房地產(chǎn)評估概念及方法(更新版)
【正文】 準(zhǔn)地價的城鎮(zhèn)，并且評估人員能夠掌握基準(zhǔn)地價的相關(guān)資料。 s），第三年為 A（ 1177。 （二） 收益現(xiàn)值法的應(yīng)用公式 ? ? V=R1/（ 1+i1） +R2/（ 1+i1）（ 1+i2） +…+Rn/（ 1+i1）（ 1+i2） … （ 1+in） ? 注 （ 1） V表示房地產(chǎn)價值， R R2…Rn 分別表示房地產(chǎn)未來各年的純收益 ,i i2…in 分別表示房地產(chǎn)未來各年的本金化率。 房地產(chǎn)的分類 ? 建筑物： ：工業(yè)建筑、商業(yè)建筑、民用建筑、公共設(shè)施、公共筑等。 ：城市一級地、二級地等 ：國有、集體所有 ：生地、毛地、熟地。 ? 注：收益現(xiàn)值法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的評估。 ? （ 1） .有限年期 ? V=A/（ i－ s） [1－（ 1+s） n/（ 1+i） n] ? 注： s表示純收益逐年遞增或遞減的比率，如果純收益第一年為 A，則第二年為 A（ 1177。 ? ? P=A a1 a2 ? 其中 P為宗地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格； A為基準(zhǔn)地價；a1為一級市場和二級市場地價差異修正率； a2為個別因素和區(qū)域因素修正率。 （四）建筑物各種貶值的測算 ? 建筑物有形損耗率及成新率的測算 ? 建筑物功能性貶值的測算 ? 建筑物經(jīng)濟性貶值的測算 ? （五）地產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的測算 ? 案例 天津房地產(chǎn)特點 一 政治地產(chǎn) 天津房地產(chǎn)發(fā)展是靠市政建設(shè)拉動的，天津近幾年將要投入大量資金全部用于市政建設(shè)，其中包括道路、橋梁、能源系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等方面的全面改造，略加揣摩，有以下幾個特點： 1 土地 2 政策 3 規(guī)劃 4 市場 二 民俗地產(chǎn) 天津是個老城市，在天津賣房子，不能忽視這里長久沉淀的個性。 2 天津的市政建設(shè)力度之大，經(jīng)濟發(fā)展之神速，工業(yè)基礎(chǔ)之完好 近期房地產(chǎn)新政策 2023年 3月 17日，央行突然宣布調(diào)整個人住房貸款政策： ? 將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平 ?同時對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到 30% 以一棟 100萬元的房子為例： 按照新規(guī)定首付 3成計算， 70萬元的住房商業(yè)性貸款，貸款期限 20年，如果按現(xiàn)在 %的利率計算，每月多償還貸款 79元， 20年總共多出了 18902元。 占據(jù)本市住房貸款業(yè)務(wù)主導(dǎo)地位的建行表示該行在繼續(xù)執(zhí)行央行規(guī)定的同期同檔次利率水平的基礎(chǔ)上，各支行可以針對不同信用的貸款人、不同開發(fā)商 項目采取上下浮動政策，利率下浮幅度為 10%。畢竟對于大資金的炒房者來說，那些政策的施行比每月還款多支出百十元，以及提高一成首付款所帶來的壓力大得多。 ?天津經(jīng)濟正處在上升期，目前很多購房需求都是由新增人口所帶來的自住需求，這一點和南方一些城市是有明顯區(qū)別的
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