【正文】 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 18 市場(chǎng)調(diào)研深度報(bào)告 注重產(chǎn)品的性價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)策略，注重產(chǎn)品價(jià)格與品質(zhì)的平衡 開發(fā)模式備具持續(xù)的活力 開發(fā)主題理念鮮明，而且體現(xiàn)在建立成熟的生活藍(lán)本之上 本案在推廣方面應(yīng)借鑒水晶城成功操作模式，包括賣場(chǎng)的包裝，樣板區(qū)氛圍的喧染以及標(biāo) 示系統(tǒng)的統(tǒng)一。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。各項(xiàng)配套應(yīng)齊全而有特色。 自然資源優(yōu)勢(shì)明顯。 ■ 城市發(fā)展戰(zhàn)略將集中在東南半環(huán)東南部，該地產(chǎn)板塊將會(huì)有更進(jìn)一步發(fā)展空間； ■ 消費(fèi)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型和觀念的轉(zhuǎn)變，與邊緣板塊的形成互動(dòng)； ■ 大南部板塊的高中端市場(chǎng)屬性的發(fā)展，東南部板塊的市場(chǎng)持續(xù)升溫，將形成大南部區(qū)域市場(chǎng)的性價(jià)比產(chǎn)品空間 。 ? 開發(fā)模式應(yīng)運(yùn)用分品牌開發(fā)策略，使本案更具生命力和可持續(xù)發(fā)展性。 廣州： 海珠區(qū)板塊為門戶，洛溪板塊為出發(fā)點(diǎn)，重點(diǎn)形成華南板塊。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這些區(qū)域?qū)?huì)隨著時(shí)間的不斷推移，會(huì)變得漸成熟，并將成為高尚居住中心區(qū)域，從而帶動(dòng)整個(gè)天津房地產(chǎn)的發(fā)展。天津市今年將斥資全力打造北方綠城，外環(huán)以外將以 500米寬的綠化帶環(huán)繞整個(gè)外環(huán)線； ■土地招標(biāo)拍賣，控制土地 今年，天津?qū)⑼恋剡M(jìn)入市場(chǎng)，并全部采取招標(biāo)、拍賣和掛牌三種方式，讓所有房地產(chǎn)開發(fā)商公平競(jìng)爭(zhēng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。此外，大批外資企業(yè)已進(jìn)駐在天津津南和西青經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和濱海開區(qū)，如“摩托羅拉公司”及 “寶潔公司”等。 3 市場(chǎng)調(diào)研深度報(bào)告 天津房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)層次比較低 ,開發(fā)企業(yè)進(jìn)入調(diào)整期 天津房地產(chǎn)沒有經(jīng)過充分競(jìng)爭(zhēng)，一直處于小規(guī)模、非理性、非集團(tuán)式的競(jìng)爭(zhēng)。但是由于出現(xiàn)城市規(guī)劃的大調(diào)整和舊城的拆遷以及海河兩岸的改造，打亂了天津市房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行節(jié)律，先于全國一年提前進(jìn)入調(diào)整期。 一、房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。按常規(guī)，天津房地產(chǎn)將會(huì)在 20xx 年進(jìn)入調(diào)整期。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 外埠地產(chǎn)商紛紛搶灘天津地產(chǎn) 進(jìn)入 20xx 年，大批外埠開發(fā)商揮師天津，來自外地產(chǎn)商成為其中的主力軍如萬科、奧林匹克花園、陽光 100等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 20xx 年，天津市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將面臨難得的機(jī)遇，政策的剛性拉動(dòng)和城市的快速發(fā)展給天津樓市注入了新的活力 ■天津經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民生活水平提高，以上政府三步走戰(zhàn)略的實(shí)施，都為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入了新的活力； ■危陋房屋的拆遷量猛增：天津市拆除危陋舊房屋 200萬平方米，發(fā)放拆遷費(fèi)用約 60億元； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ■加 強(qiáng)城市的環(huán)境建設(shè) 由政府投資改善整個(gè)城市生態(tài)環(huán)境。 ■地鐵一號(hào)線的建設(shè) 除了個(gè)別大盤的進(jìn)駐拉動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展外，更重的一點(diǎn)是政府規(guī)劃的地鐵一號(hào)線拉動(dòng)；地鐵一號(hào)線的建成，將會(huì)大大地縮短了市民心目中的距離，改善該區(qū)域的交通環(huán)境，從而拉動(dòng)該區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展 ■市政規(guī)劃 從市政規(guī)劃得知：大部分區(qū)域被規(guī)劃成市政安居工程居住區(qū)和生態(tài)居住區(qū)等，如梅江南居住區(qū)、華苑居住區(qū)、麗苑居住區(qū)、瑞景居住區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 華苑等項(xiàng)目促成西南板塊的形成 工業(yè)大道板塊促成海珠區(qū)板塊的形成 梅江起步區(qū)促成南部板塊的形成 洛溪板塊促成華南板塊的形成 – 太陽城促成東部板塊形成 華景新城促成東部板快的形成 發(fā)展中期城市化進(jìn)程等規(guī)劃因素落實(shí)，帶動(dòng)城市邊緣板塊再發(fā)展和升級(jí) 城市發(fā)展戰(zhàn)略方向： 天津：東南半環(huán)發(fā)展，將大南部納入發(fā)展區(qū)域。 其他方向繼續(xù)以現(xiàn)有大盤為立足點(diǎn)，從不同方向向外環(huán)線擴(kuò)張。 ? 對(duì)于東南部板塊的競(jìng)爭(zhēng)，在性價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)上占領(lǐng)市場(chǎng) ? 對(duì)于津南，西青的吸納競(jìng)爭(zhēng)上，全面運(yùn)用高 形象，高性價(jià)比策略。 14 市場(chǎng)調(diào)研深度報(bào)告 天 津類比項(xiàng)目分析 天津城市邊緣板塊大盤發(fā)展趨勢(shì)分析 ■ 天津城市邊緣板塊發(fā)展與城市擴(kuò)張趨勢(shì)互動(dòng)； 從四個(gè)方向擴(kuò)張城市發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)一步吸納城市內(nèi)外客戶，故大盤均出現(xiàn)在邊緣板塊，成為邊緣板塊帶動(dòng)城市擴(kuò)張的引擎。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，享有較多的城市規(guī)劃和配套設(shè)施 經(jīng)營開發(fā)定位高，是板塊最大土地供應(yīng)商，發(fā)揮余地大，開發(fā)壓力相應(yīng)少。 避免客戶鎖定的單一化 發(fā)揮規(guī)模化的效應(yīng)的優(yōu)勢(shì)。 順馳半島系列（半島藍(lán)灣、半島豪庭） 項(xiàng)目規(guī)模 半島藍(lán)灣占地 17 萬平方米，半島豪庭占地約 10 萬 平方米 產(chǎn)品類型 多層公寓、聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅、小高層 社區(qū)配套 主要配套與汐岸國際共享 社區(qū)環(huán)境及規(guī)劃特點(diǎn) 臨湖面有線性水系，貫通社區(qū)內(nèi)，水岸居住的規(guī)模特色 銷售格價(jià) 多層公寓均價(jià) 4000— 4500 元每平方 聯(lián)排別墅均價(jià) 5500 元每平方 銷售狀況 前期去貨量達(dá) 40%，現(xiàn)階段認(rèn)購 120— 150 套 客戶定位 吸納市內(nèi) 6 區(qū)的高中端客戶 ■項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 時(shí)機(jī)上占先機(jī)，屬于梅江南起動(dòng)區(qū) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)相對(duì)明顯，也享有較多的城市規(guī)劃和配套優(yōu)勢(shì) 自然資源較好，緊鄰湖面 順馳品牌知名度優(yōu)越，能與梅 江起步區(qū)項(xiàng)目呼應(yīng) 產(chǎn)品結(jié)較豐富，吸納客戶層面廣，能在一定程度上促進(jìn)銷售 ■項(xiàng)目劣勢(shì)分析 產(chǎn)品缺乏差異性 配套設(shè)施缺少特色，與汐岸國際共享導(dǎo)致被動(dòng)地位出現(xiàn) 針對(duì)客戶面過廣、不同產(chǎn)品一次推出而且集中密度較高不利于形象檔次在梅江南的提高 ■本案借鑒點(diǎn)分析 產(chǎn)品應(yīng)具備一定的領(lǐng)先性，樹立差異化 重點(diǎn)鎖定主力客戶，采用進(jìn)化式客戶吸納法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 大通綠島家園 案 名 大通綠島家園 發(fā) 展 商 大通建設(shè)發(fā)展有限公司 工地位置 津京路與南倉路交匯 銷 售 方 式 聯(lián)合（代理） 容積率 占地面積 25 使 用 率 總建筑面積 20 總 戶數(shù) 面積規(guī)劃 一室一廳 60 ㎡ 主力面積 公寓 90 別墅 170 二室二廳 8895 ㎡ 主力總價(jià) 別墅 46 三室二廳 130140㎡ 總價(jià)范圍 4550 四室二廳 150180 ㎡ 均價(jià) 公寓 1800 元 /㎡ 建筑形態(tài) 公寓、疊加式別墅、小高層 綠化率 % 標(biāo)準(zhǔn)層高 米 裝修標(biāo)準(zhǔn) 外裝修 高級(jí)涂料 內(nèi)裝修 毛坯 配套設(shè)施 幼兒園，中小學(xué)，大型商場(chǎng)，休閑廣場(chǎng)、中心公園、娛樂設(shè)施配套齊全 訴求重點(diǎn) 北歐洋房社 區(qū)、森林公園 20 萬平方米別墅品質(zhì)洋房社區(qū) 20 萬平方米的北歐洋房社區(qū) ■成功點(diǎn)； 是采用亞別墅設(shè)計(jì) 沿襲了 TOWNHOUSE住宅群低層，低密度的建筑特點(diǎn)對(duì)房者的吸引力較大； 在價(jià)格定位方面該項(xiàng)目彌補(bǔ)瑞景居住區(qū)的空缺，成功的尋找出一條差異化的道路； 在自己土地有限的情況下，設(shè)法借助植物景觀資源。