【正文】 190 260． 76 備注：２００４年全市完成全社會固定投資２６０．７６億元，比上年增長３６．９９％。 本 項目毗鄰竹溪大道，交通便捷。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 竹溪大道項目可行性分析報告 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 目錄 總論 第一部分：項目所在地初步市場情況調(diào)查 第二部分：周邊類似物業(yè)市場比較分析 第三部分：項目的 SWOT 分析及總體策劃思路擬訂 第四部分：項目核心價值體系的建立 第五部分：項目發(fā)展定位 第六部分：項目投資成本估算及經(jīng)濟效益分析 第七部分： 項目敏感性分析 第八部分 ： 項目風險性分析與規(guī)避 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 總論： 通過市場和投資成本估算及經(jīng)濟效益分析，該項目投資具有可行性。 交通狀況 南寧市處于中國大西南出海通道的樞紐地位 ,同時具有沿海、沿邊、沿線的優(yōu)勢 ,交通便捷無比 ,已形成航空、鐵路、公路、水路交織的立體交通網(wǎng)絡。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 (2)南寧歷年經(jīng)濟發(fā)展狀況 1996 年以來，南寧經(jīng)濟發(fā)展狀況良好，發(fā)展速度顯示出了強勁的勢頭，尤其是第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，它們主導著南寧市的經(jīng)濟，南寧市綜 合實力顯著增強，主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)如下： 南寧市歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值 單位：億元 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2020 年 2020 年 備注： ２００４年，南寧市實現(xiàn)生產(chǎn)總值５８８．８６億元，比上年增長１３．２％，比上年加快２．３個百分點，增幅為９年來最高。 南寧市歷年地方財政收入 位：億元 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2020 年 2020 年 61. 備注： 2020 年南寧市共完成財政收入 億元，比上年增收 億元，增長 %，除農(nóng)業(yè)稅降低稅率和出口退稅政策調(diào)整等稅收減少因素，同口徑比比上一年增 %。城市建設(shè)將重點抓堤路園三期工程建設(shè)、相思湖新區(qū)建設(shè)、經(jīng)濟適用房建設(shè)和舊城改造、城市功能完善和路網(wǎng)建設(shè)。實行土地“招標拍賣掛牌”的方式，加大房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目的資本金比例，加大了房地產(chǎn)商的開發(fā)成本； 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 ● 2020 年下半年 中國銀監(jiān)會發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》，引導商業(yè)銀行充分理解和有效識別房地產(chǎn)貸款風險，其中包括在發(fā)放個人住房貸款時應關(guān)注借款人 的償還能力。 四、項目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析 （一）南寧市房地產(chǎn)發(fā)展描述 近幾年市場狀況及發(fā)展態(tài)勢 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 近年來，南寧房地產(chǎn)發(fā)展表現(xiàn)不俗，開發(fā)規(guī)模擴張迅速，市場需求增長旺盛，銷售價格穩(wěn)中攀升。 埌 東、鳳嶺新開的樓盤，預售價格以每平方米 2400 元至 3200 元不等的價格起步 。 埌東的發(fā)展和建設(shè)在這幾年的發(fā)展中給南寧留下了國際都市化的影子，似乎火熱的發(fā)展已經(jīng)到了一個平穩(wěn)的階段，埌東、鳳嶺在向一個嶄新的城區(qū)邁進，航洋國際城、東方曼哈頓、南湖國際廣場、夢之島水晶城、綠城畫卷、南湖之 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 都、榮和山水美地、翡翠園、恒大蘋果園等，這些樓盤的 出現(xiàn)無疑給埌東向新城區(qū)完善的開發(fā)起到了填補的作用。