【正文】 進(jìn)、多層轉(zhuǎn)向高層、磚混轉(zhuǎn)向框架等，必然帶來開發(fā)成本的增加，并拉動(dòng)房價(jià)上揚(yáng)。綜合上述三種需求，預(yù)計(jì)2020 年市場(chǎng)需求量超過 35 萬平方米。如果調(diào)控得當(dāng)，這種 發(fā)展態(tài)勢(shì)將持續(xù)至 2020 年。根據(jù)建設(shè)部公布的全面建設(shè)小康社會(huì)居住目標(biāo)，到 2020 年，城鎮(zhèn)人均居住面積 35 平方米。而且今后幾年，我市的經(jīng)濟(jì)仍將保持快速增長勢(shì)頭，這必將進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展。 銷售員素質(zhì)普 遍不高，服務(wù)意識(shí)淡薄，專業(yè)水平較低。 從新房市場(chǎng)看，中心城區(qū) 2020 年商品 房銷售面積 萬平方米，比上年增長 51%，待銷商品房（空置時(shí)間 1 年以內(nèi)）為 萬平方米，滯銷商品房（空置時(shí)間 1—3 年）為 萬平方米。僅 2020 年，在產(chǎn)權(quán)部門登記的上市交易私房就有 6 萬多平方米。 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市固定資產(chǎn)投資的比名稱 地理 位置 物業(yè) 形態(tài) 規(guī)模(㎡ ) 均價(jià) (元 /㎡ ) 主力 戶型 銷售率 (%) 紫竹苑 長寧大道 多層、小高層 25000 1600 3*2 80 億達(dá)城市花園 虎牙關(guān)大 道 多層 227000 1350 3*2 40 匯豐園 大橋巷 多層 29000 1220 3*2 40 富康園 虎牙大道 多層 10000 720 3*2 5 萬豪國際 象山大道 多層 60000 1200 3*2 定 65 宏業(yè)城市花園 濟(jì)河三組 多層 60700 1170 3*2 90 四季青家園 長寧大道 多層 20000 1200 3*2 40 月亮灣小區(qū) 蔡灣路 多層 32600 1200 3*2 90 葡萄園 月亮湖南路 多層 206800 1350 3*2 70 豪景花園 白云 大道 多層 18000 1350 3*2 5 華府馨園 白云大道 多層 25000 1350 3*2 定 40% 寶山學(xué)府 月亮湖路 多層 160000 1350 3*2 30 洪源家居廣場(chǎng) 月亮湖 1 號(hào) 商業(yè)廣場(chǎng) 20000 1F7000 已排 420 號(hào) 金榜世家營銷策劃方案 武漢 房地產(chǎn)顧問有限責(zé)任公司 11 例僅為 %，低于全省 %的平均水平，也低于周邊城市襄樊、宜昌、荊州 等地，與其支柱產(chǎn)業(yè)的地位不相稱，與中等城市的品位不適應(yīng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在 2020 年開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，外來開發(fā)企業(yè)新開工房屋面積 萬平方米，竣工房 屋面積 15 萬平方米，完成投資 億元，分別占房地產(chǎn)開發(fā)同類面積和投資的 51%、 47%、 %。 從一級(jí)市場(chǎng)看，中心城區(qū) 2020 年商品房銷售面積 萬平方米，比上年增長 51%，待銷商品房（空置時(shí)間 1 年以內(nèi)）為 萬平方米，滯銷商品房（空置時(shí)間 1—3 年）為 萬平方米。依托大洪山主脈的虎爪山、太子山、大口國家森林公園和處于荊山余脈的圣境山、千佛洞森林公園彼此相應(yīng)成輝，構(gòu)成了荊門獨(dú)特的山水自然景觀。是湖北省精華旅游線路 “世界文化遺產(chǎn)三國文化之旅 ”上的熱點(diǎn)地區(qū)。在荊門的中央、省屬企業(yè)較多，各類大中型企業(yè) 38 家，資產(chǎn)存量巨大，科技人員眾多。無論是黨政機(jī)關(guān)，還是改制企業(yè)，無房職工及住房未達(dá)標(biāo)職工的住房補(bǔ)貼均未到位，影響職工購建住房的能力。早在去年 10 月 28 日，央行對(duì)存貸款利率進(jìn)行了調(diào)整，商業(yè)銀行上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，公積金貸款年利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)。 （ 5）加強(qiáng)宏觀調(diào)控管理，促進(jìn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展 金榜世家營銷策劃方案 武漢 房地產(chǎn)顧問有限責(zé)任公司 5 堅(jiān)持在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃指導(dǎo)下實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)。