【正文】 商鋪的類別也是開(kāi)發(fā)商鋪物業(yè)的一個(gè)重要考慮因素，決定了商鋪需求零售商的類別、實(shí)力和經(jīng)營(yíng)方式n 鄰里中心168。銀行168。批發(fā)零售商販168。多方開(kāi)拓和建立與核心客戶和潛在核心客戶的長(zhǎng)期聯(lián)系是國(guó)際置地要發(fā)展商鋪市場(chǎng)的一個(gè)重要戰(zhàn)略前提；由于商鋪具有商圈影響力的特殊性，國(guó)際置地在開(kāi)發(fā)商鋪時(shí)要綜合考慮商鋪與住宅開(kāi)發(fā)的相互影響性，發(fā)揮其互相促進(jìn)和共同升值的相互作用，更好的實(shí)現(xiàn)國(guó)際置地公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)穩(wěn)定發(fā)展的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)完 — 謝謝！中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 ...國(guó)中地產(chǎn)顧問(wèn)。家用物品n綜合商業(yè)街168。集中銷售百貨、服裝的百貨商店168。提供干洗、美容美發(fā)與音像出租等服務(wù)的商店168。? 建議：國(guó)際置地不以寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)作為重要的業(yè)態(tài)組合種類，只是在特定的區(qū)域和市場(chǎng)條件做個(gè)別項(xiàng)目開(kāi)發(fā)（如：定單開(kāi)發(fā)）? 可能性： 60%? 供給曲線將呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，由于銀行及政府介入等原因，市場(chǎng)調(diào)整無(wú)法發(fā)揮有效調(diào)節(jié)作用，上揚(yáng)速度難以得到控制；需求曲線增長(zhǎng)幅度緩慢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于供給曲線增長(zhǎng)幅度，供需曲線間差距進(jìn)一步增大，市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫。 新疆國(guó)際置地公司外部環(huán)境分析182。包括消費(fèi)者入口統(tǒng)計(jì)資料，即消費(fèi)者的姓名、性別、年齡、教育程度、職業(yè)收入、家庭結(jié)構(gòu)、住址、通訊辦法等；消費(fèi)者心理統(tǒng)計(jì)資料，即消費(fèi)者的喜好、購(gòu)買態(tài)度、購(gòu)買要求、現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)買時(shí)的情感反應(yīng)以及其他性格和心理特征等；消費(fèi)者的過(guò)往購(gòu)買記錄。能激勵(lì)規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)采用創(chuàng)新手法。如中檔房產(chǎn)，閉路電視是必須，但寬帶接入就不一定必須。定位策略人文因素細(xì)分168。對(duì)中檔商品房的開(kāi)發(fā)，需確定要進(jìn)入 的目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)是指企業(yè)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)細(xì)分后，確定自己的產(chǎn)品所要進(jìn)入的細(xì)分領(lǐng)域細(xì)分市場(chǎng)的基本原則168。n人口、家庭的增長(zhǎng)。n收入變化。烏魯木齊居民對(duì)住房面積的偏好80100608010012023015080100150以上 單位：平方米相對(duì)北京較為標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)烏魯木齊居民更多地偏好多層，而對(duì)別墅和高層的偏好明顯低于北京，這也與烏魯木齊居民的收入水平相一致的說(shuō)明：烏魯木齊數(shù)據(jù)來(lái)自國(guó)際置地 2023年的 《 烏魯木齊市居民住房消費(fèi)意向調(diào)查表 》調(diào)查按照二階段隨機(jī)抽樣方法抽取，且每一門(mén)牌號(hào)只調(diào)查一戶家庭；北京市的調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)自 Chinainfobank。滿意的戶型主要表現(xiàn)在大客廳、小居室。220。根據(jù)烏魯木齊的人口基數(shù)及增長(zhǎng)，在達(dá)到未來(lái)居住面積的目標(biāo)下，可預(yù)測(cè)未來(lái)的住宅需求可達(dá) 2023年城鎮(zhèn)居民人均居住達(dá)到 2023年烏魯木齊人均居住面積 20232023年，在以 2023年人口基數(shù)不變的情況下，烏魯木齊住宅市場(chǎng)每年的住宅需求達(dá) 萬(wàn)平米人口基數(shù)不變條件下的住宅需求考慮人口增長(zhǎng)， 20232023年烏魯木齊人口增長(zhǎng) 以現(xiàn)在平均每戶家庭 新增住戶 ，則需住房 以每套房 100平米計(jì)，則 20232023年每年需增長(zhǎng)人口增長(zhǎng)條件下的住宅需求政府房地產(chǎn)政策的導(dǎo)向。空置房中框架式多層的占 20%，一般建筑面積在 100平方米以上，價(jià)格在每平方米 2023元以上；220。 據(jù)前幾年的銷售數(shù)據(jù)可看出， 2023年的住宅供給已遠(yuǎn)超出市場(chǎng)需求。 所得的 2023年的住宅供應(yīng)量還不包括將在 2023年開(kāi)工竣工的面積；220?？罩梅恐懈邔幼≌?62%，平均每套住宅的建筑面積均在 100平方米以上，房?jī)r(jià)在 35萬(wàn)至 80萬(wàn)元不等；220。