當(dāng)前形勢下的房地產(chǎn)開發(fā)面臨風(fēng)險及應(yīng)對(更新版)
【正文】 — 操作 為了應(yīng)對政策風(fēng)險和開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險，原先以香港開發(fā)模式為主流的國內(nèi)開發(fā)商開始出現(xiàn)分化，部分房企轉(zhuǎn)而以美國模式為藍本，探索新的業(yè)務(wù)增長點并且降低部分環(huán)節(jié)的風(fēng)險，即將融資、拿地、開發(fā)、銷售等基本職能分離進行專業(yè)化操作，開發(fā)商轉(zhuǎn)而僅做其中的一項。國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都采用預(yù)售的銷售方式。 Consulting 當(dāng)前形勢下的房地產(chǎn)開發(fā)面臨風(fēng)險及應(yīng)對 2023年 10月 2 高利潤率往往伴隨著高風(fēng)險，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，從今年 4月中旬“國十條”的新政到 9月底“新國五條”的二次調(diào)控，在當(dāng)前越來越復(fù)雜的環(huán)境下，政策的不確定性只是房地產(chǎn)開發(fā)諸多風(fēng)險中的一個，下面我們從咨詢行業(yè)的角度著重對房地產(chǎn)開發(fā)中的拿地、規(guī)劃、及銷售三個環(huán)節(jié)所面臨的風(fēng)險進行分析并提出我們的應(yīng)對策略 3 拿地環(huán)節(jié) 拿地環(huán)節(jié)所面臨的風(fēng)險： 政策風(fēng)險 在土地政策風(fēng)險來源于土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式、土地調(diào)控制度，以及不同的土地政策執(zhí)行力度等 融資風(fēng)險 房企拿地之后就要在一定時間內(nèi)繳納巨額土地出讓金，如何解決資金問題非常關(guān)鍵，目前主要的融資渠道是銀行貸款等，但隨著國家對信貸的收緊及調(diào)控政策力度的加大，融資難度亦是加大 市場風(fēng)險 市場隨著政策和購房者心理預(yù)期轉(zhuǎn)變而轉(zhuǎn)變，從拿地到銷售要經(jīng)歷至少一年的時間，若市場在這一期間由上行變?yōu)橄滦谢蚪┏譅顟B(tài)的話，房企將面臨很大的市場風(fēng)險 4 規(guī)劃環(huán)節(jié) 項目規(guī)劃環(huán)節(jié)所面臨的風(fēng)險： 項目所在地的城市基本面風(fēng)險 房地產(chǎn)是城市經(jīng)濟的重要組成部分，是城市全面發(fā)展的基本載體條件和重要投資環(huán)境。 歐盟：歐債危機、緊縮性財政政策。 應(yīng)對風(fēng)險 — 操作 ?融資模式 —— 減少受信貸及貨幣政策影響的風(fēng)險、拓寬融資渠道、減少融資壓力 房地產(chǎn)調(diào)控下，對開發(fā)貸款的收緊直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源；對個人購房貸款的收緊間接影響到房企銷售資金回籠；資金鏈緊張客觀要求尋找多元化融資渠道和融資模式。 以徐涇、趙巷兩幅土地為載體，金地上海公司正式進軍豪宅市場，在金地上海公司的產(chǎn)品線布局中，豪宅與中高端住宅的比例，將按照 1∶9 到 2∶8 再到 3∶7 來發(fā)展。華潤開發(fā)速度放慢，與其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型有關(guān)。綠城將根據(jù)項目的銷售額或利潤額提取 7%8%
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