【正文】 住宅市場 ?季景華庭位于中新天津生態(tài)城。起步區(qū) 4平方公里范圍內已有 8 個項目亮相銷售。 漢沽區(qū)住宅市場 開發(fā)區(qū)住宅市場 漢沽區(qū)作為濱海新區(qū)的組成部分，很多體量較大的項目已經或者即將入住該區(qū)域，隨之而來的必然是土地的征用和原有房屋的拆遷，這將進一步增加該區(qū)域內的剛性需求數量。 漢沽區(qū)住宅市場 漢沽區(qū)住宅市場 ?華城公邸位于漢沽區(qū)漢沽大橋旁，項目主要產品分為四個組團， 芷園：六層的低密度花園洋房組團，南北通透，一梯兩戶，采光通風效果極佳；尚水： 2224層的水景高層公寓組團，由于臨河而建，所以戶戶觀水； 高第：中央公園超高層（ 32層）組團，無敵視野； 優(yōu)派街區(qū)：情景街區(qū)組團， 18層，采光景觀均佳，樓下就是風情街區(qū)，購物出行極為方便。 區(qū)域點評 樓市供銷情況 /漢沽區(qū) 1 寶利新都匯 天津寶利集團有限公司 2 0 1 1 年5 月 70110 6,9112 華城公邸 天津金廈環(huán)海置業(yè)有限公司 2 0 1 1 年4 月 80120 6,9153 香水灣 天津市瀧潤投資有限公司 2023年 85128 6,8794 綠地景城 天津市綠地置業(yè)有限公司 2 0 1 0 年8 月 50140 5,8075 藍海茗苑 天津振華投資有限公司 2 0 1 0 年7 月 77168 6,2356 蘆花莊園 天津市富士房地產開發(fā)有限公司 2 0 1 0 年9 月洋房1 3 0 2 4 0 別墅33055015,5007 楓景灣 天津市塘沽區(qū)正通房地產開發(fā)公司 2 0 1 0 年1 0 月 —— 5,5408 麗景名苑 海景新都置業(yè)有限公司 2 0 1 2 年 69118 6,102近期成交價格交工時間 戶型面積區(qū)間排名項目名稱 開發(fā)商 ?近年來諸多開發(fā)商，特別是一些品牌開發(fā)商的涌入，加大了漢沽區(qū)的開發(fā)密度，目前在售項目 14個，其中包括尾盤項目 1個；待售未入市項目 3個，后續(xù)還會有土地和待開發(fā)項目陸續(xù)啟動，預計漢沽區(qū)的樓市將逐漸呈現出群雄逐鹿的熱鬧局面。其中一期推出 15萬平米，二期 17萬平米均已售罄。 開發(fā)區(qū)住宅市場 ?天津華納豪園位于開發(fā)區(qū)商業(yè)核心的心臟位置，南接津濱高速，津塘高速；西有全國首條導軌電車；北臨京津塘高速，京津高速；毗鄰兩個輕軌站。 樓市供銷情況 /開發(fā)區(qū) 1 公園六號 天津泰豐工業(yè)園投資（集團）有限公司 2 0 1 1 年1 0 月 58215 14,1212 萬通新城國際 天津萬通時尚置業(yè)有限責任公司 2 0 0 8 年1 0 月 78128 13,1393 萬科金域藍灣 天津萬泰時尚置業(yè)有限責任公司 2023年 95150 14,0004 華納豪園 漢周（天津）投資開發(fā)有限公司 2 0 1 1 年1 1 月 170180 19,4585 德圣公館 天津德圣投資有限公司 2 0 0 9 年4 月 40120 12,6286 泰達清谷 天津泰達建設集團濱海分公司SOHO2023年 年底之前，二期2 0 1 0年1 0 月2 5 日入住，一期高層預計2 0 1 0 年6 月份入住，聯排別墅2 0 1 0 年4 月份入住73179 27,8007 天保金海岸 天津濱海開元房地產開發(fā)有限公司 2023年 130140 11,3628 弘澤制造 弘澤建設集團 2 0 1 0 年8 月 150210 18,117近期成交價格交工時間 戶型面積區(qū)間排名項目名稱 開發(fā)商 ?