【正文】 政府所在區(qū)域，道路、景觀等都優(yōu)于 其他區(qū)域，目前在售樓盤不多，但具有較大的發(fā)展?jié)摿?。因此多層?020 年的主力產品演變成了區(qū)域的空缺產品。我們要抓住現(xiàn)有的機遇進行本案的定位和推廣，以期在該區(qū)域創(chuàng)造更大的奇跡。 2）政府配套、區(qū)域建設完善 隨著區(qū)域內的政府配套工程將在近年內相繼完工，完善的配套以及占據中心區(qū)的優(yōu)越地理位臵，必將激活一片沃土，房價提升也是必然。從相城區(qū)建設發(fā)展的情況來看，很多地塊都會采用分期開發(fā)的策略，兩年內相城區(qū)推出住宅的建筑面積如果以總開發(fā)量的 3040%計算，約在 4560 萬平方米，其中新中心區(qū)的開發(fā)量在 萬平方米。 整合推廣方 案 蘇州市博思堂投資顧問有限公司 36 ◆ 城區(qū)結合部居民 由于相城區(qū)的房地市場剛 剛啟動，所以相對老城區(qū)、園區(qū)、新區(qū)甚至于吳區(qū)而言，相城區(qū)目前的住宅價格明顯偏低，這在很大程度上吸引了城區(qū)結合部的工薪階層。 ? 容積率在 以下（別墅為主） 的項目有 5 個，總建筑面積為 平方；土地的平均樓面單價為 元 /平方，其中最高的人民路 680 號樓面單價為 7473 元/平方。 園區(qū)板塊 板塊發(fā)展特征： ? 高檔公寓集中區(qū)； ? 樓盤整體檔次和形象代表了蘇州房地產市場的最好水平； ? 公寓戶型面積趨大，以三房為主，普遍在 130 平米以上； 整合推廣方 案 蘇州市博思堂投資顧問有限公司 40 ? 湖西公寓的單價在 5300 元 /平米以上，三房的總價以 65— 100 萬為主，二房的總價以 5060 萬為主； ? 購買群為在園區(qū)工作的一般工作人員、中高層管理及技術人員、市區(qū)部分富裕戶、外區(qū)域和外地臵業(yè)力量； ? 大面積的三房的銷售速度增大， 2020 年的銷售速度明顯放慢。 景觀方面，一期規(guī)劃為一條十字型的景觀帶，穿插在多層、小高層之間。商業(yè)面積較大，配套設計齊全。 客源分析： 從其目前熱銷的狀況來看，本案的前期的主力客源是市區(qū)和工業(yè)園區(qū)東港客戶。 ? 產品規(guī)劃合理，以多層為主適合當?shù)厥袌龅男枨蟆? ? 周圍環(huán)境比較雜亂，香城大道與其相臨，噪音污染嚴重。 二期一共推出 200 套左右，面積范圍 110 平方米 —— 140平方米，頂層為復式，其中 110 平方米 H5 型 10 套，而且整個小區(qū)只有 10 套， 110 平方米 H6 型有 40 套左右。南亞花園一期于 2020 年 9 月份已經交房，到目前為止入住率為 10%，裝修率為 20%。 價格分析： 南亞花園二期推出疊加別墅和多層，疊加別墅臨湖，起價4266 元 /平方米，最高價格 5400 元 /平方米，疊加別墅平均價格4500 元 /平方米。生活配套設施欠缺，離陸慕鎮(zhèn)中心區(qū)域有 20 多分鐘步行距離，享受中心區(qū)域的配套比較困難。該部分客源總體的文化檔次較低，但資金勢力雄厚，對住宅的品質不太了解，但對地位的要求卻高。 2020 年 11 月推出兩棟小高層，面積范圍有 平方米（兩房）、 93— 103 平方米（兩房）、 133 平方米（三房）。 剩下的房源還有中間景觀點上的 6 棟多層，要等到現(xiàn)房再售。 200 多平方米、163 平方米基本上全為該部分客戶所購買。 面積范圍在 123~200 平方米，其中： 200 平方米有 12 套； 123 平方米有 72 套； 163 平方米有 36 套。