2004年別墅報(bào)告報(bào)告版(更新版)
【正文】 浦東東郊別墅唐鎮(zhèn)地區(qū)分布密集，靠近外環(huán)線和浦東機(jī)場(chǎng)，交通便捷84203獨(dú)立12000以上；聯(lián)體9000以上87%獨(dú)幢別墅13%聯(lián)體別墅268410嘉定嘉定目前分布非常零散，以聯(lián)體別墅為主，熱點(diǎn)主要出現(xiàn)在滬嘉公路沿線43090聯(lián)體8200疊加600075%聯(lián)體別墅25%疊加別墅155260奉賢奉賢海灘新興別墅區(qū)、投資50億元人工海灘工程帶來旅游區(qū)發(fā)展機(jī)遇，以度假別墅為主126609獨(dú)立別墅1000015000聯(lián)體別墅800062%獨(dú)立別墅38%聯(lián)體別墅獨(dú)立250350聯(lián)體1002802004年別墅熱點(diǎn)板塊分析表 [三]、規(guī)模與容積率分析別墅規(guī)模分析新增別墅以中小型規(guī)模為主 50萬方以上的大型項(xiàng)目較少占地1030萬平方米的別墅占了近一半比重，和去年大盤云集的局面不同，今年新開的別墅項(xiàng)目規(guī)模普遍不大，這些中型規(guī)模的別墅主要在浦東、閔行和松江分布。平均銷售價(jià)格已經(jīng)超過14000元/平方米。值得一提的是奉賢別墅供應(yīng)在今年放量，海灘別墅成為新的投資熱點(diǎn)。但由于土地前幾年儲(chǔ)備豐富，別墅項(xiàng)目的高投資回報(bào)率使發(fā)展商對(duì)于別墅開發(fā)的熱度不減。閔行顓橋地區(qū)別墅量大價(jià)升顓橋板塊是閔行今年別墅新增的熱點(diǎn)板塊，其中半數(shù)來自顓橋地區(qū)，以天籟園和都市陽光花園為代表，這一地區(qū)別墅產(chǎn)品以獨(dú)立和聯(lián)體別墅的混合型產(chǎn)品，獨(dú)立別墅平均面積處于300600平方米之間，聯(lián)體別墅主力面積為200250平方米，閔行板塊別墅價(jià)格上漲幅度也很大，聯(lián)體別墅售價(jià)在10000元/平方米， 獨(dú)立別墅售價(jià)在13000元/平方米。以張江唐鎮(zhèn)為核心的東郊別墅區(qū)，雖然東郊別墅區(qū)可利用自然資源不多,別墅又比較集中,但便捷的交通和浦東快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)背景是東郊別墅區(qū)發(fā)展的保證。別墅容積率分析混合型別墅容積率略有抬升 ，和去年相比容積率有提升的態(tài)勢(shì)，更加合理利用土地，控制成本已成發(fā)展商的普遍共識(shí)。浦東以14000元/平方米高高在上，南匯、青浦在12000元價(jià)格檔集中，而閔行和松江仍在60008000元價(jià)格段。其中青浦和南匯兩個(gè)區(qū)由于別墅分布廣泛、產(chǎn)品類型豐富，面積區(qū)間范圍較大，單套別墅面積從250平方米1000平方米不等，小面積的主要是度假型的別墅如楠林水岸和九九別墅，大面積的則以中式豪宅居多，如生茂養(yǎng)園。南加州風(fēng)格的流行已經(jīng)不單是一種建筑風(fēng)格的流行，而是標(biāo)志著上海的中高檔獨(dú)立別墅規(guī)劃風(fēng)格日趨純粹化，早年那些胡亂拼湊一些歐美別墅元素的別墅小區(qū)已經(jīng)越來越少見。水景島嶼元素與建筑單體設(shè)計(jì)結(jié)合更加緊密坡地、水景、島嶼這些別墅慣用的景觀規(guī)劃，在2004年仍然唱主角，不同的是這些景觀元素與游艇碼頭、親水平臺(tái)、陽光房緊密結(jié)合起來，構(gòu)成更完善的居住氛圍，而不是像往年那樣把景觀和建筑割裂開來。
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