【正文】 3億元 /平方公里，其他費(fèi)用（包括稅費(fèi)） 5萬(wàn)元/畝，土地開(kāi)發(fā)周期為兩年，第一年投入開(kāi)發(fā)費(fèi)占總開(kāi)發(fā)費(fèi)的 40%，目前市場(chǎng)上地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資報(bào)酬率為 10%，銀行貸款利率為 6%，試評(píng)估該土地經(jīng)開(kāi)發(fā)后的價(jià)格。是劃撥還是支付出讓金；是從農(nóng)村取得土地使用權(quán)還是從城鎮(zhèn)取得土地使用權(quán)。建筑物占地總面積三、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（ 一）一般因素 社會(huì)因素（人口、社會(huì)治安、城市化、公共設(shè)施等） 經(jīng)濟(jì)因素（經(jīng)濟(jì)發(fā)展、儲(chǔ)蓄投資、物價(jià)、工資、利率等） 政策因素（土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、稅收政策等）（二）區(qū)域因素 商業(yè)繁華度 道路通達(dá)度 交通便捷度 設(shè)施完善度 環(huán)境質(zhì)量狀況對(duì)于不同性質(zhì)的區(qū)域，以上因素的影響程度會(huì)略有區(qū)別。轉(zhuǎn)讓價(jià)格 土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)出售或租賃。其權(quán)益與后者不同，主要有：無(wú)使用權(quán)年限規(guī)定；不可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。第七章 房地產(chǎn)評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估中，因具體評(píng)估業(yè)務(wù)項(xiàng)目和評(píng)估處理的需要，通?？梢詫⒎康禺a(chǎn)區(qū)分為三種評(píng)估對(duì)象： 第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 一、房地產(chǎn)的特性土地的特性 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性 （一）土地特性及分類(lèi) 土地的自然特性 （ 1）數(shù)量的有限性（不可再生性） 供給缺乏彈性 （ 2）位置的不可移動(dòng)性 （ 3）效用的持久性 → 價(jià)格具上升趨勢(shì) （ 4）效用的差異性（不可替代性）決定 決定（ 1）用途的多樣性（ 2）供給的稀缺性（ 3）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性（ 4）可壟斷性n ：n (1)國(guó)有土地和集體土地n (2)工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地、其他用地n (3)市中心區(qū)土地、城區(qū)土地、郊區(qū)土地、開(kāi)發(fā)區(qū)土地等n (4)劃撥土地、出讓土地、轉(zhuǎn)讓土地、租賃土地等n (5)生地、毛地、熟地六安城區(qū)的規(guī)劃？（二）房屋建筑物及其分類(lèi)n 房屋建筑物及其分類(lèi)n 1．按房屋的使用性質(zhì)劃分，主要有：n （ 1）工業(yè)廠房（ 2）商業(yè)用房（ 3）住宅（ 4）文教衛(wèi)生用房（ 5）其他用房n 2．按房屋的結(jié)構(gòu)類(lèi)型劃分，主要有：n （ 1）磚木結(jié)構(gòu)： （ 2）磚混結(jié)構(gòu) （ 3）框架結(jié)構(gòu) （ 4）剪力墻結(jié)構(gòu) （ 5）框架 — 剪力墻結(jié)構(gòu)（三）房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的特性 位置固定性（區(qū)域性、個(gè)別性） 使用長(zhǎng)期性（ 70年， 50年， 40年） 投資大量性（取得土地、土地開(kāi)發(fā)、 房屋建筑及銷(xiāo)售等） 保值增值性 受政策面因素影響較大第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格一、房地產(chǎn)價(jià)格的特性 ，而非勞動(dòng)產(chǎn)物，因此其價(jià)格是地租的本金化 ； ，其價(jià)格可由生產(chǎn)成本和利潤(rùn)構(gòu)成。 前者是指以無(wú)償?shù)姆绞将@得的土地使用權(quán)。出讓底價(jià) 是政府在出讓土地使用權(quán)時(shí)，根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場(chǎng)行情等因素確定的待出讓宗地在某個(gè)時(shí)點(diǎn)的最低價(jià)。假使兩幅土地的其他條件相同，問(wèn)投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)？容積率 =建筑總面積 247。三、新開(kāi)發(fā)土地評(píng)估中成本法的操作步驟 新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格＝ 取得 待開(kāi)發(fā)土地的成本 （出讓金、動(dòng)遷費(fèi)用、安置費(fèi)） + 土地 開(kāi)發(fā) 費(fèi) （基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)） + 管理費(fèi)用 + 投資利息 +稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（一）估算取得待開(kāi)發(fā)土地的成本 取決于土地使用權(quán)是如何取得的。