【正文】 、特色商業(yè)街 商務(wù)辦公和商業(yè)高度聚集、互動；最具吸引力的城市升級版商圈 CBD商務(wù)白領(lǐng)、涉外人士、區(qū)域商務(wù)往來人群、高端公寓居民 國貿(mào)、嘉里、貴友、華貿(mào)、建外SOHO、世貿(mào)天階、北京萬達(dá)、銀泰中心、日壇國際、 SOHO尚都、朝外 SOHO等 中關(guān)村 100萬 專業(yè)市場、傳統(tǒng)百貨、購物中心、商業(yè)街 以科技、商務(wù)、人文主要特征 電子產(chǎn)品消費(fèi)者、中關(guān)村周邊辦公及居住人群 鼎好電子商城、中關(guān)村ｅ世界、第三極、中關(guān)村廣場、新中關(guān)等 金融街 15萬 傳統(tǒng)百貨、購物中心、商業(yè)街、寫字樓底商 以金融產(chǎn)業(yè)為依托；高端配套商業(yè) 金融街及其周邊商務(wù)辦公人群 四季商城、金樹街、百盛購物中心 、城市商圈總結(jié)對照 Municipal Commercial Circle parison 由以上對各商圈的分析可以得出：未來 CBD是規(guī)模最大、商業(yè)層次及商業(yè)結(jié)構(gòu)最豐富、消費(fèi)人群普遍檔次較高 的新興商圈，因而其最有可能成長為 升級版城市級商業(yè)中心 。 北京將如何實(shí)現(xiàn)這個發(fā)展目標(biāo)，成為一個世界城市呢？CBD作為國際大都市的標(biāo)志將起至關(guān)重要的作用！ 、 CBD范圍及概況 ? 1998年，市規(guī)劃局在 《 北京市中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 》 中，將北京商務(wù)中心區(qū)的范圍確定為朝陽區(qū)內(nèi)西起東大橋路、東至西大望路，南起通惠河、北至朝陽路之間約 。 一軸為東三環(huán)路地下空間發(fā)展軸線；一區(qū)為核心區(qū)域，即以地鐵國貿(mào)換乘站為帶動，重點(diǎn)開發(fā)東三環(huán)兩側(cè)；兩點(diǎn)為地鐵國貿(mào)換乘站和地鐵 10線光華路車站；三線為建外大街地下聯(lián)絡(luò)線、光華南路地下聯(lián)絡(luò)線和 CBD東西街地下聯(lián)絡(luò)線。 《 北京 CBD商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 》 （ 2022至 2022年）預(yù)測， CBD區(qū)域的消費(fèi)人群約有 50萬， 其中， ? 年輕商務(wù)白領(lǐng)約 25萬到 30萬； ? CBD常駐財富階層有 ； ? CBD涉外人士約 ； ? 各界商務(wù)旅行人群約 7萬； ? 文化休閑人群約 1至 2萬； ? 觀光人群在 4至 8萬左右。 、人群消費(fèi)特點(diǎn) 注重品質(zhì)和服務(wù)，喜歡有特色得東西； 對于文化和藝術(shù)方面得需求日漸強(qiáng)烈； 運(yùn)動、健康正在成為 CBD人群生活方式的關(guān)鍵詞 在 CBD生活或工作對于他們來說是件愉快和值得驕傲的事，在這里消費(fèi)具有相當(dāng)大的吸引力； 這里的人群熱衷于各種消費(fèi)，不管是餐飲娛樂還是購物或休閑。 、區(qū)域未來商業(yè)市場格局 Forecast of Retail Market in the Area 世貿(mào)天階商圈 國貿(mào)商圈 華貿(mào)商圈 按照區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布特征，未來區(qū)域內(nèi)將形成三大商業(yè)組團(tuán)： ? 華貿(mào)商圈：華貿(mào)中心、金地國際、萬達(dá)廣場等 ? 國貿(mào)商圈：國貿(mào)、嘉都、嘉里中心、世紀(jì)財富中心、財富中心等 ? 