頂層閣樓價格在 1800 元 /平方米左右。此地塊是在 2020 年 7 月 11 號由南亞集團竟拍得到，基地面積是 150490 平方，容積率 ，中標價是 16930 萬元，其樓面價是 804 元 /平方。 三期推出 5 棟小高層，面積范圍有 104 平方米、 127 平方米、131 平方米、 135 平方米四種。 價格分析： 目前推出小高層價格范圍 3380 平方米 —— 4300 元 /平方米，最低為低層，樓間距比例 1： ，得房率 85%—— 88%，物業(yè)管理費用，別墅 元 /平方米月、多層 1 元 /平方米 /月。 ? 道路系統(tǒng)完備，交通便利，目前有 5 趟公交線路。因為區(qū)域客源需求的是大面積的住房。由于量體較大，所以以低價入世，帶動后期的銷售。區(qū)內景觀設計是本案的一大弱點。 提示： 園區(qū)的房價一路高企，將引發(fā)部分消費力外移，對于與園區(qū)緊鄰的相城區(qū)具有便捷的交通動線，將會是園區(qū)本區(qū)域人口外遷的最佳選擇區(qū)域。 ? 容積率在 以下（多層為主）的項目有 12 個，總建筑面 積為 平方，土地的平均樓面單價為 元 /平方，其中最高的為 3828 元 /平方，最低的僅為 798元 /平方。由于新中心區(qū)最先發(fā)展起來，其形象首先得提高，所以近兩年內相城區(qū)新中心區(qū)住房的供需都會比較大?？梢娤喑菂^(qū)的住宅需求量尚可，未來兩年內相城區(qū)的住房需求主要客戶來源于以下幾個方面： ◆ 相城區(qū)公務員 目前相城區(qū)政府公務員約有 700 多個家庭單位，他們中大部分屬原吳縣的黨政人員，現(xiàn)在工作在相城區(qū)、居住在吳中區(qū)。 4）周邊樓市價格 上漲大勢 據調查統(tǒng)計，目前蘇州周邊幾大城市的住宅平均售價水平呈上漲之勢。相城區(qū)作為蘇州“五大組團”的最后開發(fā)的地整合推廣方 案 蘇州市博思堂投資顧問有限公司 31 塊，將是未來幾年蘇州市政府投資開發(fā)的重點，也是屬于蘇州新的經濟增長點。 從現(xiàn)有樓盤個案來看該區(qū)域產品，從外立面到戶型仍存在很大的缺點，具體表現(xiàn)在高需求的戶型供應少，導致好的戶型在短的時間快速去化，滯留較差的戶型，長時間難以動銷；面積方面，以 110 平方米的戶型為主，缺少小戶型公寓；產品外立面目前評價較好的只有錦繡江南，其他給人的感覺不盡人意；區(qū)內景觀粗糙是該區(qū)域樓盤的通病，沒有值得欣賞的區(qū)內景觀配套。 價格分析 相城區(qū)現(xiàn)在的平均價格在 3700 元 /平方米左右，受土地價格、經濟水平影響預計在將來一段時間里將保持平穩(wěn)的增漲，漲幅不會太大。 整合推廣方 案 蘇州市博思堂投資顧問有限公司 24 四、相城區(qū)房地產市場現(xiàn)狀及發(fā)展分析 相城區(qū) 市場現(xiàn)狀分析 相城區(qū)位于蘇州的北端，中心區(qū)域的房地產發(fā)展最快，而且比較集中。華東最大的家具裝飾材料市場中翔家具裝飾材料城以及家電城，湘城、陽澄湖蟹王、青蝦市場等一大批市場， 共同壯大著相城區(qū)的市場和物流行業(yè)。今天， 以有逾 10 億民資紛紛涌入相城區(qū)的會展、度假休閑、房地產、污水處理等行業(yè)。 特色農業(yè) 水產、奶牛、花卉苗木、蔬菜瓜果，組成了相城區(qū)城郊型農業(yè)產業(yè)的“四朵金花”。 