從目前市場情況來看，區(qū)域內的房源供應量較為充足，其中包括 11個在售項目和 6個待售項目，主要以高層為主，洋房、酒店式公寓等產品只占一小部分。對提出申請并經專家委員會評審通過的初創(chuàng)期科技型中小企業(yè)提供支持，額度一般在 10萬元至 60萬元；進入成長期和壯大期的科技型中小企業(yè)，可獲得 100萬元至 500萬元的支持，重大項目可獲得高于 500萬元的支持，以上周轉基金采取無息借用方式， 2至 3年后歸還。 濱海新區(qū)概況及區(qū)域經濟分析 / 2023濱海新區(qū)經濟指數分析 2023年居民家庭人均各項消費比重 預計未來，隨著濱海新區(qū)的快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高， CPI將快速增長，從而進一步刺激消費需求的上升。 濱海新區(qū)概況及區(qū)域經濟分析 / 城市背景 依托獨特的地理環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢 東疆港區(qū)的建設將承接天津港的國際中轉功能 2023年濱海新區(qū) GDP總量突破 5000億元，占天津全市比重超過 50%，增長超過 25%，超越浦東。建設以航母游樂港、世界級主題公園、海上游樂園、高爾夫球場為支撐的旅游核心區(qū)，以營城湖、四萬畝葡萄觀光園為支撐的生態(tài)濕地觀光區(qū)和綜合服務區(qū)。 ?作為高度開放的特殊經濟區(qū)域，保稅區(qū)具有國際貿易、現代物流、臨港加工和商品展銷四大功能，享有海關、稅收、外匯等優(yōu)惠政策。 ?功能定位 依托京津冀、服務環(huán)渤海、輻射“三北”、面向東北亞，努力建設成為中國北方對外開放的門戶、高水平的現代制造業(yè)和研發(fā)轉化基地、北方國際航運中心和國際物流中心，逐步成為經濟繁榮、社會和諧、環(huán)境優(yōu)美的宜居生態(tài)型新城區(qū)。成為繼深圳經濟特區(qū)、上海浦東新區(qū)后，又一帶動區(qū)域發(fā)展新的經濟增長極。 濱海新區(qū)概況及區(qū)域經濟分析 / 城市背景 ?天津保稅區(qū)位于天津港港區(qū)之內，開發(fā)面積 5平方公里，是我國華北、西北地區(qū)唯一的、也是中國北方規(guī)模最大的保稅區(qū)。將以航母游樂港為龍頭，帶動沿海旅游觀光帶和沿薊運河旅游觀光帶的發(fā)展。住宅市場還處在空白期；截止目前，板塊內僅有一個商業(yè)住宅項目運作，位于東疆港區(qū)內港口綜合配套服務區(qū)的東部 ,南側為人工海濱浴場 ,北臨自然海域 ,東接海景沙灘 ,項目占地面積 ,建筑面積約 12萬平米 ,集別墅、小高層、商業(yè)產品于一體 ,具有居家和休閑度假功能的高檔海景社區(qū) 。標志天津居民總體上實現小康，進入了比較富裕的階段。 “ 十二五 ” 期間，全市共籌集財政資金 200億元，專項用于支持科技型中小企業(yè)發(fā)展。 ?其他區(qū)域依舊保持 2023年供應態(tài)勢，本年度新增供應 將 繼續(xù) 增長 ；尤其中新生態(tài)城，在售項目將陸續(xù) 有新品入市 、 預計將會進一步拉動區(qū)域內的成交 。 公園六號 開發(fā)區(qū)住宅市場 ?