【正文】 333名教師；考慮教職工的家屬數(shù)量，大學(xué)城里應(yīng)該有近 1萬(wàn)成年人，但是實(shí)際人口遠(yuǎn)沒(méi)有這么多 教職工 學(xué)生 老師是大學(xué)教學(xué)任務(wù)的承擔(dān)者 老師是大學(xué)科研活動(dòng)的主體 老師是大學(xué)的學(xué)術(shù)氣氛的創(chuàng)造者 老師及其他教職工是大學(xué)城的教師公寓的消費(fèi)者 教職工消費(fèi)范圍及消費(fèi)水平遠(yuǎn)超過(guò)學(xué)生，一定規(guī)模的教職工必然帶來(lái)商業(yè)用房升值 教職工入住大學(xué)城還會(huì)帶來(lái)家屬、朋友及其他關(guān)系人在大學(xué)城的消費(fèi) 學(xué)生是大學(xué)城存在的基礎(chǔ) 學(xué)生給大學(xué)城帶來(lái)了學(xué)費(fèi)、住宿費(fèi)及其他消費(fèi) 學(xué)生就業(yè)后創(chuàng)造出優(yōu)良業(yè)績(jī)會(huì)給大學(xué)城帶來(lái)良好聲譽(yù) 學(xué)生規(guī)模的擴(kuò)大會(huì)帶動(dòng)大學(xué)城聲譽(yù)提高 目前大學(xué)城擁有大量的學(xué)生，但是卻沒(méi)有相應(yīng)數(shù)量的老師、后勤服務(wù)人員，今后不但要考慮如何保持和增加現(xiàn)有人口數(shù)量，而且要重點(diǎn)考慮改善提高區(qū)域人口結(jié)構(gòu) 為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，東方大學(xué)城需要解決以下問(wèn)題 東方大學(xué)城的發(fā)展定位 東方大學(xué)城的各項(xiàng)職能如何定位問(wèn)題：即政府的社會(huì)管理職能、企業(yè)的盈利目標(biāo)和大學(xué)的教育、研究、服務(wù)功能成功實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題 東方大學(xué)城的品牌整合問(wèn)題 東方大學(xué)城的盈利模式的問(wèn)題，即東方大學(xué)城作為一個(gè)獨(dú)立區(qū)域在經(jīng)濟(jì)上如何維持 東方大學(xué)城各項(xiàng)業(yè)務(wù)發(fā)展的策略問(wèn)題 東方大學(xué)城各項(xiàng)管理職能如何健全的問(wèn)題 東方大學(xué)城的債務(wù)問(wèn)題（短期和長(zhǎng)期債務(wù)的解決） 這一系列戰(zhàn)略問(wèn)題可以歸結(jié)為大學(xué)城區(qū)域發(fā)展及管理、大學(xué)城公司發(fā)展戰(zhàn)略和公司的融資策略三大問(wèn)題 發(fā)展定位 大學(xué)城區(qū)域各單位承擔(dān) 職責(zé)確認(rèn)問(wèn)題 品牌維護(hù) 大學(xué)城公司總體戰(zhàn)略 各項(xiàng)業(yè)務(wù)發(fā)展策略問(wèn)題 大學(xué)城公司職能戰(zhàn)略問(wèn)題 大學(xué)城公司發(fā)展戰(zhàn)略 大學(xué)城區(qū)域發(fā)展及管理 融資策略 債務(wù)問(wèn)題 導(dǎo)讀 教育定位 職能分工 品牌建設(shè) 東方大學(xué)城公司發(fā)展戰(zhàn)略 公司的融資策略 東方大學(xué)城區(qū)域管理與發(fā)展 總體戰(zhàn)略 使命與愿景 大學(xué)城的定位是以服務(wù)方向?yàn)橹鲗?dǎo)的，服務(wù)方向、辦學(xué)方向和辦學(xué)層次相互影響的體系，是在高等教育大眾化、多樣化特性下的定位 辦學(xué)方向 辦學(xué)層次 服務(wù)方向 定位 服務(wù)方向 ： 高等學(xué)校社會(huì)服務(wù)的空間范疇，人才培養(yǎng)、科學(xué)研究、社會(huì)服務(wù)等職能所涵蓋的地理區(qū)域或行業(yè)范圍 辦學(xué)方向 ： 辦學(xué)特色、專業(yè)學(xué)科設(shè)置、培養(yǎng)目標(biāo) 辦學(xué)層次 ： 人才培養(yǎng)的層次和規(guī)格、學(xué)術(shù)貢獻(xiàn) 定位是確定在大眾化高等教育體系中所處的位置； 大眾化高等教育的特點(diǎn)是多樣化：社會(huì)需求多樣，學(xué)校規(guī)格多樣，學(xué)科門(mén)類(lèi)多樣，學(xué)生個(gè)性多樣； 大眾化高等教育的特點(diǎn)是為整個(gè)社會(huì)服務(wù)，培養(yǎng)適應(yīng)社會(huì)需要的專門(mén)人才； 大眾化高等教育的質(zhì)量是一個(gè)多層面的概念，質(zhì)量評(píng)價(jià)體系兼顧普適化和特性化。