【正文】 設(shè)投資（不含財務(wù)費用） 1000 800 經(jīng)營稅費 130 150 150 150 經(jīng)營成本 600 650 650 650 借款本金償還 390 390 390 借款利息償還 78 39 3 凈現(xiàn)金流量 400 230 1232 1271 1700 資本金現(xiàn)金流量表 (1)（單利） （萬元）資本金618 1515FP1515AP170 0127 1415FP123 2310FP5644215FP230115FP400i1COCINPV200ttct?????????????????? ???)%,/()]%,/([)%,/()%,/(.)%,/()()%,/()()(序號 項目 1 2 3 4 5 620 1 現(xiàn)金流入 600 570 2023 2500 2500 2500 租金收入 2023 2500 2500 2500 借款 600 570 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資（不含財務(wù)費用） 1000 800 經(jīng)營稅費 130 150 150 150 經(jīng)營成本 600 650 650 650 借款本金償還 借款利息償還 5 3 凈現(xiàn)金流量 資本金現(xiàn)金流量表 (1)（復(fù)利） 序號 項目 1 2 3 4 5 年初借款累計（本息） 630 861 當(dāng)年借款 600 570 當(dāng)年應(yīng)計利息 30 當(dāng)年還本 當(dāng)年付息 年末借款累計（本息） 630 861 0 序號 項目 1 2 3 4 5 620 1 現(xiàn)金流入 600 570 2023 2500 2500 2500 租金收入 2023 2500 2500 2500 借款 600 570 2 現(xiàn)金流出 1000 800 800 建設(shè)投資（不含財務(wù)費用） 1000 800 經(jīng)營稅費 130 150 150 150 經(jīng)營成本 600 650 650 650 借款本金償還 借款利息償還 3 凈現(xiàn)金流量 400 230 1700 資本金現(xiàn)金流量表 (1)（復(fù)利） （萬元）資本金6174515FP1515AP1700451226415FP41183310FP35710215FP230115FP400i1COCINPV200ttct?????????????????? ???)%,/()]%,/(.[)%,/(.)%,/(.)%,/()()%,/()()(資本金現(xiàn)金流量表 (2)（復(fù)利） 序號 項目 1 2 3 4 5 620 1 現(xiàn)金流入 0 0 2023 2500 2500 2500 租金收入 2023 2500 2500 2500 2 現(xiàn)金流出 400 230 800 資本金 400 230 經(jīng)營稅費 130 150 150 150 經(jīng)營成本 600 650 650 650 借款本金償還 借款利息償還 3 凈現(xiàn)金流量 400 230 1700 演講完畢，謝謝觀看！ 。建設(shè)期只計息不還款，第三年開始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分 3年還清。 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營方案比選 開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型房地產(chǎn)項目的比選 可以直接采用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標(biāo)進行方案比選。 在進行方案比選時，可將上述求得的差額投資內(nèi)部收益率與投資者的最低可接受收益率 （ MARR）進行比較，當(dāng)△ IRR≥MARR 時，以投資大的方案為優(yōu)選方案 。對于一般房地產(chǎn)項目，該指標(biāo)值應(yīng)大于 2，否則，表示項目付息能力保障度不足。貸款條件是一年以后開始?xì)w還，分 5年等額還本付息，年利率為10%。 基本財務(wù)報表 ?損益表 盈余公積金應(yīng)付利潤未分配利潤9 .19 .29 .3稅后利潤9所得稅8利潤總額7土地增值稅6經(jīng)營稅金及附加5修理費用4運營費用3商品房經(jīng)營成本出租房經(jīng)營成本2 .12 .2經(jīng)營成本2銷售收入出租收入自營收入1 .11 .21 .3經(jīng)營收入1N…321合計項目序號盈余公積金應(yīng)付利潤未分配利潤稅后利潤所得稅利潤總額土地增值稅經(jīng)營稅金及附加修理費用運營費用商品房經(jīng)營成本出租房經(jīng)營成本經(jīng)營成本銷售收入出租收入自營收入經(jīng)營收入… 反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算利潤、投資利潤率、資本金利潤率以及資本金凈利潤率等評價指標(biāo)。 ?資本金現(xiàn)金流量表 從投資者的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)， 把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出 ，用以計算資本金財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，以考察項目資本金的盈利能力。按照投資計算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表一般分為 : ?全部投資現(xiàn)金流量表 從項目本身角度出發(fā)，不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎(chǔ)，用以計算全部投資的財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標(biāo)，以考察房地產(chǎn)項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案(不論其資金來源及利息多少 )進行比較建立共同的基礎(chǔ)。如果出現(xiàn)負(fù)值即資金缺口，應(yīng)采取籌資措施予以解決。如果初始投資的一半采用資本金，另一半是向銀行貸款。 ?利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。 ?比選指標(biāo) ?指標(biāo)選用 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營方案比選 （ 1）差額投資內(nèi)部收益率 (△ IRR) （ 2）凈現(xiàn)值 (NPV) （ 3）等額年值 (AW) 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營方案比選 （ 1）差額投資內(nèi)部收益率 (△ IRR) 差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。 ?當(dāng)開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用等額年值指標(biāo)進行比選，如果要采用差額投資內(nèi)部收益率指標(biāo)或凈現(xiàn)值指標(biāo)進行方案比選，須對各可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期和計算方法按有關(guān)規(guī)定作適當(dāng)處理，然后再進行比選。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為 1