【正文】 景觀，其實(shí)人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)別墅時(shí)，并不太考慮該別墅是否有便利的附屬設(shè)施，主要以自然景色為重點(diǎn) ? 從市場(chǎng)的反應(yīng)可知，在維護(hù)嚴(yán)格的環(huán)境設(shè)施或保育標(biāo)準(zhǔn)上的支出，是極為正常合理的 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 美國(guó) 佛羅里達(dá) 杰克生維爾 亞美利亞海島農(nóng)莊 項(xiàng)目所在區(qū)位： 亞美利亞海島農(nóng)莊 ? 從我們的市場(chǎng)抽樣訪(fǎng)談?wù){(diào)查可以看出，消費(fèi)者在青城山購(gòu)房的主要目的還是自?。ê磥?lái)養(yǎng)老型居?。兺顿Y行為很少。 至崇州市 青城山旅游 風(fēng)景區(qū) 至都江堰市 北 106省道 ? 目前 106省道為連接都江堰市、青城山旅游風(fēng)景區(qū)以及崇州市的唯一主要干道 .本項(xiàng)目所在地處于 106省道東側(cè) ,交通主要依賴(lài) 106省道。 ? 項(xiàng)目地塊活水資源豐富 ,切水質(zhì)清徹見(jiàn)底。 我們解決問(wèn)題的技術(shù)思路 宏觀層面 / 戰(zhàn)略層面 ? 百草園發(fā)展模式 ? 百草園價(jià)值挖掘與再造 ?百草園增值設(shè)施與功能 ?中觀層面 / 策略層面 ? 366項(xiàng)目定位 ?366項(xiàng)目意向初探 ?366項(xiàng)目容積率的分布 ?366項(xiàng)目案名初步建議 ? 分析思路 ? 結(jié)果構(gòu)成 青城山歷史、現(xiàn)狀 青城山未來(lái)發(fā)展規(guī)劃 對(duì)青城山未來(lái)發(fā)展的研判 與百草園項(xiàng)目相關(guān)的結(jié)論 青城山研究 ? 模式研究 ? 案例研究 青城山地產(chǎn)市場(chǎng)格局 青城山地產(chǎn)發(fā)展階段 對(duì)青城山地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的研判 與百草園項(xiàng)目相關(guān)的結(jié)論 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 ? 模式研究 ? 案例研究 ? 模式研究 ? 案例研究 ? 模式研究 ? 案例研究 項(xiàng)目資源分析 后續(xù)專(zhuān)題研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 失敗原因 單一的度假別墅市場(chǎng)狹窄，與客戶(hù)需求有偏差。 ? 距離深圳羅湖口岸約 1小時(shí)車(chē)程，距離惠陽(yáng)市約 30分鐘車(chē)程。 別墅投資者的別墅出租，充分提高使用率。 ? 養(yǎng)老 —— 占 40％。 。 與黃金海岸其它度假區(qū)形成差異性。有些別墅還配獨(dú)立的辦公空間。 Sanctuary cove(澳大利亞 ) ? 概況 :著名的旅游度假勝地，位于澳大利亞黃金海岸北端，距離布魯斯本 50分鐘車(chē)程，距離附近機(jī)場(chǎng)也僅 45分鐘車(chē)程，有澳大利亞最美的高爾夫球場(chǎng)。 2023年底，成都市人均 GDP達(dá)到 2502美元， 2023年 成都人均GDP將達(dá) 5000美元 數(shù)據(jù)來(lái)源： 《 成都市 2023年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 》 ? 成都發(fā)展度假物業(yè)的條件已經(jīng)成熟 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 距離感在人們心中應(yīng)該是“ 可到達(dá)距離 ” ，而非 “ 太遠(yuǎn)了不想去 ” 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 青城前山及青城鎮(zhèn)區(qū)域樓盤(pán)主廣告語(yǔ) 106省道東側(cè)區(qū)域樓盤(pán)廣告語(yǔ) ? 中國(guó)青城 —— 中國(guó)青城 生命長(zhǎng)青 ? 碧水青城 —— 參天古木旁，一池碧水映 青城 ? 蜀秀青城 —— 山間稀有之地 ? 四季青城 —— 苔深不雨山常濕，林靜無(wú) 風(fēng)暑自清 ? 青城雅舍 —— 自然著 休閑著 健康著 ? 上善棲 —— 上善之地 詩(shī)意棲居 青城后山區(qū)域樓盤(pán)主廣告語(yǔ) 106省道進(jìn)都江堰市區(qū)域 ? 天下青城 —— 得山 .得水 .得天下 半山 .半島 .一別墅 ? 泓坊河畔 —— 悠遠(yuǎn) 韻律 靈動(dòng) 尊容 ? 