行政區(qū)劃及人口 相城區(qū)下轄 10 個鎮(zhèn) 1 個省級經濟開發(fā)區(qū) ：元和鎮(zhèn)（蠡口、陸慕）、渭塘鎮(zhèn)、太平鎮(zhèn)、湘城鎮(zhèn)、陽澄湖鎮(zhèn)、黃橋鎮(zhèn)、黃埭鎮(zhèn)、北橋鎮(zhèn)、東橋鎮(zhèn)、望亭鎮(zhèn)、相城經濟開發(fā)區(qū)。 蘇州的新區(qū)、園區(qū)和相城區(qū)大量民營企業(yè)和外資企業(yè)的進駐以及大量外地 人才的引進，必然會對房地產市場產生剛性需求，但是從理論上而言，供應量在短時間內大幅上升必然對整個市場發(fā)展不利，就目前的蘇州市場吸納量而言還遠遠不夠，需要合適的銷售策略以及適當?shù)漠a品策略來引導客源。近年以來蘇州市房地產開發(fā)產銷兩旺，但由于受市場 需求旺盛、有效供給不足、配套設施的完善、土地拍賣招標后價格攀升和市場炒作等因素的綜合影響，房地產銷售價格始終居高不下，盡管宏觀調控后供需的矛盾有所緩和，但商品房銷售價格還是保持上升的勢頭。同時展望未來， 2020 年蘇州的總體市場將在前市發(fā)展的后勁帶動下進入新一輪快速發(fā)展階段。 整合推廣方 案 蘇州市博思堂投資顧問有限公司 13 三、蘇州市二手房市場概況及分析 自 1999 年蘇州市房地產二級市場的開放和房改房上市辦法的實施以來，蘇州市二手房的年成交面積每年以 300— 500％的速度大幅度提升。同時 2020 年七月，商品房預售成交單價為 4382 元 /平方米，環(huán)比增長量達到了 %，這和本月市場吸納量達到高點有莫大的關 系，被引爆的市場需求，進一步吸收目前市場上的存量房屋，同時也導致了房價的進一步上升。這種現(xiàn)象在園區(qū)的湖東尤為明顯。房地產開發(fā)投資額在 04 年 5 月和 8 月各出現(xiàn)了一次下降態(tài)勢之外，整合推廣方 案 蘇州市博思堂投資顧問有限公司 6 經過兩輪的調整態(tài)勢，繼續(xù)快速上升，勢頭良好。 蘇州市房地產需求市場分析 從 2020 年全年的市統(tǒng)計局數(shù)據表明，蘇州市整體的房地產去化形勢良好。 從變化的曲線上可以看到，商品住宅的銷售額是呈波浪狀上升趨勢，這也是和本年度的市場吸納量狀況相吻合的，在 7 月達到了高點，在 10 月份又有新的上升趨勢，在 11 月達到了市場最高點。 ? 八〃三一大限促使許多的開發(fā)商加快了推量速度，同時也整頓不規(guī)范的土地市場，使一些沒有勢力的小開發(fā)商受到打擊甚至被淘汰。同時 ，人們收入的不斷上升，以及物價水平的下跌，居民的恩格爾系數(shù)會不斷下跌，人們對于住宅的消費觀念將逐步由居家型到享受型過渡，因而改善居住環(huán)境將成為頭等大事；隨著中國經濟的快速發(fā)展，城市化進程在加快，大量的非城市人口入住城市，同時蘇州經濟的快速發(fā)展每年吸引的大量外來人口，都將極大促進蘇州房地產市場的發(fā)展，但需要對其進行積極的引導。 整合推廣方 案 蘇州市博思堂投資顧問有限公司 16 三、需求量分析 整體的需求量上升比較平穩(wěn)，從 1999 年的谷底 326 萬平方米上升至 2020 年的高點，之后再躍升至 2020 年的最高點 707 萬平方米。其中市區(qū)高達 3948元 /平方米 ，同比增加 849 元 /平方米，增長 %。 相城區(qū)地理位臵圖 氣候條件 相城區(qū) 屬于亞熱帶季風海洋性氣候，四季分明 。規(guī)劃建設 中的綠化輔以陽澄湖生態(tài)區(qū)、三角湖生態(tài)區(qū)、漕湖生態(tài)區(qū)和太湖湖濱生態(tài)區(qū)，三片組團之間規(guī)劃兩條生態(tài)綠帶，集中開發(fā)城市綠色公園，打造綠色通道，全力營造綠色長廊繞相城的綠地生態(tài)環(huán)境。 