公園六號 周邊配套設施齊全，項目新品銷售中，預計近期開盤最后 4棟，開盤樓棟為 6號樓，戶型區(qū)間為 80140平米兩室、三室戶型，全部為精裝修產品，價格和開盤時間待定。占地面積 112770平米，總建筑面積 50萬平米，分三期開發(fā)?？腿褐饕ㄎ灰酝獾?、塘沽、開發(fā)區(qū)客戶為主，而這片區(qū)域樓盤的購房者也基本歸屬于這一類人群。全款 2個點，貸款 1個點。 香水灣 ?香水灣項目現階段在售產品中小高層戶型主推 8090平米兩居室；高層戶型主推 9 11 130平米兩室到三室，購房全款減 10000元，貸款減 5000元。 ?2023 年板塊商品住宅供應面積為 萬平米，占全年濱海新區(qū)供應的 %。產品形式分為高層、小高層，目前一期主推 2棟高層和 1棟小高層產品。 建筑面積逾 將為社區(qū)增添另一番生態(tài)景象。 區(qū)域點評 濱海新區(qū)住宅市場 客群分析 樣本抽取來源 樣本數量情況 訪問 /抽樣方法 住宅客群分析 / 樣本情況 濱海新區(qū)熱點板塊住宅項目售樓處； 中檔、高檔商廈周邊 開發(fā)區(qū)人人樂超市、市民廣場、友誼民都、泰達中心酒店 普調樣本 150份 本次調查共發(fā)放普調問卷 150份，回收有效問卷 113份， 問卷有效率達到 75% 研究方法 定向一對一訪問 n在受訪者的甄選中加大了 2040歲年齡段受訪者的比例，為全部有效問卷的 76%，這一年齡段多為剛性需求，具有一定的研究價值，能夠體現濱海新區(qū)住宅市場的真實需求。 n63%的受訪者擁有 1套住房或從未置業(yè)，主要原因在于濱海區(qū)域內有大量年輕人群不斷向內涌入，年齡層較低，具有置業(yè)的基本需求。 購房面積需求18%41%26%13% 2% 70㎡以 下7090㎡90120㎡120150㎡150㎡以 上新房交付裝修標準27%46%20%7% 毛坯廚房/衛(wèi)生 間裝修全面室內裝修菜單式裝修總房款承受預期5%53%34%5% 3%8 0 萬以內80100萬100150萬150200萬2 0 0 萬以上成交均價區(qū)間15%35%37%10% 3% 8 0 0 0 以下800010000100001202312023150001 5 0 0 0 以上?根據訪問調查，濱海新區(qū)人群有足夠意愿進行改善 置業(yè)，同時又存在極大的剛性需求； ?除價格因素以外，更愿意選擇舒適度、附加值較高 的小高層和洋房； ?對開發(fā)商品牌、工程質量等方面等 均有 關注； ?中新生態(tài)城成為投資或改善的關注區(qū)域。 區(qū)域市場 核心商圈 解放路商圈 洋貨商圈 第三大街商圈 市民廣場商圈 泰達時尚廣場 交通便利性 位于區(qū)域中心，交通非常便利 是從市區(qū)到塘沽的必經之路，交通便利。就在解放路商業(yè)街建成的第二年 ,由塘沽區(qū)當局投資 4000多萬元建成全長 375米的洋貨市場步行街 ,形成了以新洋市場為龍頭 ,與隆洋、盛洋、鑫洋、金洋“五大洋”市場聯動的格局 ,洋貨市場成為環(huán)渤海地區(qū)著名的商品集散地。從業(yè)態(tài)看 ,起步區(qū)以服務流動人口的餐飲、娛樂、酒店為主 ,過渡區(qū)則灌注了購物商場、超市、農貿城和菜市場等服務區(qū)內居民的內部實質意義 ,核心區(qū)則增加了大型購物中心、超市、四星級酒店、專業(yè)酒吧群落。在濱海經濟中心戰(zhàn)略東移的過程中 ,泰達市民文化廣場不單搶先占據了研發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、塘沽區(qū)交集的腹地 ,而且經由過程日益完善的立體式快捷交通網絡 ,其商業(yè)氣氛還將向外延伸至漢沽、大港、東麗以及天津城區(qū)東部等地區(qū)。 