【正文】 期營(yíng)銷策劃演示案 森林花園開盤期營(yíng)銷方案 一、開盤的條件及營(yíng)銷手法 非品牌條件下的“感受營(yíng)銷”重要性 “感受營(yíng)銷”策略的開盤條件 用材科技的“感受營(yíng)銷” 建筑外立面的“感受營(yíng)銷” 園林景觀的“感受營(yíng)銷” 二、開盤前的營(yíng)銷方案 目標(biāo)客戶的客觀分析 寄生萬科的前期營(yíng)銷方案設(shè)定 “健康住宅”概念的推廣 戶外廣告設(shè)置 三、開盤營(yíng)銷方案 開盤活動(dòng)的確定 動(dòng)線安排 開盤銷售優(yōu)惠活動(dòng)具體意見 五、具備開盤條件的價(jià)格策略 銷售分批總體價(jià)格策略 分批發(fā)售策略 四、具備以上條件的開盤價(jià)格定位 現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格分析 當(dāng)時(shí)市場(chǎng)對(duì)比的優(yōu)質(zhì)高價(jià)策略 一 、 開盤的條件及營(yíng)銷手法 從森林花園現(xiàn)時(shí)情況分析，如上圖所示總體可由八個(gè)方面所支持，而最終還是企業(yè)的品牌效應(yīng)最為關(guān)鍵，如萬科、中海等企業(yè)，他們也是經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的發(fā)展階段才累計(jì)到至今的企業(yè)品牌效應(yīng)，如市場(chǎng)客戶心目中的萬科的品牌就意味著優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、完善的服務(wù)、升值的空間等，又如客戶心目中的中海就代表著優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量等；所以由湖北現(xiàn)代城建開發(fā)的森林花園要達(dá)到高于市場(chǎng)的價(jià)格，必須首先讓市場(chǎng)有一個(gè)了解的過程，以至形成信心從而達(dá)到理想的經(jīng)濟(jì)效益，這個(gè)了解的過程，我們必須用真才實(shí)料去鋪墊； 品牌 規(guī)模 園林 市場(chǎng) 營(yíng)銷 用材 廣告 工程 服務(wù) 非品牌條件下的“感受營(yíng)銷”重要性 規(guī)模 工程 園林 服務(wù) 營(yíng)銷 廣告 品牌 樣品工程區(qū) 市場(chǎng)信心 用材 建議項(xiàng)目首先集中精力營(yíng)造一個(gè)工程質(zhì)量?jī)?yōu)良、園林精美獨(dú)到、用材優(yōu)質(zhì)精細(xì)的樣品工程示范區(qū)，讓市場(chǎng)客戶增加信心，再運(yùn)用優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、到位的營(yíng)銷手法以及家喻戶曉的廣告推廣，建立起項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)品牌效應(yīng)，并且通過市場(chǎng)大環(huán)境支持的前提下，定能實(shí)現(xiàn) 3000元 /m2的成交均價(jià)。 當(dāng)然，我們不可以片面去理解這句話，但是，從經(jīng)濟(jì)效益為出發(fā)點(diǎn)去考慮，事實(shí)上告訴我們既然實(shí)現(xiàn)園林就提升了整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)及價(jià)格，為什么我們要按照常規(guī)的做法，而不是在體現(xiàn)品質(zhì)及價(jià)格之前去想辦法營(yíng)造前提條件呢！所以我們更應(yīng)該去想怎樣去克服及營(yíng)造，在這方面建議與園林公司進(jìn)行磋商、探討并提出硬性的條件，務(wù)求首先營(yíng)造一部分精美的園林環(huán)境，用實(shí)在的環(huán)境品質(zhì)去拉升價(jià)格。 E、 上述樓盤絕大部分在森林花園之前推出，已經(jīng)搶占市場(chǎng)先機(jī)。 對(duì) 比 森林花園 好棒！ 