【正文】 接競爭項(xiàng)目，未來放量不明顯； 片區(qū)改造領(lǐng)頭羊，具備成為標(biāo)桿的條件 項(xiàng)目市場(chǎng)占位為 領(lǐng)導(dǎo)者 針對(duì)板塊間競爭 與開發(fā)區(qū)中高端項(xiàng)目存在間接競爭，但與開發(fā)區(qū)中高端客群構(gòu)成相對(duì)獨(dú)立 項(xiàng)目市場(chǎng)占位為 挑戰(zhàn)者 競爭策略 板塊內(nèi) 領(lǐng)導(dǎo)者 板塊間 挑戰(zhàn)者 【 突破區(qū)域局限，搶占市場(chǎng)高位，建立區(qū)域評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 】 戰(zhàn)略： 精準(zhǔn)市場(chǎng)占位，差異化展現(xiàn)競爭優(yōu)勢(shì) 策略： 精準(zhǔn)客群定位，主打區(qū)域配套及氛圍以同開發(fā)區(qū)形成差異，提升產(chǎn)品質(zhì)量 競爭力： 天然景觀資源、成熟生活氛圍、總價(jià) 戰(zhàn)略： 全面建立區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn) 策略： 充分挖掘區(qū)域及地段價(jià)值，建立超越區(qū)域平臺(tái)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，重新展現(xiàn)品牌形象 競爭力： 地段、產(chǎn)品、品牌 【 穩(wěn)占區(qū)域高位，制定市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，鞏固品牌知名度 】 核心競爭力 Value 1 地段 —— ?老城區(qū)核心板塊，歷史及沉淀有普遍認(rèn)知和認(rèn)可； ?各種配套完善且均好，生活氛圍濃厚； Value 2 產(chǎn)品 —— ?現(xiàn)有市場(chǎng)產(chǎn)品的全面優(yōu)化，質(zhì)量及標(biāo)準(zhǔn)提升； Value 3 品牌 —— ?母品牌貽成區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)知度高； ?區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)品牌旗下的高端子品牌定位； 客戶定位 3 客戶訪談 訪談對(duì)象 選取標(biāo)準(zhǔn) 代表人物 業(yè)內(nèi)人士 ?塘沽城區(qū)在售項(xiàng)目銷售人員； ?塘沽城區(qū)二手房經(jīng)紀(jì)； 在售樓盤銷售代表 融科心貽灣項(xiàng)目經(jīng)理 周女士 二手房經(jīng)紀(jì) 龍盛房地產(chǎn)銷售代表 孫先生 典型客戶 ?臵業(yè)預(yù)算或付款能力在100萬元以上； ?有多次臵業(yè)經(jīng)驗(yàn)； ?塘沽大型企業(yè)中高層管理者或私營企業(yè)主； 融科心貽灣業(yè)主 渤海石油公司某部門經(jīng)理 王女士 萬科金域藍(lán)灣業(yè)主 塘沽某物流私營企業(yè)主 董先生 關(guān)于地段 塘沽城區(qū)絕對(duì)核心地段 /認(rèn)知度與認(rèn)可度均很高 訪談?wù)Z錄 —— 塘沽客戶對(duì)于地段有強(qiáng)烈認(rèn)知，有非常明確的市區(qū)與郊區(qū)的概念，即使現(xiàn)在上北片區(qū)已經(jīng)成為集中居住區(qū)，但仍然擺脫不了郊區(qū)的形象。 貽成集團(tuán)的主業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)已涉及住宅、公寓、商業(yè)、酒店、寫字樓等多種類型， 共計(jì)開發(fā)項(xiàng)目 40余項(xiàng)，開發(fā)面積 300多萬平方米 。 項(xiàng)目理解 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 物業(yè)發(fā)展建議 價(jià)格與經(jīng)濟(jì)測(cè)算 報(bào)告提綱 項(xiàng)目理解 1 目標(biāo)理解：貽和濱海高端品牌形象樹立 入市時(shí)間：預(yù)計(jì) 2023年入市 工程節(jié)點(diǎn)：預(yù)計(jì) 09年上半年拆遷，下半年進(jìn)行規(guī)劃 營銷目標(biāo)：樹立區(qū)域標(biāo)桿，穩(wěn)健銷售的基礎(chǔ)上利潤最大化 ? 