【正文】 度合作， ?推出 YOHO Music Series CD專輯 體驗(yàn)式營銷 Code of this report | 72 169。建議此服務(wù)不收取物業(yè)管理費(fèi)用。 WIFI無線上網(wǎng)，提供給客戶上網(wǎng) +電影 +聊天的陣地。 Copyright Centaline Group, 2023 龍坂片區(qū)大量房地產(chǎn)項(xiàng)目形成集中競爭，金地梅隴鎮(zhèn)遠(yuǎn)離優(yōu)勢(shì)資源板塊 二線拓展區(qū) 城投項(xiàng)目 金地梅隴鎮(zhèn)項(xiàng)目 43萬 世紀(jì)春城四期 13萬 龍盈泰項(xiàng)目 龍 1號(hào) 資源板塊 書香門第二期 15萬 潛龍山莊 60萬 瀅水灣 13萬 圣莫麗斯 33萬 星河丹堤 36萬 萬科板塊 春華四季園 43萬 合生創(chuàng)展項(xiàng)目 5萬 第五園后期 30萬 榕江項(xiàng)目（民治大道沿線） 25萬 龍華項(xiàng)目供應(yīng)統(tǒng)計(jì)（不完全統(tǒng)計(jì)）： 已知舊改項(xiàng)目 約 170萬 龍華商業(yè)中心改造項(xiàng)目 米 優(yōu)勢(shì)資源板塊 金地梅隴鎮(zhèn) Code of this report | 61 169。 第五步 ：在沒有參觀團(tuán)或其 它 客戶到訪 ，需要接待 的情況下 ， 銷售員 必須陪同 客戶 參觀樣板房 ； 第六步 ：在帶領(lǐng)客戶到樣板房的過程中，銷售員需對(duì)商業(yè)和園林進(jìn)行介紹，現(xiàn)場(chǎng)將整理商業(yè)和園林的關(guān)鍵點(diǎn)，統(tǒng)一介紹口徑； 第七步 ：到達(dá)樣板房，銷售員需對(duì) 各 樣板房 逐一講解 。 Copyright Centaline Group, 2023 樣板房展示 —— 工程樣板房 針對(duì)性改變工程不良帶來的負(fù)面影響 Code of this report | 52 169。 Copyright Centaline Group, 2023 設(shè)計(jì)內(nèi)容： 雕塑／儀式感／指示作用 Code of this report | 44 169。 Copyright Centaline Group, 2023 1. 關(guān)注消費(fèi)過程，遠(yuǎn)甚消費(fèi)結(jié)果 2. 主動(dòng)學(xué)習(xí)消費(fèi)，強(qiáng)調(diào)參與者 ，而非被動(dòng)消費(fèi)者 3. 簡約的消費(fèi)心理，講感受， 關(guān)注產(chǎn)品外在形式 給自身帶來的感覺 4. 消費(fèi)感覺轉(zhuǎn)換成消費(fèi)價(jià)值，他們對(duì) 商品的情感性、夸耀性及符號(hào)性的價(jià)值 要求，早已超過了商品或服務(wù)的物質(zhì)性價(jià)值及使用價(jià)值 5. 維護(hù)自我消費(fèi)話語權(quán)的基礎(chǔ)上，往往 容易受意見領(lǐng)袖或受輿論環(huán)境的影響 ，消費(fèi)決策中非常愿意聽從伙伴或第三方的意見指引 6. 具有全球化趨向的消費(fèi)觀念， 無區(qū)域隔閡 他們消費(fèi)更看重感覺，注重過程與體驗(yàn)，比較獨(dú)立、自我 1 策略一：影響力 Code of this report | 36 169。價(jià)值點(diǎn)二：他們對(duì)于未來有大膽的設(shè)想和勇于行動(dòng)的特質(zhì)，對(duì)于時(shí)尚、創(chuàng)新的事物敢于消費(fèi)。? 沌口片區(qū)樓盤均為品質(zhì)較低、開發(fā)意識(shí)落后、缺乏社區(qū)感的低水平產(chǎn)品，項(xiàng)目從產(chǎn)品營造到營銷戰(zhàn)略，均對(duì)其采取完全超越的姿態(tài)，通過超越的價(jià)值體系，極大程度地?fù)寠Z區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)份額。 