水郡 —— 天府渠首 洲嶼之上 獨(dú)立源墅 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 更多存在的是多層型物業(yè)，這主要是因?yàn)樵谇喑巧礁浇_(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目都有限高，最高不能超過(guò) 12米。 未來(lái)供應(yīng) 未來(lái)土地資源匱乏。 青城后山區(qū)域：以純別墅為主的高檔低密度住宅，結(jié)合娛樂(lè)健身項(xiàng)目對(duì)外銷(xiāo)售。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 滯銷(xiāo)戶(hù)型： 100以上平米戶(hù)型，總價(jià)高。 106省道東側(cè)區(qū)域 以“上善棲”為代表的樓盤(pán)，其位臵離青城山相對(duì)較遠(yuǎn)，但可開(kāi)發(fā)土地較多，且開(kāi)發(fā)量較大，樓盤(pán)配套相對(duì)可以比較完善。 建在山間的住宅，只是旅游資源未有前山豐富，因此價(jià)格比不過(guò)前山。 2023上半年 第一梯度價(jià)格 （青城前山山腳） 11000元 /平方米 第二梯度價(jià)格 （青城后山山間） 6000元 /平方米 第三梯度價(jià)格 （近青城山 /106省道旁） 4000+元 /平方米 第四梯度價(jià)格 （出 106省道往都江堰方向） 3500元 /平方米 各梯度價(jià)格比 （第一梯度為 100） 100： 55： 36 ： 32 前山山腳 106省道旁 后山山間 商品住宅價(jià)格梯度 近都江堰市 ? 從 2023年至今，青城山商品住宅房的房?jī)r(jià)平均增長(zhǎng)超過(guò) 500元，增長(zhǎng)幅度每年大于10％。 微觀視角下：房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)空間巨大 我國(guó)人均住宅使用面積的未來(lái)增長(zhǎng)空間 2023年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住宅 使用面積 僅 方米 2023年我國(guó)人均住房使用面積可能達(dá)到的水平為 24平方米左右（建筑面積 30平方米左右） 2 4 . 42 0 . 51 7 . 84 2 . 52 7 . 53 2 . 52 2 . 50510152025303540452023 2023 2023 2030中國(guó) 美國(guó)美國(guó)1 9 4 0 年1950年1960年1970年平方米/ 人本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 四個(gè)板塊： 都市旅游區(qū)、都江堰 — 青城山精品旅游區(qū)、 城鎮(zhèn)文化旅游網(wǎng)節(jié)點(diǎn)、龍門(mén)山 —邛崍山生態(tài)旅游帶 “ 四個(gè)板塊 ”產(chǎn)業(yè)支撐體系建設(shè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 青城山景區(qū)旅游中游人基礎(chǔ)要素的消費(fèi)所占的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于提高要素的消費(fèi)比例。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告需解決的問(wèn)題 初步研究“百草園”的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式 ? 我們的一切研究都以客戶(hù)的目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向。 青城山“ 百草園 ”養(yǎng)生度假 項(xiàng)目定位報(bào)告 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 青城山旅游發(fā)展的過(guò)去、現(xiàn)狀與未來(lái) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第一，景區(qū)相關(guān)管理?xiàng)l例綱性制約 第二，旅游資源利用率較低，旅游市場(chǎng)有效供給不足。 青城山將是 “ 中國(guó)式養(yǎng)生 ” 的核心啟動(dòng)區(qū)域 未來(lái) 以青城前山門(mén)片區(qū)為前臺(tái)，主要強(qiáng)化娛樂(lè)功能 片區(qū) 1 片區(qū) 2 以青城前山片區(qū)，主要強(qiáng)化深度觀光功能和養(yǎng)生文化集中展示與研習(xí)功能 片區(qū) 3 以青城后山片區(qū)為后臺(tái)，主要強(qiáng)化休閑度假功能和道教養(yǎng)生、中醫(yī)養(yǎng)生的深度體驗(yàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資所占固定資產(chǎn)投資總額的比例相對(duì)較少，只占中投資總額的%。