大學(xué)城公司今后要重點(diǎn)掌握盈利能力高的資產(chǎn)，將盈利能力低的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出去才能提高公司的盈利能力 成功的基礎(chǔ) 盈利的關(guān)鍵 盈利的 來(lái)源 核心經(jīng)營(yíng)模式是以高等教育為中心，聚人氣、控制關(guān)鍵價(jià)值點(diǎn)，開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并獲利 高等教育 開(kāi)發(fā) 招校、辦學(xué)、校舍出售 控制關(guān)鍵價(jià)值點(diǎn) 學(xué)生、老師、及其他人員增加 發(fā)展規(guī)劃 資產(chǎn)轉(zhuǎn)換、資產(chǎn)升值、綜合經(jīng)營(yíng) 經(jīng)營(yíng)模式成功的標(biāo)志。 一些主要收入來(lái)源沒(méi)有介入 擁有 22億總資產(chǎn)的大學(xué)城開(kāi)發(fā)公司年收入僅為 ，收入與資產(chǎn)極不匹配，而且僅能維持運(yùn)營(yíng)，尚未達(dá)到盈虧平衡。 大學(xué)城愿景 知名企業(yè)的愿景 持續(xù)努力、合作創(chuàng)新，建設(shè)教育科技城市，領(lǐng)跑中國(guó)職業(yè)教育，營(yíng)造和諧文明社區(qū) ? 在我們所服務(wù)的每一個(gè)市場(chǎng)中數(shù)一數(shù)二。學(xué)校在只承擔(dān)后勤服務(wù)直接成本的情況下，可以較優(yōu)惠的價(jià)格給學(xué)生提供后勤服務(wù)。降低這兩項(xiàng)費(fèi)用可以顯著提高公司的盈利能力；其次，資產(chǎn)利用率不高也是公司虧損的原因，教學(xué)樓、學(xué)生公寓及其它資產(chǎn)實(shí)際帶來(lái)的收入和理論收入差距過(guò)大；公司承擔(dān)著維護(hù)周邊環(huán)境的責(zé)任，日常費(fèi)用也過(guò)大。招校、辦學(xué)的質(zhì)量是人氣增加的基礎(chǔ)。 ?大學(xué)城的規(guī)模大，面向地方招生缺乏足夠的生源 ?中國(guó)的教育發(fā)展不平衡，北京、天津已經(jīng)進(jìn)入教育普及階段，教育需求個(gè)性化要求明顯。 黨的十六大以來(lái)，黨中央根據(jù)新世紀(jì)新階段國(guó)際國(guó)內(nèi)的新形勢(shì)，提出了我國(guó)要走新型工業(yè)化道路的戰(zhàn)略目標(biāo)。 職業(yè)教育自身發(fā)展的需要 大學(xué)城發(fā)展的要求 大學(xué)城教育定位 面向京津冀區(qū)域，順應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要、區(qū)域經(jīng)濟(jì)新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向和區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)人才素質(zhì)的綜合要求，充分發(fā)掘區(qū)域特有的辦學(xué)資源開(kāi)展專科、本科、碩士、博士多層次的職業(yè)教育，為區(qū)域發(fā)展提供服務(wù)。 ?政企不分容易造成企業(yè)力量過(guò)于強(qiáng)大，在經(jīng)濟(jì)交往中依賴政府，形成一系列不公平交易，長(zhǎng)期將影響公司的競(jìng)爭(zhēng)力和大學(xué)城區(qū)域的正常發(fā)展 政府、企業(yè)和學(xué)校之間存在著矛盾對(duì)立的方面，但是大學(xué)城的發(fā)展前景卻是他們共同的利益點(diǎn) 大學(xué)城的健康有序發(fā)展 ?企業(yè)和學(xué)校之間可能在價(jià)格的確定、服務(wù)的質(zhì)量、資源的分配方面存在矛盾和沖突。 