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第六大道 案 名 第六大道 發(fā) 展 商 天津優(yōu)聯(lián)投資發(fā)展集團(tuán) 工地位置 東區(qū)中環(huán)線東興立交旁 銷 售 方 式 聯(lián)合（代理） 容積率 占地面積 使 用 率 總建筑面積 總戶數(shù) 房型規(guī)劃 二室二廳 90100 ㎡ 主力面積 二房 95，三房120 三室二廳 110130㎡ 主力總價(jià) 三房 35 萬 四室二廳 160190㎡ 均價(jià) 洋房 2800/㎡ 建筑形態(tài) 洋房、聯(lián)排別墅、小高層 綠化率 % 標(biāo)準(zhǔn)層高 米 裝修 標(biāo)準(zhǔn) 外裝修 高級(jí)涂料 內(nèi)裝修 毛坯 配套 設(shè)施 幼兒園，中小學(xué)，大型商場(chǎng)，休閑廣場(chǎng)、中心公園、娛樂設(shè)施配套齊全 訴求 重點(diǎn) 五大道風(fēng)情素描 小洋樓的海派生活 ■ 成功點(diǎn) 在該地區(qū)開發(fā)相對(duì)較晚，總結(jié)太陽城項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念相對(duì)較新；； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 30 市場(chǎng)調(diào)研深度報(bào)告 （ 2）以創(chuàng)新、個(gè)性化的產(chǎn)品作為買家的討論熱點(diǎn)，吸引更多的買家介時(shí)到場(chǎng)參觀 （ 3）品牌系列化；借鑒萬科的運(yùn)作模式 ■結(jié)論 陽光 100將 以相對(duì)創(chuàng)新和個(gè)性化的產(chǎn)品進(jìn)行試探市場(chǎng) 成功將會(huì)很好地填補(bǔ)天津房地產(chǎn)的市場(chǎng)空白 在銷售上受到阻力則立即進(jìn)行貨量調(diào)整 以創(chuàng)新的產(chǎn)品進(jìn)一步提升項(xiàng)目及區(qū)域的價(jià)值及銷售均價(jià)，進(jìn)一步向市中心區(qū)靠攏，爭(zhēng)取中心區(qū)域客源 陽光 100 將跳出本土化市場(chǎng)模式，向國際化、時(shí)尚化發(fā)展，直接更新本地消費(fèi)觀念 綜合上述分析，可得出以下結(jié)論 所謂大盤，首先表現(xiàn)在占地面積方面；上述所列舉的個(gè)案占地面積均為數(shù)十萬平方米以上，因?yàn)橹挥羞_(dá)到一定的占地面積，才能滿足綠化率、配套、景觀以及低容積率等各項(xiàng)作為大盤的要 求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最后一點(diǎn)；就是通過以上論證可以得出，天津市房地產(chǎn)的大盤時(shí)代已經(jīng)到來。住宅建筑以多層和小高層高級(jí)洋房住宅 和相關(guān)配套設(shè)施組成 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 用地面積： 1200畝 建筑面積： 75萬平方米 常住人口： 均價(jià)：每平方米 3900元 .. 南國奧林匹克花園地處廣州番禺區(qū)鐘村鎮(zhèn)，距廣州市中心約 20公里 ,地鐵三號(hào)線就在旁邊，是一個(gè)以體育產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的新型現(xiàn)代化生活社區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 配套導(dǎo)入時(shí)機(jī) 南國奧園走“配套先做”的理念。 20xx年 7月 21日，南國奧林匹克花園第一期公開發(fā)售選的是洛杉磯奧運(yùn)村和雅典奧運(yùn)村組團(tuán)。 20xx年，新世紀(jì)第一屆奧運(yùn)會(huì)又將在雅典舉辦 。這里以環(huán)境優(yōu)美的高爾夫公園為主題景觀，環(huán)繞著一條觀光運(yùn)動(dòng)健身徑，豐富立體的植物帶掩映其中，巧妙地融自然與居住于一體。 35 市場(chǎng)調(diào)研深度報(bào)告 為了未來的需要，南國奧園卡薩布蘭卡組團(tuán)，充滿愛心地設(shè)計(jì)了非洲奧運(yùn)村組團(tuán)。其中消費(fèi)人群的消費(fèi)能力，對(duì)家庭的理想看法，對(duì)生活追求的看法是調(diào)查的重點(diǎn)。 目標(biāo)市場(chǎng)的明確為市場(chǎng)策略的制定指明了方向。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 南國奧園創(chuàng)出了多個(gè)第一：第一個(gè)社區(qū)高爾夫；第一個(gè)以 學(xué)村 概念整合教育資源；第一個(gè) 撒野公園 ；第一個(gè)沒有樣板房，但 家家都是樣板房 。 38 市場(chǎng)調(diào)研深度報(bào)告 了一套保質(zhì)保量高效率的產(chǎn)業(yè)化程序。這種自選動(dòng)作就會(huì)成為新的標(biāo)準(zhǔn)