【正文】 此，消費(fèi)者仍極力追捧，成就了板樓的優(yōu)勢(shì)地位。 q與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的市場(chǎng)適應(yīng)性：167。塔樓 —— 主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。q亞運(yùn)新新家園：環(huán)境好，賣(mài)得貴所有 Townhouse中價(jià)格最貴的當(dāng)數(shù)位于亞運(yùn)村北部四五環(huán)之間的萬(wàn)通項(xiàng)目 ——— 亞運(yùn)新新家園，雖然并非純 Townhouse， Townhouse占三分之一（項(xiàng)目總房數(shù)為 1000多套， Townhouse為 300—400 套，其余為多層板樓），但開(kāi)盤(pán)單價(jià)即達(dá) 10000元以上。因?yàn)榘偃f(wàn)以上房款以及車(chē)程的投入并不是普通階層能夠?qū)崿F(xiàn)得了的。一些項(xiàng)目選址在郊區(qū)，得天獨(dú)厚的空氣、旅游等資源，更是為環(huán)境本已很優(yōu)越的社區(qū)又增加了許多賣(mài)點(diǎn)。167。167。q獨(dú)棟別墅形體獨(dú)立的單位。文化：應(yīng)營(yíng)造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。建筑：社區(qū)強(qiáng)調(diào)建筑內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，室內(nèi)外灰色空間的創(chuàng)造，其外形與色彩尤為引人。交通：周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強(qiáng)調(diào)交通的易達(dá)性和便捷性。別墅項(xiàng)目案例之玫瑰園—— 翠湖別墅市場(chǎng)歷程定位：倚稻香湖市級(jí)旅游度假區(qū)自然景觀，明確的水景別墅定位。實(shí)施別墅題材：2023年 8月，翠湖別墅第一版廣告面市，旗開(kāi)得勝； 8月底，翠湖別墅銷售現(xiàn)場(chǎng)日看房量達(dá) 30人次，人氣漸旺； 10月初，翠湖別墅作為別墅代表項(xiàng)目參加國(guó)貿(mào)房展會(huì)，業(yè)內(nèi)領(lǐng)略到翠湖別墅的新貌。 　　背景：房地產(chǎn)市場(chǎng)火暴，別墅市場(chǎng)穩(wěn)步上升 　　定位：以加拿大異國(guó)風(fēng)格為新開(kāi)盤(pán)第三期項(xiàng)目的定位，適合玫瑰園一貫走國(guó)外風(fēng)格的命名路線，延續(xù)玫瑰園對(duì)外籍人士的吸引力。 　　 1997年 8月，希森集團(tuán)聯(lián)同債權(quán)單位向北京市第一法院提出玫瑰園破產(chǎn)申請(qǐng)。 　　二、逆流而上 事件： 1993年，香港利達(dá)行有限公司介入，擁有 45％的股權(quán)，更名為 “ 北京利達(dá)玫瑰園別墅有限公司 ” ，董事長(zhǎng)鄧智仁。受住宅消費(fèi)的風(fēng)水觀念影響，西部 “ 上風(fēng)上水 ” 的傳統(tǒng)地位也是其別墅市場(chǎng)迅速崛起的促進(jìn)；167。其中，中高層管理人員比例最高達(dá)到了 ％，技術(shù)人員占 ％，私營(yíng)企業(yè)主占 ％，自由職業(yè)者為 ％，其他占 ％。q價(jià)格區(qū)間：從整體市場(chǎng)來(lái)看， 2023年北京市別墅的平均售價(jià)約為人民幣 8400元／平方米左右。內(nèi)銷別墅價(jià)格跨度則很大，最低的在 2023元／平方米以下，最高的則達(dá)到 10000元／平方米以上。城市綠化的新面貌：西北區(qū)域大面積綠地和林帶正在建設(shè)，良好的綠化環(huán)境正在形成。經(jīng)濟(jì)地理位置與自然地理位置雙優(yōu)：東北別墅區(qū)北通首都機(jī)場(chǎng)，南靠涉外商務(wù)使館區(qū)，商務(wù)及購(gòu)物都 非常方便；同時(shí)由于東北部區(qū)域綠化面積較大，是京城綠化環(huán)境最好的地區(qū)之一，又有溫榆河、潮白河兩大河流貫穿全境，構(gòu)成了區(qū)域內(nèi)獨(dú)特的水上景觀，且具有高爾夫球場(chǎng)、鄉(xiāng)村高爾夫球場(chǎng)等高檔配套設(shè)施，這都為高檔別墅開(kāi)發(fā)提供了有利條件。目前，郊區(qū)別墅仍然是別墅市場(chǎng)的主導(dǎo)項(xiàng)目。城市別墅的興起； Townhouse的出現(xiàn)、熱炒與風(fēng)靡，確立一種新建筑形式的主流地位。別墅代表著總面積大、總價(jià)昂貴，獨(dú)立的建筑空間與獨(dú)有的建筑外形；公寓的特征是單價(jià)高、品質(zhì)化配套服務(wù)；市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究；普通住宅的標(biāo)志則是單價(jià)相對(duì)較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。