Copyright Centaline Group, 2023 25 The Consu mer Bu ying S ystem消費(fèi)者的購買系統(tǒng)動(dòng) 機(jī) 考 慮尋 找選 擇購 買如何建立主動(dòng)傳導(dǎo)機(jī)制，讓客戶由動(dòng)機(jī)直接轉(zhuǎn)向選擇？消費(fèi)者的購買系統(tǒng)動(dòng) 機(jī) 考 慮尋 找選 擇購 買如何建立主動(dòng)傳導(dǎo)機(jī)制，讓客戶由動(dòng)機(jī)直接轉(zhuǎn)向選擇？我們需要做的只是通過客戶精神層面的宣導(dǎo)形成客戶購買動(dòng)機(jī)，通過現(xiàn)場(chǎng)的營銷體驗(yàn)，使客戶形成購買沖動(dòng)，并最終形成購買 Code of this report | 26 169。 Copyright Centaline Group, 2023 被動(dòng)郊區(qū)化的演變、城市化發(fā)展進(jìn)程導(dǎo)致客戶群體開始升級(jí)，營銷應(yīng)突出自身特點(diǎn)，作出相應(yīng)變化 細(xì)化土地屬性 同客戶對(duì)應(yīng)萬科的品類定位 Code of this report | 21 169。大量資金涌入地產(chǎn)領(lǐng)域，企業(yè)資金充足，回款壓力小 通貨膨脹趨勢(shì)已經(jīng)比較明顯、人民幣升值壓力較大，民間資本進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)以求保值 各地“地王”涌現(xiàn)，拉升地產(chǎn)商心理預(yù)期 實(shí)體經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇，居民購買力仍偏弱 房價(jià)已處歷史高位，客戶持幣觀望心態(tài)濃厚 國家宏觀調(diào)控的“另一只鞋”仍未落地，政策隨時(shí)可能出現(xiàn)負(fù)面變化，信貸收緊可能性大 經(jīng)濟(jì)危機(jī)的第二波影響隨時(shí)可能到來 上半年居民剛性需求已集中釋放，需求層面熱度降低 中原觀點(diǎn)：房價(jià)的上漲根本上是結(jié)構(gòu)性的供需不平衡造成的，長期來講肯定是一個(gè)持續(xù)的過程。受利好刺激，開發(fā)量同步猛增 第二階段中，價(jià)格高位運(yùn)行，投資客開始退出。失業(yè)率由 25%下降到 14% 因?yàn)檎笫止P的財(cái)政刺激，赤字猛增，通貨膨脹。 灰色空間，半面積，不適用 灰色空間，半面積，不適用 過長走到，增加公攤。 道路情況： 項(xiàng)目距城市主干道龍陽大道約 200m，目前有一條支路連接，是目前進(jìn)入項(xiàng)目地塊的主要出入口，該支路兩旁有新新村居住區(qū)、市場(chǎng)等，視覺效果和檔次比較差； 配套情況： 龍陽大道沿線超市、學(xué)校、銀行、餐飲等配套成熟。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。 Copyright Centaline Group, 2023 本項(xiàng)目位于沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，比鄰體育中心，四新熱點(diǎn)區(qū)域，發(fā)展空間大，兼具良好的自然資源和景觀，交通配套成熟度較高。 Ａ地塊 資源較弱，面積小，中小功能性戶型 Ｂ地塊 自然資源較好，地塊方正，舒適性產(chǎn)品 C地塊 地塊獨(dú)立，開發(fā)空間較大，多種戶型 Code of this report | 5 169。 灰色空間，半面積，不適用 門廳過大，不適用，餐廳較小。 Copyright Centaline Group, 2023 09年初以來，房市政策利好不斷，剛性需求釋放，房市暫時(shí)回暖 , 從中短期來看漲勢(shì)仍將持續(xù) 2023年年初以來，政府不斷推出利好政策，同時(shí)信貸放開 ,房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性充裕。