戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展建議(更新版)
【正文】 ?項(xiàng)目界定 ：城郊資源型、大規(guī)模旅游地產(chǎn)性質(zhì)區(qū)域開(kāi)發(fā) ?客戶面臨的困惑 ： ? 發(fā)展商擅長(zhǎng)旅游、休閑度假、酒店等方面的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展，對(duì)土地運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足； ? 第一次進(jìn)入北京市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)不熟悉； ? 對(duì)大規(guī)模的土地開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，駕馭能力不夠； ? 土地一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)之間的關(guān)聯(lián)性怎樣協(xié)調(diào)。 安寧 昆明 30 THE END 31 。 ?世聯(lián)提供服務(wù) ： 區(qū)域整體定位與發(fā)展策略、區(qū)域旅游資源整合、確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)次序、大北京旅游度假市場(chǎng)研究、區(qū)域啟動(dòng)策略與定位 23 北京 西山美廬項(xiàng)目 ?項(xiàng)目位置： 西五環(huán)杏石口 ?項(xiàng)目規(guī)模 ：總建筑面積約 10萬(wàn)平方米 ?項(xiàng)目界定 ：北京頂級(jí)別墅 ?客戶面臨的困惑 ： ? 選擇怎樣的產(chǎn)品， Townhouse、雙拼還是獨(dú)棟？ ? 價(jià)格的確定 ?世聯(lián)提供服務(wù) ： 突破區(qū)域價(jià)格界限，解決成本瓶頸 整合區(qū)域資源，定位頂級(jí)別墅 產(chǎn)品（流水別墅）功能創(chuàng)新 制定針對(duì)性營(yíng)銷策略，創(chuàng)造別墅市場(chǎng)銷售奇跡 24 北京 東海花園項(xiàng)目 ?項(xiàng)目位置： 北京市通州區(qū) ?項(xiàng)目規(guī)模 ：占地 226萬(wàn)平米，總建筑面積約 47萬(wàn)平米 ?項(xiàng)目界定 ：陌生區(qū)域大盤開(kāi)發(fā) ?客戶面臨的困惑 ： ? 項(xiàng)目所在區(qū)域未來(lái)發(fā)展方向是什么？ ? 各功能區(qū)如何劃分、如何分期開(kāi)發(fā)，以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)？ ? 如何通過(guò)啟動(dòng)區(qū)的開(kāi)發(fā)奠定區(qū)域地位和影響力？ ? 項(xiàng)目整體營(yíng)銷戰(zhàn)略與啟動(dòng)區(qū)營(yíng)銷戰(zhàn)略是怎樣的？ ?世聯(lián)提供服務(wù) ： 探討陌生區(qū)域大盤開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵因素、提出城市近郊低密度居住社區(qū)超前規(guī)劃理念、以典型主題帶動(dòng)啟動(dòng)區(qū)的開(kāi)發(fā)、打造多產(chǎn)品的功能復(fù)合型社區(qū)來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)目標(biāo) 25 北京 中遠(yuǎn)東隆項(xiàng)目 ?項(xiàng)目位置： 北京機(jī)場(chǎng)高速路北皋出口 ?項(xiàng)目規(guī)模 ：占地面積 ，可建設(shè)用地 m178。 ?大規(guī)模項(xiàng)目啟動(dòng)的主要思路是：規(guī)模取勢(shì)、定位示范、品質(zhì)展示和資源利用。組團(tuán)之間要有差異，有提升，給消費(fèi)者理由 ?舊村改造等增加項(xiàng)目投入的狀況為項(xiàng)目約束條件，其安排以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化為前提 案例：昆明項(xiàng)目 8 主流市場(chǎng) OR細(xì)分市場(chǎng)？ —— 動(dòng)態(tài)的客戶層面選擇 關(guān)鍵詞：主流客戶、客戶群轉(zhuǎn)化 ?陌生區(qū)大規(guī)模項(xiàng)目要立足于主流客戶群，并且客戶群要復(fù)合而非單一，宣傳的主流客戶要對(duì)其它客戶群具有吸引和涵蓋性。 2 根本原因在于我們沒(méi)有把握此類項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基本規(guī)律 這些的問(wèn)題出現(xiàn)的根本原因是，我們把陌生區(qū)的大規(guī)模開(kāi)發(fā)當(dāng)成常規(guī)的房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)操作了。 ?大規(guī)模開(kāi)發(fā)不同于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最大根本點(diǎn)就是區(qū)域規(guī)劃的前瞻性、先進(jìn)性，預(yù)測(cè)重于當(dāng)前的競(jìng)爭(zhēng)，解決方案應(yīng)是系統(tǒng)的、框架性的、彈性的。 ?在產(chǎn)品的分期設(shè)計(jì)中應(yīng)兼顧不同時(shí)期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和客戶群的變化，從規(guī)劃上確保項(xiàng)目持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 ?啟動(dòng)期是項(xiàng)目立勢(shì)、占位、概念傳播、形成口碑傳播的重要階段，至關(guān)重要。 ?世聯(lián)提供服務(wù) ： 項(xiàng)目整體發(fā)展策略與區(qū)域定位，功能分布及比例，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議， 市場(chǎng)判斷及客戶分析，項(xiàng)目盈利與開(kāi)發(fā)策略，經(jīng)濟(jì)評(píng)
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