【正文】 戶開放，使用率不高 ?健身部分包括各種球類、泳池、健身中心、電子游戲等 ?水療中心包括泰式桑拿（干 /濕蒸房、沖浪浴）、中醫(yī)保健按摩和SPA香薰美體自然系列調(diào)理等多種養(yǎng)生功能 設(shè)施 數(shù)量 功能 室外泳池 1個(gè) 相對(duì)專業(yè)，北京五環(huán)內(nèi)最大的、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)泳道 室外網(wǎng)球場(chǎng) 2個(gè) 球類休閑、練習(xí)、比賽 室外籃球場(chǎng) 室外仿夏威夷木質(zhì)大樓臺(tái) 1個(gè) 鄰近室外泳池；聚會(huì)、看電影、休息 室內(nèi)羽毛球場(chǎng) 2個(gè) 根據(jù)需要，可以改變成宴會(huì)大廳，舉辦大型婚禮 室內(nèi)乒乓球場(chǎng) 2個(gè) 電子游戲室 45個(gè) 供小孩使用 健身中心 1個(gè) 面向泳池 水療中心 1個(gè) 只有水療中心布置在一層，向非會(huì)員開放；水療中心消費(fèi)水平在 300850元之間 /次 康體中心 功能設(shè)置 康體中心功能設(shè)施 度假酒店為五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，共有客房 63間，并有完善的商務(wù)會(huì)議配套設(shè)施 ?度假酒店：按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造，地上 2層，局部地下 1層，整體裝修為泰式風(fēng)格 ?共有客房 63間，標(biāo)間面積 30平米，多功能會(huì)議室 3間、談話室 2間、會(huì)議休息廳、商務(wù)中心 類型 數(shù)量 備注 客房 豪華套房 4 門市價(jià)格： 188。 ?綜合館 1300平方米 ，適合組合大型賽事和活動(dòng) 前期定位 項(xiàng)目設(shè)置：以少量高檔項(xiàng)目標(biāo)定會(huì)所檔次，以多種大眾型運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目作為收入來源 層數(shù) 項(xiàng)目 投資成本 運(yùn)營(yíng)成本 利用率 經(jīng)營(yíng)收入 作用 一層 羽毛球 高 低 高 高 賺錢利潤(rùn) 籃球 一般 低 高 一般 賺取利潤(rùn) 乒乓球 一般 低 高 一般 賺取利潤(rùn) 游泳 高 高 一般 高 標(biāo)定檔次、賺取利潤(rùn) 二層 健身 高 空置 瑜伽 一般 低 一般 一般 標(biāo)定檔次 跆拳道 一般 低 一般 一般 賺取利潤(rùn) 壁球 高 低 低 低 賺取利潤(rùn) 三層 屋頂網(wǎng)球場(chǎng) 高 低 低 低 標(biāo)定檔次 ?處于投入成本的考慮，健身房目前處于空置狀態(tài)，考慮引入專業(yè)化的公司進(jìn)行外包經(jīng)營(yíng) ?一層是利用率最高的項(xiàng)目，是收入的主要來源，瑜伽和跆拳道雖然利用率一般，但是由于運(yùn)營(yíng)成本低，也能帶來可觀的收益。 吸引大型主力商家進(jìn)駐，標(biāo)定商區(qū)檔次，增強(qiáng)商業(yè)吸引力 招商主要客戶 華潤(rùn)萬家已簽約 丹桂軒已簽約 國(guó)際美食 購(gòu)物中心 休閑娛樂 華潤(rùn)超市 丹桂軒 中國(guó)銀行 KFC KOSMO咖啡 舞鶴日本料理 EITIE（愛特愛）時(shí)裝名店 三春暉書店 自然美美容院 逍遙養(yǎng)生堂 小白兔干洗 科達(dá)沖印 ?