民營經濟 相城自古為商賈云集、集市繁華之地。至 2020 年 6月，全區(qū)注冊外資逾 13 億美元。東部、西部為新城、中部為老鎮(zhèn)改造。主要吸引的是蠡口和陸慕鎮(zhèn)的有錢客戶。這 跟相城區(qū)的規(guī)劃有一定的出入，但考慮到目前該區(qū)域仍處于開發(fā)前期，配套難以同步，類似金雞湖以東，該區(qū)域將來的發(fā)展?jié)摿ψ畲蟆?2020 年開盤的樓盤，在開盤一、兩月來都能達到 30%以上的銷售率，個別的能達到 50%以上，在前段時間蘇州樓市低迷的日子里能保持如此旺的銷售業(yè)績，是蘇州的一大亮點。 相城區(qū)房地產發(fā)展?jié)摿Ψ治? 1）購買力資源增加 據調查資料顯示，相城區(qū)城區(qū) 人均年收入 達到 6000 元 ，城鎮(zhèn)人口 人均年收入 達到了 8000 元 。相城區(qū)“十五 ” 期間發(fā)展目標，將直接加快相城區(qū)房地產市場規(guī)范化的進程。 ◆ 相城區(qū)居民 目前相城區(qū)中心城區(qū)的總人口為 18 萬人，其中戶籍人口 6萬人，以 個人為一個家庭單位計算，相城區(qū)固定家庭約 萬戶，政府預計約有 %的家庭在兩年內有購房需求，即 4500多戶家庭要求購房（其中包括拆遷戶）。商鋪、寫字樓受到很多投資客的關注。受整體規(guī)劃的影響，小高層在市區(qū)所占比例并不多，今年售價可能超過 5500 元 /平方。 產品分析： 香城花園一期 30 萬平方米規(guī)劃為多層、小高層、一棟酒店式公寓，二期位于一期的南面，規(guī)劃基本上全為 多層 。另外一個集中公建是位于北面小高層附近的幼兒園。 銷售分析： 一期推出的多層已經銷售完畢，剩下 22 套大面積的小高層，面積有兩種一種是 139 平方米，另外一種是 142 平方米。 利多分析： ? 量體大，居住氛圍濃厚。雖然二期規(guī)劃了商業(yè)內街，但一期要享受生活配套必須步行到陸慕鎮(zhèn)中心。有人一次性付款購買 4 套疊加作為投資的銷售整合推廣方 案 蘇州市博思堂投資顧問有限公司 46 故事。熱銷戶型推薦：二期的 H3 型 116 平方米， 3 房 2廳 1 衛(wèi)， H5 型 110 平方米， 三期 104 平方米類似 H6，但是優(yōu)整合推廣方 案 蘇州市博思堂投資顧問有限公司 47 于 H6，承重柱設于墻中間。小區(qū)的規(guī)劃形態(tài)是由 4 幢多層和 12 幢疊加和聯(lián)排別墅組成。 嘉和麗園 基本資料 : 開發(fā)商：蘇州鴻越房地產開發(fā)公司 占地面積： 118200 平方米 總建筑面積：約 22 萬平方米 物業(yè)地址：相城區(qū)齊陸路與千禧路交匯處 商業(yè)面積：約 3 萬余平方米 規(guī)劃形態(tài)：多層，小高層，高層 停車位：約 1200 個 價格范圍： 35004500 元 /平方米 平均價格：約 3900 元 /平方米 面積范圍： 123~200 平方米 總住宅戶數(shù)：約 1500 戶 上期推出 254 套 (已去化完畢 ) 本期推 120 套 (銷售率接近 70%) 環(huán)境分析： 本案位于相城區(qū)老行政商業(yè)中心以北 ,齊門北大街與春申湖整合推廣方 案 蘇州市博思堂投資顧問有限公司 50 路交界處。均價在 3900 元 /平方米，該價格位于相城區(qū)公寓價格之最。同時為徹底解決配套問題，本案在規(guī)劃中在建有一條商業(yè)街。 2020 年 5 月份是本案的銷售低迷期