【正文】 修，營造了極濃郁的居家氛圍，起到了有效的引導作用，激發(fā)了現(xiàn)場購樓者的購買欲望。這些設(shè)計都是樂山嘉州花城在銷售過程被證實最受歡迎的戶型。 ? 嘉州花城 ? 1）背景及概況 ? 由立事達（樂山）實業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與成都燕宇房地產(chǎn)開發(fā)推向市場，位于樂山老城區(qū)，規(guī)劃占地面積超過 170畝（ 11萬平方米左右），總建筑面積超過 22萬平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 2020年以來，政府通過土地、金融等一系列政策規(guī)范樂山房地產(chǎn)市場，提高市場門檻，減緩固定資產(chǎn)投資方面過快增長，放價高漲。 ? （八）促銷推廣策劃 ? １、擴大軟性宣傳的影響力 ? 現(xiàn)時房地產(chǎn)業(yè)的不斷成熟，無論是電臺、電視臺、報紙、雜志都有專刊、專欄介紹現(xiàn)今房地產(chǎn)的最新動向。一方面可以展示別致的外型設(shè)計，另一方面又可以給買家一個“定心丸”，讓買家看得到摸得著。另外，良好的策劃還能為大型項目的分期推出作預先的部署，以利于項目后期的銷售。就目前而言，許多購房者表現(xiàn)出來的最直接的做法是降低了購房的總價款?！? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 預測二 樂山購房者的心理變化 ? 自住買家不會受到影響，新政策目標準確地打擊了炒買投機行為，但并不影響真正買家和長期投資者。的確是一記重拳，砸了投機的炒樓者，砸了套貸的開發(fā)商，也震動了許多投資型的購房者。 ? 預測一 樂山開發(fā)商將面臨資金運作考驗： ? 政策的出臺，預示著市場正在向投資者的心理底線逼近。桃源新村、肖壩、新城區(qū)的土地供應比重將進一步加大。 ? ○加息將不可避免改變房地產(chǎn)消費者消費預期，使得房地產(chǎn)消費中的投資者深受影響，并且讓其中各類的在房地產(chǎn)方面投資、消費的透支者得到一次房地產(chǎn)風險教育。 均價范圍 數(shù) 量 比 例 1400元 — 1500元 1組 8% 1500元 — 1600元 4組 31% 1600元 — 1700元 2組 15% 1700元 — 1800元 1組 8% 1800元 — 1900元 2組 15% 1900元 — 2000元 0組 0% 2000元 — 2100元 1組 8% 未 定 2組 15% 多層住宅價格（均價）分析比例圖8%31%15%8%15%0%8%15%0%5%10%15%20%25%30%35%1400元—1500元1500元—1600元1600元—1700元1700元—1800元1800元—1900元1900元—2000元2000元—2100元未 定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020年，下半年樂山市房地產(chǎn)市場趨勢預測 ? 基本觀點： ? 1）土地政策評估 ? ○雖然土地拍賣政策在 2020年出現(xiàn)了各種各樣的問題，但是政府在 2020年的土地政策依然不會有根本性的調(diào)整，因為土地作為地方政府的收入來源已經(jīng)表現(xiàn)為剛性特征。因此，這些房源的上市，將徹底改變２００５年樂山住宅市場供求將形成了 ? 供大于求，而且競爭更加激烈。 ? （ 6）、樂山房產(chǎn)走向“創(chuàng)新”時代 ? 在樂山房地產(chǎn)飛猛發(fā)展的今天，樂山房地產(chǎn)從產(chǎn)品到規(guī)劃設(shè)計；從宣傳推廣到營銷策劃；從購房者到投資者都面臨著創(chuàng)新的挑戰(zhàn)與追求，現(xiàn)如今的樂山樓市樓盤沒有特殊的價值與產(chǎn)品、園林景觀、規(guī)劃設(shè)計都沒新異，反而，現(xiàn)售樓盤大同小異，互相模仿，樂山房產(chǎn)將在激烈的競爭中轉(zhuǎn)型，市場將等待著“創(chuàng)新”，樂山房產(chǎn)走向了“創(chuàng)新”時代。 ? （ 2）、政策影響房地產(chǎn)市場 ? 