大型主力店的進(jìn)駐有助于增強(qiáng)整個(gè)商業(yè)區(qū)的商業(yè)氛圍，吸引更多知名商家進(jìn)入 ?04年底，華潤(rùn)和丹桂軒的入駐標(biāo)定了該商業(yè)區(qū)的檔次，大量知名商家接踵而入，目前簽約主要客戶有中國(guó)銀行、KFC、 KOSMO咖啡、舞鶴日本料理、 EITIE時(shí)裝名店、三春輝書店、自然美美容、逍遙養(yǎng)生堂、小白兔干洗、柯達(dá)沖印等等 培育一定商業(yè)氛圍，并成功售出剩余商鋪 萬科和華潤(rùn)萬家 、 丹桂軒正式簽署協(xié)議 ， 進(jìn)駐萬科城 ， 大型主力店的入駐增強(qiáng)了區(qū)域的商業(yè)吸引力 正式開盤發(fā)售余下的 20%商鋪 ， 面積 150200m2， 主力商鋪價(jià)格 70~80萬元 。選擇在該區(qū)域?qū)Ω鞑惋嫷甑囊?guī)模、檔次、經(jīng)營(yíng)狀況等進(jìn)行調(diào)查，選擇錦州品牌的餐飲店。 ? 經(jīng)營(yíng)模式：銷售后返租 ，招租餐飲 ? 發(fā)展目標(biāo)：區(qū)域商業(yè)中心 院街案例 2 通過各種形式的街區(qū)設(shè)置，實(shí)現(xiàn)了街鋪價(jià)值的最大化?；乩燃罢?、宅間綠地與室內(nèi)空間相互穿插，提高了空間的可塑性。 ? 因此這些風(fēng)險(xiǎn)類型不在本次項(xiàng)目主要考慮范圍內(nèi)。 我們建議：采用軟性隔離，看似不刻意，但具備實(shí)際效果 概念上整合 形式上區(qū)隔 區(qū)隔方式 —— 充分利用現(xiàn)有水系，結(jié)合草坡、綠植以及微地形的打造，實(shí)現(xiàn)軟隔離 ?利用已有水系將一期與二期進(jìn)行物理上的區(qū)隔，同時(shí)在水系兩側(cè)種植喬木、灌木、草坪，以隔絕視線并形成更強(qiáng)的區(qū)隔感 ?同時(shí)可以通過邊界處微地形的處理，如在水系內(nèi)側(cè)堆砌土坡等，加強(qiáng)軟性區(qū)隔的效果 ?這種綠化和水系隔離，一方面可以起到區(qū)隔的效果，同時(shí)也能成為兩側(cè)高層單位的景觀，提升價(jià)值。因此建議發(fā)展生活配套型商業(yè)。 水晶會(huì)所 位置的選擇：建議保持原位置不變，水系四周環(huán)繞 ?建議會(huì)所位置保持原有規(guī)劃不變，將水系延伸到會(huì)所南側(cè)，形成會(huì)所四面環(huán)水的效果。 DIS系統(tǒng) 道路鋪裝：統(tǒng)一的道路地面及鋪面，在節(jié)點(diǎn)鋪裝時(shí)加入社區(qū)標(biāo)志物 DIS系統(tǒng) ?采用統(tǒng)一的道路地面，加強(qiáng)社區(qū)意向，同時(shí)在鋪裝中可加入社區(qū)LOGO，加強(qiáng)項(xiàng)目的領(lǐng)地感。 園林景觀 水社區(qū)之水岸互動(dòng)，拉近業(yè)主與水的距離，增加項(xiàng)目的親水性 ?水是可以近距離觀賞的、可以嬉戲的 ?在水岸增加木棧道、座椅等設(shè)施，方便業(yè)主的停留和觀賞水景 ?利用小品精心點(diǎn)綴水岸，打造風(fēng)情水岸 ?步入式噴泉，成為兒童嬉戲的娛樂場(chǎng)所 園林景觀 水社區(qū)之景觀造型 —— 充分考慮維護(hù)成本和枯水季效果 ?結(jié)合硬質(zhì)鋪地，枯水季節(jié)可作為休閑廣場(chǎng) 園林景觀 園林層次之植被：不同的植被和樹種，高低錯(cuò)落的形式，打造立體的綠化空間 ?