n受訪者中大專以上學歷占總調研人數的 81%，高于目前濱海新區(qū)平均教育水平。 月娛樂消費次數39%19%25%17%2 次以下23次34次4 次以上娛樂方式22%25%14%18%7%14% 就餐觀影KTV運動電子競技其它月娛樂消費支出59%30%8% 3%3 0 0 元以下300800元8001500元1 5 0 0 元以上n有 超過 50%的受訪者每月外出進行娛樂 消費 ， 有 40%的受訪人群可達到每周進行固定消費。完全具備中國北方 IT數碼及各種高科技電子產品批發(fā)、零售集散地的條件，填補 了 華北地區(qū) 缺少 大型專業(yè) IT數碼產品集散地的空白。屆時從天津東站通過地鐵 9號線到中山門可與輕軌實現無障礙換乘，直達生態(tài)城?？梢杂行Ч?jié)約辦公成本。 2023濱海新區(qū)寫字樓市場概況 / 總結 ?濱海新區(qū)核心區(qū)寫字樓 目前以出租為主， 租金差距 也相對較 大，從 2元以下含物業(yè)費的普通寫字樓到不含物業(yè)費的租金達到 ， 這也足以體現 各個寫字樓不同的物業(yè)形態(tài)、建成年份、地理位置及內外部配套情況。 寫字樓客群分析 / 樣本情況 企業(yè)規(guī)模20%49%22%9%小于 10 人10 30 人30 50 人50 人以上33%15%32%20% 民營企業(yè)國有企業(yè)外資企業(yè)股份制企業(yè)性質被訪者身份22%52%26% 企業(yè)主要負責人行政負責人其他被訪談者教育背景2% 21%64%13%專科以下?？票究蒲芯可陨蟦多數企業(yè)仍采用租用寫字樓的形式進行辦公，方便日后公司規(guī)模擴大，業(yè)務提升 時靈活的選擇新的辦公地址。 問卷小結 產品建議 問卷小結及未來產品建議 酒店市場概況及客群分析 2023濱海新區(qū)酒店市場概況 客群分析 2023濱海新區(qū)酒店市場概況 漢沽藍白領公寓 濱海新區(qū)假日酒店 目前濱海新區(qū)共有三星級以上酒店 31家，其中 5星級酒店 10家， 2家正在建設之中。 2023濱海新區(qū)酒店市場概況 濱海新區(qū)酒店市場客群分析 樣本抽取來源： 樣本數量情況 訪問 /抽樣方法 客群分析 / 樣本情況 濱海新區(qū)三星、四星、五星級酒店 普調樣本 150份 本次調查共發(fā)放普調問卷 150份，回收有效問卷 119份， 問卷有效率達到 % 研究方法 定向一對一訪問 n本次調研所選擇的 10家酒店中，四星級酒店占 70%?？紤]便利及衛(wèi)生質量保證，入住酒店的消費者常常選擇酒店內部的餐廳進行就餐，因此酒店管理層在菜系菜品的引進與口味搭配方面應下較大力度，贏得客戶滿意。 受優(yōu)惠政策扶持，加之濱海新區(qū)舉足輕重的經濟地位，吸引眾多企業(yè)落戶濱海，各行業(yè)企業(yè)數量近年大幅度增加，急需充足的物理空間進行日常的生產經營。還將引入新加坡公司及日本、加拿大、瑞典等企業(yè)，涉及培訓、環(huán)保、建筑、工業(yè)環(huán)評認證等領域。為積極支持、主動承接本市的工業(yè)東移，并采取有效措施鼓勵采用先進適用技術嫁接改造傳統企業(yè)，濱海新區(qū)為工業(yè)東移和嫁接改造傳統產業(yè)項目開設“綠色通道”，簡化手續(xù)，提高辦事效率，在項目審批、土地供應、金融服務、能源保障等方面給予支持，實行全程代辦、一站式服務