外部環(huán)境建設(shè) 對(duì)大學(xué)城教育定位的支持和配合 新的職能分割的支持和推動(dòng) 企業(yè) 管委會(huì) 企業(yè)和學(xué)校之間不單單是契約關(guān)系，更多的是一種利益共同體關(guān)系 .... .... .... 1 2 3 ?學(xué)術(shù)氛圍的培育 大學(xué)城的主要特色是濃厚的學(xué)術(shù)氛圍，為了培育這種氛圍，需要引導(dǎo)院校之間的交流合作。 明確管委會(huì)、開(kāi)發(fā)公司和學(xué)校的基本職能是大學(xué)城正常運(yùn)行的基礎(chǔ) 管委會(huì)的職能： ?公共行政和公益事業(yè)管理：社會(huì)治安及消防管理、產(chǎn)權(quán)界定及交易管理、工商稅務(wù)、科技文化衛(wèi)生教育環(huán)保等公益事業(yè)的管理、水、電、暖、熱、道路等基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)和管理、交通城管、金融服務(wù)。 ?教育定位實(shí)現(xiàn)、教育質(zhì)量控制等問(wèn)題 ?食堂飯菜價(jià)格、教學(xué)樓、教學(xué)設(shè)施和學(xué)生公寓出租的價(jià)格、服務(wù)的質(zhì)量、資源的分配方面存在矛盾和沖突。 導(dǎo)讀 教育定位 職能分工 品牌建設(shè) 東方大學(xué)城公司發(fā)展戰(zhàn)略 公司的融資策略 東方大學(xué)城區(qū)域管理與發(fā)展 總體戰(zhàn)略 使命與愿景 大學(xué)城品牌建立取決于大學(xué)城內(nèi)不同大學(xué)具有基本一致學(xué)術(shù)、專業(yè)水平 品牌是一種名稱、術(shù)語(yǔ)、標(biāo)記、符號(hào)或圖案，或是它們的相互組合，用以識(shí)別某個(gè)銷(xiāo)售者或某群銷(xiāo)售者的產(chǎn)品或服務(wù)，并使之與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品和服務(wù)相區(qū)別。 用人單位 政府 企業(yè) 學(xué)校 考生及家長(zhǎng) 教師 外 部 營(yíng) 銷(xiāo) 部 內(nèi) 建 設(shè) 社會(huì) 外 部 營(yíng) 銷(xiāo) 大學(xué)城品牌內(nèi)部建設(shè)的關(guān)鍵在于品牌定位的整體一致性，這就需要城內(nèi)個(gè)體定位服從于大學(xué)城整體定位 企業(yè) 政府 企業(yè)和學(xué)校以及學(xué)校之間沖突的解決 后勤及環(huán)境管理 校舍租賃管理 社會(huì)秩序管理 建立引入退出機(jī)制 使院校形成共同的學(xué)術(shù)特點(diǎn)和共同體意識(shí) 規(guī)劃管理 自辦學(xué)校 招進(jìn)學(xué)校 規(guī)范一致的外部環(huán)境 使院校具備品牌定位一致性的客觀基礎(chǔ) 品牌定位的整體一致性 建立一個(gè)由政府、企業(yè)和學(xué)校三方組成的機(jī)構(gòu)統(tǒng)一協(xié)調(diào)大學(xué)城品牌的一致性 政府 企業(yè) 學(xué)校 大學(xué)城教育督導(dǎo)委員會(huì) 招校前評(píng)估 教育資源共享管理 學(xué)術(shù)氣氛營(yíng)造 教育質(zhì)量評(píng)估 企業(yè)和學(xué)校簽訂校舍租賃協(xié)議 簽訂辦學(xué)協(xié)議 獎(jiǎng)勵(lì)退出機(jī)制 塑造大學(xué)城的統(tǒng)一品牌定位 把好入口關(guān) 教育質(zhì)量監(jiān)控機(jī)制 形成學(xué)術(shù)共同體意識(shí) 學(xué)校 A 學(xué)校 B 學(xué)校 C 學(xué)校、企業(yè)和政府協(xié)調(diào)一致，有意識(shí)的對(duì)外營(yíng)銷(xiāo)是建立大學(xué)城品牌重要的手段之一 ?