情況可以看出市場內(nèi)客源明顯不足，另外該類產(chǎn)品 經(jīng)營培育時(shí)期長、不利于資金快速回籠，因此建議本項(xiàng)目不建造酒店產(chǎn)品 。 消費(fèi)人口 消費(fèi)群體 人口 老城區(qū) 約 2 萬人 嘉興市內(nèi) 約 30 萬人 嘉興下屬區(qū)域 約 100 萬人 旅游觀光等流動(dòng) 消費(fèi)群 約 100 萬人 分析： 預(yù)計(jì)， 包括嘉興下屬區(qū)域及旅游觀光客等 流動(dòng)消費(fèi)群體 約 兩百三十萬 人次以上 ，整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目及周邊固定的支撐人口約 32 萬人 。 結(jié)論： 從快速回籠資金和降低市場風(fēng)險(xiǎn)兩方面考量，建議本項(xiàng)目放棄寫字樓產(chǎn)品形態(tài)的開發(fā)。 商 場： 江南商廈在嘉興的龍頭商場地位仍然無人可及，而戴夢得購物中心經(jīng)過 5 年多的經(jīng)營仍在不斷調(diào)整中，可見商場經(jīng)營