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 樓盤(pán)品質(zhì)較高，以連排和疊拼為主，也有小高層。 106省道往 都江堰方向 青城前山及青城鎮(zhèn)片區(qū) 青城后山片區(qū) 青城山地產(chǎn)板塊：呈點(diǎn)、片狀發(fā)展 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 青城前山及青城鎮(zhèn)區(qū)域 ：鄰近青城山腳，依托青城山旅游風(fēng)景區(qū)及自然資源，多個(gè)樓盤(pán)共同打造娛樂(lè)休閑度假區(qū)。 相對(duì)較少，交通依賴(lài) 106省道。 B區(qū)雙拼 33%左右 。 項(xiàng)目名稱(chēng) 泓坊河畔 春語(yǔ)華璋 基本情況 占地 253畝，聯(lián)排、疊拼、多層，共 989戶(hù)，川西民居風(fēng)格。 ? 集中在青城前山片區(qū)大部分樓盤(pán)建筑風(fēng)格單一，多以川西民居為主。 這邊房子不算貴，而且還是別墅，買(mǎi)一套以后養(yǎng)老，這個(gè)時(shí)候買(mǎi)肯定比以后買(mǎi)要便宜嘛。 我國(guó)旅游房地產(chǎn)現(xiàn)狀 ? 旅游房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。 旅游地產(chǎn)的階段性開(kāi)發(fā) 產(chǎn)業(yè)鏈 附加值 高 低 上游 產(chǎn)品研究 豐富期 孕育期 增值期 下游 產(chǎn)品研究 產(chǎn)品研究 規(guī)模 利潤(rùn) 競(jìng)爭(zhēng) 孕育期 小 低 競(jìng)爭(zhēng)力小 豐富期 大 中 競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較大 增值期 住宅重點(diǎn)開(kāi)發(fā) 高 競(jìng)爭(zhēng)力大 ? 培育期修住宅最好為價(jià)格較低，順應(yīng)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的住宅。 商務(wù)度假開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)模型 ?商務(wù)文化觀念的轉(zhuǎn)變 ?商務(wù)度假開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)模型 ?擁有大跨國(guó)公司分支機(jī)構(gòu) ?城市 GDP達(dá)到人均 3000美元以上 ?城市以私有化企業(yè)為主區(qū)位：距辦公商業(yè)中心區(qū)不超過(guò) 45分鐘的行程 ?企業(yè)管理引入人性化管理機(jī)制，注重人力資源 ?城市商務(wù)中心區(qū)形成集中的高租金寫(xiě)字樓為主 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 功能布局 ? 整個(gè)規(guī)劃包括九大部分： Marine village palms village cypress point banksias lakes justicia alpinatristania Feliciawisteria schotia island country club ? 其中有些部分仍在建設(shè)中。 市場(chǎng)定位 “ 澳大利亞第一個(gè)綜合旅游度假勝地 ， 提供一種獨(dú)特的居住社區(qū)生活方式 ” 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。購(gòu)買(mǎi)度假別墅的買(mǎi)家可細(xì)分為三組，即投資者（ 50％）、投資兼使用者（ 25％）、使用者（ 25％）。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 啟示 充分整合核心資源（沙灘、海景、海岸森林、人工湖），提供多樣化的產(chǎn)品，吸引多種類(lèi)型的買(mǎi)家。目前釣魚(yú)俱樂(lè)部、綠色養(yǎng)生堂、餐廳、球車(chē)庫(kù)等均采取承包經(jīng)營(yíng)方式。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 “ 百草園 ” 于青城山規(guī)劃中的定位： 國(guó)際性的中國(guó)最好養(yǎng)生之地。 ? 