大多數(shù)實(shí)體商品的識(shí)別性品質(zhì)相對(duì)較高，如式樣、形狀等 ,使客戶在購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品前能做出決定；而一部分的商品和服務(wù)經(jīng)驗(yàn)性品質(zhì)較高，即只能在購(gòu)買(mǎi)后或消費(fèi)過(guò)程中才能識(shí)別質(zhì)量，如飯菜和理發(fā)等；學(xué)校提供的教育服務(wù)屬于信賴度品質(zhì)高的服務(wù)產(chǎn)品范疇，認(rèn)知難度較大，所以口碑傳播對(duì)大學(xué)城的品牌塑造很重要。 按 200萬(wàn)人的目標(biāo)計(jì)算，未來(lái)獨(dú)立學(xué)院需要 2112萬(wàn)平方米教學(xué)與行政用房，按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)生均宿舍面積 ，需要 858萬(wàn)平方米，學(xué)校占地面積至少要增加 2800萬(wàn)平方米，對(duì)大學(xué)城來(lái)說(shuō)具有很大的市場(chǎng)空間。如果東方大學(xué)城提供的服務(wù)超過(guò)了自建校園的成本，必然會(huì)出現(xiàn)規(guī)模大、辦學(xué)質(zhì)量高的學(xué)校離開(kāi)東方大學(xué)城自建校園。 高等教育毛入學(xué)率 高等教育學(xué)生數(shù)量小于全國(guó)平均水平 每十萬(wàn)人平均高等教育在校生低于全國(guó)水平 西藏、貴州、云南、青海、廣西、海南、甘肅、內(nèi)蒙古、寧夏、福建、重慶、新疆 貴州 19% 10% 50% 內(nèi)蒙古 云南 西藏 甘肅 15% 廣西 青海 安徽 福建 寧夏 河南 山東 海南 湖南 新疆 江西 四川 重慶 河北 廣東 山西 陜西 黑龍江 湖北 吉林 江蘇 遼寧 浙江 天津 北京 上海 人口 3000萬(wàn) 6000萬(wàn) 25% 導(dǎo)讀 招校服務(wù)業(yè)務(wù) 辦學(xué)業(yè)務(wù) 高校后勤業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù) 發(fā)展規(guī)劃 發(fā)展目標(biāo) 業(yè)務(wù)戰(zhàn)略 職能戰(zhàn)略 東方大學(xué)城公司發(fā)展戰(zhàn)略 公司的融資策略 東方大學(xué)城區(qū)域管理與發(fā)展 總體戰(zhàn)略 使命與愿景 做好后勤服務(wù)可以增加收入、盤(pán)活資產(chǎn)和保證大學(xué)城有一個(gè)良好的學(xué)習(xí)環(huán)境 ?目前學(xué)生規(guī)模下，僅學(xué)生食堂消費(fèi)的總體規(guī)模達(dá)到 億 ?其他后勤及衍生商業(yè)也可以帶來(lái)收入 ?通過(guò)直接經(jīng)營(yíng)后勤可以獲取比單純出租資產(chǎn)更高的利潤(rùn) 增加收入 ?目前大學(xué)城收入的 93%來(lái)自教學(xué)樓和學(xué)生公寓，而這部分資產(chǎn)占資產(chǎn)總量的 37% ?公用公益設(shè)施占資產(chǎn)總量的 8% ?其他 55%的存量資產(chǎn)帶來(lái)的收入僅占總收入的 5%，這部分資產(chǎn)急需通過(guò)開(kāi)展后勤及衍生商業(yè)服務(wù)予以盤(pán)活 盤(pán)活資產(chǎn) 保證教學(xué) ?規(guī)范的學(xué)生宿舍管理是學(xué)校安心教學(xué)的主要保證 ?后 勤及衍生商業(yè)服務(wù)是保證學(xué)生生活的保證，特別是食堂飲食的衛(wèi)生、安全直接影響到學(xué)生的健康 而且從后勤服務(wù)業(yè)務(wù) SWOT分析可以看出大學(xué)城從事后勤服務(wù)具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)大的影響力 優(yōu)勢(shì) ? 擁有眾多物業(yè)資產(chǎn)的所有權(quán) ? 掌握學(xué)生食堂和一定的商業(yè)、后勤資產(chǎn)資源 ? 與院校之間的緊密合作關(guān)系 ? 具有一定的區(qū)域壟斷能力 ? 可以通過(guò)調(diào)整租賃影響商業(yè)后勤的競(jìng)爭(zhēng) ? 擁有可以盤(pán)活的閑置資產(chǎn) ? 高校后勤享受免稅的優(yōu)惠政策 ? 既有后勤經(jīng)驗(yàn)也有成功的經(jīng)驗(yàn)可供借鑒 劣勢(shì) ? 盈利性資產(chǎn)比例不高 ? 