解決占市場(chǎng)主體的中低收入家庭住房問題，是住房建設(shè)的重中之重。要堅(jiān)持以人為本，加快住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)理念的更新，積極推廣住宅新材料、新技術(shù)、新工藝等先進(jìn)適宜的科學(xué)技術(shù)應(yīng)用，加大住宅小區(qū)的基礎(chǔ)配套和綠化環(huán)境設(shè)施建設(shè)。先后組建了行政服務(wù)中心、政府采購中心、招投標(biāo)中心，全面推行首問責(zé)任制；規(guī)范市場(chǎng)環(huán)境，整合專業(yè)市場(chǎng)；制定一系列優(yōu)惠政策，作出“政策跟著項(xiàng)目走”的承諾，確保外商到荊門投 資收費(fèi)最少、費(fèi)用最低，審批環(huán)節(jié)最少、時(shí)間最短，各項(xiàng)檢查最少、治安環(huán)境最好。金榜世家營銷策劃方案 武漢 房地產(chǎn)顧問有限責(zé)任公司 1 目 錄 前言 2 第一章 荊門宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 36 第二章 荊門房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 716 第三章 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 1723 第四章 項(xiàng)目分析 2429 第五章 項(xiàng)目策劃 3034 第六章 營銷策劃 3541 第七章 銷售執(zhí)行方案 4244 金榜世家營銷策劃方案 武漢 房地產(chǎn)顧問有限責(zé)任公司 2 前言 我司組織人員對(duì)荊門市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情做了深入的市場(chǎng)調(diào)查，本方案是在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品實(shí)際情況所作的營銷策劃方案。 一、政策環(huán)境 市委市政府提出并實(shí)施“興工富市”戰(zhàn)略，進(jìn)一步優(yōu)化投資環(huán)境，加強(qiáng)招商引資力度。要整合本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，培植一批信用度高、資金雄厚的品牌開發(fā)企業(yè)，引領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。因地制宜，適度發(fā)展高級(jí)公寓、高檔別墅和商務(wù)用寫字樓等項(xiàng)目，增加普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的比重。合理進(jìn)行市場(chǎng)分流，均衡新舊城區(qū)住房消費(fèi)水平，形成 從租到買、從買小到買大買優(yōu)的梯次住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)。 今年 3 月 17 日起，住房商業(yè) 5 年期以上利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，即年利率為 %。金榜世家營銷策劃方案 武漢 房地產(chǎn)顧問有限責(zé)任公司 6 二是住房分配貨幣政策落 實(shí)不到位。 工業(yè)體系現(xiàn)代化，產(chǎn)業(yè)集群規(guī)?；? 荊門市境內(nèi)生態(tài)旅游資源富集，人文景觀獨(dú)特，歷史文化遺存豐富，城市環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)接待設(shè)施完備。使之為休閑探幽的絕佳去處。 房產(chǎn)交易日趨活躍。 到 2020 年底，中心城區(qū) 50 家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外企有 17 家，占開發(fā)企業(yè)總數(shù)的 34%，一些大型的居住小區(qū)，如億達(dá)世紀(jì)花園、園丁小區(qū)二期工程、涌鑫花園、陽光家園以及即將動(dòng)工的天鵝別墅山莊，基本為外來企業(yè)所開發(fā)，其開發(fā)的項(xiàng)目占整個(gè)市場(chǎng)份額的 “半壁江山 ”。 一是房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比例較低。前幾年，為了加快南城區(qū)的建設(shè)步伐 ，我市積極鼓勵(lì)單位和個(gè)人在南城區(qū)建房， “以地引資 ”， “以地建區(qū) ”，短短幾年內(nèi)，建成了大量私房和單位用房，這些自建房最終流向市場(chǎng)，并在近兩年形成銷售旺期。新房供總應(yīng)量約 40 萬㎡，如：萬豪國際、億達(dá)花園二期、寶山學(xué)府等；存量房供應(yīng)量約40 萬㎡，如：億達(dá)花園一期、宏業(yè)城市花園等。 開發(fā)商不注重營銷推廣，多數(shù)樓盤無樓書或宣傳冊(cè)，只有宣傳單張，且制作較差。