本項(xiàng)目雖處在青城山鎮(zhèn)與大觀鎮(zhèn)之間 ,但此處是國(guó)家級(jí)旅游景區(qū) ,且是鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域 ,項(xiàng)目周?chē)願(yuàn)蕵?lè)配套并不完善。 366畝地與 “ 百草園 ” 的重要聯(lián)系 “百草園” 366畝 ? 366畝在整個(gè) “ 百草園 ”項(xiàng)目中是第一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ? 作為旅游地產(chǎn)的一期房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，處于旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的 “ 孕育期 ” 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目主要構(gòu)成（ 70年代開(kāi)發(fā)時(shí)計(jì)劃數(shù)字） ? 社區(qū)中心類(lèi)：活動(dòng)中心 ? 開(kāi)放空間：長(zhǎng)達(dá) 4哩的海灘公園及野餐區(qū) ? 運(yùn)動(dòng)： 27洞的高爾夫球場(chǎng)、2座海灘游泳池、 1座水上運(yùn)動(dòng)、19座網(wǎng)球場(chǎng)、自行車(chē)道、慢跑道 ? 商業(yè)及購(gòu)物： 8個(gè)店鋪組成的購(gòu)物村 ? 行政會(huì)議中心： 1個(gè)碼頭設(shè)備 ? 其它： 5間餐廳、 560間獨(dú)棟別墅、 1190間居住單元的別墅公寓 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。當(dāng)游憩活動(dòng)頻繁時(shí)，這些分散的設(shè)備的確可以減少擁擠的程度，但是當(dāng)整個(gè)活動(dòng)量稀少的時(shí)候，這些眾多的游憩設(shè)備就顯得毫無(wú)活力可言 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 有長(zhǎng)達(dá) 3哩的沙灘，靠山一面是種植甘蔗的梯田 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 另辟一處類(lèi)似 “ 修道院” (monastic)的僻靜環(huán)境 ，以免受到其他活動(dòng)的干擾。這里以釀酒業(yè)聞名，出產(chǎn)知名的葡萄酒。 Silverado_resort 希爾維拉多度假村模式 Silverado ? 項(xiàng)目自然環(huán)境：北回歸線(xiàn)以南，濱海山地 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?；貎?nèi)一座古老的、制面粉的大宅院，除了演習(xí)設(shè)備之外，還有兩間餐廳、兩間雞尾酒會(huì)使用的休息室，以及網(wǎng)球和高爾夫球器材的專(zhuān)賣(mài)店。 希爾維拉多度假村模式 Silverado 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶(hù)在購(gòu)房中的考慮 第二居所 長(zhǎng)久贏利性投資 度假居住 養(yǎng)老住所 休息娛樂(lè) 可持續(xù)贏利 投資回報(bào) 可繼承和轉(zhuǎn)讓 可永久享受折扣和優(yōu)惠 ? 客戶(hù)在購(gòu)買(mǎi)旅游地產(chǎn)物業(yè)時(shí)更多的要考慮投資以及投資所帶來(lái)的回報(bào)。 項(xiàng)目發(fā)展路線(xiàn) ? 項(xiàng)目要穩(wěn)健發(fā)展第一居所，兩年內(nèi)時(shí)機(jī)還不成熟 ? 要在預(yù)定的兩年內(nèi)發(fā)展，可以選擇第二居所 ? 三 —— 五年內(nèi)，項(xiàng)目發(fā)展時(shí)機(jī)才成熟，可以發(fā)展第二居所，甚至第一居所 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) ? 發(fā)展第一居所，本地消費(fèi)有限，購(gòu)買(mǎi)力不足；外來(lái)消費(fèi)者有進(jìn)入障礙，化解和消除須假以時(shí)日，且不受主觀操控 ? 發(fā)展第二居所，目前的市場(chǎng)條件不成熟，需求不清晰，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 ? 項(xiàng)目規(guī)模小、缺乏品牌資源 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 四、同政府建立合作機(jī)制，推動(dòng)政策創(chuàng)新與支持。 ? 展覽中心： 集中華養(yǎng)生文化、