據(jù)近年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，預(yù)測(cè)未來(lái)兩年城鎮(zhèn)居民面積的增長(zhǎng)速度為 %， 2023年城鎮(zhèn)居民人均居住面積為 資料來(lái)源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒烏魯木齊居民人均收入單位：元%%%最近幾年的平均增長(zhǎng)率 %預(yù)測(cè)未來(lái)幾年的增長(zhǎng)率為%1: 人均收入增長(zhǎng)速度與人均住房面積增長(zhǎng)速度的比率人均住房面積的增長(zhǎng)速度為 %， 2023年城鎮(zhèn)居民人均居住面積，到 2023年人均居住面積可達(dá) 新華信基于人口、收入增長(zhǎng)及政策等因素的住宅面積需求綜合預(yù)測(cè)模型住宅面積需求結(jié)合預(yù)測(cè)模型其中：G： 2023年城鎮(zhèn)居民人均居住面積；P：現(xiàn)有人口基數(shù)；n: 至 2023年新增家庭數(shù)目， p為新增人口， h為平均每戶家庭成員數(shù)目；L：購(gòu)買新房的平均面積；k: 考慮政策、金融、城市化進(jìn)程、消費(fèi)觀念等綜合因素系數(shù)。如果以 18002500元 /平米的房產(chǎn)為商品房， 1800元 /平米以下為經(jīng)濟(jì)適用房，據(jù)烏魯木齊市各行業(yè)的就業(yè)人數(shù)，及各行業(yè)的家庭可供購(gòu)房資金支出，結(jié)合 《 新財(cái)富 》 調(diào)查數(shù)據(jù)調(diào)整，可得出烏魯木齊普通市民中購(gòu)買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和其它房產(chǎn)的比例。最低收入組低收入組中等偏下收入組中等收入組中等偏上收入組高收入組最高收入組占總調(diào)查人口比例%%%%%%%低檔房 一般商 品房 高檔房不同行業(yè)家庭收入和對(duì)烏魯木齊家庭 收入的調(diào)查，都得出對(duì)不同住宅檔次結(jié)構(gòu)的需求結(jié)論，綜合兩者結(jié)論，可認(rèn)為目前需求中經(jīng)濟(jì)適用房占有最高比例，達(dá) %，而對(duì)高檔住宅的需求只占 %高檔房經(jīng)濟(jì)適用房中檔商品房烏魯木齊居民對(duì)住房的需求結(jié)構(gòu)通過(guò)不同檔次住宅供求比較，發(fā)現(xiàn)高檔住宅供給的比例相對(duì)較高于需求比例，而低檔房的供給比例高于需求的比例，表明在住宅房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)上要做供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整低檔房高檔房中檔商品房從未來(lái)中檔住宅房產(chǎn)供給和需求的絕對(duì)值來(lái)看，如果不及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資量，將會(huì)持續(xù)出現(xiàn)階段性的供給過(guò)剩過(guò)高的現(xiàn)象中檔房供給與需求的比較單位：萬(wàn)平方米烏魯木齊市居民購(gòu)房的基本需求定位購(gòu)房主要定位于經(jīng)濟(jì)適用房和商品房，其比例分別占到 ％和 ％，面積在 80110平方米不等，其中以 90平方米左右的三室一廳或三室二廳 ,戶型結(jié)構(gòu)比較合理、交通方便的商品住宅需求量最大。三室一廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)二室一廳一衛(wèi)二室二廳二衛(wèi)其他一室一廳一衛(wèi)烏魯木齊居民對(duì)戶型的要求烏魯木齊居民對(duì)住房面積的偏好最集中的是80100平米，高達(dá) %；緊隨其后的是 6080平米，占 %； 100120平米的也占到了 %說(shuō)明：數(shù)據(jù)來(lái)自國(guó)際置地 2023年的 《 烏魯木齊市居民住房消費(fèi)意向調(diào)查表 》 ；調(diào)查的范圍為天山區(qū)和沙區(qū)的 50個(gè)居委會(huì)；調(diào)查按照二階段隨機(jī)抽樣方法抽取，且每一門(mén)牌號(hào)只調(diào)查一戶家庭。一個(gè)家庭在不同的階段對(duì)住宅面積需求是不同的。政府取消福利分房，實(shí)行貨幣化分配，則會(huì)把一部分人推向商品住宅市場(chǎng)，加大需求。 高檔住宅的品牌和實(shí)力的爭(zhēng)奪將更加激烈，這一市場(chǎng)將有可能被一些有實(shí)力的國(guó)內(nèi)外開(kāi)發(fā)商所壟斷。細(xì)分市場(chǎng)應(yīng)該不斷增長(zhǎng)。包括開(kāi)發(fā)小區(qū)樓房?jī)?nèi)外的所應(yīng)達(dá)到的品質(zhì)。能保證客戶需求內(nèi)容在規(guī)劃設(shè)計(jì)工作中得到體現(xiàn)。 廣泛、深入的調(diào)查研究，確切掌握目標(biāo)消費(fèi)者的構(gòu)成，以及他們的文化、社會(huì)、收入、心理等狀況，并通過(guò)調(diào)查測(cè)試確認(rèn)消費(fèi)者關(guān)注的利益點(diǎn)，最后以富于個(gè)性創(chuàng)意的方式表現(xiàn)出來(lái)，達(dá)至與消費(fèi)者的雙向式溝通。 新疆國(guó)際置地公司內(nèi)部管理診斷182。? 建議：國(guó)際置地對(duì)寫(xiě)字樓持觀望態(tài)度，選擇合適時(shí)機(jī)進(jìn)入寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)市場(chǎng)? 可能性： 10%? 供給曲線將呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，由于市場(chǎng)理性的自發(fā)調(diào)整增長(zhǎng)率，使得上揚(yáng)角度趨緩；需求曲線增漲幅一般，供需曲線間仍有較大差距，市場(chǎng)供大于求。出售食品、藥品與雜貨等便利商品的超市168。大型餐飲中心n地區(qū)功能中心168。服裝