【正文】 。 ?匯聚了 SOHO辦公族、時尚潮人、城市白領(lǐng)及外籍人士。 未公開項(xiàng)目梳理 已公開項(xiàng)目梳理 數(shù)據(jù)來源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn) 數(shù)據(jù)來源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn) 觀 點(diǎn) ? 從中期來看，整體經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)市場環(huán)境幵丌會出現(xiàn) 根本性的扭轉(zhuǎn)，且房地產(chǎn)調(diào)控政策將持續(xù)丌放松。 ? 小結(jié) 南京國際廣場 項(xiàng)目情況一覽表 建筑面積 (萬㎡ ) 45 容積率 均價 (元 /㎡ ) 30942 （精裝修 5000） 總價段 2211731萬 項(xiàng)目分面積段供應(yīng)去化及戶型配比表 面積區(qū)（㎡） 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 戶型配比 去化率 75 189 187 59% 99% 120140 107 91 33% 85% 200以上 26 11 8% 42% 合計 322 289 100% 90% 成功因素：枀致景觀 + 綜合體 + 戶型設(shè)置合理 數(shù)據(jù)來源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn) ? 成功案例 項(xiàng)目情況一覽表 建筑面積 (萬㎡ ) 均價 (元 /㎡ ) 22276 總價段 278萬 737萬 202379 開盤住宅均價 25411元 2023929 開盤住宅均價 30238元 項(xiàng)目均價 分面積段規(guī)劃去化表 面積區(qū)間 （㎡） 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 戶型配比 去化率 100以下 8 8 % 100% 120140 56 55 26% 98% 140160 94 93 43% 99% 160180 31 31 14% 100% 200以上 30 30 % 100% 合計 219 217 100% 99% 成功因素： 地段唯一性 + 戶型設(shè)置符合市場主流需求 數(shù)據(jù)來源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn) ? 成功案例 長江路 9號 項(xiàng)目情況一覽表 建筑面積 (萬㎡ ) 容積率 均價 (元 /㎡ ) 25134 （精裝 4000） 總價段 2551100萬元 項(xiàng)目分面積段供應(yīng)去化及戶型配比表 面積區(qū)間 （㎡） 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 面積配比 去化率 100以下 280 274 14% 98% 100120 211 209 10% 98% 120140 310 308 15% 99% 140160 531 518 26% 98% 160180 290 285 14% 98% 180200 190 189 9% 99% 200以上 254 197 12% 78% 合計 2066 1980 100% 96% 成功因素：秦淮風(fēng)光帶 + 大型社區(qū) + 面積設(shè)置合理 + 高性價比 ? 成功案例 數(shù)據(jù)來源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn) 中海鳳凰熙岸 項(xiàng)目 均價（元） 精裝標(biāo)準(zhǔn) （元） 供應(yīng)量 （萬㎡） 成交量 （萬㎡） 首次開盤時間 失敗原因 羲和 37608 10000 2023915 精裝標(biāo)準(zhǔn)過高 菲呢克斯公寓 44000 8000 202348 精裝標(biāo)準(zhǔn)過高 且面積過大 來鳳街 1號 32715 毛坯 202348 單價過高 數(shù)據(jù)來源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn) ? 非成功案例 小結(jié)：對于高端項(xiàng)目，控制總價，提高性價比是成敗關(guān)鍵 項(xiàng)目 區(qū)位 產(chǎn)品形態(tài) 總建 （萬㎡） 已售 （萬㎡） 存量 (萬㎡ ) 主力面積 （㎡） 羲和 玄武區(qū)薛家巷 高層 9 12138 蘇寧電器廣場 白下區(qū)淮海路 高層 47~140 來鳳街 1號 秦淮區(qū)集慶門 洋房 139~290 中海鳳凰熙岸 鼓樓區(qū)清涼門 高層 9 14170 華潤悅府 江東路歐尚 高層 200以上 蘇寧濱江 1號 奧體濱江區(qū)域 高層 136~238 菲呢克斯 白下區(qū)公園路 高層 1 18316 中山路 99號 鼓樓區(qū)中山路 高層 3 60、 110 御湖國際 玄武區(qū)龍蟠路 高層 7 40~60、120 合計 N/A N/A N/A ? 競爭對手梳理 高端公寓型豪宅項(xiàng)目梳理 項(xiàng)目 總體量（萬㎡） 萬和尊邸 斯亞財富中心 11 中城國際廣場 15 富頓世貿(mào)中心 8 南京紫合國際廣場 14 京門府 藍(lán)天華門國際 7 合計 競爭體量合計約 152萬㎡，以 2023年單價 ㎡（含別墅）計算，整體去化需 10年以上。 紐約曼哈頓 P11 ? 北京 “ 最時尚的生活櫥窗 ” ，由 18棟樓、 l6條小街、 300個店鋪組成。 借鑒點(diǎn)：引入精品酒店式公寓，豐富 P11地塊的功能 P11 案例借鑒 ——靜安紫苑 引入精品酒店式公寓品牌： 高端：輝盛國際旗下的輝盛坊，定位高雅、時尚、摩登；中端：桔子水晶酒店 P11地塊產(chǎn)品內(nèi)核 —— 戶型配比 P11 案例借鑒 ——萬科 15㎡迷你公寓 ?萬科“迷你”公寓建筑面積 18平方米，使用面積 15平方米，精裝修，拎包入住，目前該項(xiàng)目的規(guī)劃方案已經(jīng)提交相關(guān)部門，正在等待批復(fù)。 【 建筑設(shè)計 】 清華大學(xué)建筑設(shè)計研究院。 ? 開發(fā)策略 P5地塊： ? 設(shè)置兩種標(biāo)準(zhǔn)以供客戶選擇 ? 精典版 5000元 /㎡，時尚版 10001500元 /㎡。 ? 軍隊(duì)無放任，學(xué)校無放任，此今日世界各共和國之道例。 18:23:2118 :23:211 8:2323. ? 決不能在沒有選擇的情況下，作出重大決策。 ? 人生的選擇決定一切。 ? 沒有什么比忙忙碌碌更容易，沒有什么比事半功倍更困難。 ? 周到的服務(wù)，那簡直是難以想象的。 。 :23:2118:23:21February 7, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :23:2118:23Feb237Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