世貿(mào)天階商圈：世貿(mào)天階、世界城、 SOHO尚都、朝外SOHO、光華國際等 、華貿(mào)商圈 重點(diǎn)商業(yè)： 華貿(mào)中心 、北京萬達(dá)、金地中心、溫特萊中心、陽光 100等 商業(yè)體量：約 40萬平方米 商業(yè)結(jié)構(gòu)：綜合百貨、購物中心、大型賣場、寫字樓底商 目標(biāo)人群：區(qū)域周邊及京城東部辦公、居住人群；酒店商務(wù)往來人群 商圈特點(diǎn)： 1）商圈規(guī)模較大 2）具備地鐵等公共交通系統(tǒng) 3）商業(yè)形態(tài)以大型綜合性購物中心為主 4）周邊有高端酒店物業(yè)，有流動性高端消費(fèi)人群 區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)80%11%9%購物中心/綜合商業(yè) 寫字樓商業(yè) 住宅商業(yè)、國貿(mào)商圈 重點(diǎn)商業(yè)： 國貿(mào)中心 13期 、嘉里中心、嘉都大廈、財富中心、銀泰、建外ＳＯＨＯ等； 商業(yè)體量：約 36萬平方米； 商業(yè)結(jié)構(gòu)：高檔購物中心； 目標(biāo)人群：城市中產(chǎn)以上階層、其他高端消費(fèi)人群； 商圈特點(diǎn)： 1）商圈規(guī)模較大、檔次較高、國際品牌聚集地； 2）發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)，具備地鐵等公共交通系統(tǒng)； 3）商業(yè)形態(tài)以高端綜合性購物中心為主； 4）周邊有高端酒店物業(yè)，有流動性高端消費(fèi)人群； 區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)70%30%購物中心/綜合商業(yè) 寫字樓商業(yè)、世貿(mào)天階商圈 重點(diǎn)商業(yè)： 世貿(mào)天階 、世界城、ＳＯＨＯ尚都、朝外ＳＯＨＯ、光華國際等； 商業(yè)體量：約 ； 商業(yè)結(jié)構(gòu)：特色商業(yè)街、內(nèi)廊式商業(yè)街、寫字樓底商裙樓； 目標(biāo)人群：區(qū)域商務(wù)辦公及高端居住人群、其他商旅往來人群； 商圈特點(diǎn)： 1）商圈規(guī)模相對較??； 2）物業(yè)形態(tài)以商業(yè)街為主，商鋪有臨街優(yōu)勢，具備“逛”的可能性； 3）周邊無地鐵，人流到達(dá)受局限； 4）周邊無星級酒店，缺少流動性高消費(fèi)人群； 區(qū)域商業(yè)形態(tài)92%8%商業(yè)街 寫字樓商業(yè)商圈名稱 商業(yè)體量（ m2） 交通條件 建筑形態(tài) 商業(yè)定位 人群差異 形成時間 華貿(mào)商圈 40萬 具備地鐵 公共交通系統(tǒng)； 規(guī)劃 地下連通 ，具備地下通車、停泊及人行功能； 大型綜合購物中心為主 中高端綜合商業(yè)，以 零售為主 周邊酒店物業(yè)可帶來 流動性高端消費(fèi)人流 20222022年 國貿(mào)商圈 36萬 高端綜合商業(yè)，城市 購物中心 2022年 世貿(mào)天階商圈 24萬 無地鐵； 公共交通無明顯優(yōu)勢； 以室內(nèi)、外商業(yè)街為主 ？ 周邊無酒店，缺乏流動性高消費(fèi)人流 2022年 、各商圈條件對比 、區(qū)域市場研究總結(jié)（ Conclusion） 通過區(qū)域商業(yè)市場 供應(yīng)研究 我們認(rèn)識到 區(qū)域未來商業(yè)供給： 以零售業(yè)態(tài)為主的購物中心型商業(yè) 供應(yīng)量大，餐飲、休閑、娛樂商業(yè)設(shè)施 相對不足。 Talent Glass Zamp。 首先 ： 該項(xiàng)目 缺乏支撐國際品牌的流動性消費(fèi)群體，不適合做大比例高端零售 。 