銷售對(duì)象面向本市戶口居民。以別墅、 Townhouse、 板樓、塔樓為線索，我們分別深入研究這四種主流建筑形式 ——?jiǎng)e墅項(xiàng)目類型北京別墅基本解讀別墅的概念：別墅作為一種建筑類型，是有明確概念的。今日北京別墅項(xiàng)目總貌興起 —— 跌落 —— 回暖 —— 熱潮 —— 變局，北京別墅一路走來(lái)，項(xiàng)目總數(shù)超過(guò) 150個(gè)，單位套數(shù)達(dá)到 4萬(wàn)以上，總建筑面積逾千萬(wàn)平米。“ 一山 ” 指西山，從門(mén)頭溝、八大處、香山直至溫泉永豐鄉(xiāng)； “ 二河 ”指潮白河、溫榆河兩河流域別墅帶； “ 三線 ” 指立湯、京順、京通三條線； “ 四高 ” 則指京昌、京沈、京開(kāi)、京密四條高速路。別墅平均售價(jià)超過(guò)人民幣 1萬(wàn)元／平方米的還有亞北 —昌平，大興，豐臺(tái)地區(qū)。 97年之前， 70％的別墅購(gòu)買(mǎi)者持國(guó)外護(hù)照，而其中的港澳臺(tái)客戶占很大比例，約占整體購(gòu)買(mǎi)者的 50％以上。別墅項(xiàng)目案例之玫瑰園—— 玫瑰園概況項(xiàng)目類型 別墅地理位置 位于昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)北 規(guī)模 占地面積 建筑面積 58000平方米，別墅套數(shù) 208棟規(guī)劃 社區(qū)布局 分為日本區(qū)、美國(guó)區(qū)、歐陸區(qū)和太空區(qū)四個(gè)區(qū)，集世界著名建筑風(fēng)格于一統(tǒng)戶型選擇 共有 14種戶型可供選擇售價(jià) 二期環(huán)湖別墅 2650美元／平方米案例特色 北京最風(fēng)云、知名度最高的別墅項(xiàng)目 　　背景：銀行貸款艱難，整個(gè)行業(yè)一片蕭條。 1999 年 7月，希森集團(tuán)通過(guò)公開(kāi)競(jìng)買(mǎi)，以 ，將玫瑰園整體收購(gòu)成功。戶型選擇 一期有 8種戶型，單幢面積在 180平方米 ~500平方米之間售價(jià) 一期（發(fā)售中） 9600元／平方米案例特色 以自然景觀水景抬生別墅品質(zhì)為翠湖更名：1999年 7月，翠湖花園一期早已經(jīng)是現(xiàn)房了，翠湖花園上的實(shí)質(zhì)性投資已經(jīng)超過(guò) 2億元。營(yíng)造一新的現(xiàn)場(chǎng)又迎來(lái)了新老客戶，特別是前期看房后一直在觀望猶豫的客戶，也終于等到了簽單的時(shí)候。公寓位于市中心，生活設(shè)施便利；但建筑密度大、容積率高，且單價(jià)高昂。 在同一項(xiàng)目中，通常價(jià)格表現(xiàn)：獨(dú)棟〉雙拼〉聯(lián)排〉疊拼q聯(lián)排別墅由三個(gè)以上的相同單位平行組合而成。傳統(tǒng)別墅間距開(kāi)闊私密性好。q2023年， Townhouse遭遇瓶頸167。較有實(shí)力的購(gòu)買(mǎi)者完全可以一步到位，作為自己純以居住為目的的居所。亞運(yùn)新新家園的設(shè)計(jì)含量也很高，設(shè)計(jì)出獨(dú)具風(fēng)格的透天中庭，將種滿各類植物的一個(gè)透天中庭凹入屋內(nèi)，給人與自然朝夕相處的感覺(jué)。其面對(duì)的客戶群體應(yīng)當(dāng)是厭煩了城市的喧囂，在郊區(qū)置業(yè)用以休閑度假；畫(huà)家、作家、律師等自由職業(yè)者的第一居所；中等偏上收入的年輕人為父母購(gòu)買(mǎi)的 “ 孝心房 ” 。于 2023年 12月正式開(kāi)盤(pán)， 2023年春節(jié)前后以 7800元的單價(jià)銷售已全部完成，創(chuàng)下北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)奇跡。外形輕盈蝶式建筑一般是 “ 半蝶半塔 ” ，戶戶緊密相連，像沒(méi)有張開(kāi)翅膀的蝴蝶，改變了傳統(tǒng)塔樓外觀體態(tài)的臃腫，體態(tài)輕盈秀麗，外觀比較新穎。2023年開(kāi)始，從市場(chǎng)供應(yīng)上看，板樓投放量呈噴井效應(yīng)，成為樓市的異軍，一改塔樓一統(tǒng)天下之勢(shì)。出入空間 大 小容積率 低 高通風(fēng) 好 不暢朝向 戶戶朝陽(yáng) 常有無(wú)采居室采光 戶戶朝陽(yáng)，南北通透 存在灰色空間 同層分布不同的戶型單位，單位之間互為遮擋對(duì)采光有負(fù)面影響；戶型難以全面照顧每間居室的采光設(shè)置。小戶型社區(qū)長(zhǎng)短處：從建筑形式而言，小戶型社區(qū)，通常表現(xiàn)為同層樓 8戶甚至 10戶以上的單位，使塔樓的劣勢(shì)更加突出。板樓在新一輪競(jìng)爭(zhēng)中又具備了新的砝碼。戶型面積從 — 不等，滿足各種人群、家庭的需要。消費(fèi)者角度的項(xiàng)目類型比較消費(fèi)者的項(xiàng)目類型偏好1