而價(jià)格和開發(fā)量的變化往往有一定的滯后。 項(xiàng)目的營銷戰(zhàn)略：產(chǎn)品競爭 客戶價(jià)值競爭 請(qǐng)客戶注意 請(qǐng)注意客戶 Code of this report | 18 169。 從住宅供應(yīng)量看 該片區(qū)目前住宅供應(yīng)量緊缺，大部分樓盤都是尾盤銷售，下半年市場(chǎng)將增加供應(yīng)量； 從產(chǎn)品類型看 該區(qū)域內(nèi)樓盤主要以小高層、高層為主；少量別墅為輔； 從銷售價(jià)格看 該片區(qū)價(jià)格穩(wěn)定高走，均價(jià)水平 55006000元 /㎡ ； 從套內(nèi)面積看 該片區(qū)在售樓盤戶型的面積區(qū)間較大，主要面積區(qū)間在 4050㎡ 的一房、 80110的二房、120140㎡ 的三房，其中 80110㎡ 之間的二房去化速度較快； 從樓盤配套看 該片區(qū)內(nèi)在售項(xiàng)目基本配臵較為近似，差異化賣點(diǎn)較少。 Copyright Centaline Group, 2023 影響力 1 5 4 3 2 話題 話語 品牌 感受 力量 線上推廣：立足精神層面宣導(dǎo) 影響力：跳出產(chǎn)品，針對(duì)年輕的客戶群體進(jìn)行精神層面宣導(dǎo)，同時(shí)利用推廣渠道的有效組合，建立項(xiàng)目影響力 渠道選擇：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)密集投放，非節(jié)點(diǎn)期維持主要線上形象推廣，主要結(jié)合線下渠道進(jìn)行整合推廣 品牌嫁接：借勢(shì)知名品牌，提升項(xiàng)目檔次 媒體炒作：以“精神訴求”為炒作載體，配合項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)信息，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力 影響力 Code of this report | 29 169。價(jià)值點(diǎn)二：他們對(duì)于未來有大膽的設(shè)想和勇于行動(dòng)的特質(zhì)，對(duì)于時(shí)尚、創(chuàng)新的事物敢于消費(fèi)。 Copyright Centaline Group, 2023 1. 喜歡玩小孩，但不喜歡生小孩就知道自己 負(fù)不起那個(gè)責(zé)任 。 Copyright Centaline Group, 2023 客戶日常生活軌跡 ? 看報(bào)紙? 網(wǎng)絡(luò)瀏覽行業(yè)新聞? 收發(fā)郵件? 開會(huì)? 起床? 晨練? 看早間新聞? 吃早飯? 看電視? 上網(wǎng)? 看書? 看報(bào)紙1 3 : 0 0 1 8 :0 0辦公室工作7 : 0 0 9 : 0 0出門前的準(zhǔn)備9: 3 0 1 2 :0 0辦公室工作1 9 : 0 0 2 4 : 0 0晚間活動(dòng)? 同朋友吃晚飯? 散步? 同朋友喝茶目標(biāo)客戶的生活軌跡分眾、框架廣播T 牌分眾、框架廣播牌電視家人電視家人網(wǎng)絡(luò)同事E m a i l網(wǎng)絡(luò)同事? 和朋友相約一起吃飯? 到附近散步呼吸新鮮空氣? 喝茶看報(bào)? 上網(wǎng)看看新聞報(bào)紙 網(wǎng)絡(luò) 朋友報(bào)紙 網(wǎng)絡(luò) 朋友1 2 : 0 0 1 3 :0 0吃午飯和午休電視網(wǎng)絡(luò)圖書報(bào)紙朋友家人電視網(wǎng)絡(luò)圖書報(bào)紙朋友家人? 開車? 聽廣播1 8 : 0 0 1 9 :0 0下班路上? 開車聽廣播? 停車9 :0 0 9: 3 0上班路上廣播框架、分眾T 牌廣播框架、分眾牌利用年輕人的生活碎片，對(duì)項(xiàng)目推廣的渠道進(jìn)行有效設(shè)臵 1 策略一：影響力 Code of this report | 39 169。 