同時(shí)隨著農(nóng)金榜世家營銷策劃方案 武漢 房地產(chǎn)顧問有限責(zé)任公司 13 村稅費(fèi)改革的深入，農(nóng)民人均收入大幅增加，為農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移提供了可能性，并為住房消費(fèi)提供新的空間。一是缺房戶（含無房戶和住房擁擠戶）對(duì)住房的需求。 綜上所述，未來幾年荊門市房地產(chǎn)市場(chǎng)將有很大的上升空間，其間可能會(huì)出現(xiàn)暫時(shí)的波動(dòng)，但總的來說將繼續(xù)保持平穩(wěn)運(yùn)行、穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢(shì)。除投資住宅外，商鋪投資成為市場(chǎng)投資的熱點(diǎn)。隨著社 會(huì)的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的消費(fèi)觀念正在發(fā)生變化，享受型的住宅需求已成為人們的首選。過去為扶持我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，市政府曾出臺(tái)了減免的優(yōu)惠政策，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟，這部分優(yōu)惠政策將取消。 一是金融政策調(diào)整的影響。 開發(fā)商將更加注重小區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)，來滿足居民的高層次要求。 商業(yè)地產(chǎn)成為關(guān)注熱點(diǎn)。 區(qū)域住宅銷售均價(jià)在 1050－ 1200 元 /㎡之間。 2 、戶型設(shè)計(jì) 金榜世家營銷策劃方案 武漢 房地產(chǎn)顧問有限責(zé)任公司 20 該項(xiàng)目為多層條式結(jié)構(gòu) ,南北通透 ,全部為三房二廳，有平層和錯(cuò)層結(jié)構(gòu)。 綜合評(píng)價(jià) 項(xiàng)目周邊配套較全 ,但商業(yè)氣氛不濃 , 小區(qū)內(nèi)部配套相對(duì)完善，目前基本封頂，運(yùn)用了武漢的營銷理念，市場(chǎng)反應(yīng)較好。 銷售情況 該項(xiàng)目目前為現(xiàn)房 ,總銷售率 90%左右。 2 、戶型設(shè)計(jì) 該項(xiàng)目為多層條式結(jié)構(gòu) ,南北通透 ,主力戶型為三房二廳，輔以少量二房二廳。 第四章 項(xiàng)目分析 一、 地段分析 項(xiàng)目位于泉口路上，臨長寧大道，旁邊就是公交站臺(tái)，交通非常方便；距荊門火車站約 500M，距公交總站約 300M 交通出行非常便利。 三、 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) ? 周邊配套較全，交通較為便利。 ? 舊城改造為本案提供了良好的周邊環(huán)境。 第五 章 項(xiàng)目策劃 一、目標(biāo)客戶定位 目標(biāo)客戶群體定位 金榜世家營銷策劃方案 武漢 房地產(chǎn)顧問有限責(zé)任公司 28 ? 周邊學(xué)校、郵局、火車站等效益較好的企事業(yè)單位中高層管理人員。 ? 一般受過較好的教育，也希望自己的后代受到較好的教育。 二、產(chǎn)品定位 外立面建議：外立面立求體現(xiàn)項(xiàng)目的現(xiàn)代尊貴品質(zhì)，強(qiáng)烈的城市感覺；建議采用較為亮麗的現(xiàn)代的色塊進(jìn)行立面構(gòu)圖，材料主要用涂料，底層與局部用面磚，窗建議采用彩色鋁合金窗配墨綠色玻璃。 根據(jù)比較樓盤地理位置，產(chǎn)品品質(zhì)，物業(yè)類型，市場(chǎng)銷售期，目標(biāo)客戶群的競(jìng)爭性等因素來確定各樓盤對(duì)本項(xiàng)目影響的權(quán)重。 ? 符合消費(fèi)者望子成龍的心理。 ? 正值周六，市民有時(shí)間 選房。 ? 完成時(shí)間： 10 月 20 日前完成并驗(yàn)收 ? 樣板房主要要凸現(xiàn)業(yè)主尊榮華貴及書香門第之氣。 ? 項(xiàng)目周邊主要路段插布燈桿旗、彩旗 樓體 ? 待主體結(jié)構(gòu)封頂后，可在靠泉口路的兩棟上懸掛大型顯眼條幅。主要內(nèi)容有：項(xiàng)目地段圖、效果圖、優(yōu)勢(shì)、售樓地址、電話、開發(fā)商名稱等，同時(shí)輔以少量經(jīng)典戶型。 第三階段：開盤后六個(gè)月內(nèi)。 選定 1 到 2 條公交巴士，在巴士上噴繪宣傳廣告，線路選擇離項(xiàng)目近一點(diǎn)附近人 多一點(diǎn)及行車速度快一點(diǎn)的住宅小金榜世家營銷策劃方案 武漢 房地產(chǎn)顧問有限責(zé)任公司 39 區(qū)路線，與公交部門聯(lián)系暫定兩個(gè)月。 銷售資金回籠計(jì)劃 銷售 階段 住宅強(qiáng) 銷期 住宅旺銷期 尾盤 期 銷售周期 完成銷售額萬元 1283 1711 855 回籠資金萬元 1000 1700 1100