區(qū)位分析 項(xiàng)目位于塘沽老城區(qū)核心 /居住氛圍濃厚 /地段不可復(fù)制 ?項(xiàng)目位于塘沽老城區(qū)核心； ?距塘沽區(qū)政府 500米； ?距世紀(jì)廣場(chǎng) 500米 ； ?距洋貨市場(chǎng) 1公里； ?海河下游沿線，距離海河外灘公園 400米，與規(guī)劃中的 響鑼灣中心商務(wù)區(qū) 隔河相望； ?塘沽 傳統(tǒng)居住區(qū) ，周邊小區(qū)林立，生活配套齊全，居住氛圍濃厚； ?屬于 濱海新區(qū)： ?距天津市外環(huán)線 30公里； ?距開發(fā)區(qū) 2公里； ?距天津港 15公里； ★ 塘沽區(qū)政府 ● 洋貨市場(chǎng) ● 世紀(jì)廣場(chǎng) ● 海河外灘公園 天津市區(qū)方向 開發(fā)區(qū)方向 天津港方向 項(xiàng)目四至 項(xiàng)目昭示性、通達(dá)性良好 /臨街面商業(yè)價(jià)值高 項(xiàng)目四至 ?北：上海道 ?西：山東路 ?南：寧波道 ?東：河北路 地塊現(xiàn)狀 ?地塊內(nèi)為現(xiàn)狀安太里住宅小區(qū)； ?內(nèi)部共 19棟建筑，基本為 45層多層，有少量平房，房齡超過 30年； ?東、南兩側(cè)有沿街商鋪； 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 規(guī)模體量較小 /容積率高 /商品房、回遷房混合社區(qū) 占地面積 ㎡ 建筑面積 約 12萬㎡ 用地性質(zhì) 居住用地 容積率 不大于 建筑密度 不大于 30% 綠地率 不小于 35% 建筑高度 住宅不低于 80米； 商業(yè)不低于三層 商業(yè)比例 10%，約 ㎡ 主入口位臵 南、西 車位比 1： 1 其他 受 90/70限制；約 ㎡ 還遷房，可計(jì)入 90/70 周邊配套 各種城市級(jí)配套完善 /各種配套齊全且均好 ● 塘沽體育館 ● 塘沽育華中學(xué) ● 加油站 ● 第二中心小學(xué) ● 海門園 ● 貽成幼兒園 ● 濱海外灘公園 ● 河濱公園 ● 塘沽一中 ● 世紀(jì)廣場(chǎng) ● 上海道小學(xué) ● 塘沽區(qū)政府 ★ 塘沽二中 ● 塘沽圖書館 ● 塘沽醫(yī)院 ● 塘沽大劇院 ● 塘沽電視臺(tái) ● 塘沽第一幼兒園 ● 樂購 /國美 ?教育配套 —— ?貽成幼兒園、塘沽第一幼兒園； ?上海道小學(xué)、第二中心小學(xué)； ?塘沽一中、塘沽育華中學(xué)、塘沽二中； ?醫(yī)療配套 —— 塘沽醫(yī)院 ?商業(yè)配套 —— 樂購、國美等賣場(chǎng)、金街、解放路商圈 ?景觀配套 —— 世紀(jì)廣場(chǎng)、海門園、河濱公園、濱海外灘公園 ?其他配套 —— 塘沽體育館、體育場(chǎng)、塘沽圖書館、塘沽大劇院、塘沽電視臺(tái)、加油站 交通狀況 公路、軌道交通非常便利 /多條公交線路經(jīng)過項(xiàng)目周邊 京津塘高速 津?yàn)I高速 津?yàn)I輕軌 ?公路交通 —— ?城際交通： 京津塘高速（出口距項(xiàng)目 4公里）、津?yàn)I高速（出口距項(xiàng)目 2公里）； ?城市交通： 周邊河北路、上海道、大連道等均為塘沽城區(qū)主要干道； ?軌道交通 —— ?津?yàn)I輕軌： 項(xiàng)目距離津?yàn)I輕軌塘沽站直線距離為 1公里； ?公交系統(tǒng) —— ?項(xiàng)目東、南兩側(cè)分別為 海門大橋站 與 二中心小學(xué)站 ， 882 13 617等 7路公交車 經(jīng)過，可連接市區(qū)、開發(fā)區(qū)、天津港等各個(gè)區(qū)域； 景觀資源 臨近海河景觀 /500米內(nèi)眾多生態(tài)景觀資源 世紀(jì)廣場(chǎng)為塘沽老城區(qū)核心景觀區(qū)，占地 要包括 21根世紀(jì)柱與，以及大型陸地音樂噴泉； 塘沽世紀(jì)廣場(chǎng)：距離項(xiàng)目 500米 海門園位于海門大橋北，占地 平米，分為東西兩院，綠化環(huán)繞，有石雕、不銹鋼門標(biāo)大型音樂噴泉及書法石碑長廊； 海門園：距離項(xiàng)目 400米 海河外灘公園占地面積 13萬平方米，由文化娛樂區(qū)、商業(yè)休閑區(qū)、綠化景觀區(qū)和高臺(tái)景觀區(qū)四部分組成； 