以樹木、灌木、草地營(yíng)造出項(xiàng)目的綠化層級(jí) ?多層次的園林綠化可以舒緩空間高層比例尺度，調(diào)節(jié)硬景與軟景分配比例 ?園林內(nèi)部移植少量原生態(tài)的植物，形成園林節(jié)點(diǎn)標(biāo)竿。 北京珠江帝景 立面形象 屋頂造型：標(biāo)識(shí)感強(qiáng)的屋頂造型，突顯整體形象 ? 本項(xiàng)目周邊高層樓盤較多，獨(dú)特新穎的屋頂造型能夠突顯本項(xiàng)目整體形象 ? 可以配合頂部燈光，強(qiáng)調(diào)都市感，歸屬感 ? 屋頂標(biāo)識(shí)感很強(qiáng)，但在設(shè)計(jì)時(shí)要考慮建設(shè)成本，以及由于屋頂較復(fù)雜施工期建筑物遲遲不能脫外裝 立面形象 物業(yè)發(fā)展建議 立面形象 物業(yè)發(fā)展建議 建筑單體 戶型設(shè)計(jì) 公共空間 社區(qū)環(huán)境 園林景觀 DIS系統(tǒng) 配套配置 水晶會(huì)所 商業(yè)配套 物業(yè)服務(wù) 高端配置 建筑尺度 精裝王座 精裝建議 建筑尺度：現(xiàn)有的戶型設(shè)計(jì)功能空間完備，空間尺度開闊，分區(qū)合理，體現(xiàn)出豪宅居住的奢侈感 ? C戶型： 183平米 ? 高層住宅情景化 ——戶戶觀景 ? 帶書房的主臥套間 ? ? 寬大觀景陽臺(tái) ? 電梯直達(dá)前廳 帶書房的 主臥套 主仆分開入戶 超大觀景陽臺(tái) 電梯入戶 戶型設(shè)計(jì) 精裝王座：選擇景觀最好、樓層最高的 1號(hào)樓進(jìn)行精裝修，作為本項(xiàng)目的王座，樹立價(jià)格標(biāo)竿，制造稀缺產(chǎn)品 ?1號(hào)樓景觀最好，正對(duì)中央廣場(chǎng)，并且 29層的高度是項(xiàng)目中最高的，通過精裝修奠定 1號(hào)樓王座的地位，以此作為 價(jià)格標(biāo)竿拉升項(xiàng)目?jī)r(jià)格 。 在這樣市場(chǎng)背景之下，如何從競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中突圍而出，盡可能多的占有客戶資源，是本項(xiàng)目需要考慮的主要問題 物業(yè)發(fā)展建議的原則 ?我們要把“洛陽首席都心大宅”的定位落實(shí)到建筑單體、社區(qū)環(huán)境、配套配置等方面，項(xiàng)目定位作為一條主線貫穿物業(yè)發(fā)展建議始終。 新區(qū)住宅逐漸放量，在未來 2年內(nèi)供給增加，產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢(shì)較嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈。因此需要強(qiáng)調(diào)建筑底面處理。但這些景觀大都缺乏變化和活力，水資源很少為項(xiàng)目帶來增值 以水為魂，移步換景，精心打造”水社區(qū)” 園林景觀 現(xiàn)有規(guī)劃方案設(shè)計(jì)了集中的中心園林，有利于打造有沖擊力的集中開放空間，但水主題還需強(qiáng)化，體現(xiàn)出景觀的層次性 園林景觀 增加核心水景與散水園林，共同組成極致的景觀體驗(yàn) ?考慮到日后的維護(hù)成本，增加散水園林體系 ?設(shè)立標(biāo)志物 ?