除了原有的項目如玫瑰園、榮寶華商城、金灣花城、江南新興苑、翠湖新城等，還有八桂綠城、錦繡江南、１０＋１商業(yè)大道、陽光新城等 江南作 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 為南寧未來的商貿(mào)物流中心。 城北板塊雖交通有所改善，但人多環(huán)境差，主要以中低檔的住宅樓盤為主。這部分人可能想改善居住環(huán)境和通過二次置業(yè)投資升值。 第二部分：周邊類似物業(yè)市場比較分析 項目名稱 項目位置 物業(yè)類型 總建筑面積 主力戶型 面積范圍 銷售狀況 城市花園 南寧市金鋪路 24 號 高層住宅 ㎡ 小戶型 三房兩廳 43— 180 ㎡ 均價 3000 元 /㎡ 水榭花都 瑯東金湖廣場市地稅局旁 小高層公寓 ㎡ 四房二廳 三房兩廳 100153 ㎡ 3450 元 /㎡ 新新家園 竹溪南路 8 號 普通住宅 20 萬㎡ 四房兩廳、三房兩廳 95— 310 ㎡ 均價 3500 元 /㎡ 南湖景園 南寧市雙擁路 322 號 高層商住 ㎡ 三房兩廳 113 ㎡ 均價 3800 元 /㎡ 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 左岸青園 竹溪大道 小高層住宅 4 萬㎡ 二房二廳 三房兩廳 89— 136 ㎡ 均價 3400 元 /㎡，已售磬 項目綜合分析 從以上項目情況看，該版塊物業(yè)類型主要是以開發(fā)高層及 小高層住宅為主，主力戶型以三房兩廳為主，該地區(qū)的銷售均價 3300左右元 /㎡。 本項目周邊只有一條主干道 —— 竹溪大道，與埌西一帶隔著一條污水溝，面靠主干道竹溪大道，噪音干擾大；目前直接達到本項目的公共交通也不足。 （ 4）威脅 項目附近競爭對手多。 打造旅游休閑概念，項目靠近青秀山，依托大環(huán)境和政府的規(guī)劃進行宣傳炒作。 二、項目價值 項目地理位置優(yōu)越，靠近南寧市青秀山風景區(qū)、會展中心、民歌廣場、金湖廣場，周邊政府事業(yè)單位淋漓、生活配套齊全、交通便利，作為居住，它不僅環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，更有商務、休閑娛樂價值。 ● 旁邊有民歌廣場、金湖廣場休閑場所以及項目附近也擁有高檔的娛樂休閑場所，縱有黃茅坪水庫、青秀山等自然景觀，該區(qū)域空氣清新，是理想的居住地。 二層：大型超市、現(xiàn)代百貨。這一部分人既是將來社會發(fā)展的中堅力量，亦是家庭中的頂梁柱。以建筑體及綠化帶形成隔離屏障，同時注意景觀性、朝向性。 （ 7）房型面積規(guī)劃理念 尊重居住傳統(tǒng)，力求大膽創(chuàng)新。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 停車場： 停車場主要建在地下一層，地上一層建少量的停車位。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （ 1） 成本變動對各項經(jīng)濟指標的影響： 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 敏感系數(shù) （ 100%） （ 95%） （ 90%） （ 105%） （ 110%） 總投資 20704 19669 18634 21739 22774 項目利潤 4351 5386 6421 3217 2281 稅后利潤 2915 3608 4282 2155 1528 銷售凈利率 % ％ ％ ％ ％ ％ 投資收益率 % 14％ % % % % （ 2） 住宅售價變動對各項經(jīng)濟指標的影響（商鋪售價不變動）： 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 售價的影響 預計售價 預計售價 預計售價 預計售價 預計售價 敏感系數(shù) （ 100%） （ 95%） （ 90%） （ 105%） （ 110%） 銷售均價 (元 /m2) 3500 3325 3150 3675 3850 銷售收入 28470 27285 26099 29656 30842 項目利潤 4351 3307 2263 5393 6437 稅后利潤 2915 2216 1516 3613 4313 銷售凈利率 % % % % % % 投資收益率 % 14% % % % % 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 第九部分：項目風險性分析與規(guī)避 購買力風險 由于該地段處于埌東的 CBD地帶，售價相對較高，購買人群必須具備一定的經(jīng)濟實力，而南寧的平均收入水平較低，高收入人群數(shù)量群體有限，可能造成購買力不強，這將會拉長整個項目的銷售周期。