商鋪雖然在房交會上沒有呈現(xiàn)出十分火爆的場面，但一些小額商業(yè)營業(yè)門市銷售卻形勢喜人，中心城區(qū)致江路農(nóng)副產(chǎn)品交易中心在房交會上就銷售了十幾個商業(yè)營業(yè)門市，而其余一些項目的小鋪面也走勢不錯?！? “從長遠看，最近幾個月將成為近些年樓市發(fā)展的拐點。一方面，許多購房不足兩年、有出售意向的業(yè)主以及購房滿兩年的非普通住房業(yè)主，會放棄持房觀望，趕在 6月 1日新政策執(zhí)行前將手中房屋盡快出手，房源的集中釋放必然會帶來成交的短期放量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應不低于開發(fā)項目總投資的 30％；商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。 人民銀行有關(guān)負責人表示 ,本次政策調(diào)整有利于從需求方對未來資金價格形成較合理的預期 。 ? （ 7） 、 關(guān)于銀行按揭 ? 2020年 2月 26日 ， 中國銀監(jiān)會發(fā)布了 《 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引 (征求意見稿 )》 。因為 2020年第一季度政府宏觀調(diào)控、銀行新政策、建筑原材料上漲等原因，隨之樂山需求住宅消費者在 2020年 12月到 2020年 2月大量置業(yè)，所以 2020年 3月出現(xiàn)了“待銷”局勢。 ? （ 4）、央行加息房價上升 ? 2020年央行 121文件出臺以來，其他一系列的政策接踵而至。根據(jù)國土資源部出臺的 《 招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 》 ，要求商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓土地使用權(quán)。 ? 市場購房者機遇：二次置業(yè)機會：隨著樂山市經(jīng)濟的發(fā)展 ， 人民對生活居 ? 住條件的改善 ， 購買力加強 ， 而且項目周邊想改善生活居住條件的人也越來越多 ， 市場已有成熟條件 。 ? 臨近景致平平 ? 由于所處地是樂山的新城區(qū)生活社區(qū)片區(qū)，東面是新城區(qū)樂山最大廣場新世紀廣場，南面是樂山白燕路氣修、氣貿(mào)一條街，但是，由于周邊現(xiàn)有與現(xiàn)建小區(qū)景觀、環(huán)境設(shè)計大同小異，如出一轍，沒有特點。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 依托新世紀廣場、樂山未來ＣＢＤ中央商務、生活中心區(qū)域，城市交通十分便利； ? 地處樂山新城區(qū)，新區(qū)土地開發(fā)有限，升值前景廣闊。 ? ? 匯得陽光置業(yè)有限公司實力雄厚。 ? 三、項目素質(zhì)分析 ? （一）項目的優(yōu)勢 ? 1. 園林式休閑小區(qū)漸受青睞 ? 隨著人民物質(zhì)生活水平的日益提高，人們對居住的要求日漸趨向?qū)挸ê褪孢m，但都市人長期受人口稠密的條件限制，每天都受到人流、車流、污濁空氣、狹窄家居的困擾。 ? （二）本項目所在區(qū)位 ——樂山新城區(qū) ? 樂山市政府在 2020年大力發(fā)展新城區(qū)，建造起樂山新世紀廣場，在政府大力倡導，開發(fā)公司大力對新城區(qū)開發(fā)，企事業(yè)進駐新城區(qū)，新城區(qū)得到了飛速發(fā)展， 新城區(qū)生活配套日漸完善。 康城項目價值判斷暨投資分析 ? 一、美的海岸花園項目市場調(diào)研報告 ? 二、項目地塊 SWOT分析 ? 三、項目定位分析 ? 四、項目價值分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目 錄 ? 五、項目投資分析 第二章 美林苑 康城項目工程可行性報告 ? 一、建設(shè)的目標與土地的基本使用計劃 ? 二、總體規(guī)劃的設(shè)計解讀 ? 三、道路和交通 ? 四、水、電、氣系統(tǒng) ? 