加強(qiáng)設(shè)計(jì)感 園林景觀 水社區(qū)之靈動(dòng)的水景：采用小型噴泉和疊瀑，讓水動(dòng)起來，打造靈動(dòng)的水景 ?疊瀑和噴泉相結(jié)合，既體現(xiàn)了水景園林的氣勢(shì)，又做出水的活力。 護(hù)城河 市政道路 建議河岸用綠植以及欄桿進(jìn)行區(qū)隔 建議用草坡以及部分綠植進(jìn)行區(qū)隔 DIS系統(tǒng) 門牌標(biāo)識(shí)：符合豪宅的奢華感 ?在每戶的門外放置特有的標(biāo)識(shí)石牌，標(biāo)明業(yè)主身份，體現(xiàn)尊貴感 ?門口懸掛做工華貴的銅質(zhì)門牌，替代傳統(tǒng)門牌，符合豪宅的奢華感。 ?會(huì)所對(duì)社區(qū)業(yè)主將實(shí)行會(huì)員制，這不僅是提供了業(yè)主休閑、交流的場(chǎng)所，同時(shí)也是客戶維護(hù)的一種方式，為后續(xù)的項(xiàng)目開發(fā)提供條件。 為一期住宅提供配套：社區(qū)周邊缺乏生活配套，且豪宅社區(qū)需要有自己的生活配套設(shè)施，因此一期商業(yè)要為豪宅社區(qū)提供配套服務(wù)： 一期商業(yè)與豪宅部分的區(qū)隔較弱，若引入外向型商業(yè)將對(duì)豪宅形成較大干擾。 ? 一期豪宅相對(duì)私密，為了避免二期對(duì)于一期豪宅的干擾，一、二期地塊需要進(jìn)行適當(dāng)區(qū)隔。 ? 目前國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)整體向好，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)小； ? 銀潤(rùn)作為具有豪宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，在項(xiàng)目操作方面具備一定的把控能力。通過在主街上支出支巷，造出更多的街，讓更多的鋪?zhàn)优R“街” ?這些院落集中在一條主街上，衍生出許多支巷，再通過外墻的曲折，將相對(duì)獨(dú)立的外院串連起來，又通過合理的交通組織實(shí)現(xiàn)商業(yè)人流的有效引入。 ? 商業(yè)設(shè)計(jì)：開放式步行街 ， 臨街面長(zhǎng) 320m， 業(yè)態(tài)規(guī)劃先行 。 商務(wù)樓及品牌店集群 遼西建材家飾展銷中心 南城餐飲店鋪集群 MALL、寫字樓、酒店、品牌店 租售并舉案例 1 A B C 中央大街 市府大路 云飛南街 深圳街 科技路 D 錦州寶地城商業(yè)規(guī)劃 根據(jù)項(xiàng)目本體條件及對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)發(fā)展 KPI，將云飛南街定位于情景餐飲街區(qū) 南城第一商街定位 ? 深圳街 : 精品裝飾街區(qū) (精品街區(qū) ) ? 科技路：時(shí)尚家飾街區(qū)（時(shí)尚街區(qū)） ? 云飛街：情景餐飲街區(qū)（情景街區(qū)） ? 市府路：名品長(zhǎng)廊街區(qū)（名品街區(qū)） ? 開封路、社區(qū)入口：隨便購(gòu)物街區(qū) 市府大路 深圳街 中央大街 云飛南街 科技路 情景餐飲街區(qū) 建材裝飾銷售的集中地 時(shí)尚家飾街區(qū) 交通樞紐或干道兩側(cè)、居住區(qū)內(nèi)、寫字樓內(nèi)、大型商業(yè)設(shè)施內(nèi) 車行道路，可以是單面街 可以上二層但不能是底商，要求有較多的停車位 不限 不需要成熟的商業(yè)氛圍，并且能帶動(dòng)周邊的商業(yè)氛圍 偏好一定的同業(yè)聚集度 餐飲類商業(yè) KPI體系 硬性指標(biāo) 軟性指標(biāo) 位置 道路條件 建筑形式 區(qū)域?qū)傩? 