濱海外灘公園：距離項(xiàng)目 500米 河濱公園于 1953年初建，現(xiàn)占地 30萬平米，擁有 萬平米湖面，功能豐富，為全區(qū)最大的綜合性公園； 河濱公園：距離項(xiàng)目 800米 開發(fā)商背景 希望實(shí)現(xiàn)由普通住宅到高端住宅的品牌認(rèn)知轉(zhuǎn)變 住宅 尚海國際 麗水園 貽順園 貽芳嘉園 Ⅱ 貽景花園 貽成東園 貽正嘉合 奧林花園 貽成靜園 貽豐家園 貽欣園 貽豐園 商業(yè)區(qū) 金街 金洋商廈 “中國房地產(chǎn)創(chuàng)新樓盤” “中國人居社區(qū)國際范例獎(jiǎng)” “天津市示范小區(qū)” “天津市優(yōu)秀小區(qū)” “天津市安靜居住小區(qū)” “天津市優(yōu)秀小區(qū)” “天津市安靜居住小區(qū) 貽成集團(tuán) 是以房地產(chǎn)業(yè)為主，集專業(yè)投資、船舶制造、工程建設(shè)、港口物流、風(fēng)力發(fā)電、物業(yè)管理、商業(yè)酒店及文化教育等多領(lǐng)域?yàn)橐惑w的大型民營企業(yè)集團(tuán)。 老城區(qū)板塊 二手房市場(chǎng) —— 產(chǎn)品緊俏，交易頻繁，核心地段支撐高價(jià)格平臺(tái) 悅?；▓@ 海韻園 金泰新村 項(xiàng)目周邊二手房價(jià)格 海韻園 03年入住，全部為 110平米以上大戶型 12023元 /平米 悅海花園 98年入住，有少量小戶型，主力為 100平米以上大戶型 1000011000元 /平米 金泰新村 15年以上房齡，以 5070平米的中小戶型 1000011000元 /平米 新村片區(qū) 15年以上房齡，以 5070平米的中小戶型 10000元 /平米 解放路以北 15年以上房齡，以 5070平米的中小戶型 10000元 /平米 價(jià)格平臺(tái)持平或超過商品房 宇軒二手房經(jīng)紀(jì)： ?這一片房子出一套賣一套，很好賣； ?海韻園是現(xiàn)在塘沽最貴的房子； ?里面都是大戶型，都是塘沽最有錢的人最開始買的。 —— 老城區(qū)的各種配套、自然景觀、歷史沉淀、居住氛圍，是對(duì)比開發(fā)區(qū)吸引客戶的最關(guān)鍵因素。 —— 對(duì)于高端客戶，首先塘沽客戶對(duì)于貽成的認(rèn)知度就已經(jīng)很夠，只是對(duì)于其高端形象還缺乏認(rèn)可，但現(xiàn)在貽成的品牌策略趨于多元化，加上廣泛的認(rèn)知和認(rèn)可度，相信還是有很多機(jī)會(huì)的。 戶型設(shè)計(jì) —— 占有景觀資源的產(chǎn)品作為標(biāo)桿樓王 工人房與主人和客人活動(dòng)空 間互不干擾 270度主臥觀景窗 錯(cuò)落 6米觀景臺(tái) 戶型設(shè)計(jì) — 占有景觀資源的產(chǎn)品作為標(biāo)桿樓王 會(huì)客廳 —— 俯瞰景觀的豪宅氣度建立 —— 氣度來自高度 270度全景觀視野享受； 極致景觀視野 —— 主臥 戶型設(shè)計(jì) — 占有景觀資源的產(chǎn)品作為標(biāo)桿樓王 大面寬的餐廳與客廳相映成趣，使人得以享受“慢餐時(shí)代”的家庭樂趣 室內(nèi)外空間的自然融合： ?餐廳與景觀對(duì)話 ?洗手間與外部交流 ?端頭景觀式餐廳 ?廚房擁有 270176。CO窗、 ALULUX卷簾 ,防止室外噪音傳入 ? ,防止樓上傳入室內(nèi)的噪音 ? ?，避免直接垂直排水帶來的噪音：有 100多年歷史的瑞士上市公司GEBERIT公司的同層排水系統(tǒng)接吉博力橫排防臭地漏，這是目前發(fā)達(dá)國家廣泛采用的排水方式，同樓層的排水支管與主排水支管均不穿越樓板，在同樓層內(nèi)連接到主排水立管上，它從根本上解決了衛(wèi)生間的許多問題，盡可能地避開上下鄰居排水之間的互相干擾。 工作周期 通常為 2周 工作成果 市調(diào)報(bào)告、項(xiàng)目 MECE 過程考核 調(diào)研計(jì)劃、會(huì)議紀(jì)要、市調(diào)工作備忘 專案團(tuán)隊(duì)成立 制定市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃 初步判斷項(xiàng)目問題 內(nèi)部討論技術(shù)思路 調(diào)研前與客戶首次溝通會(huì) 市場(chǎng)調(diào)查 論證項(xiàng)目問題 與客戶就市調(diào)結(jié)果進(jìn)行溝通 內(nèi)部討論項(xiàng)目MECE 撰寫市調(diào)報(bào)告 確定項(xiàng)目問題 報(bào)告完成 公司內(nèi)部三級(jí)評(píng)審 提交市調(diào)報(bào)告 報(bào)告修改 遞交市調(diào)工作 備忘 通 調(diào)整調(diào)研計(jì)劃 調(diào)整市調(diào)內(nèi)容 遞交客戶會(huì) 議紀(jì)要 第二步：市場(chǎng)調(diào)查 前期策劃 第三步：核心成果形成 工作目標(biāo) 核心結(jié)果形成。