五、工程費用估算 ? 第三節(jié) 美林苑 地處樂山市政治、經(jīng)濟、文化、金融、信息的中心，境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施齊全，水陸交 通便捷，商貿(mào)流通活躍，居住環(huán)境優(yōu)美，經(jīng)濟發(fā)展較快。 ? 2. 市場需求是可以用膽識和策劃創(chuàng)造的。這一新世紀廣場的正式落成，已經(jīng)將樂山新城區(qū)帶入了一個經(jīng)濟、生活飛速發(fā)展的新區(qū)。 ? 位于新城區(qū)域，匯集商貿(mào)、旅游、金融、證券、文化、生活之精華，商業(yè)文化氣氛日漸濃厚。從鳳凰路一路走過，有“福鑫花園”、“花語美地”、“領(lǐng)地國際公寓”、“元龍春天”、“清華星城”等樓盤分享客源，本項目想脫穎而出，就必須獨樹一幟，與眾不同。 ? （ 三 ） 項目機遇 ? 項目地段機遇：由于樂山新城區(qū)鳳凰路 2020年至 2020年大力開發(fā)建設(shè) ， 現(xiàn)今 ， 鳳凰路可開發(fā)土地有限 ， 但是在此區(qū)域選擇居住的購房者較多 ， 本項目經(jīng)過精心打造從各方面的完善 ， 在銷售市場中占有優(yōu)勢 ， 也成為了一個很大的機遇 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 樂山房地產(chǎn)上半年總結(jié) ? 2020年，上半年影響房地產(chǎn)市場的因素 ? （ 1）、土地上漲房產(chǎn)利潤降低 ? 土地拍賣繼續(xù)使房地產(chǎn)開發(fā)中土地成本上漲。這些配套設(shè)計規(guī)范的變革也將導致房地產(chǎn)開發(fā)成本有一定程度的上升。加息直接導致財務成本增加，這樣的壓力可能會改變一個房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力，最終結(jié)果是開發(fā)企業(yè)面臨行業(yè)洗牌， 2020年 3月銀行第二次調(diào)整利息。 因此 ， 2020年存在產(chǎn)品同質(zhì)性的激烈競爭 。具體調(diào)整的城市或地區(qū) ,可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價格漲幅自行確定 ,不搞一刀切 。央行的有關(guān)規(guī)定對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的土地儲備貸款、建筑施工企業(yè)流動資金貸款、個人住房信貸等七項內(nèi)容作了嚴格的規(guī)范管理。對個人購買非普通住房超過 2年 (含 2年 )轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。分水嶺 39。另外還有新盤受到了參觀者的高度關(guān)注，銷售順暢 ?? 一系列現(xiàn)象表明，樂山住宅市場的需求空間非常廣闊，相當長的時間內(nèi)，樂山樓市仍將以住宅為主導。種種跡象表明樂山市房地產(chǎn)市場走向了成熟。而目前正在積極準備的項目有仁和房產(chǎn)的居竹園二期和濱江怡景、匯得 ? 陽光房地產(chǎn)公司美林苑二期、和邦集團桃源新城、東能集團白領(lǐng)花園、清華房地產(chǎn)公司 ? 清華星城、大中華實業(yè)的陽光大廈以及新業(yè)置地與立事達聯(lián)合推出的嘉州新城第一期 ? 等，總建筑面積也在８０萬平方米左右，預計下半年將陸續(xù)推出，這些新項目中，有多 ? 層，有高層，也有別墅；有舊城區(qū)的，也有新城區(qū)的；有城市中心的，也有臨江和臨河 ? 的 ?? 總之，適合各種類型購買者的房源都有，房源充分，消費者和投資者有著廣闊的 ? 選擇空間。 14101480元 /平方米的占到 14%的比例， 14901500元 /平方米占到最重 29%的比例，1500元 /平方米的占到 29%的比例。人民幣加息主要是對國內(nèi)房地產(chǎn)消費者和投資者有所影響。