后勤、商業(yè)經(jīng)營(yíng)委托給物業(yè)公司，大學(xué)城開(kāi)發(fā)公司缺乏相關(guān)的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn) ? 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)大多已經(jīng)承包出去 機(jī)會(huì) ? 存在近 6萬(wàn)學(xué)生及與學(xué)生相關(guān)的龐大的餐飲、消費(fèi)、住宿市場(chǎng)，且消費(fèi)穩(wěn)定、規(guī)律 ? 院校有進(jìn)行后勤社會(huì)化的動(dòng)力和意向 ? 教師公寓可以帶來(lái)消費(fèi)能力強(qiáng)的教師、居民人群 ? 存在規(guī)模經(jīng)濟(jì)性 ? 存在開(kāi)展對(duì)外開(kāi)拓業(yè)務(wù)的市場(chǎng)機(jī)會(huì) 威脅 ? 大學(xué)城內(nèi)外商業(yè)、飲食方面競(jìng)爭(zhēng)激烈 ? 潛在競(jìng)爭(zhēng)者的進(jìn)入 ? 高校后勤公益性與公司運(yùn)作盈利性的矛盾 未來(lái)后勤服務(wù)業(yè)務(wù)可以包括餐飲、物業(yè)管理、超市等多項(xiàng)業(yè)務(wù)，一些業(yè)務(wù)大學(xué)城擁有一定的壟斷經(jīng)營(yíng)權(quán)，一些競(jìng)爭(zhēng)激烈但市場(chǎng)空間大 以上海交大后勤集團(tuán)的業(yè)務(wù)為例： 經(jīng)營(yíng)范圍有：餐飲、修建裝潢、物業(yè)管理、連鎖超市、客貨運(yùn)輸、園林綠化、醫(yī)療保健、幼兒教育、貿(mào)易加工、咨詢、職業(yè)培訓(xùn)等學(xué)校后勤管理服務(wù)工作 餐飲 修建裝潢 物業(yè)管理 連鎖超市 客貨運(yùn)輸 綠化保潔 醫(yī)療保健 幼兒教育 賓館服務(wù) 物資配送 職業(yè)資格 認(rèn)定 學(xué)生食堂 大學(xué)城可從事的后勤服務(wù)業(yè)務(wù) 具有一定的壟斷經(jīng)營(yíng)權(quán) 競(jìng)爭(zhēng)激烈但市場(chǎng)空間大 根據(jù)對(duì)后勤服務(wù)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)的市場(chǎng)吸引力，以及與教學(xué)的關(guān)聯(lián)性和對(duì)盤(pán)活資產(chǎn)增加收入的貢獻(xiàn)的分析，大學(xué)城可以介入其中的八項(xiàng)業(yè)務(wù) 大學(xué)城內(nèi)市場(chǎng) 學(xué)生、學(xué)校顧客為主 大學(xué)城內(nèi)市場(chǎng) 學(xué)生、居民并重 外部社會(huì)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng) 規(guī)模 競(jìng)爭(zhēng) 規(guī)模 競(jìng)爭(zhēng) 規(guī)模 學(xué)生食堂 物業(yè)管理 連鎖超市 餐飲 綠化保潔 職業(yè)資格認(rèn)定 醫(yī)療保健 修建裝潢 物資配送 客貨運(yùn)輸 幼兒教育 賓館服務(wù) 學(xué)生食堂 物業(yè) 餐飲 超市 職業(yè)資格認(rèn)定 賓館 學(xué)生食堂 餐飲 超市 賓館 職業(yè)資格認(rèn)定 物資配送 幼兒教育 食堂 餐飲 超市 賓館 物業(yè) 職業(yè)資格認(rèn)定 物資配送 幼兒教育 注：規(guī)模與競(jìng)爭(zhēng)僅表示各個(gè)市場(chǎng)內(nèi)的相對(duì)差異 根據(jù)對(duì)后勤各業(yè)務(wù)的市場(chǎng)吸引力（規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)）分析，綜合考慮各業(yè)務(wù)與教學(xué)的聯(lián)系緊密程度、專業(yè)性、大學(xué)城內(nèi)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展、大學(xué)城閑置資產(chǎn)的可用性以及業(yè)務(wù)的可控性，我們認(rèn)為八