SOHO尚都對本案的影響及借鑒意義 影響 對本案的借鑒 入市時間早于本案 吸引并留住人流 帶動人流 自身?xiàng)l件 對周邊商業(yè)氛圍的帶動 商業(yè)推廣活動投入 借勢造勢 本案潛在消費(fèi)人群 辦公人群 大比例的餐飲休閑業(yè)態(tài) 未來商業(yè)預(yù)期 、重點(diǎn)項(xiàng)目與本案對照表 項(xiàng)目名稱 總建筑面積（萬 m2） 物業(yè)構(gòu)成 商業(yè)建筑面積（萬 m2） 商業(yè) 樓層 是否銷售 商業(yè)定位預(yù)期 目標(biāo)客群 世貿(mào)天階 寫字樓 +商業(yè)街＋地下商業(yè)廣場 Ｂ１ ５Ｆ 否 全天候服務(wù)的時尚休閑中心 北樓：商界精英、涉外人群；南樓：普通白領(lǐng)、國內(nèi)游客 SOHO 尚都 17 寫字樓 +ＳＯＨＯ辦公＋室內(nèi)商業(yè)街 西區(qū)：18F；東區(qū)：B14F 是 餐飲、休閑及時尚零售 區(qū)域辦公人群、國內(nèi)游客 世界城 12 寫字樓＋高檔公寓＋商業(yè)街＋地下商業(yè)廣場 B14F 否 ？ ？ 、重點(diǎn)項(xiàng)目分析結(jié)論 通過對周邊重點(diǎn)項(xiàng)目的分析我們發(fā)現(xiàn)： 無體量優(yōu)勢 須借助商圈整體商業(yè)氛圍 入市時間晚 受周邊商業(yè)環(huán)境影響制約 化競爭為共榮，共榮中求突破 本案 商業(yè)策略 對本案商業(yè)之合理預(yù)期 Expectation For Our Project 第一階段：合理借勢 階段周期： 12個月左右 階段策略：市場跟隨策略 階段描述：項(xiàng)目入市頭半年左右時間，商業(yè)處于前期培養(yǎng)階段。 階段周期： 6個月左右 階段策略：市場引領(lǐng)策略 階段描述：經(jīng)過兩年的市場運(yùn)營，本商業(yè)基本完成初期調(diào)整，步入經(jīng)營正軌。 ３、 只租不售實(shí)力彰顯 本案由實(shí)力型開發(fā)商精心打造；商業(yè)部分自持經(jīng)營，充分彰顯甲方的實(shí)力和遠(yuǎn)見。 ２、 集中放量競爭明顯 區(qū)域商業(yè)將隨著ＣＢＤ的快速建設(shè)而集中入市，因而不可避免的將產(chǎn)生多邊商業(yè)競爭。 ? 月收入約在 萬之間。 ? 消費(fèi)習(xí)慣：高端消費(fèi)行為外流。 Adidas旗艦店、 SPORT100 等已進(jìn)駐周邊項(xiàng)目，本案招商難度較大； NBA CITY尚未確定； 運(yùn)動主題稍顯年輕化，對公寓品質(zhì)有一定影響； 該類主題商業(yè)對公共交通的便達(dá)性要求較高； 風(fēng)險評估 招商存在較大的風(fēng)險； 發(fā)展商付出的招商推廣代價較大； 可能會對公寓銷售造成負(fù)面影響； 受規(guī)模等條件限制，未來租金上浮空間不大，收益有限； 租金比較 此類商戶租金 承受較高； 租金指數(shù)： 3 未來租金上浮 空間有限 零售為主的商業(yè) 假設(shè) 2： 假設(shè)理由 可行性分析 成立條件 零售檔次要么做高端，要么做低端； 須眾多 國際品牌旗艦店支撐； 周邊須有高檔酒店及流動性高消費(fèi)客群支撐 以零售為主的商業(yè)對建筑形式要求較高，需要圍合式并且能夠產(chǎn)生內(nèi)循環(huán)效應(yīng)； 零售對公共交通（地鐵）有較大依賴，并且對商場停車位的要求較高； 區(qū)域內(nèi)國貿(mào)、銀泰、華貿(mào)等已占據(jù)了區(qū)域高端零售地位； 以世貿(mào)天階為例，巨資打造天幕所聚集的人氣對高端零售幫助不大，而做普通品牌又無法跟傳統(tǒng)商圈競爭 風(fēng)險評估 本案建筑非圍合式，不利于形成商業(yè)內(nèi)循環(huán)效應(yīng)； 