樂山市市政府提出“疏散舊城，重點發(fā)展新城”的城市規(guī)劃戰(zhàn)略，從 2020年底樂山土地礦權(quán)交易中心的土地拍賣數(shù)據(jù)得知桃源新村、肖壩、新城區(qū)都將成功拍出大量土地，而市中區(qū)的土地供應量將繼續(xù)縮減，其地價也將持續(xù)攀升。但是對于樂山等二、三及城市將不會受到太大影響，反而只是購房者轉(zhuǎn)變心理的過程。期房限轉(zhuǎn) 39。同時，也使得投資型的購房者要更加仔細地權(quán)衡利弊。這些將會使得自住的比例在購房隊伍中逐漸加大。 ? 策劃包裝是針對項目的特點，從市場定位出發(fā)，通過整套的銷售材料及廣告平面的制作，使項目樹立起良好的形象，在市場中的同類型產(chǎn)品中脫穎而出，同時利用已取得的知名度，產(chǎn)生名牌效應，促進項目的銷售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? （五）樣板房及樣板樓 ? 可參考嘉州花城、嘉州新城等樣板房內(nèi)的家具布局、裝飾配套，力求溫馨舒適，充滿時代氣氛又典雅親切，激發(fā)買家的購買欲望。運作目標當然是希望以連帶關(guān)系吸引更多買家，此等計劃有利于與業(yè)主保持聯(lián)系，及產(chǎn)生連動性的銷售效應，惠及項目后期銷售。 ? 2020年我國政府提出建設(shè)“和諧社會”的口號！樂山市在建設(shè)樂山“中國第一山”的目標中，響應中央號召， 2020年樂山市政府舉起了建設(shè)“和諧樂山”的旗幟，隨著樂山經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，各行各業(yè)蒸蒸日上，房地產(chǎn)成為了全國最熱行業(yè)之一，2020年國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，三月份中國銀行二次調(diào)息，六月一日中國“六部”聯(lián)合出臺實施新政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控，一系列的政策保證著房地產(chǎn)穩(wěn)定健康的發(fā)展． ? （二）樂山房地產(chǎn)市場的供求狀況現(xiàn)狀 ? 說 2020年是“地產(chǎn)政策年”一點也不過分，在短短不到半年的時間里，地產(chǎn)政策可謂層出不窮，這在任何一個行業(yè)里都是難有先例的，而這些政策涉及到的環(huán)節(jié)之多，也是罕見的。 ? 三）樂山個盤實態(tài)分析 ? 在樂山無論是地產(chǎn)界人士，還是普通消費者，都知道樂山市有一個極具代表性的房地產(chǎn)項目：嘉州花城項目的熱銷反映出樂山住宅的趨勢。 ? 多層平層建筑面積在 110~140平方米。內(nèi)部空間布局則采用功能分區(qū)的形式，盡可能減少相互干擾，加上訓練有素的售樓員，親和感的燈光、展板、照片，給客戶形成專業(yè)地產(chǎn)商的良好印象，容易產(chǎn)生信任感。距 樂山老城區(qū)商業(yè)中心的車程僅 10分鐘，距樂山新世紀廣場不行不到 10分鐘車程。三江環(huán)抱著美麗的城市，綠心、綠島、生態(tài)林點綴于江水與秀城之間，使這座邁向現(xiàn)代化的古老而又新興的城市與大自然的綺麗風光和諧地融為一體，素有“天下山水之觀在蜀，蜀之勝曰嘉州”的美譽，并因此而榮幸地被聯(lián)合國確定為中國第一個優(yōu)良人居環(huán)境城市合作項目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 交通條件 地塊周圍的交通條件 本地塊直接連接嘉興路和未來規(guī)劃道路，距峨眉山 30分鐘的車程，距夾江 50分鐘 的車程，距成都市一個小時 40分鐘的車程，每日有多次直達成都、重慶等地的高速 公路線路，交通便利，樂山市公交車 9等路車開往本地塊。 ? 收入水平： 集中在 7002500元 /月，有自主的收入來源。具有強烈改善現(xiàn)有生活居住條件的愿望。 ? 規(guī)劃、建筑、物業(yè)管理、中介服務等管理工作不力，影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。在具體的數(shù)量計算中，要綜合考慮正