產(chǎn)品大眾化 無特別突出的科技含量 成熟的營(yíng)銷手法缺乏突破常規(guī)的動(dòng)力 服務(wù)水平一般 湖北首座國家級(jí)健康住宅試點(diǎn)小區(qū) 廚房?jī)?nèi)新型排油煙道系統(tǒng) 外墻外保溫系統(tǒng) 隔聲系統(tǒng) 創(chuàng)造“感受營(yíng)銷”新方法 優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平 三大技 術(shù)創(chuàng)新 （ 2）寄生萬科方案的設(shè)定及其意圖 B寄生萬科營(yíng)銷方案的意圖 A寄生萬科方案的設(shè)定 C寄生萬科營(yíng)銷方案必須具備的條件 具備用材科技的“感受營(yíng)銷”條件 具備建筑外立面的“感受營(yíng)銷”條件 具備園林景觀的“感受營(yíng)銷”條件 D方案后果預(yù)測(cè) 可能后果一：失敗 如果森林花園的工程進(jìn)度達(dá)不到開盤要求，而且工程質(zhì)素不如預(yù)期的一樣，以及森林花園采用的技術(shù)創(chuàng)新效果不明顯，不具備具備建筑外立面的“感受營(yíng)銷”條件和園林景觀的“感受營(yíng)銷”條件，則此方法導(dǎo)致的后果是，不能建立起森林花園的品牌，由于銷售價(jià)格過高，森林花園全面滯銷。 戶外廣告設(shè)置 （ 1）森林花園開盤前廣告手段的選擇 （ 2）戶外廣告的地段選擇 根據(jù)客戶地域的重新界定，戶外廣告的重點(diǎn)放在四個(gè)地段 ： 在中南商場(chǎng)至洪山廣場(chǎng)之間； 水果湖放鷹臺(tái)及其沿線； 街道口亞貿(mào)廣場(chǎng)及其沿線； 現(xiàn)場(chǎng)及其沿線。 客戶檔案范本 姓名 身份證 明號(hào)碼 聯(lián)系 方式 客戶檔案號(hào) （金 章 編號(hào)） 是 否 已認(rèn)購 已認(rèn)購物業(yè)編號(hào) 現(xiàn)購物業(yè)編號(hào) 內(nèi)部?jī)?yōu)先選房證明 茲證明證件（身份證 /護(hù)照 /軍、警官證 /營(yíng)業(yè)執(zhí)照 /其它）號(hào)碼為 的 （先生 /女士）已交納定金人民幣兩仟元整，在現(xiàn)代 ? 森林花園內(nèi)部?jī)?yōu)先選房活動(dòng)規(guī)定時(shí)間 月 日前，選房成功后可享有折后總房款人民幣元 元整的優(yōu)惠。 （ 4）活動(dòng)內(nèi)容 1 2 3 4 根據(jù)森林花園“感受營(yíng)銷”的標(biāo)準(zhǔn)要求工程進(jìn)度，只有達(dá)到此要求，森林花園才能擇期開盤。 獲得優(yōu)勝獎(jiǎng)及非獲獎(jiǎng)的活動(dòng)參與人員，介紹他人購房的，可享受他人購房總款 1%的獎(jiǎng)勵(lì)。 金地 ?太陽城簡(jiǎn)要介紹 金地 ?太陽城從推出的那一刻起，就一直是光谷地區(qū)所有在售以及將售樓盤所注目的焦點(diǎn)，其首推“分戶計(jì)量，集中供暖”的配套首創(chuàng)，整體均衡的產(chǎn)品景觀規(guī)劃和銷售時(shí)機(jī)把握準(zhǔn)確，以及上市價(jià)格偏低，是其目前銷售火爆的根本原因，森林花園與之相比較，在產(chǎn)品景觀規(guī)劃的方面要好于他，同時(shí)，由于客戶定位于金地 ?太陽城形成一定的偏差，因此，導(dǎo)致在地理位置上，森林花園也將優(yōu)于金地 ?太陽城，同時(shí)，森林花園的“湖北省首座國家級(jí)健康住宅示范小區(qū)”的形象定位以及三大技術(shù)創(chuàng)新，將森林花園的整體優(yōu)勢(shì)向上提升了很多，從而使森林花園的整體優(yōu)勢(shì)全面超越金地 ?太陽城。 保利花園典型戶型圖 保利花園典型戶型圖 當(dāng)時(shí)市場(chǎng)對(duì)比的優(yōu)質(zhì)高價(jià)策略 規(guī)模 工程 園林 服務(wù) 營(yíng)銷 廣告 品牌 樣品工程區(qū) 市場(chǎng)信心 用材 實(shí)現(xiàn) 3000元 /m2 市場(chǎng) 我司認(rèn)同森林花園構(gòu)筑“精品樓盤”的思路 .但是 ,要達(dá)到 3000元 / m2的市場(chǎng)價(jià)格 ,必須要從規(guī)模、工程、園林、用材等方面達(dá)到“感受營(yíng)銷”的條件，比如 ,工程 —— 其他樓盤認(rèn)為封頂即達(dá)到很好銷售條件，森林花園不僅要達(dá)到封頂才開始買，而且要讓樣板區(qū)間形成規(guī)模，主要園林景觀成型等等，總之，一切準(zhǔn)備工作要達(dá)到及致，才開始向外發(fā)售。 。 :10:2300:10:23March 29, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :10:2300:10Mar2329Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)