（五）估算稅費(fèi)（六）估算投資利潤(rùn) 利潤(rùn)率的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)（包括管理費(fèi)用），也可以是開(kāi)發(fā)后土地的地價(jià)。 這里主要是估算建筑物的重置成本。 （ 2）間接法 指在近鄰地區(qū)或同一供應(yīng)范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū)中，尋找與待估建筑物 相類(lèi)似 的新建筑物的實(shí)際總造價(jià)及各構(gòu)成部分的明細(xì)價(jià)，以此為基礎(chǔ)，經(jīng)適當(dāng) 修正后 求取重新建造價(jià)格。四至五層 再經(jīng)查表得出修正系數(shù) C＝ ， S＝ ， B＝ ，成新率＝（ 80+70+60） 247。 凈收益 潛在收入 空置等造成的收入損失 營(yíng)運(yùn)費(fèi)用有效毛收入 營(yíng)運(yùn)費(fèi)用△ （ 2）假設(shè)未來(lái)收益無(wú)限期。12,000 ＝ 8,703元評(píng)估結(jié)果 經(jīng)評(píng)估，該寫(xiě)字樓房地產(chǎn)在 2023年 5月的價(jià)格為104,434,671元，單價(jià)為每平方米 8,703元。年總收益＝ 5012900（ 1－ 10％）＝ 486000（元）計(jì)算總費(fèi)用（ 1）年管理費(fèi)＝ 486000％＝ 17010（元）（ 2）年維修費(fèi)＝ 2500900％＝ 33750（元）（ 3）年稅金＝ 20900＝ 18000（元）（ 4）年保險(xiǎn)費(fèi)＝ 2500900％＝ 4500（元）年總費(fèi)用＝（ 1） +（ 2） +（ 3） +（ 4） ＝ 17010+33750+18000+4500＝ 73260（元 ）計(jì)算 房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益＝年總收益－年總費(fèi)用＝ 486000－ 73260＝ 412740（元）計(jì)算房屋純收益（ 1）計(jì)算年折舊費(fèi)。10％＝ 312（萬(wàn)元） 單方土地價(jià)格為： 312247。修繕費(fèi)（按年租金修繕費(fèi)（按年租金 4％計(jì)）＝％計(jì)）＝ 576004％＝％＝ 2304（元）（元） 年總費(fèi)用＝ 2400+6912+400+1728+2304+576＝ 14320（元）年總純收益＝ 57600－ 14320＝ 43280（元）則土地總價(jià)為： 1200200＝ 240000（元）歸屬于土地的年純收益為： 2400008％＝ 19200（元）故歸屬于建筑物的年純收益為： 43280－ 19200＝ 24080（元）建筑物折舊率＝ 1/25100％＝ 4％建筑物價(jià)格＝ 24080247。（六）確定被估房地產(chǎn)價(jià)格將各調(diào)整值算術(shù)平均或加權(quán)平均，確定評(píng)估值。則： 交易實(shí)例 B及 C的容積率修正系數(shù)＝110/100＝ 個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下： 交易實(shí)例 A的個(gè)別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實(shí)例 B的個(gè)別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實(shí)例 C的個(gè)別因素修正系數(shù)＝ ＝ A＝ 1,550 ＝ 1,758（元 / M2 ） B＝ 1,200 ＝ 1,771（元 / M2 ） C＝ 1,400 ＝ 1,762（元 / M2 ） 因得到的 3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格較接近，故采用算術(shù)平均法求出評(píng)估結(jié)果： 待估宗地評(píng)估價(jià)值（單價(jià)）＝（ 1,758＋ 1,771＋ 1,762） /3 ＝ 1,764（元 / M2 ） 待估宗地評(píng)估價(jià)值（總價(jià)）＝ 1,7643,000 ＝ 5,292,000元第六節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法n 剩余法（假設(shè)開(kāi)發(fā)法）是指在評(píng)估具有開(kāi)發(fā)潛力的土地價(jià)值時(shí)，通過(guò) 估計(jì) 將其開(kāi)發(fā)形成房地產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)的 預(yù)期收益 ， 扣除 為建造和銷(xiāo)售該房地產(chǎn)所花費(fèi)的必要 成本費(fèi)用 以及 合理利潤(rùn) 后的剩余額，以此作為被估土地價(jià)格的方法 。選用評(píng)估方法 該宗地為待建筑土地，適用剩余法進(jìn)行評(píng)估，故確定采用剩余法進(jìn)行評(píng)估。的方便，假定各年的建筑費(fèi)的投入集中在各年的年中。（ 1+10%） = n （ 3）求該房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值n P = + P = （萬(wàn)元）55演講完畢，謝謝觀