商業(yè)氛圍 同業(yè)競(jìng)爭(zhēng) 對(duì)錦州餐飲最集中的人民街進(jìn)行品牌經(jīng)營(yíng)者摸排，選擇十幾家合適的品牌店進(jìn)行深入了解 ?人民街是錦州餐飲較為集中的區(qū)域，餐飲占到所有業(yè)態(tài)的 70%。 主題購(gòu)物業(yè)態(tài)分為二種類型： ?日常購(gòu)物：社區(qū)超市，具備生活必需品 ?特色購(gòu)物：西班牙風(fēng)情的購(gòu)物走廊，針對(duì)周圍高收入人群 國(guó)際美食坊 —— 打造深圳最著名的中西美食街 時(shí)尚購(gòu)物中心 —— 風(fēng)情街區(qū)，體驗(yàn)式購(gòu)物 娛樂休閑廣場(chǎng) —— 12200平方米的開放式城市廣場(chǎng) 娛樂休閑業(yè)態(tài)設(shè)置茶館、酒吧等沙龍組織，針對(duì)周圍 IT精英、高檔住宅業(yè)主、私人老板、白領(lǐng)階層，是一個(gè)社區(qū)精神場(chǎng)所。 ?游泳池日人流量少時(shí) 2030人，多時(shí)200300人，最多同時(shí)接待 150160人 ?經(jīng)營(yíng)成本 ?構(gòu)成：人員工資，水電消耗、契稅、設(shè)備維護(hù)成本、攤銷費(fèi)用等： ?人員設(shè)置：三班設(shè)置，一人收銀，一人前臺(tái)，游泳池前臺(tái)，游泳池兩個(gè)救生員 ?冬天一天的供暖費(fèi) 500元，包括地?zé)?、暖風(fēng)、熱水等等 運(yùn)動(dòng)城已經(jīng)運(yùn)營(yíng)三年，投入使用一年后基本可以做到盈虧平衡（不考慮房租和設(shè)備折舊） 運(yùn)營(yíng)情況 前期定位 定位清晰：與項(xiàng)目主題緊密結(jié)合，定位專業(yè)化、規(guī)模化的體育運(yùn)動(dòng)會(huì)所 項(xiàng)目設(shè)置：以少量高檔項(xiàng)目標(biāo)定會(huì)所檔次，以多種大眾型運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目作為收入來源 成功經(jīng)驗(yàn) 后期經(jīng)營(yíng) 成本控制：深挖高成本項(xiàng)目細(xì)節(jié)，根據(jù)實(shí)際情況靈活調(diào)控成本結(jié)構(gòu) 場(chǎng)地多能利用：為體育賽事以外的大型活動(dòng)提供場(chǎng)地，增加收入 對(duì)外營(yíng)銷：低成本高效率，品牌共建、體育賽事造勢(shì)、挖掘外部資源 成功經(jīng)驗(yàn)借鑒 成功經(jīng)驗(yàn) 開辦培訓(xùn)班：提高場(chǎng)地單位時(shí)間的收益 對(duì)內(nèi)節(jié)流 對(duì)外開源 定位清晰：與項(xiàng)目主題緊密結(jié)合，定位專業(yè)化、規(guī)模化的體育運(yùn)動(dòng)會(huì)所 ?一、專業(yè)化 ?專業(yè)化的運(yùn)動(dòng)設(shè)備設(shè)施 ?燈光照明 ?雙魚牌乒乓球設(shè)備 ?運(yùn)動(dòng)地板 ?專業(yè)化的教練隊(duì)伍 ?聘請(qǐng)省市隊(duì)教練作為場(chǎng)館教練 ?二、規(guī)?；?