在世聯(lián)期間，負(fù)責(zé)萊茵小鎮(zhèn)現(xiàn)場(chǎng)銷售工作，現(xiàn)任區(qū)域拓展總監(jiān)。 項(xiàng)目參與環(huán)節(jié)： 技術(shù)思路討論、報(bào)告撰寫、成果匯報(bào) 工作職責(zé)： 本項(xiàng)目前期工作的執(zhí)行人，負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體定位、物業(yè)建議及營銷總綱制定的技術(shù)討論和核心成果撰寫，包括市場(chǎng)調(diào)研、報(bào)告撰寫、成果匯報(bào)及跟蹤服務(wù)及有關(guān)合作公司的協(xié)調(diào)。 二、操作團(tuán)隊(duì)簡歷 姓名： 胡倩 職級(jí)： 策劃助理 學(xué)歷及專業(yè)資格： 河北工業(yè)大學(xué) 城市規(guī)劃專業(yè) 主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目： 天津市總體規(guī)劃匯總及天津市河西區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 內(nèi)蒙古烏蘭察布市中心城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 —— 新區(qū)二期 內(nèi)蒙古察哈爾工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃 天津市大港新城總體規(guī)劃 天津市津塘公路兩側(cè)立面整修工程預(yù)算 天津市新開河沿岸平房改造與立面整治項(xiàng)目 天津市武清區(qū)泉達(dá)路居住區(qū)詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 天津市和興源岳陽道項(xiàng)目 天津市國浩老城廂項(xiàng)目 項(xiàng)目參與環(huán)節(jié)： 方案設(shè)計(jì)與圖文制作全過程 工作職責(zé)： 參與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研、聽取會(huì)議內(nèi)容并作簡要記錄、擬定規(guī)劃方案、繪制方案總平面圖及表現(xiàn)圖、書寫文本及說明、參與制作匯報(bào)文件、聽取匯報(bào)內(nèi)容并對(duì)方案做最終修改 。 天鵝湖 梅江南最后的別墅社區(qū) 以別墅形象高調(diào)入市 由別墅產(chǎn)品起勢(shì)創(chuàng)口碑，高層順勢(shì)而出走速度，徹底扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)印象，樹立純粹豪宅形象。 入市時(shí)間 ： 2023年中入市。 Suburban Projects 郊區(qū)大盤系 ? 規(guī)模 : 用地面積： 建筑面積： ? 價(jià)格： 預(yù)計(jì)開盤均價(jià)： 62006300元 /平米 ? 服務(wù)方式 : 策劃代理 景瑞陽光尚城 區(qū)域標(biāo)桿 生態(tài)社區(qū) 項(xiàng)目位于天津北辰區(qū)小賀莊鎮(zhèn)，北臨津榆公路，東望銀河風(fēng)景區(qū)，屬北辰地塊中心區(qū)域項(xiàng)目，天津的綠肺中心。 入市時(shí)間：預(yù)計(jì) 2023年 7月 Commercial real estate 城市綜合體 ? 規(guī)模 : 用地面積： 40400平米 建筑面積： ? 價(jià)格： 預(yù)計(jì)一期均價(jià)： 9600元 /平米 ? 服務(wù)方式 : 策劃代理 星港國際 含商業(yè)、辦公、酒店式公寓為一體的大型公建綜合體項(xiàng)目