目前零售招商存在較大風(fēng)險，需區(qū)域零售形成氛圍后才可行； 本案品質(zhì)決定無法作低端定位，而定位高端將與區(qū)域內(nèi)其他組團(tuán)形成正面競爭； 零售型商業(yè)培育期較長； 零售為日間消費(fèi)，無法滿足 CBD夜間消費(fèi)需求 零售是商業(yè)的主體業(yè)態(tài)品牌眾多，易于招商； 跟隨世貿(mào)天階定位 租金比較 零售類商戶租金承受能力相對最高； 租金指數(shù)： 5 未來租金是否有上浮空間須看實(shí)際經(jīng)營狀況 餐飲、休閑娛樂型商業(yè) 假設(shè) 3： 假設(shè)理由 可行性分析 成立條件 需有規(guī)模優(yōu)勢； 對商場硬件要求 較高（層高、防火、風(fēng)火水電等）； 純娛樂主題對本案公寓的銷售會有負(fù)面影響； 純餐飲娛樂前 5年的租金收益過低； 大量商戶，對產(chǎn)品有較高要求，招商難度隨之增大； 風(fēng)險評估 區(qū)域內(nèi)辦公人群存在旺盛的餐飲、休閑娛樂需求，目前市場供應(yīng)不足； 本案地下商業(yè)具備集中餐飲娛樂條件，但要有效控制比例，不可過大； 充分考慮對公寓銷售的影響，業(yè)態(tài)比例需合理把握； 不考慮租金低、噪音大且與其他業(yè)態(tài)缺乏互動的娛樂商戶進(jìn)駐，如洗浴、KTV 等； CBD缺少成規(guī)模的餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài) 借勢“世貿(mào)天階”，做 24小時全天候商業(yè) 租金比較 此類商戶承租能力相對零售要低； 租金指數(shù)： 3 一旦形成氛圍，租金將有相當(dāng)?shù)奶嵘臻g 定位假設(shè)之租金比較： 租金是商業(yè)中最復(fù)雜的元素之一，影響租金的因素眾多。而以餐飲和休閑娛樂為主的商業(yè)形態(tài)往往是街區(qū)型物業(yè)。它是一條由南向北貫穿曼哈頓全島的大道。 、香港 CBD —— 中環(huán) The Central District of Hong Kong Island 香港 CBD通過“聯(lián)動體系”使乘客在快速交通與慢速交通、不同交通系統(tǒng)之間，實(shí)現(xiàn)短時間內(nèi)緊湊、高效、便捷的轉(zhuǎn)換，大大縮短乘客的滯留時間，減少對城市各交通系統(tǒng)的沖擊。 蘭桂坊酒吧街緣起于七十年代初期，港府在中西區(qū)開始進(jìn)行市區(qū)重建。 CBD專題研究 、日本規(guī)劃 CBD —— 筑波 Tsukuba of Japan（失敗案例） CBD專題研究 筑波科學(xué)城位于東京都東北 60公里，是日本政府規(guī)劃的、以科學(xué)研究、國際交流、教育為特征的專業(yè)化科研辦公區(qū)域。 每個地區(qū)都有著雙面性 ,白天是 商務(wù)金融中心 ,晚上則成為 餐飲娛樂的天堂 。漫步在 日落大道上，隨意踏進(jìn)路邊任何一家音像店，看看陳列在柜臺上的老唱片，重溫多年前讓你心動的弦律，遙想一下從這里走出的影視名星，度過一個閑適的下午。 美國 —— 日落大道 （ SUNSET BOULEVARD） 滿足 CBD辦公人士及旅游觀光人群對高效休閑娛樂專署消費(fèi)場所的需求 ， 充分迎合商務(wù)人士的消費(fèi)習(xí)慣 ， 通過藝術(shù) 、 時尚 、 休閑 、 音樂及文化等因素的全面詮釋 ， 體現(xiàn)未來城市 CBD亮點(diǎn)的國際化 、 綜合性 ， 品牌 、 品味 、 品質(zhì)的商業(yè)高地； ——Gala Space（旮旯空間） 、地下商業(yè)廣場主題 ? Gala Space—— CBD商務(wù)人士休閑娛樂聚會的空間 ? 成為 CBD區(qū)域內(nèi)唯一引領(lǐng)潮流、時尚消費(fèi)的高檔次休閑娛樂中心； 詞典中 Gala的解釋是：節(jié)日的，快樂的，慶