商業(yè)策劃方案-以室內商業(yè)街形式使百貨商品商鋪化(更新版)
【正文】 55%計算，實際面積約為 2134 平方米 二至五樓按照得房率 60%計算，每層實際面積約 2328 平方米 租賃面積依照實際面積計算 8 ○ 樓層租賃 理論 價格（未含物業(yè)管理費）： 1F 2F 3F 4F 5F 樓層 實際面積 2134 2328 2328 2328 2328 平均租金單價 單鋪平均面積 20 15 15 15 10 單鋪年均租金 萬 萬 萬 萬 萬 樓層年租 總價 390 萬 323 萬 221 萬 170 萬 127 萬 年 15 樓租金收益 1231 萬元 租金定價標準以本商圈市場調查為參考基礎 ○ 15 樓物業(yè)費 理論 價格 15 樓物業(yè)費均價 35 元 /平方米 /月 15 樓實際面積合計 11446 平方米 15 樓年物業(yè)費收入 480 萬元 物業(yè)費標準以 新田市場（ 39 元 /平方米 /月）為參考 ● 商業(yè)籌建成本 ： ○ 內裝費用： 鑒于甲方的交房標準的前提下： 15 樓基本考慮為租賃型商鋪，基本無乙、丙工程費用，僅預備 150 萬作為部分調整費用（主要在工程方面）； 裝修小計： 150 萬元； 9 ○ 設備及物品費用： 15 樓僅綜合布線和背景音樂設備依照 10 萬元計算 辦公設備、家私、保安設備、保潔設備 40 萬元計算 不可遇見的雜費 20 萬元 設備及物品費用小計 70 萬元 ○ 人員 及耗材 內部管理人員： 500 元 /月 *15 人 * 個月（陸續(xù)到位） = 萬元 一般管理人員： 350 元 /月 *30 人 * 個月（陸續(xù)到位） = 萬元 辦公耗材及公關差旅依照每月 3 萬元 *6 個月 =18 萬元 人員及耗材小計 24 萬元 ○ 廣告費用包含在銷售廣告中不做另行支付 ○ 上述小計 244 萬元 ● 商業(yè)營運成本 ： ○ 營運期能耗費用 15 樓依照公用面積約 7760 平方米，全年能源費用約 180 萬元 ○ 管理人員 500 元 /月 *15 人 *12 個月 =9 萬元 350 元 /月 *30 人 *12 個月 = 萬元 ○ 辦公及廣告 依照 10 萬元 /月計算。 按照超市毛利率 5%計算，本案的超市年收益 約 為 150 萬元。 總之商業(yè)的成功運做是本案銷售的關鍵，也是開發(fā)商能否獲得預期收益的唯一保障。而侯馬地區(qū)的扣率 店所經(jīng)營的商品均為低檔商品，不適合 百貨公司的經(jīng)營和定位
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