Copyright Centaline Group, 2023 新穎展示 案場(chǎng)的銷售提示，充分尊重客戶，信息對(duì)等，給到客戶信心保障 2 策略二：競爭力 Code of this report | 47 169。 Copyright Centaline Group, 2023 形成接待流程和底盤管理?xiàng)l例 2 策略二：競爭力 Code of this report | 55 169。 中間 提醒其查看可售單位、價(jià)格 、 五證、示范合同文本及其它公示內(nèi)容。 Copyright Centaline Group, 2023 從營銷包裝角度上，實(shí)景展示有效傳遞項(xiàng)目價(jià)值，增強(qiáng)客戶臵業(yè)信心，起到促進(jìn)銷售作用 項(xiàng)目立面展示 4層 立面部分展示 園林景觀 空中泳池 園林景觀展示 空中泳池展示 會(huì)所及功能展示 會(huì)所入口展示 金地梅隴鎮(zhèn) 園林景觀展示空中泳池展示會(huì)所及功能展示園林景觀展示空中泳池展示 項(xiàng)目立面展示 4層 會(huì)所及功能展示 園林景觀展示 空中泳池展示 Code of this report | 64 169。 Copyright Centaline Group, 2023 個(gè)性鮮明酷 報(bào)版充分贏得市場(chǎng)、贏得客戶 金地梅隴鎮(zhèn) 梅隴鎮(zhèn)的平面采用另類夸張的畫面，個(gè)性鮮明、色彩絢麗、極具視覺沖擊力，在市場(chǎng)上建立鮮明的差異化形象，并得到了市場(chǎng)的廣泛認(rèn)同。 Code of this report | 70 169。 體驗(yàn)式營銷 Code of this report | 73 169。 Code of this report | 75 169。 Copyright Centaline Group, 2023 3 策略三：執(zhí)行力 價(jià)格定位 結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域價(jià)格水平與項(xiàng)目類比權(quán)重計(jì)算，預(yù)計(jì) 9月項(xiàng)目開盤靜態(tài)價(jià)格為 5800元 /平米 片區(qū)價(jià)格水平 項(xiàng)目名稱 戶數(shù) 主力戶型 均價(jià) 金龍百靈 900 ㎡ 二房、 ㎡ 三房 8000元 /㎡ 王 +one 272 、 8000元 /㎡ 嘎納印象 1627 ㎡ 二房、 114129㎡ 三房 5500元 /㎡ 博學(xué)華府 920 4145㎡ 一房、 9094㎡ 兩房、 107135㎡ 三房 5500元 /㎡ 中環(huán)湖畔 893 40㎡ 一房、 8595㎡ 二房、 125130三房 5500元 /㎡ 湘隆時(shí)代大公館 1292 4566㎡ 的一房、 85102的小復(fù)式、 120130㎡ 三房、 150 6000元 /㎡ 東風(fēng)陽光城四期 2395 / 5600元 /㎡ Code of this report | 79 169。 Copyright Centaline Group, 2023 執(zhí)行路徑 線上 ——精神共鳴 項(xiàng)目精神形象高調(diào)聚焦 話題打造 ： 80后的兄弟姐妹在哪里？ 媒體整合 ： 關(guān)注 80后的生存現(xiàn)狀？ 渠道準(zhǔn)備 網(wǎng)絡(luò)炒作 紙媒證言 戶外立勢(shì) 建立項(xiàng)目影響力 Code of this report | 83 169。 4月 15號(hào) 臨時(shí)營銷中心開放 7月 31號(hào) 開盤 9月 15號(hào) 第二次加推開盤 7月 17號(hào)升級(jí) 認(rèn)籌 10月 清盤 6月 7月 世界杯大型活動(dòng) 5月 30號(hào) 現(xiàn)場(chǎng)營銷中心開放青年卡發(fā)放 c初次認(rèn)籌方式 Code of this report | 86 169。 第一批產(chǎn)品最終 銷售均價(jià) 6340元 /平米 ,總銷售額 Code of this report | 90 169。